Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 мая 2014 г. N 10АП-3064/14

г. Москва

07 мая 2014 г.

Дело N А41-57909/13

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 мая 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Коротковой Е.Н., Огурцов Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания Куликовой А.А.,

при участии в заседании:

от ООО "Макаровка" - Лушников В.А. по доверенности от 08.04.2014, Белоногова М.С., доверенность от 20.01.2014 N 02/2014;

от Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района - Седова У.В. по доверенности от 26.02.2014;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Макаровка" (ОГРН 1035005901116; ИНН 5030037906) на решение Арбитражного суда Московской области от 06.02.2014 по делу N А41-57909/13, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района к обществу с ограниченной ответственностью "Макаровка", при участии в качестве третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Макаровка" (далее - ответчик, ООО "Макаровка"), в котором просит:

- расторгнуть досрочно договор аренды от 08.08.2003 N 1315 земельного участка площадью 2050 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, г.Верея, в районе Зеленой площади, предоставленного под строительство комплексного торгового центра, из состава земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:26:050201:0011;

- обязать ООО "Макаровка" передать комитету по акту приема-передачи земельный участок площадью 2050 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, г.Верея, в районе Зеленой площади, предоставленный под строительство комплексного торгового центра, из состава земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:26:050201:0011.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.02.2014 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм права.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Наро-Фоминского района от 08.08.2003 N 1686 между Комитетом по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района (арендодателем) и ООО "Макаровка" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 08.08.2003 N 1315 (л.д. 21-24), в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду сроком на 3 года земельный участок общей площадью 0,205 гектаров, с кадастровым номером 50:26:050201:0011, расположенный по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, г.Верея, в районе Зеленой площади, под строительство комплексного торгового центра в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, арендатор вправе использовать участок в соответствии с целью и условиями предоставления при наличии утвержденного в установленном порядке проекта; возводить с соблюдением правил застройки согласно плану платную автостоянку.

Согласно пункту 3.2 договора, арендатор обязан использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением, своевременно вносить арендную плату за землю, возводить указанные в пункте 3.1 договора строения и сооружения по согласованию с архитектурно-градостроительными органами.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительными соглашениями от 04.08.2006, от 01.08.2009, от 01.01.2013 (л.д. 30, 32, 34) срок действия договора аренды продлен до 08.08.2015.

Согласно акту обследования земельного участка от 06.11.2012, акту обследования отдельно стоящего строения от 25.10.2013 (л.д. 37-38, 44-47), арендованный земельный участок не обработан, внешние границы не ограждены, признаков ремонтно-строительных, строительных работ не выявлено, по целевому назначению не используется.

Ссылаясь на то, что фактически спорный земельный участок не используется ООО "Макаровка" по целевому назначению, комитет обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Московской области.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что факт неиспользования истцом земельного участка по целевому назначению подтвержден материалами дела.

Обжалуя решение суда первой инстанции, ответчик указывает, что выполнил мероприятия необходимые для получения разрешения на строительство, в том числе заключил договор от 10.07.2013 N ДП-ВС1631/13 с подрядной организацией (ООО ВиВаЛен-Строй) на выполнение инженерно-геодезических, инженерно-геологических, инженерно-экологических изысканий в отношении спорного земельного участка, а также на разработку и согласование архитектурно-градостроительного решения объекта, получение ГПЗУ с параметрами, позволяющими осуществить строительство объекта, получение технических условий. В настоящее время обществом получена техническая документация, необходимая для строительства. Однако до настоящего времени градостроительный план земельного участка администрацией не согласован, в связи с чем получить разрешение на строительство не представляется возможным. Кроме того, на спорном земельном участке расположено здание водонапорной башни, принадлежащее ООО "Макаровка", в связи с чем требование об обязании передать комитету данный земельный участок, по мнению ответчика, не может быть удовлетворено.

В судебном заседании апелляционного суда представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Управление своего представителя в судебное заседание апелляционного суда не направило, извещено надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обязанность арендатора пользоваться земельным участком в соответствии с условиями указанного договора, целевым назначением земельного участка, законодательством РФ, Московской области и иными нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, и возможность расторжения договора в случае использования земельного участка арендатором не по назначению, предусмотрена пунктами 3.2, 6.2 договора от 08.08.2003 N 1315 (л.д. 21-24).

Из названного договора следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:26:050201:0011 передан ответчику под строительство комплексного торгового центра, однако до настоящего времени строительные работы обществом не начаты, что подтверждается актом обследования земельного участка от 06.11.2012, актом обследования отдельно стоящего строения от 25.10.2013 (л.д. 37-38, 44-47).

Довод ответчика о том, что он выполнил мероприятия необходимые для получения разрешения на строительство, в том числе заключил договор от 10.07.2013 N ДП-ВС1631/13 с подрядной организацией (ООО ВиВаЛен-Строй) на выполнение инженерно-геодезических, инженерно-геологических, инженерно-экологических изысканий в отношении спорного земельного участка, а также получил техническую документацию, необходимую для строительства, не может быть принят апелляционным судом, так как договор аренды земельного участка под строительство N 1315 заключен с ООО "Макаровка" еще 08.08.2003, а предпринимать действия направленные на его исполнение общество начало только в 2013 году, то есть спустя 10 лет после его заключения.

Тот факт, что до настоящего времени градостроительный план земельного участка администрацией не согласован, в связи с чем получить разрешение на строительство не представляется возможным, при том что общество обратилось за его согласованием только в 2013 году, не может служить основанием для вывода о том, что ответчиком надлежащим образом исполнялись условия договора аренды.

При этом апелляционный суд учитывает, что в соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения от 01.01.2013 к договору аренды ООО "Макаровка" обязалась в срок до 01.10.2013 представить в комитет разрешение на строительство на спорном земельном участке. Однако такое разрешение в установленный в дополнительном соглашении срок обществом комитету не представлено.

Неисполнение обществом условий договора аренды земельного участка с учетом дополнительного соглашения от 01.01.2013 квалифицируется судом как существенное нарушение его условий, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования. Предоставление обществу дополнительным соглашением дополнительного времени для получения разрешения на строительство после для десяти лет несовершения действий, направленных на его получение, не может рассматриваться в качестве предоставления обществу возможности увеличивать этот срок на неопределенное время, при том, что действия (бездействие) администрации по неутверждению градостроительного плана земельного участка (на указанное обстоятельство ссылается заявитель как на невозможность оформить разрешение на строительство в согласованный срок) обществом не оспаривались.

Тот факт, что на спорном земельном участке расположено здание водонапорной башни, принадлежащее ООО "Макаровка", не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования об обязании передать комитету данный земельный участок, поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:26:050201:0011 предоставлялся ответчику не для использования водонапорной башни, а для иных целей.

При этом общество вправе сформировать и оформить право на земельный участок, расположенный под принадлежащей ему водонапорной башней, на основании отдельного обращения в администрацию в порядке статей 29, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 06.02.2014 по делу N А41-57909/13 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Е.Н. Короткова Н.А. Огурцов