Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2014 г. N 13АП-4422/14

г. Санкт-Петербург

20 мая 2014 г.

Дело N А56-39128/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: Беляев Ю.Ф. (доверенность от 30.12.2013)

от ответчика: не явился, извещен

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4422/2014) ООО "Питер-Констракшн"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.12.2013 по делу N А56-39128/2013 (судья Савина Е.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом

к ООО "Питер-Констракшн"

3-е лицо: Комитет по строительству Санкт-Петербурга

о взыскании,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Питер-Констракшн" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 278 547 руб.94 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 10.09.203 N 00/ЗК-02128(07) за период с 01.07.2012 по 30.06.2013, 69 056 руб.21 коп. пеней за просрочку оплаты за период с 11.07.2012 по 17.05.2013, 6 095 203 руб.8 коп. пеней за неисполнение обязательств по вводу в эксплуатацию результата инвестирования в установленные сроки, а также о расторжении договора аренды от 10.09.2003 N 00/ЗК-02128(07) и выселении ответчика с земельных участков, расположенных по адресу: Большая Охта, квартал 25, (участок С-17); Большая Охта, квартал 25, участок С-16; Большая Охта, квартал 25, участок С-2; Санкт-Петербург, Большеохтинский проспект, дом 15, корпус 2, литера А, с прилегающей территорией.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по строительству Санкт-Петербурга.

Решением от 19.12.2013 с Общества в пользу Комитета взыскано 1 434 165 руб. 06 коп. пеней за неисполнение обязанностей по вводу в эксплуатацию результатов инвестиции в установленные сроки, 69 056 руб.21 коп. пеней за просрочку внесения арендных платежей, в удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе Общество, считая решение в части размера взысканных пеней за просрочку ввода в эксплуатацию результатов инвестирования первой и второй очереди незаконным и необоснованным, просит решение в указанной части отменить, полагая, что размер подлежащих взысканию пеней не может быть определен исходя из полной стоимости объектов недвижимости, подлежащих строительству на земельных участках, поскольку срок ввода объектов в эксплуатацию для участков С-1 и С-2 не пропущен. По мнению подателя жалобы, учитывая, что общая площадь всего земельного участка составляет 7260 кв.м, земельного участка С-16 - 380 кв.м.и земельного участка С-17 - 362 кв.м., пени по неисполнению договора должны быть рассчитаны по следующей формуле: для участка С-16: 380*(760000/7260)*1,5*8 месяцев *31.45=150 133 руб. 68 коп., для участка С-17: 362*(76000/7260)*1,5*8*31.45=143012 руб. 46 коп., таким образом, за нарушение строительства двух объектов с Общества подлежит взысканию 293 146 руб. 14 коп. пеней.

В судебном заседании представитель истца возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения.

Комитет по строительству возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Законность и обоснованность решения в обжалуемой части проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ЗАО "ИВИ-93" (арендатор) заключен договор от 10.09.2003 N 00/ЗК-02128(07) аренды на инвестиционных условиях земельного участка общей площадью 7260 кв.м, находящегося по адресу: Красногвардейский административный район, Большая Охта, квартал 25, в том числе земельный участок общей площадью 3 391 кв.м, кад. N 78:6062:3002, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Большеохтинский проспект, дом 15, корпус 2, литера А, с прилегающей территорией - участок С-1; земельный участок площадью 3127 кв.м, кад.N 78:6062:3004 - участок С-2; земельный участок общей площадью 380 кв.м, кад. N 78:6062:3001- участок С-16; земельный участок общей площадью 362 кв.м, кад.78:6062:3003 участок С-17, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилых домов и жилых домов со встроенными гаражами и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта.

По акту приема-передачи от 10.09.2003 объекты аренды переданы арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Разделом 3 договора регулируется размер и порядок уплаты арендной платы.

Согласно пункту 7.2.6 договора арендатор принял на себя обязательства своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату и иные обязательные платежи в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Согласно пункту 3.8 договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал вперед не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала.

В соответствии с пунктом 9.3 договора в случае нарушения условий п. 3.8 договора арендатору начисляются пени в размере 0, 15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 4.1 договора арендатор осуществляет проектирование и строительство: жилого дома со встроенным гаражом по адресу: Большеохтинский пр., д. 15, корп. 2, литера А с прилегающей территорией на участке С-1; жилого дома со встроенным гаражом по адресу: ул. Абросимова, д.12, лит.Б, д.14, лит. А, д.10 на участке С-2; жилого дома по адресу: Большеохтинский пр. (южнее д.15, корп.2 по Большеохтинскому пр.) на участке С-16; жилого дома по адресу: ул. Тарасова, д.8, кор.7, лит. А, на участке С-17.

Согласно пункту 4.2 договора рыночная оценка объекта недвижимости в соответствии с экспертным заключением, выполненным ГУ ГУИиОН, составляет 760 000 долларов США.

Разделом 5 регулируется график осуществления инвестиционного проекта, в п. 5.2.2 установлены сроки представления арендатором арендодателю акта государственной комиссии о приемке законченного строительством (реконструированного) Результата инвестирования в эксплуатацию:

- жилого дома со встроенным гаражом по адресу: Большеохтинский пр., д. 15, корп. 2, литера А с прилегающей территорией на участке С-1, - до 10.01.2006 г. - VI-очередь:

-жилого дома со встроенным гаражом по адресу: ул. Абросимова, д.12, лит.Б, д.14, лит. А, д.10 на участке С-2, - до 10.11.2005 г. - Ш очередь,

-жилого дома по адресу: Большеохтинский пр. (южнее д.15, корп.2 по Большеохтинскому пр.) на участке С-16, - до 10.01.2005 г. -II очередь,

-жилого дома по адресу: ул. Тарасова, д.8, кор.7, лит. А, на участке С-17, - до 10.01.2005 г -1 -ая очередь.

Согласно п.1 дополнительного соглашения от 06.11.2012 N 6 к договору аренды, заключенного на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 07.07.2009 N 809, стороной по договору аренды считается ООО "Балтжилинвест".

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 11.10.2012 N 1102, договора от 20.08.2012 перемены лица в обязательстве по договору аренды от 10.09.2003 N 00/ЗК-02128(07) между Комитетом и Обществом заключено дополнительное соглашение от 06.11.2012 N 10 к договору аренды, по условиям которого стороной по договору считается Общество.

Сторонами договора предусмотренные п. 5.2.2 договора сроки неоднократно изменялись, дополнительным соглашением от 30.05.2011 N 9 срок ввода первой и второй очереди (участки С-16, С-17) установлен до 31.12.2011, согласно дополнительному соглашению от 06.11.2012 N 10 срок ввода третьей очереди (участок С-2) и четвертой очереди (участок С-1) - май 2014.

Согласно пункту 9.2 договора в случае нарушения срока сдачи законченного строительством (реконструированного) результата инвестирования в эксплуатацию арендатору начисляются пени в размере 1, 5% от суммы, указанной в п. 4.2 договора, за каждый месяц просрочки.

В соответствии с пунктом 10.2, 10.2.3 и 10.2.5 договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке при возникновении задолженности по внесению арендой платы свыше трех месяцев независимо от её последующего внесения, а также при нарушении условий предусмотренных пп. 5.2, 6.1, 7.21, 7.2.3 -7.2, 7.2.13-7.2.18, 7.2.20, 7.2.23-7.2.25, разделом 8 договора.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом принятых на себя обязательств, наличие задолженности по арендной плате, нарушение установленных сроков ввода в эксплуатацию результатов инвестирования (1-ой и 2-ой очереди), Комитет направил Обществу претензии от 30.04.2013 N 1869-/13 и N 186-13 с предложением погашения задолженности по арендной плате в размере 278 547 руб.94 коп. за период с 01.07.2012 по 30.06.2013, начисленных пеней за просрочку платежей, а также выплате пеней за нарушение установленных сроков ввода в эксплуатацию результата инвестирования, добровольном расторжении договора аренды и освобождении занимаемых земельных участков.

Поскольку претензии Обществом оставлены без ответа и удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исходя из того, что распоряжением Комитета по строительству от 23.07.2012 N 90 срок реализации инвестиционного проекта по строительству на земельных участках С-16 и С-17 продлен до 30.09.2012, задолженность по уплате арендных платежей Обществом погашена, удовлетворил требования Комитета в части взыскания 69 056 руб.21 коп. пеней за просрочку оплаты за период с 11.07.2012 по 17.05.2013 и 1 434 165 руб. 06 коп. пеней за неисполнение обязанностей по вводу в эксплуатацию результатов инвестиций в установленные сроки с учетом применения ст. 333 ГК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что решение в обжалуемой части не подлежит отмене или изменению.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 9.2 договора в случае нарушения срока сдачи законченного строительством (реконструированного) результата инвестирования в эксплуатацию арендатору начисляются пени в размере 1, 5% от суммы, указанной в п. 4.2 договора, за каждый месяц просрочки.

Таким образом, из буквального содержания данного пункта договора не следует, что начисление неустойки должно осуществляться пропорционально неисполненному обязательству по вводу результатов инвестирования исходя из площади земельных участков, на которых должно осуществляться строительство результата инвестирования.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно посчитал обоснованным произведенный истцом расчет неустойки за нарушение срока сдачи законченного строительством (реконструированного) результата инвестирования за период с 01.10.2012 по 30.05.2013, применив с учетом возражений ответчика положения ст. 333 ГК РФ, и взыскал с ответчика 1 434 165 руб. 06 коп. пеней за просрочку ввода результата инвестирования на земельных участках С-16 и С17, уменьшив предъявленную неустойку в два раза.

Оснований для уменьшения установленного судом первой инстанции размера подлежащей взысканию неустойки апелляционный суд не усматривает, несоразмерность данной суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик не доказал.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.12.2013 по делу N А56-39128/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова Е.В. Жиляева