Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2014 г. N 07АП-3231/14

г. Томск

06 мая 2014 г.

Дело N А45-22720/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2014 года.

Седьмой Арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Усаниной Н.А.

судей: Бородулиной И.И., Марченко Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Большаниной Е.Г. с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца: без участия

от ответчика: Серебров В.Ю. по доверенности 23.04.2014 г. (на один год); Жневская В.А. от 28.04.2014 (на один год)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элекс Плюс"

на решение Арбитражного суда Новосибирской области

от 24 февраля 2014 года по делу N А45-22720/2013 (судья Рубекина И.А.)

по иску Мэрии города Новосибирска

к обществу с ограниченной ответственностью "Элекс Плюс"

о взыскании 1 880 352,43 руб.

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее - истец, Мэрия) обратилась в арбитражный суд Новосибирской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Элекс плюс" (далее - ответчик, ООО "Элекс плюс", Общество) задолженности по арендной плате в размере 1 394 201, 09 руб. за период с 4 квартала 2011 г. по 3 квартал 2013 г., неустойки в размере 486 151 руб. 34 коп. за период с 11.01.2012 по 18.11.2013.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.02.2014 г., иск удовлетворен, с общества с ограниченной ответственностью "Элекс плюс" в пользу Мэрии города Новосибирска взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 394 201, 09 руб., неустойка в размере 486 151, 34 руб., в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 31 803, 52 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Элекс плюс" в поданной апелляционной жалобе, ссылаясь на невозможность использования земельного участка, предоставленного по договору аренды, спорный договор аренды нельзя считать заключенным в виду недостижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Истец в представленном отзыве на апелляционную жалобу, просит решении суда оставить без изменения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя истца при имеющихся явке и материалам дела.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке, установленном статьей 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей ответчика, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Новосибирской области не подлежащим отмене.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 04.07.2008 г. распоряжением Мэрии города Новосибирска N 9878-р утверждены проекты границ земельных участков из земель населенных пунктов по Мочищенскому шоссе в Заельцовском районе, площадью 0,1650 га - для строительства предприятия питания.

02.06.2011 г. Мэрией города Новосибирска принято постановление N 4614 о предоставлении ООО "Элекс плюс" в аренду земельных участков из земель населенных пунктов по Мочищенскому шоссе в Заельцовском районе: площадью 1650 кв.м (кадастровый номер 54:35:033735:46) - для строительства предприятия питания; площадью. 458 кв.м., в том числе, 379 кв.м. за красной линией (кадастровый номер 54:35:033735:47)- для организации строительства предприятия питания.

Во исполнение пункта 2 указанного постановления, 24.08.2011 г. ответчик обратился к истцу заявлением о заключении договоров аренды (письмо N 32 от 24.08.2011 г.).

07.11.2011 г. истец заключил с ответчиком договор аренды земельного участка N 108111p, сроком с 07.11.2011 г. по 07.11.2014 г. (пункт 1.4. договора), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:033735:46, расположенный в пределах Заельцовского района г.Новосибирска, площадью 1650 кв.м (п. 1.1 договора), прошедший установленную процедуру государственной регистрации от 13.02.2012 N 54-01/085/2012-111.

В соответствии с пунктом 1.2 договора границы земельного участка обозначены на кадастровом паспорте (приложение N 1) к договору. Кадастровый паспорт земельного участка является неотъемлемой частью Договора. В кадастровом паспорте указан вид разрешенного использования - для строительства предприятия питания.

Согласно пункту 1.3 земельный участок передается Арендатору для строительства предприятия питания по Мочищенскому шоссе.

В связи с невнесением платежа за аренду земельного участка у ответчика возникла задолженность по арендной плате по состоянию на 18.11.2013 в сумме 1 394 201,09 руб. за период с 4 квартала 2011 г. по 3 квартал 2013 г., а также неустойка за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы задолженности (пункты 2.3.3, 4.2.8), за взысканием которых в судебном порядке и обратился истец.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что предусмотренные договором аренды обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены.

Выводы суда первой инстанции основаны на материалах дела, исследованных в соответствии со статьями 65, 71 АПК РФ, являются законными и обоснованными исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Доводы ответчика о незаключенности договора аренды в виду недостижения сторонами соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что спорный земельный участок был передан ответчику.

Доказательств возвращения земельного участка от арендатора к арендодателю в пределах спорного периода в материалы дела не представлено.

Исходя из положений статей 433, 606, 609 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно указал, что у сторон при подписании договора и его исполнении не возникло никаких разногласий относительно местонахождения земельного участка, его площади и границ; договор сторонами исполняется, в процессе его исполнения у сторон неопределенности относительно имущества, переданного в аренду, не возникало, ответчику был передан индивидуализированный земельный участок, свободный от прав третьих лиц, в связи с чем, оснований считать договор незаключенным не имеется.

Данный вывод суда также согласуется с разъяснениями, изложенными в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).

Доводы ответчика о невозможности использования полученного по договору земельного участка для строительства предприятия питания, предоставлении участка с недостатками, часть спорного участка оказалась за красными линиями, была переведена из зоны делового, общественного и коммерческого назначения в зону улично-дорожной сети в связи с принятием Постановления мэрии г.Новосибирска N 7772 от 28.08.2011, судом рассмотрены и признаны не свидетельствующими об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Заключению договора арены предшествовал выбор земельного участка с утверждением проекта границ земельного участка, распоряжение Мэрии г.Новосибирска об утверждении границ земельного участка N 9878-р от 04.07.2008 г. ответчиком не оспорено, в связи с чем, обстоятельства изменения красных границ подлежали учету сторонами при заключении договора, их дальнейшее изменение, является основанием для изменения условий договора, отказ или расторжение договора аренды, вместе с тем, ответчик не воспользовался данными правами.

Предоставление в аренду имущества с недостатками, полностью или частично препятствующими пользованию им, влечет ответственность по статье 612 ГК РФ и не свидетельствует о недействительности договора в силу статьи 168 ГК РФ, соответственно у арбитражного суда отсутствовали основания для признания договора недействительной сделкой.

Факт обращения ООО "Элекс плюс" в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска с заявлением от 21.02.2012 N 35 с просьбой откорректировать красные линии (л.д. 21) и с заявлением от 20.03.2012 N 35 о приостановке начисления арендных платежей, подачей заявки на получение технического задания для корректировки красных линий (л.д.24), на которые Департаментом строительства и архитектуры мэрии г. Новосибирска дан ответ от 12.03.2012 N 2567-10/13 (л.д.23) со ссылкой на пункт 8 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ о том, что ответчик может подготовить проектные предложения по планировке территории, в границах которой расположен земельный участок; 04.04.2012 Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска дан ответ ООО "Элекс плюс" на обращение N 31-7753 от 04.04.2012 - предложено расторгнуть договор аренды N 108111р от 07.11.2011, и сообщено, что после получения технического задания для корректировки красных линий и прохождения публичных слушаний ООО "Элекс плюс" может повторно обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка с предварительным согласованием; не свидетельствуют о недобросовестности действия истца и злоупотребления им гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ), поскольку встречный иск (нарушение обязательств арендодателем по передаче имущества в аренду) не заявлен, земельный участок истцу не возвращен, договор N 108111р от 07.11.2011 г. не расторгнут.

Доказательств, подтверждающих наличие правовых оснований, освобождающих Общество от исполнения обязательства либо прекращения обязательства в порядке статьи 416 Гражданского кодекса РФ, а равно, указывающих на невозможность использования по назначению арендуемого земельного участка ввиду его непригодности, ответчиком не представлено.

Признание утратившим Постановления мэрии от 02.06.2011 N 4614 "О предоставлении ООО "Элекс плюс" в аренду земельного участка для строительства предприятия питания по Мочищенскому шоссе в Заельцовском районе", которым предписано Департаменту земельных и имущественных отношений расторгнуть спорный договор аренды N 108111р от 07.11.2011 в установленном порядке, а также издание Постановления мэрии г.Новосибирска N 9449 от 08.10.2013, не свидетельствуют о необоснованности исковых требований.

При таких обстоятельствах, в материалах дела отсутствуют доказательства внесения Обществом арендной платы за спорный период.

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы, в силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ допустим лишь в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Следуя материалам дела, ни в момент подписания договора, ни при передаче земельного участка ответчиком не было заявлено о недостатках переданного в аренду имущества.

С требованиями о расторжении договора или соразмерном уменьшении арендной платы Общество не обращалось.

Кроме того, земельный участок был предоставлен Обществу по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, что в соответствии со статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации предполагает разрешение всех спорных вопросов о возможности строительства конкретного объекта на выбранном земельном участке до предоставления его в аренду.

С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о наличии у Общества обязанности по уплате арендных платежей в заявленный истцом период и размере является правомерным.

Мотивирую размер подлежащей взысканию неустойки, и, отклоняя ходатайство Общества о снижении размера неустойки в виду несоразмерности размера договорной неустойки 0,1% при действующей ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых, последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что снижение неустойки ниже определенного размера допускается в исключительных случаях, при этом учитывая, продолжительность периода не уплаты арендных платежей (с 4 квартала 2011 г. по 3 квартал 2013 г.), объем неисполненного обязательства, соотношение размера долга и суммы неустойки, не усмотрел оснований считать заявленную истцом неустойку явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства.

При отсутствии уважительных причин нарушения договорного обязательства у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для снижения размера ответственности ответчика в порядке, предусмотренном статьей 333 ГК РФ.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции находит, что при рассмотрении спора суд первой инстанции применил нормы материального и процессуального права в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и имеющимися в деле доказательствами, в связи с чем, обжалуемый судебный акт отмене не подлежит.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24 февраля 2014 года по делу N А45-22720/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Н.А.Усанина

Судьи

И.И. Бородулина Н.В. Марченко