Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2014 г. N 12АП-3190/14

г. Саратов

23 мая 2014 г.

Дело N А12-30173/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "21" мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "23" мая 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Комнатной Ю.А., Кузьмичева С.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тюкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (400131, г. Волгоград, ул. Волгодонская, 16, ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18 февраля 2014 года

по делу N А12-30173/2013 (судья Пономарев А.В.)

по заявлению индивидуального предпринимателя Давидяна Владимира Суреновича (г. Волгоград)

к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (400131, г. Волгоград, ул. Волгодонская, 16, ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362)

о признании незаконным отказа,

без участия в судебном заседании представителей: Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, индивидуального предпринимателя Давидяна Владимира Суреновича (почтовые уведомления N N 81168-81170 приобщены к материалам дела)

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Давидян Владимир Суренович (далее - заявитель, ИП) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, в котором, просил суд: признать отказ Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда N 17730 от 08.11.2013 г. в предоставлении индивидуальному предпринимателю Давядяну Владимиру Суреновичу преимущественного права на приобретение встроенного нежилого помещения, площадью 36.0 кв., расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Имени Академика Богомольца, 9 незаконным.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18 февраля 2014 года по делу N А12-30173/2013 требования ИП Давидяна В.С. удовлетворены.

Отказ Департамента муниципального имущества администрации Волгограда N 17730 от 08.11.2013 г. в предоставлении индивидуальному предпринимателю Давядяну Владимиру Суреновичу преимущественного права на приобретение встроенного нежилого помещения, площадью 36.0 кв., расположенного по адресу г. Волгоград, ул. академика Богомольца, 9 признан незаконным.

С Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу индивидуального предпринимателя Давидян Владимира Суреновича взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 рублей.

Не согласившись с принятым решением, Департамент муниципального имущества администрации Волгограда, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

ИП Давидян В.С. представил письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, индивидуального предпринимателя Давидяна Владимира Суреновича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела ИП Давидян В.С. являлся арендатором части холла 1 этажа - 36.00 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Ак. Богомольца, 9, на основании договора N 1/2525 НК-11 от 21.03.2011, заключенного между ДМИ администрации Волгограда и ИП Давидяном B.C.

Договор N 1/2525 НК-11 от 21.03.2011 заключен на основании протокола аукциона N 161/2-1 от 01.03.2011, а также на основании договора купли-продажи права срочного возмездного пользования частью объекта муниципального недвижимого имущества N 161/1 от 09.03.2011.

Предметом договора N 1/2525 НК-11 от 21.03.2011 являлась аренда части объекта муниципального недвижимого имущества (конструктивным элементом), являющегося муниципальной собственностью - часть холла 1-го этажа - 36.00 кв.м, расположенная по указанному адресу. Назначение имущества: для ремонта и пошива одежды по индивидуальным заказам населения - 18 кв.м, ремонта обуви 18 кв.м.

В апреле 2011 г. ИП Давидян B.C. обратился в департамент имущества администрации Волгограда с заявлением о даче согласия на реконструкцию переданного в аренду объекта.

Письмом за N 6687 от 03.05.2011 департамент имущества разрешил реконструкцию при условии установки капитальной перегородки, ограждающей комнату N 3 на плане, а также гарантирующей доступ дневного света в холл здания.

27.07.2011 в соответствии с проектом, изготовленным ООО "Эспас Проект", администрацией Тракторозаводского района г. Волгограда, в том числе на основании согласия собственника - департамента муниципального имущества, была согласована перепланировка части холла 1-го этажа.

Постановлением администрации Тракторозаводского района г. Волгограда N 1884-П от 29.07.2011 решение о перепланировке утверждено.

31.01.2012 постановлением администрации Тракторозаводского района г. Волгограда N 191-П утвержден акт приемки выполненных работ по перепланировке части холла 1-го этажа отдельно стоящего нежилого здания по адресу: г. Волгоград, ул. им Академика Богомольца, 9.

На основании указанных документов, возникло изолированное нежилое помещение, площадью 36.0 кв.м, назначение помещения - для ремонта и пошива одежды, которое было передано ИП Давидян В.С. в аренду по договору от 14.02.2013 N 1/2891 НК-13

В августе 2013 г. указанное встроенное нежилое помещение выставлено на аукцион по плану приватизации от 08.07.2013 N 5049-р и продано Тимофеевой О.Ю. за 890 000 руб., что подтверждается протоколом аукциона N 2 аукционных торгов от 30.08.2013.

В связи с тем, что победителем аукциона Тимофеевой О.Ю. не была внесена оплата за приобретенное помещение в течение 30-ти дней после заключения договора (п.3.1) договор был расторгнут.

Таким образом, собственником спорного имущества в настоящее время является ответчик - Департамент муниципального имущества администрации Волгограда.

В октябре 2013 г. ИП Давидян B.C. обратился в Департамент муниципального имуществ администрации Волгограда с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения, площадью 36.0 кв.м.

Письмом за N 17730 от 08.11.2013 в предоставлении преимущественного права Давидяну B.C. отказано по правилам ст.3 ст. 3 ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" с учетом того, что заявитель непрерывно по состоянию на 01.07.2013 владеет спорным имуществом менее двух лет.

Отказывая в предоставлении преимущественного права приобретения спорного имущества департамент указал, что муниципальное нежилое помещение возникло в связи с реконструкцией конструктивного элемента, изменившей статус объекта на встроенное нежилое помещение. Соответственно, по мнению департамента, применительно к спорным правоотношениям такой срок следует исчислять с момента заключения договора аренды изменившего статус объекта. В рассматриваемом случае с момента заключения ДМИ нового договора аренды имущества N 1/2891-13 от 14.02.2013 с ИП Давидян В.С.

ИП Давидян В.С. с решением об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не согласился и обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем соблюдены требования, предусмотренные ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции, Департамент в апелляционной жалобы ссылается на то, что по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течении двух и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не с обладанием недвижимым имуществом.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и представленного на нее возражения, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений пунктов 4, 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно положениям статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указал, что согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

При этом судом проверяется непрерывность владения или пользования таким имуществом на протяжении двух и более лет до указанной даты.

Исходя из изложенного временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись (пункт 6).

Судом первой инстанции установлено, что ИП Давядян В.С. арендует спорное имущество ДМИ непрерывно более двух лет, то есть с 21.03.2011 по 01.07.2013, что подтверждается договором N 1/2525 НК-11 от 21.03.2011, N 1/2891-13 от 14.02.2013 и соответствует требованиям ст.3 ст. 3 ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".

Задолженность по арендной плате за арендованное имущество отсутствует, в том числе на день подачи заявки о реализации преимущественного права, что подтверждается платежными поручениями и не оспаривается департаментом. Арендуемое имущество в перечни, установленные п. 4 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ не включено.

Спорное имущество изначально являлось частью объекта муниципального недвижимого имущества (конструктивным элементом) - части холла 1-го этажа - площадью 36.00 кв.м и в процессе перепланировки образовано нежилое помещение, площадью 36.0 кв.м. При этом площади имущества его назначение не изменились.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.09 N 134 по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно указанным разъяснениям преимущественное право выкупа арендованного имущества может быть реализовано в любом случае, если на его основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект при аренде части здания или части нежилого помещения.

Суд первой инстанции установил и материалами дела подтверждается, что спорное нежилое помещение как обособленный объект сформировано путем перепланировки холла, в результате которой возникло изолированное нежилое помещение, площадью 36,0 кв.м право собственности на которое зарегистрировано за Департаментом муниципального имущества.

Кроме того, в августе 2013 г. указанное встроенное нежилое помещение площадью 36,0 кв.м было предметом аукционных торгов, что подтверждается протоколом аукциона N 2 аукционных торгов от 30.08.2013.

Довод администрации о том, что преимущественное право на приобретение арендуемого имущества не может быть предоставлено, поскольку договор аренды недвижимого имущества муниципальной имущественной казны Волгограда от 14.02.2013 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Волгоградской области 02.08.2013, то есть находится во временном пользовании(в аренде) по состоянию на 01.07.2013 менее двух лет, что противоречит условиям статьи 3 федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, судебная коллегия полагает несостоятельным в силу следующего.

Из практики применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, следует, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). При применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Таким образом, из данных разъяснений следует, что для реализации преимущественного права приобретения субъектом малого и среднего предпринимательства в собственность арендованного имущества достаточно факта государственной регистрации долгосрочного договора аренды на момент принятия решения о приватизации имущества, если само имущество де-факто находилось во владении или пользовании арендатора более двух лет, и было передано ему именно во исполнение договора аренды.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что Департамент необоснованно отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение спорного помещения, и обоснованно удовлетворили заявленное требование.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.

Арбитражный суд Волгоградской области правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18 февраля 2014 года по делу N А12-30173/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

Ю.А. Комнатная С.А. Кузьмичев