Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2014 г. N 16АП-605/14

Требование: о взыскании долга, о признании недействительным договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: исковые требования частично удовлетворены, решение суда первой инстанции отменено

г. Ессентуки

08 мая 2014 г.

Дело N А20-4024/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Егорченко И.Н., судей Казаковой Г.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бабаяном Р.С., рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело N А20-4024/2013 по иску закрытого акционерного общества работников "Народное предприятие "Заря" (ИНН 0701002091, ОГРН 1030700251031) к муниципальному казенному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан" (ИНН 0701010790, ОГРН 1040700250403) о признании договора аренды недействительным в части, изменении условий договора, встречному иску муниципального казенного учреждения "Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан" к закрытому акционерному обществу "Народное предприятие "Заря" о взыскании 3 013 483 рублей (судья Шогенов Х.Н.), при участии в судебном заседании представителя закрытого акционерного общества работников "Народное предприятие "Заря" Бажева А.А. (доверенность N 07АА0319585 от 07.10.2013), представителей муниципального казенного учреждения "Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан" Шомахова М.М. (руководитель), Таова Х.А. (доверенность N 6 от 03.02.2014),

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество работников "Народное предприятие "Заря" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к муниципальному казенному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан" (далее - учреждение) о признании пункта 3 договора аренды N 31 от 04.04.2005, заключенного между учреждением (арендодатель) и обществом (арендатор), в части производства расчета арендной платы в рублях по формуле с применением базового размера арендной платы за единицу площади земельного участка: 722 рублей за гектар земли недействительным; изменении указанного пункта договора, установив, что расчет арендной платы производится в рублях по формуле с применением базового размера арендной платы за единицу площади земельного участка: 147 рублей 30 копеек за гектар земли.

Учреждение обратилось в арбитражный суд с встречным иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате на 29.10.2013 в размере 3 013 483 рубля и расторжении договора аренды N 31 от 04.04.2005.

Решением суда от 13.01.2014 по основному иску общества в удовлетворении исковых требований отказано. По встречному иску требования учреждения удовлетворены в полном объеме. Расторгнут договор аренды N 31 от 04.04.2005, заключенный между учреждением и обществом. Общество обязано вернуть учреждению земельные участки сельскохозяйственного назначения: земельный участок с кадастровым номером 07:01:2100000:154 площадью 1 023 251 кв. м.; земельный участок с кадастровым номером 07:01:2100000:155 площадью 1 065 499 кв. м.; земельный участок с кадастровым номером 07:01:2100000:156 площадью 842 100 кв. м.; земельный участок с кадастровым номером 07:01:2100000:157 площадью 378 060 кв. м.; земельный участок с кадастровым номером 07:01:2100000:158 площадью 963 916 кв. м.; земельный участок с кадастровым номером 07:01:2100000:159 площадью 678 262 кв. м.; земельный участок с кадастровым номером 07:01:2100000:160 площадью 873 386 кв. м.; земельный участок с кадастровым номером 07:01:2100000:161 площадью 1 107 802 кв. м.; земельный участок с кадастровым номером 07:01:2100000:162 площадью 1 031 864 кв. м.; земельный участок с кадастровым номером 07:01:2100000:163 площадью 676 350 кв. м.; земельный участок с кадастровым номером 07:01:2100000:164 площадью 856 599 кв. м.; земельный участок с кадастровым номером 07:01:2100000:165 площадью 1 959 851 кв. м.; земельный участок с кадастровым номером 07:01:2100000:166 площадью 2 304 240 кв. м.; земельный участок с кадастровым номером 07:01:2100000:167 площадью 835 197 кв. м. Взыскано с общества в пользу учреждения 3 013 483 рубля задолженности по арендной плате. Взыскано с общества в доход бюджета Российской Федерации 5 000 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, указывая на то, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда изложенные в решение не подтверждены материалами дела.

Определением суда апелляционной инстанции от 13.03.2014 на основании пункта 5 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд перешел к рассмотрению дела N А20-4024/2013 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел судом первой инстанции.

На основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с распоряжением исполняющего обязанности председателя второго судебного состава от 29.04.2014 при рассмотрении дела произведена замена судьи Марченко О.В. (в связи с уходом в отпуск) на судью Казакову Г.В. Рассмотрение дела начато с самого начала.

В судебном заседании представитель общества поддержал заявленные исковые требования, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представители учреждения просили удовлетворить встречный иск, в удовлетворении заявленных требований общества - отказать.

Изучив материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования общества не подлежат удовлетворению, а требования учреждения - частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, согласно Постановлению Главы администрации местного самоуправления Баксанского района от 28.05.2003 и акта от 24.06.2013 в введение местной администрации города Баксана переданы земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности, в том числе земли ранее принадлежавшие СПК "Заря" общей площадью 2 690 га.

По договору от 29.12.2003 N 106 указанные земли переданы в аренду обществу. Срок аренды установлен с 01.01.2004 по 31.12.2004.

По обращениям общества от 27.08.2004 N 53 и 22.09.2005 N 52, на основании постановления Главы администрации городского округа Баксан от 28.02.2005 N 99, между учреждением и обществом заключен договор аренды от 04.04.2005 N 31, согласно которому в аренду переданы земли сельскохозяйственного назначении площадью 2 114 га.

Срок действия договора установлен с 01.01.2005 по 01.01.2012.

Дополнительным соглашением от 22.10.2012 указанный срок продлен до 31.12.2018.

Договор аренды N 31 от 04.04.2005 и дополнительное соглашение к указанному договору зарегистрированы в установленном законом порядке 27.12.2011 и 05.11.2012.

22.01.2013 учреждением в адрес общества направлено письмо об изменении размера арендной платы по договору с предложением предоставить возражения по изменению данного пункта договора.

15.02.2013 учреждением повторно направлено письмо с копией отчета независимого оценщика N 02/01/2013 от 18.01.2013 с указанием, что в случае неполучения возражений по изменению договора в части размера арендной платы, с 01.01.2013 данное изменение вступит в силу и арендная плата будет начислять по новой ставке.

13.03.2013 в адрес общества от учреждения поступила претензия с требованием оплатить в срок до 25.03.2013 задолженность по договору аренды земельного участка N 31 от 04.04.2005 в сумме 695 833 рубля.

14.05.2013 обществом направлено письмо учреждению с требованием заключить соглашение об изменении условий пункта 3 договора в части установления размера и оснований изменения размера арендной платы с 01.06.2013, установив размер годовой арендной платы за арендуемый земельный участок в размере 214 395 рублей 15 копеек.

Не согласившись с размером годовой арендной платы, общество обратилось в суд с иском о признании пункта 3 договора аренды N 31 от 04.04.2005, заключенного между учреждением (арендодатель) и обществом (арендатор), в части производства расчета арендной платы в рублях по формуле с применением базового размера арендной платы за единицу площади земельного участка: 722 рублей за гектар земли недействительным; изменении указанного пункта договора, установив, что расчет арендной платы производится в рублях по формуле с применением базового размера арендной платы за единицу площади земельного участка: 147 рублей 30 копеек за гектар земли.

Учреждением подан встречный иск к обществу о взыскании задолженности по арендной плате на 29.10.2013 в размере 3 013 483 рубля и расторжении договора аренды N 31 от 04.04.2005.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и в сроки, оговоренные договором аренды.

Арендатор обязан в сроки и в порядке, установленные договором, вносить плату за пользование земельным участком.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Правила).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, эти ставки являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 (далее - постановление N 15837/11), принципы, закрепленные в постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.

Правовая позиция, изложенная в постановлении N 15837/11, заключается в том, что пунктом 3 (подпункты "а" - "д") Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.

Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Земельного кодекса Российской Федерации суд вправе дать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

Из материалов дела следует, что учреждение произвело расчет арендной платы за земельные участки с применением положений постановления Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 18.12.2007 N 324-ПП и пункта 2.5 Положения о передаче в аренду земельных участков, утвержденного постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 02.11.2006 N 281-ПП, согласно которым арендная плата на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, а также на земли, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается на основании отчета независимого оценщика.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование такими участками относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку переданный в аренду земельный участок находится в публичной собственности, договор аренды N 31 от 04.04.2005 заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, к нему подлежит применению регулируемая арендная плата.

Поскольку размер арендной платы по договору должен рассчитываться с применением методики и ставок, определенных постановлением N 582, апелляционный суд приходит к выводу, что исковые требования общества о признании пункта 3 договора аренды N 31 от 04.04.2005, заключенного между учреждением (арендодатель) и обществом (арендатор), в части производства расчета арендной платы в рублях по формуле с применением базового размера арендной платы за единицу площади земельного участка: 722 рублей за гектар земли недействительным; изменении указанного пункта договора, установив, что расчет арендной платы производится в рублях по формуле с применением базового размера арендной платы за единицу площади земельного участка: 147 рублей 30 копеек за гектар земли, основаны на неверном толковании норм материального права и не подлежат удовлетворению.

Расчет годовой арендной платы учреждением произведен без учета требований, установленных постановлением N 582, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает необходимым самостоятельно произвести расчет арендной платы.

Согласно постановлению N 582 к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

В соответствии с подпунктом "в" пункта 3 Правил арендная плата в отношении земельного участка, предоставляемого для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливается в размере 0,6% от кадастровой стоимости этого земельного участка.

Согласно правовой позиции, приведенной в постановлении N 15837/11, пункт 3 (подпункты "а" - "д") Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установил предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.

В соответствии с отчетом независимого оценщика N 02/01/2013 от 18.01.2013 кадастровая стоимость земельных участков составляет 98 595 520 рублей.

Согласно подпункту "в" пункта 3 Правил арендная плата в отношении земельного участка, предоставляемого для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливается в размере 0,6% от кадастровой стоимости этого земельного участка.

Таким образом, размер годовой арендной платы составляет 98 595 520 х 0,6% = 591 573 рубля 12 копеек, в связи с чем заявленные требования учреждения подлежат частичному удовлетворению.

Учреждением также заявлено требование о расторжении договора аренды N 31 от 04.04.2005.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела документы, с учетом положений действующего законодательства, апелляционный суд, ввиду долгосрочности данного договора аренды, не урегулировании между сторонами вопроса о размере арендной платы, а также учитывая фактические обстоятельства дела, не усматривает существенных нарушений договора аренды, в связи с чем требования учреждения в этой части удовлетворению не подлежат.

Согласно части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий.

На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

В соответствии частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.01.2014 по делу N А20-4024/2013 отменить.

В удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества работников "Народное предприятие "Заря" отказать в полном объеме.

Исковые требования муниципального казенного учреждения "Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан" удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества работников "Народное предприятие "Заря" в пользу муниципального казенного учреждения "Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан" 591 573 рубля 12 копеек задолженности по арендной плате.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества работников "Народное предприятие "Заря" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 8 567 рублей.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Н. Егорченко

Судьи

Г.В. Казакова З.М. Сулейманов