Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2014 г. N 17АП-3612/14

г. Пермь

12 мая 2014 г.

Дело N А60-48694/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 мая 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Г.Л. Паньковой,

судей Ю.А. Голубцовой, Т.Л. Зелениной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шималиной Т.В.,

при участии:

от истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа: не явились,

от ответчика - ООО "Вест - авто": Кузьмина Т.М., доверенность от 14.01.2014,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев апелляционную жалобу ответчика,

ООО "Вест - Авто",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 05 февраля 2014 года

по делу N А60-48694/2013,

принятое судьей П.Б. Ваниным,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа

к обществу с ограниченной ответственностью "Вест-Авто" (ОГРН 1106629001038, ИНН 6629026124)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки, расторжении договора земельного участка,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Вест - Авто" о взыскании суммы долга в размере 715 961 руб. 44 коп., пени по договору в сумме 51 294 руб., а также расторжении договора аренды земельного участка от 17.11.2011 N 270.

Решением суда от 05 февраля 2014 года исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 691 403 руб. 44 коп., в том числе 650 061 руб. 44 коп. долга и 41 342 руб. 00 коп. пени. Расторгнут договор аренды земельного участка N 270 от 17.11.2011 между Муниципальным образованием Новоуральский городской округ и ООО "Вест - Авто". В остальной части иска отказано.

Ответчик с решением суда от 05 февраля 2014 года не согласен, в апелляционной жалобе просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать. По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом неверно применена норма материального права относительно расчета арендной платы за пользование земельным участком. Спорный участок относится к землям, ограниченным в обороте, поскольку находится в границах закрытого административно - территориального образования (ЗАТО Новоуральск), поэтому в расчете арендной платы должна применяться ставка аренды равная 1,5%, следовательно, размер арендной платы в год по договору не должен превышать 327 024 руб. 50 коп., а в месяц - 27 252 руб. Расторгая договор аренды, арендодатель должен восстановить свои права по использованию земельного участка в том объеме, в котором он был ранее передан в аренду, однако, в той части, на которой расположено нежилое здание ответчика, истец не вправе использовать земельный участок. Спорный земельный участок сформирован в своих границах и поставлен на кадастровый учет, является единым и его часть не может быть передана в аренду иному лицу. Согласно кадастровому паспорту разрешенное использование земельного участка определено как для эксплуатации станции технического обслуживания и ремонта легковых автомобилей, то есть для осуществления хозяйственной деятельности ответчика, которая ведется непосредственно в расположенном на спорном земельном участке здании ООО "Вест - Авто".

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Истец представителя в судебное заседание не направил, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 17.11.2011 между Муниципальным образованием Новоуральский городской округ (арендодатель) и Бессоновым Андреем Александровичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 270 (л.д. 11-14), согласно которому Бессонов А.А. принял в пользование на условиях аренды сроком на 49 лет земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 66:57:0102041:7 площадью 9 884 кв.м по адресу: г. Новоуральск, ул. Юбилейная, 11/а для эксплуатации станции технического обслуживания (п. 1.1 договора).

В соответствии с п.п. 2.2, 4.2.3 указанного договора, арендная плата за использование земельного участка вносится арендатором путем перечисления денежных средств ежемесячно и в полном объеме, не позднее 10 числа месяца, в течение которого будет использоваться земельный участок.

Договор аренды от 17.11.2011 N 270 зарегистрирован в установленном законом порядке 27.03.2012.

Согласно уведомлению о регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 17.07.2012 N 31/016/2012-160 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 17.11.2011 N 270 с 17.07.2012 перешли к Обществу с ограниченной ответственностью "Вест-Авто".

10.07.2013 истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора аренды от 17.11.2011 N 270 в связи с тем, что по состоянию на 10.07.2013 образовалась задолженность по договору аренды в сумме 735 401 руб. 43 коп. (л.д. 21-22, 23).

В связи с оставлением данного предложения без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным и не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как верно установлено судом перовой инстанции, право собственности на спорный земельный участок, расположенный по адресу: г. Новоуральск ул. Юбилейная, 11/а не разграничено и с 01.01.2012 следует применять размер арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области".

Согласно данному постановлению (N п/п 48) устанавливается ставка 3,5% от кадастровой стоимости для земельных участков под предприятиями по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автотранспортных средств, а также корректировочный коэффициент по группам видов разрешенного использования равен 1,05 в соответствии с п/п 58 группы 5 соответствующей таблицы указанного постановления.

В соответствии с таблицей 57 постановления Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:57:0102041:7 составляет 21 801 633 руб.

Коэффициент увеличения применяемый при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право собственности на которые не разграничено установлен постановлением Правительства Свердловской области от 26.12.2012 N 1531-ПП и на 2013 год составляет 1,055.

Судом первой инстанции правомерно отклонен довод ответчика о том, что при расчете арендной платы необходимо применить ставку арендной платы 1,5% от кадастровой стоимости.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно подп. 7 п. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности, в том числе объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования.

В подп. 6 п. 5 названной статьи указано, что ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований.

Таким образом, указанная ответчиком ставка могла быть применена только если на земельном участке находились объекты, в соответствии с ведением деятельности которых создано закрытое административное территориальное образование.

Вместе с тем, верен вывод суда первой инстанции о том, что такие объекты на арендуемом земельном участке отсутствуют, а земельный участок используется для эксплуатации станции технического обслуживания.

Иного ответчиком не доказано в порядке ст. 65 АПК РФ.

Поскольку доказательства погашения задолженности по арендной плате по договору N 270 с 17.07.2012 в размере 650 061 руб. 44 коп. за период с 17.07.2012 по 31.10.2013 в материалах дела отсутствуют, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца в данной части.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика пени, начисленные за период с 01.08.2012 по 31.10.2013 в сумме 51 294 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Согласно п. 5.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Учитывая, что ответчик допустил нарушение денежного обязательства, требование истца о взыскании неустойки за просрочку оплаты арендной платы правомерно удовлетворено судом первой инстанции частично в сумме 41 342 руб. с учетом произведенной ответчиком оплаты по платежному поручению от 03.02.2014 N 14).

Произведенные судом первой инстанции расчеты задолженности и неустойки апелляционным судом проверены и признаны правильными.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о расторжении договора аренды земельного участка N 270 от 17.11.2011 на основании следующего.

В соответствии с положениями ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договорам срока платежа не вносит арендную плату.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Ранее указывалось, что письмом от 10.07.2013 N 722/07-10 обществу "Вест-Авто" направлено предложение о расторжении договора аренды от 17.11.2011 N 270.

Данное предложение было получено ответчиком 23.07.2013, что подтверждается уведомлением о вручении (л.д. 23).

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Судом первой инстанции правомерно не принят во внимание и отклоняется апелляционным судом довод ответчика о невозможности расторжения договора аренды, поскольку на арендованном земельным участке имеется объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности, земельный участок является неделимым.

Как верно отмечено судом первой инстанции, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав арендатора, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на арендуемом земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Кроме того, истец в предложении о расторжении договора указывал ответчику, что после расторжения договора аренды земельного участка, комитетом по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа будут осуществлены работы по разделу исходного земельного участка, регистрации муниципальной собственности на земельные участка, после чего возможно будет получить образованные земельные участки на праве аренды без проведения конкурсных процедур.

Суд апелляционной инстанции считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку, поэтому подлежат отклонению.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права при рассмотрении дела, которые явились бы основанием для отмены судебного акта на основании ст. 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.

Учитывая изложенное, решение суда отмене не подлежит.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.02.2014 по делу N А60-48694/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Г.Л.Панькова

Судьи

Ю.А.Голубцова Т.Л.Зеленина