Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2014 г. N 06АП-1694/14

г. Хабаровск

29 апреля 2014 г.

Дело N А73-11124/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Карасева В.Ф, Гричановской Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борисовой Э.В.

при участии в заседании:

от Индивидуального предпринимателя Цогоевой Ларисы Султановны: Кудрина Полина Вячеславовна, представитель по доверенности от 04.06.2013 N 27АА 0325721;

от Общества с ограниченной ответственностью "АМГУЕМА": Подобнюк Ольга Николаевна, представитель по доверенности от 09.01.2014;

от Общества с ограниченной ответственностью "ВЕСТ": не явились;

от Общества с ограниченной ответственностью "Новые территории": не явились;

от Емолкина Геннадия Ивановича: не явились;

от Швец Анатолия Васильевича: Подобнюк Ольга Николаевна, представитель по доверенности от 27.12.2013 N 27АА 0513346;

от Общества с ограниченной ответственностью "Эл Энд Даблю": не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Цогоевой Ларисы Султановны

на решение от 14.02.2014

по делу N А73-11124/2013

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей М.Ю. Ульяновой

по иску Индивидуального предпринимателя Цогоевой Ларисы Султановны

к Обществу с ограниченной ответственностью "ВЕСТ", Обществу с ограниченной ответственностью "Новые территории", Емолкину Геннадию Ивановичу, Швец Анатолию Васильевичу, Обществу с ограниченной ответственностью "Эл Энд Даблю"

об обязании заключить договор

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Цогоева Лариса Султановна (ОГРНИП 304272426000065, далее - ИП Цогоева Л.С., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Амгуема" (ОГРН 1072721022340, далее - ООО "Амгуема") о признании за истцом преимущественного права на заключение договора аренды нежилого помещения на новый срок в отношении части нежилого помещения N 47, общей площадью 1 428,4 кв.м, находящегося на втором этаже в "Торговом комплексе по улице Суворова в г. Хабаровске", расположенного по адресу: г. Хабаровск, Индустриальный район, ул. Суворова, д.25, площадью 330 кв.м, согласно плану помещения, являющемуся Приложением N 1 к договору аренды; о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды нежилого помещения, заключенного ООО "Амгуема" 30.09.2013 в отношении части нежилого помещения N 47, общей площадью 1 428,4 кв.м, находящегося на втором этаже в "Торговом комплексе по улице Суворова в г. Хабаровске", расположенного по адресу: г. Хабаровск, Индустриальный район, ул. Суворова, д.25, площадью 330 кв.м., согласно плану помещения, являющемуся Приложением N 1 к договору аренды, на индивидуального предпринимателя Цогоеву Ларису Султановну; об обязании ООО "Амгуема" заключить договор аренды в отношении указанной части нежилого помещения с предпринимателем (с учетом уточнения иска в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 11.12.2013 на основании заявления истца произведена замена ненадлежащего ответчика по спору - ООО "Амгуема" на надлежащих ответчиков общество с ограниченной ответственностью "Вест" (ОГРН 1112721010170, ИНН 2721187422, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Комсомольская, 68, подъезд 3, далее- ООО "Вест"), общество с ограниченной ответственностью "Новые территории" (ОГРН 1112721008245, ИНН 2721186820, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Гайдара, 14, далее- ООО "Новые территории"), индивидуального предпринимателя Емолкина Геннадия Ивановича (ОГРНИП 308272219300024, далее- ИП Емолкин Г.И.), индивидуального предпринимателя Швец Анатолия Васильевича (ОГРНИП 311272427700011, далее- ИП Швец А.В.), общество с ограниченной ответственностью "Эл Энд Даблю" (ОГРН 1112536021839, ИНН 2536249240, место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, д. 45, далее- ООО "Эл Энд Даблю"), изменено процессуальное положение ООО "Амгуема" с ответчика на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 14.02.2014 в иске отказано.

Не согласившись с решением суда, ИП Цогоева Л.С. обратилась в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование жалобы ссылается на нормы статьи 621 ГК РФ, условия договора, пункт 2 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, и приводит доводы о наличии преимущественного права на заключение договора на новый срок.

ООО "Амгуема" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество выразило несогласие с ней, указывает об отсутствии у истца преимущественного прав на заключение договора аренды на новый срок в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по договору в течение срока его действия.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца настаивала на доводах жалобы и отмене решения суда.

Представитель ООО "Амгуема", ИП Швец А.В. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, извещенные о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом в порядке, установленном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку своих представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассмотрена без их участия в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, функциональное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Суворова, 25, пом. 2(47), площадью 1 428,4 кв.м., 2 этаж на праве общей долевой собственности (доля в праве 25/100) принадлежит ООО "Вест", ООО "Новые территории", Емолкину Г.И., Швец А.В. (государственная регистрация права произведена 23.10.2012 за N 27-27-01/113/2012-988), что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права и выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 01.10.2013 (далее-собственники).

На основании агентского договора N 26/2012 от 01.06.2012 заключенного собственниками с ООО "Амгуема", последнее приняло на себя обязательства по организации, сдаче в аренду, повышению коммерческой привлекательности помещений, принадлежащих собственникам, путем заключения договоров аренды.

01.11.2012 между ООО "Амгуема" (арендодатель на основании агентского договора от 01.06.2012 N 26/2012) и предпринимателем Л.С. Цогоевой (арендатор) заключен договор N 262/2012 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендатору предоставлена за плату во временное возмездное владение и пользование часть нежилого помещения N 47 площадью 330 кв.м, находящаяся на втором этаже в "Торговом комплексе по ул. Суворова в Хабаровске", расположенного по адресу: г. Хабаровск, Индустриальный район, ул. Суворова, д.25 (далее-спорное помещение)сроком на 11 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи нежилого помещения. Акт приема-передачи подписан 01.11.2012.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.5 договора арендная плата по договору составляет 693 000 руб. в месяц без учета НДС и подлежит оплате в безналичном порядке ежемесячно до 20 числа месяца, предшествующего расчетному. Датой внесения арендной платы считается дата поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В силу пункта 4.6. договора аренды от 01.11.2012 арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

В случае несвоевременного внесения платежей согласно пункта 3 договора, а также не выполнения арендатором иных денежных обязательств по договору, он лишается преимущественного права на продление договора и уплачивает пеню в размере, установленном в пункте 5.2 договора.

ООО "Амгуема" письмом от 15.08.2013 N 795/2013 уведомило ИП Цогоеву Л.С. о расторжении договора с 01.10.2013 в связи с окончанием срока действия договора аренды от 01.11.2012 N 262/2012 и просило арендатора освободить занимаемое помещение в день его окончания 30.09.2013, с чем истец не согласился, обратившись 16.08.2013, 14.09.2013 с предложением продлить действие договора на новый срок на тех же условиях.

Письмами от 16.09.2013, 17.09.2013 ООО "Амгуема" сообщило об отказе в продлении договора от 01.11.2012 по причине неоднократного нарушения арендатором условий предварительного договора аренды от 08.06.2012 N 50/2012 и договора аренды от 01.11.2012 N 262/2012.

Впоследствии, к агентскому договору N 26/2012 от 01.06.2012 подписано дополнительное соглашение, согласно условиям которого спорное помещение исключено из состава имущества, переданного ООО "Амгуема" как агенту для сдачи в аренду.

Спорное помещение 30.09.2013 передано в аренду ООО "ЭЛ Энд Даблю" по договору N 211/2013, заключенному с ООО "Вест", ООО "Новые территории", ИП Емолкиным Г.И., ИП Швец А.В.

Полагая, что отказ в заключении нового договора аренды нарушает преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное пунктом 4.6. договора аренды и статей 621 ГК РФ, ИП Цогоева Л.С. обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с настоящим иском.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, выслушав позиции участников процесса, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, по смыслу указанной нормы, для реализации арендатором преимущественного права необходимо установление обстоятельств надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору, наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды, согласия арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как установлено материалами дела, при заключении договора аренды его стороны в пункте 3.5 согласовали срок внесения арендной платы - до 20 числа месяца, предшествующего расчетному.

Согласно реестру оплат ИП Цогоевой Л.С. за период аренды, представленных платежных поручений об оплате, справки банка ВТБ 24 от 27.01.2014 N ДО.1 Ф 47-01-06/162, счетов на оплату, задолженность по арендной плате у истца отсутствует.

Между тем, оплата по договору производилась, в том числе за декабрь 2012 платежными поручениями от 07.11.2012, 16.11.2013, 30.11.2012; за январь 2013 платежным поручением от 14.12.2012, 19.12.2012, 24.12.2012, 09.01.2012; за февраль 2013- платежными поручениями от 09.01.2013, 24.01.2013, за март платежным поручением от 27.02.2013 (после получения претензии N 151/132 от 26.02.2013).

Таким образом, установлено, что арендатором неоднократно нарушались сроки внесения арендной платы (внесение окончательной оплаты после 20 числа месяца), что судом первой инстанции с учетом положений статей 309, 614 ГК РФ обоснованно расценено как существенное нарушение условий договора.

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 2.4.19 договора на арендатора возложена обязанность строго соблюдать режим работы объекта и правила внутреннего распорядка, утвержденные арендодателем, с которыми арендодатель ознакомился (приложение N 3 к договору аренды).

В соответствии с претензией N 57/13 от 22.01.2013, направленной арендодателем в адрес истца (получено 23.01.2013) ИП Цогоевой Л.С. систематически нарушаются правила внутреннего трудового распорядка, а именно порядок открытия и закрытия торговой точки, что неоднократно фиксировалось администрацией эксплуатирующей организацией.

Доказательств обратного ИП Цогоевой Л.С. не представлено.

Указанные обстоятельства позволяют суду прийти к выводу, что ИП Цогоева Л.С. допускала нарушения условий договора аренды и действующего законодательства, регулирующего данные отношения, в связи с чем, не может быть признана арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности.

Поскольку истец не доказала наличие совокупности условий, необходимых для реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в удовлетворении иска отказано правомерно.

Апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения, что исключает удовлетворение апелляционной жалобы. Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Государственная пошлина согласно требованиям статьи 110 АПК РФ относится на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 14.02.2014 по делу N А73-11124/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

В.Ф. Карасев Е.В. Гричановская