Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2014 г. N 12АП-3250/14

г. Саратов

16 мая 2014 г.

Дело N А57-19545/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "14" мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "16" мая 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Комнатной Ю.А., Кузьмичева С.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тюкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ткачёва Николая Владимировича (Саратовская область, г. Энгельс)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 21 февраля 2014 года по делу N А57-19545/2013 (судья Землянникова В.В.)

по заявлению индивидуального предпринимателя Ткачёва Николая Владимировича (Саратовская область, г. Энгельс)

заинтересованные лица:

администрация муниципального образования "Город Саратов" (410012, г. Саратов, ул. Первомайская, 78, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003), Комитет по управлению имуществом города Саратова (410600, г. Саратов, Театральная пл., 7, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860), Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (410002, г. Саратов, ул. Бабушкин Взвоз, 1, ОГРН 1126450007155, ИНН 6450056004), Ершов Сергей Юрьевич (Саратовская область, г. Энгельс)

о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом города Саратова N 1305/18461 от 16.07.2013 и обязании устранить допущенные нарушения прав,

при участии в судебном заседании представителей: индивидуального предпринимателя Ткачёва Николая Владимировича - Курбанов Р.А., представитель по доверенности от 05.06.2013, Комитета по управлению имуществом города Саратова - Соловьева Ю.С., представитель по доверенности N 15.14.26995 от 16.10.2013,

без участия в судебном заседании представителей: Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", Ершова Сергея Юрьевича, администрации муниципального образования "Город Саратов" (почтовые уведомления N 77081, N 77083, N 77084 приобщены к материалам дела)

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Ткачёв Николай Владимирович обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом города Саратова, сообщенным письмом N 1305/18461 от 16.07.2013 в подготовке дополнительного соглашения к договору аренды N 1206 от 22.12.2004 об образовании земельных участков с кадастровыми номерами: 64:48:010127:1001; 64:48:010127:1000; 64:48:010127:999; 64:48:010127:998; 64:48:010127:997; 64:48:010127:996; 64:48:010127:995; 64:48:010127:994; 64:48:010127:993; 64:48:010127:992; 64:48:010127:991; 64:48:010127:990; 64:48:010127:989; 64:48:010127:988; 64:48:010127:987; 64:48:010127:986; 64:48:010127:985; 64:48:010127:984; 64:48:010127:983; 64:48:010127:982; 64:48:010127:981; 64:48:010127:980; 64:48:010127:979; 64:48:010127:978; 64:48:010127:977; 64:48:010127:976; 64:48:010127:975; 64:48:010127:974; 64:48:010127:973; 64:48:010127:972 в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами: 64:48:000000:283; 64:48:010127:322 и 63:48:010127:323. Кроме того, заявитель просил обязать Комитет по управлению имуществом города Саратова устранить допущенные нарушения прав.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 21 февраля 2014 года по делу N А57-19545/2013 в удовлетворении требований ИП Ткачёва Н.В. отказано.

Не согласившись с принятым решением, ИП Ткачев Н.В., обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Письменного отзыва в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.

В судебном заседании представители индивидуального предпринимателя Ткачёва Николая Владимировича, Комитета по управлению имуществом города Саратова поддержал позицию по делу.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", Ершова Сергея Юрьевича, администрации муниципального образования "Город Саратов", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельства.

Постановлением администрации города Саратова N 224А-138 от 14.10.2004 закрытому акционерному обществу "Саратовский авиационный завод" в аренду, сроком на 25 лет предоставлен земельный участок в совхозе "Комбайн" в Волжском районе, занимаемый нежилым зданием общей площадью 3,3307 га. (т. 1 л.д. 11).

На основании постановления администрации города Саратова N 224А-138 от 14.10.2004, между администрацией города Саратова и ЗАО "Саратовский авиационный завод" был заключен договор аренды земельного участка N 1206 от 22.12.2004 (т. 1 л.д. 12).

Право аренды ЗАО "Саратовский авиационный завод" на земельный участок, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз "Комбайн", с кадастровым номером 64:48:000000:0090, площадью 32207 кв.м. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав 05.05.2006 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав N 01/005/2014-7992 от 11.02.2014, N 01/005/2014-7993 от 11.02.2014, N 01/005/2014-7995 от 11.02.2014 (т. 3 л.д. 1-3).

15.12.2006 между закрытым акционерным обществом "Саратовский авиационный завод" (Передающая сторона) и Ершовым Сергеем Юрьевичем, Ткачёвым Николаем Владимировичем (Принимающая сторона) был заключен договор замены стороны в обязательстве (т. 1 л.д. 15).

В соответствии с п. 1 договора, Ершов Сергей Юрьевич, Ткачёв Николай Владимирович приняли права и обязанности по договору аренды земельного участка N 1206 от 22.12.2004.

Договор замены стороны в обязательстве от 15.12.2006 зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 27.12.2006, что подтверждается договором замены стороны в обязательстве (т. 1 л.д. 15-16), а также выписками из Единого государственного реестра прав N 01/005/2014-7992 от 11.02.2014, N 01/005/2014-7993 от 11.02.2014, N 01/005/2014-7995 от 11.02.2014 (т. 3 л.д. 1-3).

08.08.2007 между администрацией города Саратова и арендаторами Ершовым Сергеем Юрьевичем и Ткачёвым Николаем Владимировичем заключено соглашение N 1 об изменении договора аренды земельного участка N 1206 от 22.12.2004 (т. 1 л.д. 17).

В соответствии с Соглашением N 1 от 08.08.2007 изменены условия договора N 1206 от 22.12.2004, в связи с проведением межевания и образования новых объектов землеустройства: площадь земельного участка 32207 кв.м. разделена на: 6475 кв.м. кадастровый номер 64:48:010127:0322; 12866 кв.м. кадастровый номер 64:48:000000:0283; 12866 кв.м. кадастровый номер 64:48:010127:0323.

Соглашение N 1 от 08.08.2007 об изменении договора аренды земельного участка N 1206 от 22.12.2004, зарегистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 14.09.2007, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на соглашении N 1 (т. 1 л.д. 17 с оборотной стороны).

16.04.2013 Ершов Сергей Юрьевич и Ткачев Николай Владимирович совместно обратились к главе администрации муниципального образования "Город Саратов" об утверждении раздела земельного участка общей площадью 32207 кв.м. с кадастровыми номерами: 64:48:010127:0322; 64:48:000000:0283; 64:48:010127:0323 на земельные участки с кадастровыми номерами: 64:48:010127:1001; 64:48:010127:1000; 64:48:010127:999; 64:48:010127:998; 64:48:010127:997; 64:48:010127:996; 64:48:010127:995; 64:48:010127:994; 64:48:010127:993; 64:48:010127:992; 64:48:010127:991; 64:48:010127:990; 64:48:010127:989; 64:48:010127:988; 64:48:010127:987; 64:48:010127:986; 64:48:010127:985; 64:48:010127:984; 64:48:010127:983; 64:48:010127:982; 64:48:010127:981; 64:48:010127:980; 64:48:010127:979; 64:48:010127:978; 64:48:010127:977; 64:48:010127:976; 64:48:010127:975; 64:48:010127:974; 64:48:010127:973; 64:48:010127:972 и изменить вид разрешенного использования в договоре аренды земельного участка N 1206 от 22.12.2004 на: жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (т. 1 л.д. 18).

Впоследствии, 04.06.2013 Ткачев Николай Владимирович обратился в Комитет по управлению имуществом города Саратова с заявлением о подготовке дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 1206 от 22.12.2004 об образовании земельных участков в результате раздела земельного участка общей площадью 32207 кв.м. с кадастровыми номерами: 64:48:010127:0322; 64:48:000000:0283; 64:48:010127:0323 на земельные участки с кадастровыми номерами: 64:48:010127:1001; 64:48:010127:1000; 64:48:010127:999; 64:48:010127:998; 64:48:010127:997; 64:48:010127:996; 64:48:010127:995; 64:48:010127:994; 64:48:010127:993; 64:48:010127:992; 64:48:010127:991; 64:48:010127:990; 64:48:010127:989; 64:48:010127:988; 64:48:010127:987; 64:48:010127:986; 64:48:010127:985; 64:48:010127:984; 64:48:010127:983; 64:48:010127:982; 64:48:010127:981; 64:48:010127:980; 64:48:010127:979; 64:48:010127:978; 64:48:010127:977; 64:48:010127:976; 64:48:010127:975; 64:48:010127:974; 64:48:010127:973; 64:48:010127:972 путём перераспределения (т. 1 л.д. 124).

На заявление от 04.06.2013 Комитетом по управлению имуществом города Саратова Ткачёву Николаю Владимировичу дан ответ N 1305/18461 от 16.07.2013, в котором сообщалось, что перераспределение земельных участков и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ст. 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации, не предусмотрено.

Также, Комитет по управлению имуществом города Саратова в ответе указал на то, что согласно ст. 9 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется на основании решения исполнительного органа государственной власти или органов местного самоуправления, на необходимость представления такого решения.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения индивидуального предпринимателя Ткачёва Н.В. в арбитражный суд с вышеприведенным заявлением.

Поскольку требования предпринимателя заявлены в связи с гражданскими правоотношениями, суд счел заявление не подлежащим рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Приняв во внимание правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 суд пришел к выводу о недопустимости изменений договора в части изменения вида разрешенного использования в договоре аренды земельного участка N 1206 от 22.12.2004 на: жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи без соблюдения установленной законом процедуры предоставления земельного участка.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения.

При рассмотрении спора судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что Ершов Сергей Юрьевич и Ткачев Николай Владимирович, как лица, получившее права и обязанности арендатора по аренды земельного участка N 1206 от 22.12.2004 в результате замены стороны в обязательстве, обращались в комитет по управлению имуществом города Саратова, не как к органу власти, осуществляющему возложенные на него публичные функции (в том числе путем принятия ненормативных правовых актов), а как к арендодателю и субъекту, уполномоченному распоряжаться спорным земельным участком, то есть в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора аренды N 1206 от 22.12.2004.

Существо спорных отношений связано с установлением обязанности ответчика (арендодателя по договору) внести изменения в условия договора в части вида разрешенного использования, заменив разрешенное использование "нежилое задание" на "использование жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи" и необходимое в связи с этим перераспределение земельных участков из ранее сформированных земельных участков, а также соответствии закону такого изменения.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ, образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением, в частности случая перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 настоящего Кодекса.

В силу положений ст. 11.7 ЗК РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Из этой нормы закона следует, что порядок вступления в арендные отношения на вновь образованный земельный участок определяют стороны договора аренды предыдущего земельного участка.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Ткачёв Н.В. как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать администрацию города Саратова, выступающую арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Предметом договора аренды земельного участка N 1206 от 22.12.2004, с учетом дополнительных соглашений, является земельный участок (земельные участки) с видом разрешенного использования "для размещения нежилого здания". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, заявители как арендаторы выразили свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства.

Изначально земельный участок в совхозе "Комбайн" в Волжском районе, занимаемый нежилым зданием общей площадью 3,3307 га, предоставлялся в аренду на основании постановления администрации города Саратова N 224А-138 от 14.10.2004, для размещения нежилого здания.

При этом предоставление участка в аренду в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, для размещения здания, а также для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, установок подсобных помещений и проведения работ по улучшению экологического состояния участка, при наличии проекта, имеющего необходимые согласования архитектурных, природоохранных и других органов (п.5.1 договора)

Согласно пункту 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В силу пунктов 1.1 и 1.2 названной нормы органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

Постановка Ткачевым Н.В. вопроса о разрешенном использовании земельного участка для строительства иного объекта - жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, путем перераспределения ранее сформированных земельных участков, по существу является решением вопроса о новом предоставлении земельного участка, вне зависимости от ранее проведенных процедур.

Исходя из правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, обращение Ткачевым Н.В. с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с "для размещения нежилого здания" на использование "для размещения жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи" по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требования предпринимателя заявлены в связи с гражданскими правоотношениями, следовательно, они не подлежат рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Удовлетворение в порядке главы 24 АПК РФ заявленных требований, без соблюдения предусмотренной законом процедуры предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, повлечет нарушение норм Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, решение Арбитражного суда Саратовской области от 21 февраля 2014 года по делу N А57-19545/2013 не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения подлежат отнесению на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 21 февраля 2014 года по делу N А57-19545/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

Ю.А. Комнатная С.А. Кузьмичев