Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2014 г. N 10АП-3355/14

г. Москва

21 мая 2014 г.

Дело N А41-57332/13

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Коротковой Е.Н., Огурцова Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания Савановой В.В.,

при участии в заседании:

от ООО "РОСИНТЕР" - Зеновкин П.А. по доверенности от 15.04.2014, Мартыненко Н.В., доверенность от 27.04.2014 N 01/04-2014, от администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области - Жабинский И.Г. 07.02.2014 N 20/1-1-30,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РОСИНТЕР" на решение Арбитражного суда Московской области от 23.01.2014 по делу N А41-57332/13, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по иску администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "РОСИНТЕР" о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды и обязании передать земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РОСИНТЕР" (далее - ответчик, ООО "РОСИНТЕР"), в котором просит:

- взыскать с ООО "РОСИНТЕР" в пользу администрации задолженность по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка от 06.07.2009 N 135/09 в размере 528 741 руб. 91 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.07.2011 по 30.09.2013 в размере 443 511 руб. 86 коп. и пени за просрочку уплаты арендной платы за период с 16.09.2011 по 31.10.2013 в размере 85 230 руб. 05 коп.;

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.07.2009 N 135/09;

- обязать ООО "РОСИНТЕР" передать земельный участок общей площадью 570 кв.м с кадастровым номером 50:22:0010206:9 с местоположением: Московская область, г. Люберцы, Октябрьский проспект, д. 170/7А, по акту приема-передачи администрации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23.01.2014 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, ООО "РОСИНТЕР" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм права.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между администрацией Люберецкого района и ООО "РОСИНТЕР" заключен договор аренды земельного участка от 06.07.2009 N 135/09, в соответствии с которым в аренду ответчику предоставлялся земельный участок общей площадью 570 кв.м с кадастровым номером 50:22:0010206:9, расположенный по адресу: Московская область, Люберецкий район, г. Люберцы, Октябрьский проспект, д. 170/7А, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "под здание торгово-информационного центра".

Согласно пункту 2.1 договора земельный участок предоставлялся в аренду сроком с 04.04.2008 на пять лет.

Из приложения N 2 к договору следует, что размер арендной платы за земельный участок на 2009 год составляет 177 053 руб. 06 коп.; размер ежеквартальной арендной платы за земельный участок составляет 44 263 руб. 26 коп.

Арендная плата согласно пункту 3.3 договора вносится арендатором ежеквартально равными частями в срок не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пункт 3.5 договора устанавливает, что размер арендной платы изменяется в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 28.09.2009 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись за номером 50-50-22/056/2009-235, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 06.06.2013 N 01/003/2013-5218.

Поскольку ответчик своевременно не исполнял обязательство по договору от 06.07.2009 N 135/09 по внесению арендной платы, 22.10.2013 года направил в его адрес претензию N исх1644/1-1-22 с предложением оплатить задолженность по арендной плате в срок не позднее 15 дней.

Ссылаясь на то, что вышеуказанное требование ответчиком не исполнено, администрация обратилась с настоящим иском в Арбитражный суд Московской области.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что факт невнесения арендных платежей более двух раз подряд подтвержден материалами дела.

Обжалуя решение суда первой инстанции, ООО "РОСИНТЕР" указывает, что судом не учтены все обстоятельства правоотношений, сложившихся между истцом и ответчиком. Задолженность по договору аренды от 06.07.2009 N 135/09 погашена до вынесения обжалуемого решения. Кроме того, ответчик утверждает, что не извещался надлежащим образом о рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции.

В судебном заседании апелляционного суда представители ООО "РОСИНТЕР" лица поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить.

Представитель администрации против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы и письменных пояснений, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Из материалов дела усматривается и не оспаривается истцом, что до вынесения обжалуемого решения Арбитражного суда Московской области от 23.01.2014 по настоящему делу задолженность по арендной плате по договору от 06.07.2009 N 135/09 и начисленные на нее пени полностью оплачены ООО "РОСИНТЕР", что подтверждается платежными поручениями от 21.01.2014 N 14, 16.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Удовлетворяя заявленные администрацией требования, суд первой инстанции не выяснил обстоятельства правоотношений, возникших между истцом и ответчиком.

Из пояснений ответчика и приобщенных в материалы дела доказательств усматривается, что 30.10.1995 ООО "РОСИНТЕР" выдано разрешение на проектирование информационно-торгового центра.

В 1995 году обществу предоставлен в аренду земельный участок под временное здание информационно-торгового центра.

15 января 1996 года ООО "РОСИНТЕР" выдано разрешение на строительство временного здания информационно-торгового центра г.Люберцы.

Актом от 24.07.1996 объект принят в эксплуатацию.

Между администрацией и ООО "РОСИНТЕР" заключен договор 04.04.2003 аренды земельного участка сроком на 5 лет под временное здание информационно-торгового центра.

Распоряжением администрации от 08.02.2005 N 206-РГ ООО "РОСИНТЕР" разрешено проектирование реконструкции временного здания, в связи с чем обществом получено Градостроительное заключение по реконструкции временного информационно-делового центра от 03.03.2005, проведены проектно-изыскательские работы в период с 2005 по 2007 годы.

06 февраля 2007 года утвержден проект реконструкции торгово- информационного центра.

Постановлением главы администрации от 04.10.2007N 1948-ПГ обществу разрешена реконструкция временного здания согласно представленному проекту.

На основании постановления главы администрации от 15.04.2008 N 581-ПГ ООО "РОСИНТЕР" выдано разрешение на вырубку деревьев на участке реконструкции временного здания.

Постановлением главы администрации от 14.07.2008 N 1357-ПГ внесены изменения в постановление главы муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области: в названии постановления слово "временный" исключено.

12 декабря 2008 года проведены публичные слушания по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка, по результатам которых принято постановление главы администрации от 23.12.2008 N 2535-ПГ об изменение вида разрешенного использования земельного участка с "временное здание" на "здание торгово- информационного центра".

Между администрацией и ООО "РОСИНТЕР" заключен договор аренды земельного участка от 01.06.2009 N 1056-ПГ.

03 июня 2009 года обществу согласован проект реконструкции торгово-информационного центра.

В ходе проведения проектно-изыскательских работ в 2009 году выявлены не оговоренные в договоре аренды земельного участка обременения (подземные коммуникации ОАО "Ростелеком" и ОАО "Центртелеком").

В июле 2009 года утверждена рабочая документация по выносу сетей связи к Проекту реконструкции торгово-информационного центра.

06 июля 2009 года между администрацией и ООО "РОСИНТЕР" заключен спорный договор аренды земельного участка N 135/09 сроком на пять лет под здание торгово-информационного центра.

03 сентября 2009 года обществом согласован проект реконструкции здания с Мосавтодором, получены технические условия Мосавтодора и утвержден проект строительства автостоянки у торгово-информационного центра.

ООО "РОСИНТЕР" выдано разрешение на строительство от 14.10.2009 N RU 50513102-RSO 00692 09, ордер от 09.02.2010 на производство земляных работ по выносу подземных коммуникаций за пределы арендуемого земельного участка.

По окончании работ по выносу коммуникаций из-под здания соответствующая исполнительная документация 06.05.2010 представлена обществом в Отдел градостроительства администрации.

Постановлением от 18.05.2010 N 588-ПА отменено постановление администрации г. Люберцы от 04.10.2007N 1948-ПГ, которым обществу разрешена реконструкция здания согласно представленному проекту.

В июне 2010 года в администрацию представлен пакет документов о выполненных работах по выносу коммуникаций для снятия обременений с земельного участка, о зачете требований по арендной плате и выполненным работам (устранению скрытых обременений земельного участка и его приведения в соответствие с условиями договора аренды земельного участка).

02 ноября 2010 года утверждены изменения в проект реконструкции здания по требованию администрации г.Люберцы.

В мае 2011 года администрацией предложено ООО "РОСИНТЕР" разработать и согласовать проект строительства подземного многоуровневого торгового центра.

23 ноября 2013 года обществом представлен на согласование в администрацию проект подземного 3-х-уровневого торгового центра. В то же день ООО "РОСИНТЕР" обратилось в администрацию с заявлением о прирезке к существующему земельному участку дополнительного участка такой же площади под строительство подземного 3-х-уровнего торгового центра на двух участках и о заключении нового договора аренды земельного участка.

21 января 2014 года ООО "РОСИНТЕР" полностью оплатило задолженность по арендной плате по договору от 06.07.2009 N 135/09 и начисленные на нее пени.

Нормы статьи 619 ГК РФ направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Учитывая изложенные выше обстоятельства сложившихся между администрацией и ООО "РОСИНТЕР" правоотношений, связанных с арендой земельного участка площадью 570 кв.м с кадастровым номером 50:22:0010206:9, а также факт погашения обществом задолженности по арендной плате по договору от 06.07.2009 N 135/09 и начисленных на нее пени, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных администрацией требований.

Довод общества о том, что оно не было надлежащим образом извещено о судебных заседаниях по настоящему делу опровергается имеющимися в материалах дела, конвертами, вернувшимися в суд с отметкой об истечении срока хранения и о выбытии адресата. При это судебная корреспонденция направлялась ООО "РОСИНТЕР" в том числе по адресу указанному в ЕГРЮЛ.

Отклоняя указанный довод, апелляционный суд учитывает, что юридическое лицо обязано обеспечить условия нормального получения поступающей в его адрес корреспонденции, чего в данном случае сделано не было.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 23.01.2014 года по делу N А41-57332/13 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Е.Н. Короткова Н.А. Огурцов