Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 7 мая 2014 г. N 05АП-3957/14

г. Владивосток

07 мая 2014 г.

Дело N А51-32913/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 29 апреля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 мая 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей Т.А. Аппаковой, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Потребительского кооператива Жилищно-строительный кооператив N 120 "Рыбак",

апелляционное производство N 05АП-3957/2014

на решение от 13.01.2014

судьи Д.Н. Кучинского

по делу N А51-32913/2012 Арбитражного суда Приморского края

по иску Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008)

к Потребительскому кооперативу Жилищно-строительный кооператив N 120 "Рыбак" (ОГРН 1032501278501, ИНН 2537033364)

о взыскании 147263 рублей 80 копеек основного долга и 133361 рублей 5 копеек пени,

по встречному иску Потребительского кооператива Жилищно-строительный кооператив N 120 "Рыбак" (ОГРН 1032501278501, ИНН 2537033364)

к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008)

о признании договора аренды расторгнутым,

при участии:

от истца: главный специалист-эксперт Фадеева Ю.А. - удостоверение, доверенность от 30.12.2013 N 20/37246 сроком действия до 31.12.2014 со специальными полномочиями (до перерыва), Талько С.В. - удостоверение, доверенность от 30.12.2013 сроком действия до 31.12.2014 со специальными полномочиями (после перерыва);

от ответчика: Фокин А.Н. - паспорт, доверенность N 2 от 10.04.2013 сроком действия на три года со специальным полномочиями,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к Потребительскому кооперативу Жилищно-строительный кооператив N 120 "Рыбак" (далее - ответчик, кооператив) о взыскании 147263 рублей 80 копеек основного долга и 133361 рубль 5 копеек пени по договору аренды земельного участка N03-Ю-10482 от 02.04.2008 площадью 572 кв.м., расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Никифорова, д. 53а-53б, для использования в целях завершения строительства многоквартирного жилого дома, сроком действия с 28.12.2007 по 27.12.2012.

Ответчик 01.04.2013 обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к Департаменту, в котором просил договор аренды земельного участка N 03-Ю-10482 от 02.04.2008 площадью 572 кв.м. (далее - договор аренды от 02.04.2008) признать расторгнутым.

Решением от 13.01.2014 исковые требования Департамента были удовлетворены в полном объеме, встречное исковое требование ответчика было оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, кооператив обратился с апелляционной жалобой в которой просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца и об удовлетворении встречного искового заявления кооператива.

В обоснование своей правовой позиции ответчик сослался на то, что договором аренды от 02.04.2008 предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по соглашению сторон, поэтому ответчик правомерно обратился к истцу с извещением о расторжении договора аренды ввиду окончания строительства дома и переходом права собственности на дом к ТСЖ "Никифорова". При этом, Департамент не оспорил расторжение договора, поскольку, с 2008 года по дату подачи иска не требовал внесения арендной платы по договору. Кроме того, судом первой инстанции не дана оценка заявлению ответчика об истечении срока исковой давности по требованиям истца.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Департамент просит оставить обжалуемое решение без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы; представитель истца возражал на доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение законным и обоснованным.

В судебном заседании апелляционная коллегия, руководствуясь статьями 163, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), объявила перерыв в судебном заседании до 29.04.2014 до 12 часов 55 минут.

Из материалов дела следует, что между Департаментом (арендодатель) и кооперативом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 03-Ю-10482 от 02.04.2008 сроком действия с 28.12.2007 по 27.12.2012.

Согласно пункту 2.1 договора аренды от 02.04.2008 арендная плата установлена в размере 2 496 рублей.

В силу пункта 2.3 указанного договора арендная плата вносится ежемесячно до 15 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 4.2 договора от 02.04.2008 за нарушением сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

Поскольку, ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы, образовалась задолженность за период с 12.01.2008 по 07.12.2012 в размере 147 263 рублей 80 копеек, на которую Департамент начислил пеню за период с 15.01.2008 по 07.12.2012 в размере 133361 рубль 5 копеек.

Письмом от 26.04.2012 N 29/04/07-12/8774 в адрес кооператива Департаментом было направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору от 02.04.2008.

Указанную задолженность ответчик не оплатил, в Департамент о проведении сверки по договору аренды земельного участка не обращался, в связи с чем Департамент обратился в арбитражный суд с иском.

Решением суда первой инстанции указанная задолженность была взыскана с ответчика в полном объеме.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Апелляционной коллегией установлено, что согласно Постановлению Администрации Приморского края от 25.10.2012 N 294 -па о реорганизации Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края путем выделения из него инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края и присоединения к нему департамента имущественных отношений Приморского края, указанный Департамент был переименован в Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края. В этой связи судебная коллегия считает, что истцом по настоящему делу является Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.

Исследовав довод ответчика об отсутствии в обжалуемом решении оценки судом первой инстанции заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, апелляционная коллегия установила следующее.

В протоколе судебного заседания от 25 - 26 июня 2013 года (л.д. 98) отсутствует указание на заявление ответчиком о пропуске срока исковой давности. Между тем, прослушивание аудиозаписи показало, что на 11: 05 минуте аудиозаписи судебного заседания от 26.06.2013 ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности.

В силу разъяснения пункта 16 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 в соответствии с частью 1 статьи 155 АПК РФ в ходе каждого судебного заседания арбитражного суда первой инстанции, а также при совершении отдельных процессуальных действий вне судебного заседания ведется протоколирование с использованием средств аудиозаписи и составляется протокол в письменной форме, при этом согласно части 2 статьи 155 АПК РФ протокол является дополнительным средством фиксирования данных о ходе судебного заседания. Как следует из приведенных положений АПК РФ, аудиозапись является основным средством фиксирования сведений о ходе судебного заседания, а также средством обеспечения открытости судебного разбирательства.

С учетом вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции было неправомерно оставлено без рассмотрения заявление общества о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в редакции подлежащей применению к данным правоотношениям, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности в три года.

Поскольку, Департамент с исковым заявлением обратился 21.12.2012, то в отношении части требований о взыскании арендной платы в период с 12.01.2008 по 21.12.2009 срок исковой давности истцом был действительно пропущен.

В соответствии с частью 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Однако в нарушение вышеназванных норм суд первой инстанции удовлетворил исковые требования Департамента в полном объеме.

Вместе с тем, апелляционная коллегия считает, что в удовлетворении исковых требований Департамента необходимо отказать в полном объеме в силу нижеследующего.

В соответствии с разъяснениями пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановления Пленума N10/22) если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Поскольку, земельный участок, переданный ответчику по договору аренды был предоставлен для целей строительства, а не для целей эксплуатации многоквартирного жилого дома, то в соответствии с вышеизложенным собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком, несмотря на то, что земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

В силу разъяснений пункта 66 Постановления Пленума N 10/22 согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Частью 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума N 10/22 следует, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме Департамент утрачивает правомочие распоряжения земельным участком. Однако за истцом сохраняется право собственности на земельный участок.

В тоже время, по мнению апелляционной коллегии, несмотря на то, что земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, но строительство дома завершено: на земельном участке возведен многоквартирный дом, фактически представляющий вставку между рядом стоящими домами, что и занимающий практически всю площадь земельного участка, предоставленного под строительство, то в силу вышеуказанных норм права и разъяснений с момента первой регистрации права собственности на любое из помещений в многоквартирном доме у собственников помещений возникает правомочие пользования земельным участком в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности на жилые помещения многоквартирного дома различных лиц, первое из которых получено 09.10.2008 (л.д. 116).

Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме права пользования земельным участком под таким домом в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 36 Земельного кодекса, договор аренды этого участка, заключенный кооперативом и Департаментом, должен считаться прекращенным.

Поскольку, первое свидетельство о государственной регистрации получено 09.10.2008 (л.д. 116), о чем внесена запись N 25-25-01/169/2008-023 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то Департамент с этого момента утратил право требования внесения арендной платы за земельный участок, предоставленный для строительства, а договор аренды от 02.04.2008 прекратил свое действие с 09.10.2008.

В связи с вышеизложенным, исковые требования Департамента о взыскании основного долга по внесению арендной платы, о взыскании пени являются незаконными и необоснованными с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме - с 09.10.2008. Кроме того, представленным в материалы дела платежным поручением от 04.02.2012 N 22 (оценка которому не дана судом первой инстанции) подтверждается оплата арендных платежей кооперативом за период с 12.01.2008 по 14.10.2008. Поэтому требования истца о взыскании арендной платы за период с 12.01.2008 по 09.10.2008, в совокупности с обоснованным заявлением ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за указанный период, не подлежат удовлетворению.

Встречные исковые требования кооператива не подлежат удовлетворению, поскольку договор аренды от 02.04.2008, как было установлено апелляционной коллегией, является прекращенным с 09.10.2008, а также в связи с нижеследующим.

Как следует из материалов дела 03.10.2008 кооператив направил в адрес Департамента извещение о расторжении договора аренды в связи с окончанием строительства дома и переходом права пользования к другому лицу, указав при этом, что датой расторжения договора является 01.11.2008. Ответа на данное письмо от Департамента в адрес кооператива не поступило.

Статьей 46 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Статьей 450 ГК РФ, предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможно:

- по соглашению сторон, иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором;

- по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором;

- в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Согласно пункту 5.4. заключенного сторонами договора аренды правом на односторонний отказ от договора аренды в случаях предусмотренных указанным пунктом обладает исключительно арендодатель. Право арендатора на односторонний отказ от договора аренды условиями договора не предусмотрено.

В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Поскольку сведений о подписании сторонами договора соглашения о его расторжении в материалы дела не представлено, односторонний отказ от исполнения договора арендодателем не заявлялся, требование о расторжении договора в судебном порядке ответчиком также не заявлялось, апелляционная коллегия, проанализировав содержание извещения о расторжении договора аренды от 03.10.2008 приходит к выводу, о том, что на основании указанного извещения договор аренды прекращен сторонами не был.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей. Ответчиком при подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина в размере 2000 рублей. С учетом частичного удовлетворения апелляционной жалобы ответчика с Департамента подлежат взысканию в пользу ответчика расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в размере 1000 рублей.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 13.01.2014 по делу N А51-32913/2012 изменить.

В удовлетворении исковых требований Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Потребительского кооператива Жилищно-строительный кооператив N 120 "Рыбак" о признании договора аренды расторгнутым - отказать.

Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в пользу Потребительского кооператива Жилищно-строительный кооператив N 120 "Рыбак" 1 000 (одну тысячу) рублей государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

Т.А. Аппакова С.М. Синицына