Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2014 г. N 08АП-3160/14

город Омск

14 мая 2014 г.

Дело N А46-13025/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 мая 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Смольниковой М.В.,

судей Зориной О.В., Семёновой Т.П.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Моториной О.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3160/2014) департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 26 февраля 2014 года по делу N А46-13025/2013 (судья Беседина Т.И.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Фуд Сити" (ОГРН 1105543024509, ИНН 5501227516) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска -Глазкова Е.В. по доверенности N ДИО/23275 от 05.12.2013 сроком действия один год, удостоверение;

от общества с ограниченной ответственностью "Фуд Сити" - Левченко К.И. по доверенности от 30.09.2013 сроком три года, паспорт;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Фуд Сити" (далее - ООО "Фуд Сити", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 7П общей площадью 58,8 кв.м, находящегося на первом этаже жилого дома, литера Б, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красный путь, 79, на условиях предлагаемого истцом проекта договора.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил определить цену объекта в договоре купли-продажи нежилого помещения N 7П общей площадью 58,8 кв.м, находящегося на первом этаже жилого дома, литера Б, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красный путь, 79, в размере 2 040 000 руб. 00 коп.

В порядке статьи 49 АПК РФ уточнения приняты судом к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Омской области от 26.02.2014 по делу N А46-13025/2013 исковые требования ООО "Фуд Сити" удовлетворены. На департамент имущественных отношений Администрации города Омска, действующий от имени муниципального образования город Омск, возложена обязанность в течение десяти дней со дня вступления решения в законную силу заключить с ООО "Фуд Сити" договор купли-продажи нежилого помещения N 7П, общей площадью 58,8 кв.м, находящегося на первом этаже жилого дома, литера Б, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красный путь, д. 79, в редакции проекта договора купли-продажи департамента имущественных отношений Администрации города Омска, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 040 000 руб. 00 коп. С департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу ООО "Фуд Сити" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб. 00 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование своей жалобы ответчик ссылается на то, что в обжалуемом решении не отражены мотивы, по которым суд первой инстанции не принял во внимание отчет об оценке рыночной стоимости объекта, представленный Департаментом, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения N 7П, общей площадью 58,8 кв.м, номера на поэтажном плане 1-7, литера Б, этаж 1, расположенного по адресу: г. Омск, улица Красный путь, дом 79 - с учетом НДС (18 %) составила 2 746 721 руб. 00 коп.

От ООО "Фуд Сити" отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2014 по делу N А46-13025/2013 указанная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 07.05.2014.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "Фуд Сити" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Фуд Сити" является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения N 7П общей площадью 58,8 кв.м, находящегося на первом этаже жилого дома, литера Б, расположенного по адресу: г. Омск, улица Красный путь, 79, на основании договора аренды N 39483/3А от 20.04.2011.

Руководствуясь положениями Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" (далее - Закон N 159-ФЗ), Департамент направил ООО "Фуд Сити" для подписания договор купли-продажи арендованного объекта по цене 2 746 721 руб. 00 коп.

ООО "Фуд Сити", в свою очередь, не согласившись с редакцией пункта 4.1 договора купли-продажи, направило департаменту протокол разногласий от 01.10.2013, в котором предложило изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет 1 900 000 рублей".

Департамент отклонил редакцию пункта 4.1 договора купли-продажи, предложенную ООО "Фуд Сити".

Учитывая, что между сторонами имеются разногласия, возникшие в процессе заключения договора купли-продажи указанного выше недвижимого имущества, ООО "Фуд Сити" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующие обстоятельства.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Правоотношения сторон являются обязательствами по купле-продаже недвижимого имущества и регулируются положениями главы 30 ГК РФ (купля-продажа), принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами и условиями договора.

В силу части 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно части 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статей 554 и 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене.

Все условия договора считаются согласованными с момента получения соответствующего акцепта стороной, направившей оферту (часть 1 статьи 433 ГК РФ), либо с момента подписания сторонами в письменной форме одного документа (часть 2 статьи 434 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку протокол разногласий по пункту 4.1 договора купли-продажи спорного имущества Департаментом отклонен, ООО "Фуд Сити" правомерно обратилось в суд с требованием об урегулировании разногласий.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с частью 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены Законом N 159-ФЗ.

Департаментом не оспаривается, что ООО "Фуд Сити" удовлетворяет условиям реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества, предусмотренным статьей 3 Закона N 159-ФЗ.

Возражения ответчика сводятся к тому, что при принятии обжалуемого решения суд первой инстанции не привел мотивов, по которым цена приобретаемого объекта недвижимости должна не может быть установлена на основании отчета N МК-ОМ2-99, подготовленного независимым оценщиком - ЗАО "Компания "СТАТУС", в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 2 746 721 руб. 00 коп. (том 1 листы дела 31-89).

При оценке указанных доводов суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 2 статьи 15 данного Закона оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

Эти федеральные стандарты оценки являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 ФСО N 1 при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).

В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из отчета N МК-ОМ2-99, подготовленного ЗАО "Компания "СТАТУС", эксперт отказался от применения затратного и доходного подходов, поскольку оцениваемый объект представляет собой встроенное помещение, официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагал. Также эксперт указал, что для применения доходного подхода при оценке необходимо учитывать стоимость коммунальных услуг, включенную в стоимость арендной платы объектов-аналогов. В связи с тем, что этот показатель, как правило, носит приблизительный характер и не отражает в полной мере расходы арендодателя, рыночная стоимость, полученная в результате использования доходного, подхода будет носить вероятностный характер.

Суд апелляционной инстанции считает, что эксперт не достаточно обосновал отказ от использования доходного подхода к оценке.

В соответствии с пунктом 21 ФСО N 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Из материалов дела следует, что по заказу представителя истца независимым оценщиком Липатовым С.П. составлен отчет N 338/20013, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 1 900 000 рублей. При этом, при составлении названного отчета оценщиком применялись сравнительный и доходный подходы.

Кроме того, как следует из материалов дела, определением суда от 26.12.2013 по настоящему делу по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Независимая Оценка и Экспертиза Собственности", эксперту Телегину Евгению Николаевичу. На разрешение эксперта поставлен вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 58,8 кв.м, номера на поэтажном плане 1-7, этаж 1, литера Б, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красный путь, 79, помещение 7П?

Согласно заключению эксперта N 028/1000-14 от 20.01.2014, выполненному экспертом ООО "Независимая Оценка и Экспертиза Собственности" Телегиным Е.Н., стоимость спорного имущества по состоянию на 01.10.2013 составляет 2 040 000 руб. (том 2 листы дела 29-82).

При этом, при составлении заключения N 028/1000-14 от 20.01.2014 эксперт ООО "Независимая Оценка и Экспертиза Собственности" экспертом применены как сравнительный, так и доходный подходы.

Обосновывая возможность применения доходного подхода при проведении оценки спорного объекта, эксперт указал, что на открытом рынке достаточное количество данных о передаче подобного имущества в аренду, поэтому рассчитать потенциальный доход, реально приносимый таким имуществом, вполне возможно.

Поскольку Департамент не приводил мотивированных возражений и не оспаривал результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о принятии в качестве рыночной стоимости предмета договора купли-продажи в размере 2 040 000 руб., указанной в заключении эксперта ООО "Независимая Оценка и Экспертиза Собственности" N 028/1000-14 от 20.01.2014.

При таких обстоятельствах, удовлетворив исковые требования об обязании ответчика в течение десяти дней со дня вступления решения в законную силу заключить с ООО "Фуд Сити" договор купли-продажи нежилого помещения, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 040 000 руб. 00 коп., суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку Департамент при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину, в силу его освобождения от ее уплаты на основании пункта 1 части 1 статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 26 февраля 2014 года по делу N А46-13025/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Смольникова

Судьи

О.В. Зорина Т.П. Семёнова