Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2014 г. N 05АП-4740/14

г. Владивосток

23 мая 2014 г.

Дело N А51-25942/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 20 мая 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 мая 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы

общества с ограниченной ответственностью "РЕСПЕКТ", Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа

апелляционные производства N N 05АП-4740/2014, 05АП-4741/2014

на решение от 17.02.2014 судьи О.А. Жестилевской

по делу N А51-25942/2013 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) индивидуального предпринимателя Плотникова Юрия Георгиевича

к Управлению имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа, обществу с ограниченной ответственностью "РЕСПЕКТ"

о признании недостоверной величины рыночной стоимости,

при участии:

от истца: Шичко А.Ю. - представитель по доверенности от 31.07.2013 сроком на три года со специальными полномочиями;

от общества с ограниченной ответственностью "РЕСПЕКТ": Слепченко И.Н. - представитель по доверенности от 01.10.2013 сроком на два года;

от Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Плотников Юрий Георгиевич (далее - ИП Плотников Ю.Г.) обратился в Арбитражный суд Приморского края к Управлению имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (далее - Управление), обществу с ограниченной ответственностью "РЕСПЕКТ" (далее - ООО "РЕСПЕКТ") с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости муниципального нежилого помещения N 6 общей площадью 992,3 кв.м, этаж: 1, в здании (лит.А), расположенном по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Горького, 68а, установленной в отчете об оценке от 10.05.2013 N 7088/97-10 по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 17.02.2014 признан недостоверным результат оценки рыночной стоимости вышеуказанного объекта нежилого помещения, определенной ООО "РЕСПЕКТ" в отчете N 7088/97-10 от 10.05.2013; в удовлетворении заявленных требований к Управлению отказано.

Не согласившись с вынесенным решением в части удовлетворенных исковых требований, Управление обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение в обжалуемой части отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска в указанной части. Указывает на то, что представленное истцом заключение экспертно-консультационного комитета от 06.09.2013 на отчет об оценке от 10.05.2013 N 7088/97-10 не является экспертизой отчета, доказательств недостоверности рыночной стоимости объекта оценки не содержит, следовательно, предложенная истцом оценка, по мнению Управления, не может быть положена в основу установления рыночной стоимости имущества.

Не согласившись с вынесенным решением в полном объеме, ООО "РЕСПЕКТ" также обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске. Общество полагает, что в основу обжалуемого решения положены сомнительные, недостоверные и недопустимые доказательства: заключение экспертно-консультационного комитета от 06.09.2013 на отчет об оценке от 10.05.2013 N 7088/97-10, выполненное саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой ООО "РЕСПЕКТ" не является, и лицами, квалификация которых судом не проверена; отчет об оценке рыночной стоимости N 588/13 по состоянию на 12.07.2013. Указывает, что достоверность отчетов оценщиков может быть подтверждена лишь путем осуществления экспертизы отчетов. Общество полагает также, что судом незаконно и необоснованно отказано в проведении судебной экспертизы, ссылается на положения пункта 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком". Кроме того, по мнению общества, спор об установлении итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости по существу остался не разрешенным, что нарушает положения статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности".

В канцелярию суда от ООО "РЕСПЕКТ" 02.04.2014 поступило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения N 6 общей площадью 992,3 кв.м, этаж: 1, в здании (лит.А), расположенном по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Горького, 68а.

В канцелярию суда поступили отзывы ИП Плотникова Ю.Г. на апелляционные жалобы Управления и ООО "РЕСПЕКТ", в которых истец просит в удовлетворении жалоб отказать, указывает на то, что ответчики не опровергли недостоверность представленного истцом отчета об оценке рыночной стоимости N 588/13 по состоянию на 12.07.2013.

В канцелярию суда также поступили возражения ИП Плотникова Ю.Г. по ходатайству ООО "РЕСПЕКТ" назначении экспертизы, в которых истец указывает на то, что предлагаемые ответчиком вопросы не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела, возражает относительно выбранной обществом оценочной организации, указывает на затягивание срока рассмотрения дела в случае назначения экспертизы, на отсутствие обязательности назначения экспертизы при наличии явных недостатков спорного отчета об оценке.

Через канцелярию суда потупило возражение ООО "РЕСПЕКТ" на отзыв истца на апелляционную жалобу общества, в котором ответчик указывает на необходимость определения рыночной стоимости объекта недвижимости ввиду истечения срока действия спорного отчета об оценке, недостоверность которого в настоящее время не имеет правового значения.

Управление, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя указанного ответчика.

В судебном заседании представитель ООО "РЕСПЕКТ" поддержал ходатайство о назначении экспертизы. Представитель истца возражал по ходатайству.

Суд, руководствуясь статьями 82, 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его отклонить как необоснованное по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что аналогичное ходатайство заявлялось ответчиком ООО "РЕСПЕКТ" в суде первой инстанции, было рассмотрено и отклонено как необоснованное.

Согласно части 1 статьи 85 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. В определении о назначении экспертизы указываются основания для назначения экспертизы (часть 4 статьи 82 АПК РФ).

Как следует из ходатайства ООО "РЕСПЕКТ", в качестве предмета экспертизы общество указывает определение рыночной стоимости нежилого помещения N 6 общей площадью 992,3 кв.м, этаж: 1, в здании (лит.А), расположенном по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Горького, 68а.

Согласно пунктам 1 и 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта (объектов) оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Условия приватизации нежилого помещения N 6 общей площадью 992,3 кв.м в здании (лит.А), расположенном по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Горького, 68а, утверждены постановлением Администрации Уссурийского городского округа в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Оспаривание субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, предусмотрено положениями пункта 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Таким образом, в данном случае самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, возможно отдельно от рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, и вышеприведенные положения пунктов 1 и 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 на оспаривание истцом в рамках настоящего дела рыночной стоимости объекта недвижимости не распространяются.

Из картотеки арбитражных дела на сайте ВАС РФ в сети Интернет коллегией установлено, что 29.08.2013 ИП Плотников Ю.Г. обратился в Арбитражный суд Приморского края к Управлению с иском об определений условий договора купли-продажи муниципального имущества между Управлением и ИП Плотниковым Ю.Г. в отношении вышеуказанного нежилого помещения в редакции прилагаемого к исковому заявлению протокола разногласий от 31.07.2013 и приложения N 1 к проекту договора купли-продажи муниципального имущества. Спор касается условий о цене отчуждаемого имущества (дело N А51-26025/2013).

Поскольку с учетом вышеприведенных положений Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 спор по делу Арбитражного суда Приморского края N А51-26025/2013 является спором по поводу сделки, в рамках которого будет определена цена спорного имущества, то лица, участвующие в указанном деле, вправе заявить ходатайство о назначении экспертизы, в том числе в виде иной независимой оценки, по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. Оснований для назначения экспертизы на предмет определения рыночной стоимости выкупаемого истцом объекта недвижимости в рамках рассматриваемого дела, связанного с оспариванием достоверности величины рыночной стоимости и не связанного с определением рыночной стоимости объекта, не имеется. С учетом изложенного ходатайство ООО "РЕСПЕКТ" о назначении судебной экспертизы удовлетворению не подлежит.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "РЕСПЕКТ" поддержал апелляционную жалобу общества, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края просил отменить. Поддержал доводы апелляционной жалобы Управления.

Представитель истца по апелляционным жалобам возражал, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела следует, что Комитетом по управлению имуществом Администрации муниципального образования г.Уссурийск и Уссурийский район (арендодатель) и ИП Плотниковым Ю.Г. (арендатор) заключен договор аренды от 14.02.2005 N 312/05 в отношении нежилых помещений, расположенных в отдельно стоящем одноэтажном здании магазина по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Горького, 68а, общей площадью 373,9 кв.м. Срок договора с 14.02.2205 по 13.02.2015. Соглашениями от 01.08.2011, от 08.11.2012 стороны вносили изменения в договор аренды от 14.02.2005 N 312/05, касающиеся площади нежилых помещений, переданных арендатору, в результате чего объектом аренды стало являться нежилое помещение N6 общей площадью 992,3 кв.м.

03.07.2013 Управление направило ИП Плотникову Ю.Г. уведомление о принятии решения о приватизации муниципального имущества с приложением постановления Администрации Уссурийского городского округа от 11.06.2013 N 2179 об утверждении условий приватизации и предложило заключить договор купли-продажи. Согласно условиям приватизации цена объекта недвижимости составила 29048000 рублей.

Для оценки указанного объекта недвижимости Управлением привлечено ООО "РЕСПЕКТ". Проведение оценки обусловлено требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Рыночная стоимость объекта, включенная в условия приватизации, определена согласно отчету об оценке от 10.05.2013 N 7088/97-10.

В свою очередь ИП Плотников Ю.Г. обратился к другому независимому оценщику, который определил меньшую рыночную стоимость нежилого помещения: согласно отчету N 588/13 рыночная стоимость нежилого помещения N 6 по состоянию на 12.07.2013 составляет 17000000 рублей. Данный отчет составлен оценщиком ООО "Судебный экспертно-оценочный центр "Регион-25" Зимоглядовой И.В., которая является профессиональным оценщиком.

Предприниматель подписал направленный Управлением проект договора купли-продажи муниципального имущества с протоколом разногласий относительно рыночной стоимости объекта, которая в редакции покупателя составляет 17000000 рублей, и направил протокол разногласий в Управление с предложением о внесении изменений в соответствующие условия договора купли-продажи, расчет оплаты стоимости объекта и акт приема-передачи, а также с просьбой направить заверенную копию отчета об оценке от 10.05.2013 N 7088/97-10.

Отклонение Управлением протокола разногласий (уведомление от 16.08.2013 исх.N 11-081/14/4892), несогласие с выводами оценщика при определении рыночной стоимости нежилого помещения, несоответствие отчета об оценке от 10.05.2013 N 7088/97-10 действительной рыночной стоимости и требованиям действующего законодательства, послужило основанием для обращения ИП Плотникова Ю.Г. в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя требования, заявленные к ООО "РЕСПЕКТ", суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценке итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьёй 6 Закона об оценке результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Как указывалось выше, возможность оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, предусмотрена пунктом 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу статьи 13 Закона об оценке в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

ИП Плотников Ю.Г., заявляя требование о признании недостоверным (недействительным) отчета от 10.05.2013 N 7088/97-10, указал на следующие недостатки отчета: отчет составлен с нарушением действующих стандартов и предъявляемых к нему требований без учета характеристик объекта, в результате чего итоговая стоимость существенно отличается от реальной рыночной цены спорного помещения.

В обоснование данных доводов истцом представлено заключение экспертно-консультационного комитета Регионального отделения "Приморское" Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 06.09.2013 на отчет N 7088/97-10. Согласно указанному заключению от 06.09.2013 отчет от 10.05.2013 N 7088/97-10, выполненный ООО "РЕСПЕКТ", не может быть признан соответствующим требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам; ошибки и недостатки отчета от 10.05.2013 N 7088/97-10 об оценке рыночной стоимости, выявленные в процессе экспертизы, могут повлиять на достоверность определенной оценщиком стоимости объекта оценки; выводы, указанные в отчете N 7088/97-10, признаны необоснованными.

Так, согласно заключению экспертно-консультационного комитета РО "Приморское" ООО "Российское общество оценщиков" от 06.09.2013 выявлены такие существенные недостатки спорного отчета как отсутствие даты обследования объекта оценки; отсутствие результатов оценки, полученных при применении различных подходов к оценке; указание в разделе "Точное описание объекта оценки" только года постройки, этажа и обременения объекта; формальное наличие раздела "Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования".

В результате проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам экспертно-консультационным комитетом установлено следующее.

В спорном отчете был применен только сравнительный подход. Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки было основано на результатах сравнительного подхода. В рамках выбранного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, что вполне уместно. По мнению специалиста, проводившего исследование, отказ от применения затратного подхода является обоснованным. Однако обоснование отказа от применения доходного подхода является неубедительным и некорректным.

В отчете формально содержится раздел анализа наиболее эффективного использования, который называется "Анализом наилучшего и наиболее эффективного использования". Однако сам анализ в отношении объекта оценки не проводился, оценщик принял решение анализ наилучшего и наиболее эффективного использования не выполнять.

Доходный подход при составлении спорного отчета не использовался. Обоснование отказа приведено в разделе 12.3 на странице 50 отчета и является, по мнению экспертно-консультационного комитета, неубедительным и неаргументированным. В данном разделе оценщик указал, что задачей спорной оценки является определение годового размера арендной платы для заключения арендодателем договора аренды, в то время как в отчете определяется рыночная стоимость объекта недвижимости. Отказ от использования доходного подхода аргументируется оценщиком тем, что отсутствует открытая информация о сдаче в аренду нежилых помещений в г.Уссурийске, что не соответствует действительности.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. При реализации метода были допущены следующие ошибки: не выполнен выбор объектов-аналогов; не выполнен выбор единиц сравнения; не выполнен сравнительный анализ объекта оценки и объектов-аналогов по элементам сравнения. Весь расчет оценщик строит на корректировке средней стоимости 1 кв.м объекта недвижимости, полученной из выборки проданных нежилых помещений в г.Уссурийске в разделе 11.4 "Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов", что методологически неверно и противоречит ФСО-1 (статья 22). Эта средняя стоимость 1 кв.м определена оценщиком условно в состоянии "как новое" ("в отличном состоянии"), т.е. реальная цена сделки увеличена на процент износа (страница отчета 36). Причем величина износа аналогов не обоснована, в указанном источнике этой информации нет и нет никаких предпосылок для ее получения (телефонов, адресов). Таким образом, была получена средняя стоимость 1 кв.м не реальных объектов, которые были проданы, а неких абсолютно новых, только что построенных объектов.

Информация об объектах-аналогах, используемых оценщиком для расчета, получена на портале Росреестра в разделе "Мониторинг рынка недвижимости". Данная информация является скудной, т.к. не дает представления в большинстве случаев даже о функциональном назначении объекта, не говоря уже о его техническом состоянии (износе), уровне отделки и т.д. Причем в этой выборке присутствуют и гаражные боксы площадью 16 кв.м и нежилые помещения неизвестного назначения площадью до 414 кв.м Очевидно, что использованные оценщиком "аналоги" таковыми не являются.

Также в заключении от 06.09.2013 на спорный отчет от 10.05.2013 N 7088/97-10 установлено, что при использовании сравнительного подхода при описании корректировок на странице отчета 42 в пункте 1 указано, что корректировка на разницу в датах продажи аналога и датой оценки вводится, если временной промежуток между этими датами более 1-2 месяцев. На этой же странице в пункте 2 описана корректировка на дату продажи, которая вводится, если между датой продажи аналога и датой оценки временной промежуток больше 1 месяца. Т.е. оценщик дважды описал одну и ту же корректировку, указывая разные условия ее применения. По сути же данную корректировку он в расчетах не применял, несмотря на то, что все аналоги были проданы в 2012 году и между датой продажи аналога и датой оценки прошло 6-9 месяцев. При этом оценщик указал, что цены по сделкам скорректированы на индекс инфляции в разделе "Анализ рынка", что не соответствует действительности.

При использовании сравнительного подхода корректировка на местоположение оценщиком не применяется (таблица на странице отчета 49), несмотря на то, что используемые в расчетах аналоги расположены в разных частях (ценовых зонах) города и сам оценщик утверждает, что при оценке торговой недвижимости разница даже в несколько десятков метров может сказаться на стоимости.

Корректировка на разницу в физическом состоянии аналогов и объекта оценки выполнена методологически неправильно. Кроме того, оценщик определяет техническое состояние объекта оценки как "отличное" и указывает износ объекта в размере 25,5% (таблица странице отчета 48), в то время как по Шкале экспертного определения физического износа объектов недвижимости (таблица 3 на странице отчета 35) состоянию "отличное" соответствует износ в размере 0% - 10%.

Оценщик ввел корректировку на вид использования (коэффициент 0,86 (таблица на странице отчета 48)), при том, что объект оценки является торговой недвижимостью, а торговые площади самые дорогие в сегменте коммерческой недвижимости. Обоснования данной корректировки нет. В качестве же аналогов взяты нежилые помещения, в т.ч. и гаражные боксы.

Корректировка на этаж оценщиком не введена (коэффициент 1 (таблица на странице отчета 48)), несмотря на то, что объект оценки находится на 1 этаже, аналоги на 1, 2 и 3 этажах. При этом оценщик утверждает, что корректировка проведена.

Раздел "Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов", на который ссылается оценщик по тексту отчета, выполнен некачественно: содержит общую информацию о европейских инвестициях в коммерческую недвижимость на начало 2011 года и динамику цен на земельные участки под ИЖС в пригороде Владивостока. Что же касается ценообразующих факторов, то нет даже их перечня.

Оценив заключение экспертно-консультационного комитета РО "Приморское" ООО "Российское общество оценщиков" от 06.09.2013 в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчиков о том, что для определения рыночной стоимости спорных объектов должен применяться именно спорный отчет от 10.05.2013 N 7088/97-10. Указанные в заключении от 06.09.2013 недостатки спорного отчета влияют на достоверность определенной оценщиком стоимости выкупаемого истцом объекта недвижимости, чем нарушаются права и законные интересы предпринимателя.

Довод ООО "РЕСПЕКТ", аналогичный доводу апелляционных жалоб общества и Управления, о том, что представленное в материалы дела заключение экспертно-консультационного комитета от 06.09.2013 на отчет от 10.05.2013 N 37088/97-10 не является допустимым доказательством по делу, поскольку не является экспертизой отчета, обоснованно отклонен судом первой инстанции.

Согласно статье 17.1 Закона об оценке для целей указанного Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

Согласно пункту 1 Методических рекомендаций (требования к экспертному заключению), утвержденных решением совета ООО "Российское общество оценщиков" от 13.01.2012, указанная экспертиза проводится только в отношении отчета об оценке членов СРО "Российское общество оценщиков", в то время как оценщик ООО "РЕСПЕКТ" Омельченко В.И., изготовившая спорный отчет, является членом иной СРО - Некоммерческого партнерства оценщиков "Экспертный совет".

Судом первой инстанции учтено, что заключение экспертно-консультационного комитета РО "Приморское" ООО "Российское общество оценщиков" от 06.09.2013 на спорный отчет от 10.05.2013 N 37088/97-10 не является экспертизой отчета, предусмотренной статьей 17.1 Закона об оценке, составлено не во исполнение определения суда о назначении экспертизы. Однако данное обстоятельство не свидетельствует о недостоверности и недопустимости указанного заключения как доказательства, которое оценено судом в совокупности с другими письменными доказательствами по делу, содержит объективную оценку недостатков отчета и однозначные выводы о недостоверности установленной стоимости, которые сделаны квалифицированными и компетентными специалистами-оценщиками. Требований об обязательной экспертизе отчета об оценке для рассматриваемой ситуации законодательство об оценочной деятельности не содержит.

В апелляционной жалобе ООО "РЕСПЕКТ" ссылается на то, что судом первой инстанции не проверена квалификация специалистов, подготовивших заключение от 06.09.2013, и факт сдачи ими единого квалификационного экзамена. Однако отсутствие сведений о квалификации специалистов, вопреки утверждению ответчика, также не свидетельствует о недостоверности содержащихся в заключении выводов, которые самостоятельно проверены судом и признаны обоснованными.

Кроме того в обоснование заявленных требований истец ссылается на отчет N 588/13, подготовленный ООО "Судебный экспертно-оценочный центр "Регион-25", согласно которому рыночная стоимость объекта оценки - помещений торгового зала магазина "Стройматериалы" общей площадью 992,3 кв.м по состоянию на 12.07.2013 составляет 17000000 рублей.

Ответчиком, в свою очередь, представлено заключение специалиста по проверке отчета N 588/13, изготовленное Демьяненко Ю.А., директором ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР" 25.12.2013, согласно которому представленный на проверку отчет не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3. Однако данные выводы специалиста не устанавливают достоверность спорного отчета от 10.05.2013 N 37088/97-10 и содержащихся в нем сведений о величине рыночной стоимости объекта. Более того, замечания специалиста на отчет не свидетельствуют об однозначной недостоверности отчета N 588/13. Специалист указал, что в отчете нет информации о том, содержит ли установленная оценщиком стоимость в размере 17000000 рублей сумму НДС, а также указал на несоблюдение оценщиком правил округления, что, по его мнению, влечет неоднозначность в толковании выводов оценщика. Специалист указал на несоответствие структуры представленного на проверку отчета требованиям к структуре отчета, установленным ФСО N 3, однако отметил, что с точки зрения достоверности результатов наименование отдельных разделов в конкретном отчете могут и не совпадать с наименованиями, установленными в ФСО; специалист указал на то, что структура представленного на проверку отчета выполнена логически неверно. Таким образом, все выявленные специалистом в заключении от 25.12.2013 недостатки отчета являются формальными, а вывод о необоснованности величины рыночной стоимости объекта оценки в размере 17000000 рублей не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, предметом которого определение рыночной стоимости выкупаемого истцом нежилого помещения либо установление достоверности рыночной стоимости согласно отчету об оценке N 588/13 не является.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что выявленные в спорном отчете от 10.05.2013 N 37088/97-10, выполненном ООО "РЕСПЕКТ", недостатки и несоответствия влекут недостоверность определенной в указанном отчете рыночной стоимости нежилого помещения N 6 общей площадью 992,3 кв.м, этаж: 1, в здании (лит.А), расположенном по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Горького, 68а, и исковые требования ИП Плотникова Ю.Г. к ООО "РЕСПЕКТ" являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В удовлетворении заявленных требований к Управлению судом первой инстанции отказано правомерно, поскольку Управление не является изготовителем спорного отчета и не может отвечать за достоверность содержащихся в нем сведений относительно величины рыночной стоимости объекта оценки.

Довод апелляционной жалобы ООО "РЕСПЕКТ" о необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайства о назначении экспертизы на предмет определения рыночной стоимости выкупаемого истцом имущества коллегией не принимается как основанный на неверном толковании обществом положений Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком". Аналогичное ходатайство ответчика было рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено как необоснованное.

Подлежит отклонению довод апелляционной жалобы ООО "РЕСПЕКТ" о том, что спор по существу судом не разрешен, итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения не установлена. Установление величины рыночной стоимости предметом заявленных истцом требований не являлось, как не являлось предметом спора совершение сделки по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 12 Закона об оценке), истец не заявлял требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора (данные требования являются предметом рассмотрения Арбитражным судом Приморского края дела N А51-26025/2013).

По той же причине подлежит отклонению довод апелляционной жалобы Управления о том, что предложенная истцом оценка не может быть положена в основу установления рыночной стоимости имущества, а указанная в отчете истца стоимость не может быть признана рекомендуемой для цели совершения сделки с объектом оценки. Данные доводы для рассмотрения настоящего спора правового значения не имеют.

С учетом изложенного оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края не имеется, апелляционные жалобы Управления и ООО "РЕСПЕКТ" удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 17.02.2014 по делу N А51-25942/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Д.А. Глебов Н.А. Скрипка