Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2014 г. N 15АП-2856/14

город Ростов-на-Дону

12 мая 2014 г.

дело N А32-25755/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лебедевым А.М.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 января 2014 года по делу N А32-25755/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью "Бизнес Центр "Альянс" к ответчику администрации муниципального образования город-курорт Сочи о взыскании задолженности,

принятое в составе судьи Корейво Е.В.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Бизнес Центр "Альянс" (далее - ООО "Бизнес Центр "Альянс", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация, ответчик) о взыскании 942 300 руб. задолженности по арендной плате за период с 01 января 2013 года по 30 марта 2013 года, 3 282 руб. 35 коп. неустойки за период с 26 февраля 2013 года по 30 марта 2013 года (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 100)).

Исковые требования мотивированы неисполнением администрацией обязанности по внесению арендной платы за период с 01.01.2013 по 30.03.2013 за нежилые помещения второго этажа N N 45-60 общей площадью 209,4 кв.м., расположенные в здании в г. Сочи, пр. Курортный, 53.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2014 исковые требования удовлетворены в полном объёме, с администрации в пользу общества взыскано 942 300 руб. задолженности по арендной плате, 3 282 руб. 35 коп. неустойки и 21 911 руб. 65 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску. Обществу из федерального бюджета возвращено 2 140 руб. 05 коп. излишне уплаченной государственной пошлины по иску.

Судебный акт мотивирован доказанностью истцом факта неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за использование нежилых помещений, арендуемых по договору N А8-01-2012 от 01.02.2012.

С принятым судебным актом не согласилась администрация, в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленного иска отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд первой инстанции при вынесении решения по делу не учёл, что спорные помещения были освобождены администрацией 01.01.2013, о чём истец был уведомлен письмом 27.02.2013, от подписания акта приёма-передачи истец уклонился. В связи с тем, что администрация не пользовалась спорными помещениями с 01.01.2013, у неё отсутствует задолженность по внесению арендной платы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. В отношении сторон дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Бизнес Центр "Альянс" является собственником нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Курортный проспект, дом N 53, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АК N 023672 (л.д. 32).

01.02.2012 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключён договор N А8-01-2012 аренды нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату нежилые помещения в здании по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Курортный проспект, дом N 53, в том числе помещения NN 45-60 общей площадью 209,4 кв.м., расположенные на втором этаже указанного здания, в которых располагалось управление здравоохранения администрации г. Сочи (л.д. 18-25).

Срок действия договора сторонами определен с 1 февраля 2012 года по 31 декабря 2012 года (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.3 договора размер арендной платы за помещения 2 этажа здания составлял 1 500 руб. в месяц за 1 кв.м. арендуемой площади.

Таким образом, за 209,4 кв.м. арендуемой площади нежилых помещений N N 45-60 второго этажа здания администрация ежемесячно была обязана уплачивать ООО "Бизнес Центр "Альянс" арендную плату в размере 314 100 руб.

По утверждению истца, после окончания срока действия договора администрация арендуемые помещения не освободила, продолжив их использование, в связи с чем за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в размере 942 300 руб. за период с 01 января 2013 года по 30 марта 2013 года.

Согласно нормам статьей 650, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Из приведённых норм права следует, что, заявляя об освобождении спорных помещений с 01.01.2013, администрация в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была обязана предоставить доказательства обращения к ООО "Бизнес Центр "Альянс" с требованием о подписании акта возврата арендуемых помещений, а также доказательства, свидетельствующие о фактическом освобождении помещений к указанной дате.

Такие доказательства в материалы дела ответчиком представлены не были, не смотря на соответствующие предложения суда апелляционной инстанции, изложенные в определении от 26.03.2014.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Ввиду того, что на дату 01.01.2013 администрация не освободила арендуемые помещения и не возвратила их свободными от первоначально размещённого в них имущества, в силу выше приведённых норм права договор аренды N А8-01-2012 от 01.02.2012 в отношении нежилых помещений NN 45-60 второго этажа здания был продлён сторонами на неопределённый срок.

Как следует из материалов дела, 27.02.2013 администрация направила в адрес истца письмо в котором указала, что в связи с отсутствием с 01.01.2013 законных оснований для оплаты аренды и услуг по содержанию помещений N 45-60, занимаемых управлением здравоохранения администрации г. Сочи, указанные помещения не включены в общий перечень помещений, арендуемых администрацией г. Сочи в 2013 году (л.д. 80). К указанному письму был приложен акт приёма-передачи нежилых помещений от 27.02.2013, согласно которому администрация возвращает спорные помещения с 01.01.2013 (л.д. 81).

В письме N 12 от 01.03.2013 ООО "Бизнес Центр "Альянс" ответило администрации, что подписание акта приёма-передачи подразумевает фактическое освобождение помещений, занимаемых управлением здравоохранения администрации г. Сочи. В связи с этим, общество просило разъяснить администрацию намерено ли управление в дальнейшем использовать занимаемые помещения, кто будет выступать арендатором данных помещений в дальнейшем (л.д. 78-79).

18.03.2013 ООО "Бизнес Центр "Альянс" направило в адрес ответчика письмо N 13, в котором потребовало оплатить арендную плату за спорные помещения N 45-60 (л.д. 73).

В ответе на данное обращение общества 25.04.2013 администрация указала на то, что управление здравоохранения администрации г. Сочи является самостоятельным бюджетополучателем, которому предусматриваются средства в виде субвенций из бюджетов различных уровней в целях осуществления переданных полномочий Российской Федерации в сфере охраны здоровья. Администрация г. Сочи не вправе оплачивать стоимость расходов на содержание занимаемых управлением помещений с 01.01.2013. В связи с этим, администрация рекомендовала ООО "Бизнес Центр "Альянс" обратиться непосредственно в управление для решения вопроса по внесению платежей (л.д. 71-72).

В письме N 14 от 04.04.2013 ООО "Бизнес Центр "Альянс" указало, что договор аренды был продлён на неопределённый срок, т.к. администрация к 01.01.2013 не освободила спорные помещения и не возвратила их арендодателя. В связи с этим, общество заявило требование о компенсации администрацией стоимости использования нежилых помещений N 45-60 за период с 01.01.2013 по 31.03.2013 (л.д. 74-75).

Неисполнение администрацией требований общества явилось основанием для обращения последнего в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Как указывалось ранее, в связи с тем, что к 01.01.2013 администрация как арендатор не освободила спорные помещения N 45-60, занимаемые её структурным подразделением - управлением здравоохранения администрации г. Сочи, и не возвратила их арендодателю, договор аренды в отношении указанных помещений, в силу положений пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, был продлён на неопределённый срок.

Это означает, что за администрациёй сохранилась обязанность по оплате ежемесячной арендной платы, определённой условиями договора аренды N А8-01-2012 от 01.02.2012.

Из представленной в материалы дела переписки не следует, что администрация непосредственно выразила свою волю на расторжение выше указанного договора.

Кроме того, согласно абзацу 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В материалы дела не представлены достоверные доказательства того, что администрация освободила арендуемые нежилые помещения ранее даты 31.03.2013. Напротив, из представленной переписки следует, что в марте 2013 года спорные помещения продолжало занимать управление здравоохранения администрации г. Сочи, как это происходило и на дату заключения договора аренды N А8-01-2012 от 01.02.2012.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что изменение порядка финансирования и расходования бюджетных средств, согласно которому с 01.01.2013 управление здравоохранения администрации г. Сочи было обязано самостоятельно оплачивать свои расходы, связанные с его деятельностью, за счёт предоставляемых управлению субвенций, не может являться достаточным основанием для освобождения администрации от исполнения её обязанностей арендатора по договору N А8-01-2012 от 01.02.2012, в том числе обязанности по своевременному внесению арендной платы, по освобождению арендуемых помещений от имущества муниципального образования и по их возврату ООО "Бизнес Центр "Альянс".

В материалы дела не представлены доказательства того, что по тем либо иным закреплённым нормами действующего законодательства основаниям договор аренды N А8-01-2012 от 01.02.2012 в отношении спорных помещений N 45-60 был прекращён и, соответственно, у администрации прекратилась обязанность по внесению арендной платы. В связи с этим, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о необходимости удовлетворения иска в части взыскания задолженности по арендным платежам в размере 942 300 руб. за период с 01 января 2013 года по 30 марта 2013 года, исходя из ежемесячной арендной ставки в размере 314 100 руб. за нежилые помещения общей площадью 219,4 кв.м.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 3.15 договора аренды N А8-01-2012 от 01.02.2012 за просрочку предусмотренных договором видов платежей (в том числе арендных платежей) арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязанности по уплате арендной платы, от размера арендной платы за каждый день просрочки.

Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, начисление договорной неустойки и предъявление требования о ее взыскании является правомерным.

Суд апелляционной инстанции проверил расчёт неустойки, уточнённый истцом в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, и с учётом порядка внесения арендной платы, закреплённым в пункте 3.9 договора, считает его арифметически и методологически правильным, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о необходимости удовлетворения иска и в части взыскания с ответчика 3 282 руб. 35 коп. неустойки за период с 26 февраля 2013 года по 30 марта 2013 года.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Из содержания пункта 3.16 договора аренды N А8-01-2012 от 01.02.2012 следует, что неустойка подлежит выплате в течение 7 рабочих дней с даты предъявления соответствующей претензии арендодателем, с учётом срока рассмотрения такой претензии, установленного пунктом 6.4 договора.

Из буквального толкования данного пункта договора следует, что неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства подлежит начислению с даты нарушения арендатором условий договора, однако подлежит выплате арендодателю после направления претензии. В пункте 6.4 договора стороны согласовали обязательный досудебный порядок урегулирования спора путём направления и рассмотрения соответствующих письменных претензий.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд исходит из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на самостоятельное урегулирование спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности реализации досудебного порядка, иск подлежит рассмотрению в суде.

Как указывалось выше, из материалов дела следует, что до обращения в суд с иском по настоящему делу ООО "Бизнес Центр "Альянс" направило в адрес администрации претензию N 14 от 04.04.2013 (л.д. 70-71) с требованием погасить основную задолженность.

Получив указанную претензию, ответчик был информирован о требованиях истца, между тем доказательства того, что им были предприняты меры к погашению указанного долга, не представил. Администрация также не представила доказательства принятия ею мер к мирному разрешению конфликта.

При таких обстоятельствах, оставление иска без рассмотрения в части требования о взыскании договорной неустойки ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора будет носить формальный характер, так как не способно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.03.2013 по делу N А53-33960/12, от 18.05.2010 по делу N А32-45135/2009, от 23.09.2010 по делу N А32-57026/2009, от 02.03.2011 по делу N А53-13079/2010, от 15.04.2011 по делу N А53-16766/2010.

Учитывая выше изложенное, суд первой инстанции правомерно рассмотрел иск в части взыскания неустойки по существу.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, который в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождён от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 января 2014 года по делу N А32-25755/2013 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов