Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2014 г. N 18АП-4107/14

г. Челябинск

05 мая 2014 г.

Дело N А07-14772/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2014 по делу N А07-14772/2013 (судья Салиева Л.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" - Ефремов А.А. (доверенность от 26.03.2014 N 9, паспорт).

Индивидуальный предприниматель Салимгареева Эмма Рауфовна (далее - ИП Салимгареева, Предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" (далее - ООО "ФММГ", Общество, ответчик) о взыскании 396 134 руб. 57 коп. неосновательного обогащения, в том числе 270 000 руб. - обеспечительный платёж по предварительному договору аренды нежилого помещения от 26.04.2013 N 038П, 126 134 руб. 57 коп. - стоимость произведённых ремонтно-отделочных работ, а также о взыскании 12 993 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных за период с 01.07.2013 по 31.01.2014 (с учётом принятых судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений заявленных требований - т. 1, л.д. 5-10, 81-85, 121-122).

Решением от 21.02.2014 (резолютивная часть объявлена 11.02.2014) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 396 134 руб. 57 коп. неосновательного обогащения и 12 375 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных за период с 12.07.2013 по 31.01.2014. В удовлетворении остальной части иска суд отказал. Кроме того, суд рассмотрел и удовлетворил заявление истца о взыскании с ответчика 30 000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя (т. 2, л.д. 5-16).

В апелляционной жалобе ООО "ФММГ" просит решение отменить (т. 2, л.д. 128-130), в обоснование данного требования приводит следующие доводы.

Предприниматель Салимгареева Э.Р. не представила каких-либо доказательств, подтверждающих её намерение заключить основной договор аренды нежилого помещения. Также истцом не соблюдён порядок одностороннего отказа от исполнения предварительного договора аренды, предусмотренный пунктом 7.6 одноименного договора (от 26.04.2013 N 038П). Уведомление об отказе от исполнения сделки в администрацию ООО "ФММГ" не поступало.

Суд первой инстанции не учёл, что срок действия предварительного договора согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет 1 год, то есть действие договора N 038П распространяется на период с 26.04.2013 до 26.04.2014.

Суд не принял во внимание представленные в дело доказательства, подтверждающие совершение обществом "ФММГ" действий, необходимых для заключения основного договора аренды, а именно: проведение подготовительных работ, связанных с открытием торгового центра; заключение предварительного договора аренды; подготовка проекта основного договора аренды; извещение ИП Салимгареевой о необходимости заключить основной договор (письмо от 28.06.2013 N 406 и почтовое уведомление).

Суд первой инстанции неверно истолковал пункты 5.1.1, 5.2.1 предварительного договора аренды - подготовительные работы должны быть осуществлены арендатором после согласования арендодателем дизайн-проекта помещения. Истец доказательств направления ответчику такого документа не представил. В связи с этим, как полагает податель жалобы, расходы Предпринимателя на создание неотделимых улучшений компенсации за счёт Общества не подлежат.

Помимо прочего, ответчик утверждает, что, обратившись в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу, истец подтвердил отказ от подписания основного договора аренды.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Истец явку своего представителя не обеспечил.

С учётом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя истца.

В судебном заседании ответчик на доводах апелляционной жалобы настаивал, полагая решение подлежащим отмене.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 5 статьи 268 названного Кодекса в отсутствие возражений со стороны истца законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверяются в обжалуемой ответчиком части.

Из материалов настоящего дела следует, что 26.04.2013 между обществом "ФММГ" (арендодатель) и предпринимателем Салимгареевой (арендатор) подписан предварительный договор аренды нежилого помещения N 038П (т. 1, л.д. 15-18, 136-145).

Сторонами согласованы, среди прочего, следующие условия:

- стороны договорились о подготовке и заключении договора аренды нежилого помещения в строящемся Торговом центре по улице Кольцевая в Орджоникидзевском районе города Уфы Республики Башкортостан в порядке, сроки и на условиях, установленных предварительным договором и действующим законодательством (абзац 1 пункта 1.1); предметом договора аренды будет являться предоставление арендодателем за обусловленную сторонами договора плату во временное владение и пользование арендатором (в целях организации и осуществления деятельности по реализации мужской верхней и повседневной одежды, аксессуаров) нежилого помещения (торговые площади, представляющие собой помещение, обозначенное на плане в приложении N 1), ориентировочной площадью 50 кв.м., находящегося на втором этаже между осями 20-22 и М-Н в строящемся на момент заключения предварительного договора Торговом центре по улице Кольцевая в Орджоникидзевском районе города Уфы Республики Башкортостан (абзацы 2, 3 пункта 1.1); арендодатель обязуется заключить основной договор с арендатором при условии выполнения последним своих обязательств в порядке и на условиях, определённых предварительным договором (пункт 1.2); объект по окончании строительства передается в состоянии, указанном в приложении N 3 (пункт 1.5); в счет обеспечения выполнения обязательств, предусмотренных предварительным и основным договорами, арендатор обязуется перечислить арендодателю обеспечительный платёж, в порядке, предусмотренном разделом 4 предварительного договора (пункт 1.6);

- ориентировочный срок открытия Торгового центра - 2 квартал 2013 года (пункт 2.1); основной договор действует с момента открытия Торгового центра (пункт 2.2); о дате открытия Торгового центра арендодатель письменно уведомляет арендатора за 14 дней до предполагаемой даты открытия (пункт 2.3); арендодатель направляет подписанный со своей стороны основной договор за 10 (десять) рабочих дней до даты открытия Торгового центра, арендатор обязуется в течение 5 (пяти) рабочих дней подписать основной договор и вернуть 1 экземпляр арендодателю (пункт 2.4);

- по предварительной договорённости между сторонами размер арендной платы по основному договору составляет 2 700 руб. за 1 кв.м. в месяц, в том числе НДС 18 % (пункт 3.1);

- в течение 3 (трёх) рабочих дней с момента подписания предварительного договора арендатор выплачивает арендодателю обеспечительный платеж в сумме двукратного размера месячной арендной платы, который обеспечивает заключение арендатором основного договора (пункт 4.1);

- арендодатель обязан предоставить арендатору объект помещение для производства подготовительных работ ориентировочно за 30 дней до открытия объекта, при этом стороны подписывают акт допуска в помещение - приложение N 3 (пункт 5.1.1); в течение 20 дней с даты допуска арендатора в помещение по акту допуска (при условии согласования арендодателем проектной документации арендатора) арендатор обязан произвести в помещениях своими силами или силами третьих лиц за счет собственных средств работы арендатора, которые включают отделочные и ремонтные работы, работы по устройству технологических перегородок по согласованному сторонами плану помещений (приложение N 1), монтаж необходимых инженерных систем, монтаж и установку технологического оборудования, декора и рекламных носителей (пункты 5.2.1, 5.2.2); арендатор обязан в течение 10 дней со дня подписания предварительного договора предоставить и согласовать с арендодателем, в том числе со всеми техническими службами арендодателя, дизайн-проект интерьера объекта (пункт 5.2.3); арендатор обязан изготовить и установить торговое оборудование за свой счет с учетом требований арендодателя (дизайн, цвет, высота, шаг, входная группа и т.д.) и правил пожарной безопасности за 10 дней до открытия объекта (пункт 5.2.5); арендатор обязан подготовить оборудование и персонал для использования арендуемого нежилого помещения в соответствии с назначением, указанным в пункте 1.1 предварительного договора, к моменту открытия объекта (пункт 5.2.6); без предварительного письменного согласия арендодателя арендатор не вправе производить какие-либо перепланировки или перестройки в помещениях с изменением несущих конструкций, а также каких-либо улучшений или усовершенствований, не предусмотренных в приложениях (дизайн-проект), за исключением текущего ремонта помещений (пункт 5.2.11); при производстве подготовительных работ арендатор обязан соблюдать строительные нормы и правила, правила техники безопасности, правила пожарной безопасности, санитарные нормы и правила (пункт 5.2.15);

- в случае отказа или уклонения арендатора от подписания основного договора в пределах сроков, указанных в разделе 2 предварительного договора, сумма обеспечительного платежа арендатору не возвращается, затраты на ремонтные работы, произведенные арендатором в целях подготовки объекта для пользования по основному договору, не компенсируются, а все неотделимые улучшения, произведенные в помещении, становятся собственностью арендодателя (пункт 7.3); в случае нарушение арендатором сроков исполнения своих обязательств, установленных предварительным договором, на 5 и более календарных дней, включая срок заключения основного договора, срок внесения обеспечительного платежа и иных платежей, предусмотренных в разделе 4 предварительного договора, условий пунктов 5.2.2, 5.2.7, 5.2.8 предварительного договора, а также других обязательств, арендодатель имеет право отказаться от исполнения предварительного договора в одностороннем внесудебном порядке путём направления письменного уведомления за 10 календарных дней до предполагаемой даты расторжения без возврата суммы обеспечительного платежа и без возмещения арендатору стоимости произведённых подготовительных работ (пункт 7.5); арендатор вправе отказаться от исполнения предварительного договора в одностороннем внесудебном порядке путём направления арендодателю письменного уведомления не менее чем за 10 календарных дней до предполагаемой даты расторжения в следующих случаях: если арендодатель переносит дату открытия Торгового центра более чем на 6 месяцев; если арендодатель уклоняется от заключения основного договора в течение срока более чем 6 месяцев (пункт 7.6); в случае, предусмотренном пунктом 7.6 настоящего предварительного договора, а также в случае, если арендодатель отказывается от заключения основного договора при отсутствии вины арендатора, что предполагает исполнение арендатором всех своих обязательств по предварительному договору в полном объёме и в установленные договором сроки, сумма обеспечительного платежа и стоимость подготовительных работ подлежит возврату арендатору (пункт 7.7 предварительного договора аренды от 26.04.2013 N 038П).

В приложении N 1 стороны согласовали план-схему расположения нежилого помещения ориентировочной площадью 50 кв.м. (т. 1, л.д. 137).

27.04.2013 Предприниматель перечислила на расчётный счёт Общества 270 000 руб. в качестве обеспечительного платежа по договору от 26.04.2013 N 038П (т. 1, л.д. 20).

29.04.2013 по соответствующему двухстороннему акту (акт допуска на объект - приложение N 4 к предварительному договору от 26.04.2013 N 038П) общество "ФММГ" передало, а ИП Салимгареева - приняла помещение ориентировочной площадью 50 кв.м. для производства отделочных и подготовительных работ (т. 1, л.д. 136).

06.05.2013 и 23.05.2013 между ИП Салимгареевой (заказчик) и индивидуальным предпринимателем Ямалиевым А.Р. (подрядчик) подписаны два договора подряда б/н на выполнение строительно-отделочных работ и установку оборудования в помещении на втором этаже, между осями 20-22 и М-Н в Торговом центре "Меркурий-3" по улице Кольцевая, 65 в Орджоникидзевском районе г. Уфы (т. 1, л.д. 22-27). Общая стоимость работ по договорам согласно локальному сметному расчёту составила 153 646 руб. 49 коп. (т. 1, л.д. 37-38). В данную стоимость включены, среди прочего, устройство перегородок, покрытие поверхностей грунтовкой, шпатлевка стен, окраска стен, установка блоков в дверных проёмах, монтаж уголков и др.

Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам от 06.05.2013 N 233, от 23.05.2013 N 238 ИП Салимгареева оплатила ИП Ямалиеву стоимость строительно-отделочных работ в сумме 153 646 руб. 49 коп. (т. 1, л.д. 28).

По акту унифицированной формы КС-2 от 31.05.2013 N 1 ИП Салимгареева приняла результаты работ ИП Ямалиева на общую сумму 153 646 руб. 49 коп. (т. 1, л.д. 33-36).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 02.07.2013, 16.07.2013 права либо обременения на объект недвижимого имущества (нежилое здание), расположенный по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, д. 65, корп. 3, либо г. Уфа, ул. Кольцевая, д. 65/2 - в ЕГРП не зарегистрированы (т. 1, л.д. 39, 40).

10.07.2013 ИП Салимгареева направила в адрес общества "ФММГ" письменную претензию, в которой со ссылкой на прекращение действия предварительного договора 30.06.2013 (конец 2-ого квартала 2013 года) по причине отсутствия предложений заключить основной договор, на отсутствие в ЕГРП записи о праве собственности Общества на здание торгового центра потребовала в течение 5 дней с момента получения претензии возвратить обеспечительный платеж в сумме 270 000 руб., а также возместить расходы на ремонт помещения в сумме 100 000 руб. (т. 1, л.д. 29-31). Претензия получена адресатом 11.07.2013 (т. 1, л.д. 32).

Общество "ФММГ" требования ИП Салимгареевой не выполнило, денежные средства не перечислило. В связи с этим, Предприниматель обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением (о взыскании неосновательного обогащения в виде обеспечительного платежа и стоимости ремонтно-отделочных работ, а также процентов).

Удовлетворяя заявленные требования в части, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Срок действия предварительного договора аренды от 26.04.2013 N 038П в соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет 1 год. Заключению основного договора аренды препятствует передача спорного помещения в аренду иному лицу, возможность исполнения обязательств по заключению основного договора аренды ответчиком утрачена. Доказательств уклонения истца от заключения основного договора не представлено. Оснований для удержания ответчиком суммы обеспечительного платежа не имеется. Размер процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит уменьшению, так как проценты могут быть начислены только с 12.07.2013, то есть после предъявления претензии. Расходы истца на ремонт помещения, которое так и не было передано в аренду, также являются неосновательным обогащением ответчика, поскольку представляют собой произведённые по требованию арендодателя неотделимые улучшения.

Требование истца о взыскании с ответчика 30 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя суд первой инстанции признал подлежащим удовлетворению в полном объёме, при этом исходил из того, что данная сумма документально подтверждена, является разумной.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

Истцом и ответчиком подписан предварительный договор аренды недвижимого имущества, которого на момент заключения данной сделки не существует (строящийся объект).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте сделки (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ).

Договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168, 608 ГК РФ (пункт 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Соответственно, предварительный договор аренды нежилого помещения, расположенного в строящемся торговом центре, должен содержать детальное описание (местонахождение, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией) будущего объекта недвижимости, подлежащего передаче в ходе исполнения основного договора аренды, позволяющее идентифицировать этот объект, а также указание на размер арендной платы.

Предварительный договор аренды нежилого помещения от 26.04.2013 N 038П следует признать соответствующим установленным федеральным законом требованиям, как в части формы сделки (единый документ в простой письменной форме), так и в части согласования сторонами существенных условий основного договора.

Объект аренды охарактеризован в пункте 1.1 предварительного договора (т. 1, л.д. 15), схематично отображён на поэтажном плане-схеме (приложение N 1 - т. 1, л.д. 137). Принимая во внимание фактический допуск Салимгареевой (акт допуска - т. 1, л.д. 136), а также избранного ею для осуществления ремонтно-отделочных работ подрядчика, в помещение, являющееся частью строящегося торгового центра, фактическое осуществление ремонтно-отделочных работ (т. 1, л.д. 33-36), оснований для вывода о несогласованности сторонами объекта будущей арендной сделки не имеется.

В пункте 3.1 договора N 038П стороны согласовали размер арендной платы.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что сторонами не согласован срок, по истечении которого должен быть заключен основной договор аренды. Данный вывод следует признать ошибочным.

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами (статья 190 Гражданского кодекса РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из буквального значения условий, регламентированных в разделе 2 договора N 038П (порядок заключения основного договора), основной договор аренды должен быть заключен сторонами с открытием торгового центра, в котором расположено будущее нежилое помещение. При этом арендодатель и арендатор согласовали определённый период времени (2 квартал 2013 года), в течение которого торговый центр должен быть открыт.

Тем самым, принимая во внимание содержание пунктов 5.1.1, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.5, 5.2.6 договора N 038П, фактические обстоятельства исполнения сторонами условий предварительного договора, позволяющие установить действительную волю сторон сделки (допуск арендодателем арендатора в строящийся объект для осуществления подготовительных, ремонтно-отделочных работ, завершение соответствующих работ в мае 2013 года), согласно пунктам 2.1, 2.2 договора N 038П основной договор аренды должен был быть заключен сторонами в срок до 01.07.2013.

Характеристика предусмотренного в пункте 2.1 договора N 038П срока открытия торгового центра как ориентировочного применительно к иным условиям сделки свидетельствует о том, что соответствующий срок мог быть изменён по инициативе арендодателя и взаимному соглашению обеих сторон.

В силу пунктов 1.1, 1.5 договора N 038П общество "ФММГ" обязано завершить строительство торгового центра (нежилого здания), после чего предоставить ИП Салимгареевой в аренду часть этого объекта недвижимости в виде нежилого помещения. Из текста предварительного договора не следует, что Предприниматель имеет какие-либо обязательства перед Обществом по осуществлению строительства торгового центра.

Согласно пунктам 2.3, 2.4 договора N 038П общество "ФММГ" обязано дополнительно, за 14 дней уведомить ИП Салимгарееву о предполагаемой дате открытия торгового центра, а также за 10 рабочих дней до даты открытия торгового центра - направить в адрес Предпринимателя подписанный со своей стороны основной договор аренды.

Из материалов дела не следует, что Общество каким-либо образом извещало Предпринимателя о готовности торгового центра к открытию как до 01.07.2013, так и после указанной даты. Также не имеется в деле доказательств того, что арендодатель извещал арендатора о сроках завершения строительства и вводе здания (строения) в эксплуатацию, о причинах задержки открытия торгового центра. С предложением установить иной срок, по истечении которого стороны обязаны будут заключить основной договор аренды, Общество к Предпринимателю не обращалось.

Письмо от 28.06.2013 N 406 (т. 1, л.д. 109, 146) вопреки позиции подателя апелляционной жалобы не свидетельствует о том, что общество "ФММГ" надлежащим образом исполнило договорные обязательства. В деле не имеется объективных доказательств, подтверждающих получение истцом поименованного письма. Представленные ответчиком копии почтовых квитанций выданы 01.07.2013, то есть после истечения предусмотренного предварительным договором срока, кроме того, к данным квитанциям не приложены документы о содержании почтовых отправлений (описи вложения; т. 1, л.д. 89-91). Почтовое уведомление о получении ИП Салимгареевой 24.07.2013 неустановленного отправления (т. 1, л.д. 147) не влияет на правовое положение сторон предварительного договора. Почтовое отправление согласно указанному уведомлению получено адресатом после 30.06.2013 (2 квартал 2013 года), а также после того, как истец направил ответчику письменную претензию, в которой потребовал возвратить обеспечительный платёж и компенсировать расходы на ремонт помещения. В нарушение требований пунктов 1.5, 2.1, 2.2, 2.3 договора N 038П в тексте письма от 28.06.2013 N 406 не указана информация об окончании строительства, введении здания в эксплуатацию и открытии торгового центра. В нарушение требований пункта 2.4 договора N 038П к письму от 28.06.2013 N 406 не приложен подписанный уполномоченным представителем общества "ФММГ" проект основного договора аренды. Следует отметить, что согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 04 АД номер 716785, выданному Управлением Росреестра по Республике Башкортостан 09.10.2013, разрешение на ввод здания по улице Кольцевая, 65 в эксплуатацию выдано обществу "ФММГ" 03.10.2013, право собственности зарегистрировано в ЕГРП 09.10.2013 (т. 1, л.д. 76).

Реализуя свои права как участника предварительного договора, действуя добросовестно, с должной степенью заботливости и осмотрительности (в частности, во избежание несения убытков), ИП Салимгареева, исполнившая свои обязательства по внесению обеспечительного платежа и по осуществлению подготовительных, ремонтно-отделочных работ в помещении, вправе была ожидать, что по окончании 2-ого квартала 2013 года при отсутствии объективных препятствий к тому контрагент (ООО "ФММГ") завершит строительство торгового центра и предложит заключить основной договор аренды. В противном случае обязательственные правоотношения между сторонами будут прекращены на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку ответчик не совершил необходимых для заключения основного договора аренды действий, с предложением внести изменения в предварительный договор к истцу не обращался, кроме того, ни одна из сторон не настаивала на заключении основного договора, права и обязанности общества "ФММГ" и ИП Салимгареевой из договора от 26.04.2013 N 038П следует признать прекращенными 30.06.2013.

Учитывая изложенное выше, руководствуясь принципом свободы договора (ст. 1, 421 ГК РФ), арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для применения нормы абзаца 2 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ. При этом ошибочный вывод суда первой инстанции о сроке, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор аренды, не привёл к принятию неправильного судебного акта.

Вопреки доводам апелляционной жалобы из материалов дела не усматривается обстоятельств, свидетельствующих об уклонении Предпринимателя от заключения основного договора аренды. Проект основного договора ИП Салимгареева не получала, об обстоятельствах строительства и подготовки торгового центра к открытию извещена не была.

Доводы ответчика о несоблюдении истцом предусмотренного в пункте 7.6 предварительного договора порядка одностороннего отказа от исполнения данной сделки не имеют юридического значения, поскольку в основу письменной претензии ИП Салимгареевой (т. 1, л.д. 29-32) было положено правомерное утверждение о прекращении обязательственных правоотношений 30.06.2013 в связи с истечением установленного срока.

Гражданские права и обязанности возникают, среди прочего, вследствие неосновательного обогащения (подпункт 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ). Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ).

В силу отсутствия на стороне ИП Салимгареевой обязательств в пользу общества "ФММГ" нахождение денежных средств в сумме 270 000 руб., составляющих обеспечительный платеж (т. 1, л.д. 20, 21), в распоряжении ответчика свидетельствует о неосновательном обогащении Общества за счёт Предпринимателя. Исковое требование последнего в данной части является правомерным и подлежащим удовлетворению. При этом не подлежат применению предусмотренные в разделе 7 договора N 038П правила об ответственности арендатора, поскольку вина ИП Салимгареевой в не заключении сторонами основного договора аренды отсутствует.

Требование истца о взыскании с ответчика 126 134 руб. 57 коп., составляющих стоимость ремонтно-отделочных работ в помещении, также является правомерным и подлежит удовлетворению.

Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что выполнение заказанных и оплаченных Предпринимателем работ предусмотрено условиями предварительного договора в качестве обязательного и необходимого для целей заключения в дальнейшем основного договора. Соответствующая позиция арендодателя (намерение открыть торговый центр, торговые отделы в котором будут полностью готовы к приёму и обслуживанию покупателей) подтверждается содержанием пунктов 1.2, 5.1.1, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3, 5.2.4, 5.2.5, 5.2.6, 5.2.8 договора от 26.04.2013 N 038П.

Отсутствие письменного согласия общества "ФММГ" на производство ИП Салимгареевой ремонтных и отделочных работ в помещении, как самостоятельного документа, не препятствует оценке фактически выполненных на объекте работ в качестве одобренных будущим арендодателем. При подписании предварительного договора аренды, акта допуска ответчик, действуя своей волей и в своём интересе, в допустимой форме выразил согласие, более того - заинтересованность, в осуществлении истцом до официального открытия торгового центра подготовительных, ремонтно-отделочных работ, по сути, работ общего характера.

ООО "ФММГ" вправе по своему усмотрению распоряжаться помещением, в котором за счёт ИП Салимгареевой выполнены отделочные работы общего характера (устройство перегородок, покрытие поверхностей грунтовкой, шпатлевка стен, окраска стен, установка блоков в дверных проёмах, монтаж уголков), в том числе, на более выгодных для себя условиях сдавать данное недвижимое имущество в аренду иным лицам. Тем самым, истец является потерпевшим применительно к статье 1102 Гражданского кодекса РФ, ответчик - неосновательно обогатившимся лицом.

Отсутствие в деле дизайн проекта не умаляет того факта, что истец, не имея действующих обязательств в пользу ответчика, за свой счёт улучшил принадлежащее ответчику имущество. Более того, ответчик в своих интересах (для производства истцом отделочных и подготовительных работ) предоставил истцу доступ в помещение по акту от 29.04.2013.

На основании статьи 395, пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса РФ истец начислил ответчику проценты в сумме 12 993 руб. за пользование чужими денежными средствами в период с 01.07.2013 по 31.01.2014. Контррасчёт размера процентов ответчик не представил. Суд первой инстанции уменьшил сумму процентов до 12 375 руб., указав, что их начисление не может быть осуществлено ранее 12.07.2013. Поскольку в части отказа в удовлетворении иска ИП Салимгареевой общество "ФММГ" решение не обжалует, в части уменьшения размера процентов судебный акт пересмотру не подлежит (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

С учётом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество "ФММГ" (податель жалобы). Поскольку ответчик представил доказательство оплаты государственной пошлины в размере 4 000 руб. (т. 2, л.д. 132), тогда как согласно подпунктам 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины составляет 2 000 руб., излишне оплаченные денежные средства в сумме 2 000 руб. подлежат возврату из бюджета.

До начала судебного разбирательства от ИП Салимгареевой поступило заявление о взыскании с ООО "ФММГ" в её пользу 10 000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя, понесённых в связи с рассмотрением апелляционной жалобы Общества.

В обоснование названного заявления Предприниматель представил следующие документы:

- дополнительное соглашение от 31.03.2014 N 1 к договору от 05.07.2013 б/н об оказании адвокатских услуг (текст договора представлен в материалы дела - т. 1, л.д. 41-42, 124), согласно которому исполнитель (адвокатское бюро Республики Башкортостан "Право") приняло на себя обязательства по представления интересов ИП Салимгареевой в суде апелляционной инстанции, по подготовке отзыва, в свою очередь, заказчик принял на себя обязательство оплатить услуги адвоката, стоимость которых составляет 10 000 руб.;

- квитанцию от 09.04.2014 N 000076 на сумму 10 000 руб.

В соответствии со статьями 101, 106 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде. К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей).

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. При распределении судебных расходов суд компенсирует их лицу, в пользу которого принят судебный акт, в разумных пределах (части 1, 2).

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 82) указано, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

В силу статьи 65 АПК РФ доказательства, подтверждающие факт несения судебных расходов, направленность их на реализацию участником арбитражного производства своих процессуальных прав или исполнения обязанностей, должна представить сторона, требующая их возмещения. Другая сторона (условно - проигравшая спор) вправе доказывать чрезмерность заявленных оппонентом к взысканию расходов, вправе обосновать разумный размер понесенных заявителем расходов применительно к соответствующей категории дел с учетом оценки, в частности, объема и сложности выполненной представителем работы, времени, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, продолжительности рассмотрения дела, стоимости оплаты услуг адвокатов по аналогичным делам (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 N 121).

Рассмотрев заявление ИП Салимгареевой, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим удовлетворению в полном объёме.

Правовые основания для вывода о чрезмерности заявленной истцом суммы, выступающей компенсацией фактически понесённых стороной расходов, отсутствуют. Доказательств чрезмерности расходов истца ответчик не представил. Оснований для вывода о явном превышении разумных пределов не имеется (Постановления Президиума ВАС РФ от 09.04.2009 N 6284/07, от 20.05.2008 N 18118/07).

Руководствуясь статьями 110, 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2014 по делу N А07-14772/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" из федерального бюджета излишне оплаченную по платёжному поручению от 18.03.2014 N 354 государственную пошлину в сумме 2 000 рублей.

Заявление индивидуального предпринимателя Салимгареевой Эммы Рауфовны о взыскании судебных расходов удовлетворить. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" в пользу индивидуального предпринимателя Салимгареевой Эммы Рауфовны 10 000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

М.И. Карпачева Л.В. Пивоварова