Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2014 г. N 18АП-4561/14

г. Челябинск

16 мая 2014 г.

Дело N А47-5139/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пульсар плюс" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.03.2014 по делу N А47-5139/2013 (судья Калитанова Т.В.).

В заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Пульсар плюс" - Сергеев С.И. (приказ от 02.04.2013).

Администрация муниципального образования закрытое территориально-административное образование Комаровский Оренбургской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Пульсар плюс" (далее - ООО "Пульсар плюс", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 01.01.2005 N 20, заключенного между Администрацией и ООО "Пульсар плюс" (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также отказа от части требований, т. 4, л. д. 1-26, 68).

Ответчик обратился к истцу со встречным исковым заявлением об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 01.01.2005 N 20 в части исчисления размера арендной платы (т. 1, л. д. 58).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 05.11.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - Управление Росреестра, третье лицо, т. 1, л. д. 94, 95).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 17.03.2014 (резолютивная часть объявлена 06.03.2014) исковые требования Администрации удовлетворены: договор аренды земельного участка от 01.01.2005 N 20 расторгнуть, в удовлетворении встречных исковых требований обществу отказано (т. 4, л. д. 72-75).

С вынесенным решением не согласился ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Пульсар плюс" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований Администрации и удовлетворении встречных исковых требований (т. 4, л. д. 81).

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что арбитражный суд первой инстанции необоснованно сослался на нарушение ООО "Пульсар плюс" пункта 7.2 спорного договора - просрочка оплаты арендных платежей более двух раз подряд, в то время как такое условие в пункте 7.2 договора отсутствует. Также податель жалобы считает, что сумма долга в размере 54 144 руб. истцом явно завышена, так как расчет долга произведен без учёта изменений ставки арендной платы в сторону её уменьшения. Кроме того, с 2010 года и по настоящее время истцом не выставлялись счета на оплату аренды, и ответчик не знал, какой размер арендной платы нужно заплатить. Наличие задолженности по арендной плате объясняется тем, что ответчик не согласен платить арендную плату в завышенном размере. Фактически задолженность по арендной плате в настоящее время ответчиком погашена. По существу, вина ответчика в просрочке оплаты арендной платы более двух раз подряд носит формальный характер, что было не учтено арбитражным судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения. Также податель жалобы считает, что истцом не конкретизировано за нарушение каких условий договора ответчиком заявлено требование о расторжении договора.

До начала судебного заседания Администрация представила в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в котором пояснила, что с доводами апелляционной жалобы не согласна. Отметила, что размер арендной платы за землю и реквизиты для её оплаты установлены, соответственно, пунктами 5.1 и 5.5 спорного договора. Судом верно установлен факт невыполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы.

Управление Росреестра отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились. С учётом мнения представителя подателя жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и третьего лица.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию закрытое территориально-административное образование Комаровский Оренбургской области на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 56:46:0:12, площадью 3 786 317 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира - закрытое территориально-административное образование Комаровский, расположенного в границах земельного участка, адрес ориентира: Оренбургская обл., Ясненский р-н, г. Ясный, что подтвержден свидетельством о государственной регистрации права от 14.05.2008 серии 56 АА N 421345 (т. 1, л. д. 89).

01 января 2005 года между Администрацией (арендодатель) и ООО "Пульсар плюс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности (т. 1, л. д. 9-12).

В соответствии с пунктом 1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок из земель поселений ЗАТО Комаровский, находящийся по адресу: Оренбургская обл., г. Ясный, ЗАТО Комаровский, ул. Комарова, 7а, общей площадью 3000 кв. м, для использования в целях - под рынок, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка, прилагаемой к договору (приложение N 1) и являющейся его неотъемлемой частью (т. 1, л. д. 90).

В силу пункта 3.1 договора он действует с 01.01.2005 по 01.01.2054.

На основании пункта 4 договора он является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

В соответствии с пунктом 5.1 договора размер арендной платы за участок составляет 25 168 руб. за период с 01.01.2005 по 01.01.2006.

В силу пункта 5.2 договора расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (приложение N 2).

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно в соответствии с федеральным законодательством об индексации ставки земельного налога на соответствующий год либо при принятии (изменении) Правительством Российской Федерации или уполномоченным им федеральным органом исполнительной власти методики (порядка) исчисления размера арендной платы.

На основании пункта 5.4 договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед не позднее десятого числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 6.2.3 договора арендодатель обязан при изменении арендной платы в соответствии с условиями пункта 5.3 настоящего договора в месячный срок информировать арендатора.

Договор может быть досрочно расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством (пункты 7.4.1, 7.4.4).

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.08.2005, номер государственной регистрации 56-5638/004/2005-366 (т. 1, л. д. 12).

01 января 2007 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 01.01.2005 N 20 (т. 1, л. д. 16).

В соответствии с пунктом 1 соглашения в связи с вступлением в силу решения Совета депутатов от 21.11.2006 N 15/6 "Об утверждении размера арендной платы по категориям арендаторов на 2007 год" стороны пришли к соглашению о том, что с 01.01.2007 пункт 5.1 договора необходимо читать в следующей редакции: размер арендной платы за участок составляет 18 048 руб.

В силу пункта 2 соглашения оно вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Материалы дела также содержат расчет указанной арендной платы с 01.01.2007 (т. 1, л. д. 17).

Как указано в исковом заявлении, начиная с 2010 года, арендатор уклоняется от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Истцом в адрес ответчика направлялось требование от 27.04.2012 N 774 о погашении задолженности в размере 54 144 руб. (за три года), полученное ответчиком (т. 1, л. д. 84, 85, т. 4, л. д. 54).

11 января 2013 года Администрация направила ответчику письмо N 17 для подписания соглашения о расторжении спорного договора аренды с просьбой вернуть соглашение в срок до 01.02.2013 (т.1, л. д. 18-20).

Указанное предложение оставлено ответчиком без внимания.

Ответчиком произведена оплата арендной платы в размере 1000 руб. платежным поручением от 30.09.2010 N 67, 23 400 руб. платежным поручением от 16.07.2013 N 4, 1950 руб. платежным поручением от 22.10.2013 N 02 (т. 1, л. д. 86-88).

Оплата произведена по ставке арендной платы 7800 руб. за год (т. 1, л. д. 46).

Согласно акту сверки взаимных расчетов от 22.11.2013, подписанному ответчиком с возражениями, по состоянию на 01.03.2013 задолженность общества по арендной плате составила 50 154 руб. с учетом произведенных платежей (т. 4, л. д. 43).

Ненадлежащее исполнение ООО "Пульсар плюс" обязательства по внесению арендной платы в размере, установленном условиями договора аренды, послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. При этом истец сослался на пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации - невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (т. 4, л. д. 56-59).

В обоснование правовой позиции по встречному иску ООО "Пульсар плюс" представлено письмо от 30.06.2010 N 171, направленное Администрации, с просьбой о заключении дополнительного соглашения к спорному договору аренды об уменьшении арендной платы за земельный участок в связи с исключением разрешенной к использованию площади 80 кв. м под "рынок" и включением этой площади в категорию - "прилегающая территория" с новой площадью - 3000 кв. м (т. 1, л. д. 55), повторное письмо от 07.10.2010 N 177 (т. 1, л. д. 56).

Из представленного к встречному исковому заявлению проекта дополнительного соглашения к спорному договору и расчета к нему следует, что общество предлагает изменить арендную плату на 7800 руб. в связи с указанным выше (т. 1, л. д. 80, 81)

Так, в пункте 1 названного проекта дополнительного соглашения к спорному договору указана следующая предлагаемая редакция пункта 5.1 договора: "Размер арендной платы за участок составляет 7800 руб.", которая предложена к действию с 01.07.2010.

Отказ Администрации заключить предложенное ответчиком дополнительное соглашение к договору аренды послужил основанием для обращения ответчика в суд с встречными исковыми требованиями.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования Администрации, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что арендатор ненадлежащим образом выполнял обязанность по уплате арендной платы, а также из наличия основания для расторжения договора аренды на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Пульсар плюс", суд исходил из отсутствия для этого оснований.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Наличие между сторонами договорных отношений по договору аренды подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 указанной статьи).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из изложенного ранее следует, что указанные требования истцом соблюдены.

В силу пункта 3 стать 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, на который сослался истец, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 5.4 договора аренды арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед не позднее десятого числа текущего месяца.

Из материалов дела следует, что ответчиком неоднократно допускалось неисполнение обязательства по уплате арендной платы в установленные договором аренды сроки более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Соответственно, имеются основания для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды.

Частичная оплата ответчиком задолженности в размере 1000 руб. платежным поручением от 30.09.2010 N 67, а также после обращения Администрации в суд - в размере 23 400 руб. платежным поручением от 16.07.2013 N 4 и в размере 1950 руб. платежным поручением от 22.10.2013 N 02 не может явиться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Ссылка подателя жалобы на погашение задолженности по арендной плате в полном объеме является необоснованной, так как стороны договора аренды размер арендной платы не изменяли.

В силу изложенного первоначальные исковые требования Администрации подлежали удовлетворению.

Довод подателя жалобы о том, что с 2010 года истцом не выставлялись счета на оплату аренды, и ответчик не знал, какой размер арендной платы нужно заплатить, не может быть принят.

Как верно отметил истец в отзыве на апелляционную жалобу, размер арендной платы за землю и реквизиты для её оплаты установлены, соответственно, пунктами 5.1 и 5.5 спорного договора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает также следующее.

На основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 указанного постановлении также разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Расчет задолженности произведен истцом на основании решения Совета депутатов от 21.11.2006 N 15/6 "Об утверждении размера арендной платы по категориям арендаторов на 2007 год".

По существу, правовая позиция ответчика во встречном исковом заявлении заключается в применении ко всей арендуемой площади земельного участка ставки арендной платы на основании названного решения Совета депутатов от 21.11.2006 N 15/6 в размер 2,6 руб. за кв. м (прочие - для прилегающей территории) (т. 1, л. д. 46), в то время как в договоре аренды стороны согласовали применение указанной ставки к площади прилегающей территории 2920 кв. м, а к площади 80 кв. м - рынок применение ставки 130,7 руб. за кв. м (т. 1, л. д. 17).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, на который ссылается общество во встречном исковом заявлении, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 указанной статьи если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 4 указанной статьи изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Между тем, во встречном исковом заявлении ответчик не обосновал необходимость иного исчисления размера арендной платы, сославшись только на направление Администрации такого предложения и отказ арендодателя в его принятии.

Соответствующие доказательства в материалах дела также отсутствуют.

В связи с указанным основания для удовлетворения встречных исковых требований отсутствовали.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы во внимание приняты быть не могут, поскольку основаны на неверной оценке имеющих место фактических правоотношений сторон и ошибочном толковании норм материального права.

Также в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции податель жалобы дополнительно указал на необходимость привлечения к участию в деле Министерства обороны Российской Федерации.

Однако доказательства невозможности рассмотрения дела без участия указанного органа в материалах дела отсутствуют.

На основании изложенного основания для отмены или изменения обжалуемого решения суда отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Пульсар плюс".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.03.2014 по делу N А47-5139/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пульсар плюс" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева И.Ю. Соколова