Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2014 г. N 11АП-3320/14

гор. Самара

22 мая 2014 г.

Дело N А49-6523/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 15 мая 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 22 мая 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Аванесовой М.А.,

рассмотрев 15 мая 2014 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "КМ Сура" на решение Арбитражного суда Пензенской области от 14 января 2014 года, принятое по делу N А49-6523/2013 (судья Бочкова Е.Н.),

по иску Индивидуального предпринимателя Тоцкой Светланы Васильевны (ОГРНИП 305583733400021),

к Обществу с ограниченной ответственностью "КМ Сура" (ОГРН 1105835001579),

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Тоцкого Олега Юрьевича,

о взыскании 2 538 958 руб. 02 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца - не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом;

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом,

Установил:

Истец - Индивидуальный предприниматель Тоцкая С.В. обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением о взыскании с ответчика - Общества с ограниченной ответственностью "КМ Сура" долга и неустойки, в том числе: долга по арендной плате, состоящего из долга по постоянной части арендной платы в сумме 2 100 560 руб. за период с апреля 2013 года по 15 июня 2013 года, переменной части арендной платы в сумме 231 642 руб. 02 коп. (долг по четырем неоплаченным счетам за электроэнергию за май - июнь 2012 года, апрель - май и 15 дней июня 2013 года); неустойки за просрочку уплаты арендной платы в сумме 109 038 руб.; задолженности за услуги по предоставлению места для размещения рекламы в сумме 92 806 руб., неустойки за просрочку внесения оплаты за услуги по предоставлению рекламного места в сумме 1 994 руб., задолженности за услуги по договору на размещение рекламных материалов в сумме 10 000 руб., неустойки за просрочку оплаты по договору на размещение рекламы в сумме 472 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявление об уменьшении исковых требований в части требования о взыскании неустойки за просрочку уплаты арендной платы до суммы 101 484 руб., просила считать исковыми требованиями сумму 2 538 958 руб. 02 коп.

Суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил принять уменьшение исковых требований, ценой иска считать сумму 2 538 958 руб. 02 коп.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 14 января 2014 года суд исковые требования удовлетворил частично. Взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "КМ Сура" в пользу Индивидуального предпринимателя Тоцкой Светланы Васильевны сумму 1 515 739 руб. 77 коп., в том числе основной долг в сумме 1 411 789 руб. 77 коп., пени в сумме 103 950 руб., а также судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 21 309 руб. 53 коп. В удовлетворении исковых требований в сумме 1 023 218 руб. 25 коп. суд отказал. Суд возвратил Индивидуальному предпринимателю Тоцкой Светлане Васильевне из федерального бюджета госпошлину в сумме 111 руб. 21 коп.

Заявитель - Общество с ограниченной ответственностью "КМ Сура", не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит изменить решение в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 24 000 руб. за часть арендованной торговой площади, которой арендатор не мог пользоваться в мае - июне 2013 года по вине арендодателя, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в размере 1 491 739 руб. 77 коп.

Определением суда от 03 марта 2014 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 31 марта 2014 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2014 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 15 мая 2014 года на 11 час. 20 мин.

Представители истца, ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От истца в материалы дела поступила телеграмма, которой просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, рассмотреть дело в ее отсутствие.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что ответчиком решение суда оспорено только в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 24 000 руб. за часть арендованной торговой площади, которой арендатор не мог пользоваться в мае - июне 2013 года по вине арендодателя. В остальной части решение суда первой инстанции истцом и ответчиком не оспорено.

В соответствии с положениями части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания. Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По результатам рассмотрения апелляционной жалобы, поданной на часть решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции выносит судебный акт, в резолютивной части которого указывает выводы относительно обжалованной части судебного акта. Выводы, касающиеся необжалованной части судебного акта, в резолютивной части судебного акта не указываются.

Таким образом, судом апелляционной инстанции решение суда проверяется только в оспариваемой части - в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 24 000 руб. за часть арендованной торговой площади, которой арендатор не мог пользоваться в мае - июне 2013 года по вине арендодателя.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Тоцкому О.Ю. на праве собственности принадлежит нежилое (торговое) помещение в литере Б, общей площадью 2 384,6 кв.м, расположенное по адресу: гор. Пенза, пр. Строителей, д. 45 А.

На основании договора аренды от 12 марта 2012 года N 6 Тоцкий О.Ю. передал Индивидуальному предпринимателю Тоцкой С.В. во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: гор. Пенза, пр. Строителей, 45 А (Торговый центр "Космос Сити") и включающее в себя часть торгового помещения, расположенного на 3-м этаже Торгового Центра площадью 2 300,4 кв.м.

Договор аренды от 12 марта 2012 года зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В материалы дела представлен договор субаренды нежилого помещения от 12 марта 2012 года, в редакции дополнительного соглашения к нему от 12 марта 2012 года, согласно которому истец передал ответчику во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: гор. Пенза, пр. Строителей, 45 А (Торговый центр "Космос Сити") и включающее в себя часть торгового помещения, расположенного на 3-м этаже Торгового Центра площадью 2 300 кв.м.

15 марта 2012 года сторонами договора субаренды от 12 марта 2012 года составлен двухсторонний акт допуска субарендатора в помещение для проведения ремонтно-отделочных работ.

19 июля 2012 года сторонами договора субаренды от 12 марта 2012 года подписан двусторонний акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому ответчик принял помещение площадью 2 300,4 кв.м.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Из пункта 15 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года N 13) следует, если договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Доказательств неопределенности в объекте субаренды с даты подписания договора и передачи помещения субарендатору не представлено.

С учетом положений абзаца 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Срок аренды по договору составляет 7 лет с момента государственной регистрации договора, при этом с момента подписания договора до момента государственной регистрации договор действует как краткосрочный договор аренды, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 360 дней с момента подписания акта приема-передачи помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 4.2 договора арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной.

Размер постоянной части арендной платы составляет 6 % от валового дохода в месяц розничного магазина субарендатора, но не менее 400 руб. за кв.м (фиксированная ставка).

Переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости коммунальных услуг, определяемой на основании действующих тарифов, исходя из количества фактически потребленных коммунальных услуг, включая электричество, холодное водоснабжение, канализацию, отопление.

В соответствии с пунктом 4.3 договора постоянная часть арендной платы подлежит оплате в срок до 5 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 4.4 переменная часть арендной платы подлежит оплате не позднее 5 календарных дней после получения от арендатора счетов на оплату.

Истцом заявлено требование о взыскании постоянной части арендной платы в размере 2 100 560 руб.

Как следует из письменных пояснений истца и ответчика всего за период субаренды начислено постоянной части арендной платы в сумме 10 068 760 руб. 04 коп., оплата произведена в общей сумме 7 968 200 руб. 04 коп.

Расхождений по суммам начислений постоянной части арендной платы и её оплате между сторонами не имеется.

Истец указывает, что долг в сумме 2 100 560 руб. ответчиком не оплачен.

Ответчик считает, что его долг подлежит уменьшению на сумму расходов по кондиционированию помещения 645 768 руб. 75 коп., на сумму расходов на установку освещения 377 449 руб. 50 коп., на арендную плату в сумме 24 000 руб.

В соответствии с пунктом 5.1.2 договора система кондиционирования помещения оплачивается в равной доле истцом и ответчиком. Общая сумма платежей составляет 3 099 690 руб. Ответчик выплачивает свою часть в течение 1 года ежемесячными платежами в сумме 129 153 руб. 75 коп. В случае расторжения договора субаренды в срок, не превышающий 3-х лет, сумма, внесенная ответчиком за систему кондиционирования, полностью возвращается ответчику.

30 апреля 2013 года истец в письме исх. N 274 просил ответчика подтвердить договорные отношение, в случае неполучения подтверждения о продолжении договорных отношений, сообщил о расторжении договора с 01 июня 2013 года по инициативе субарендатора.

14 мая 2013 года ответчик в ответ на претензию от 30 апреля 2013 года N 274 заявил о прекращении договора субаренды с 15 июня 2013 года.

17 мая 2013 года истец сообщил в письме исх. N 279 о своем согласии расторгнуть договор субаренды.

Из представленной переписки и заявленной в ходе рассмотрения настоящего дела позиции сторон следует, что договор субаренды от 12 марта 2012 года расторгнут сторонами с 15 июня 2013 года.

Факт расторжения договора и освобождения помещения ответчиком в июне 2013 года также установлен решением Арбитражного суда Пензенской области по делу N А49-6524/2013 от 06 ноября 2013 года.

Таким образом, договор субаренды от 12 марта 2012 года расторгнут сторонами до истечения трехлетнего срока.

В материалы дела представлены платежные поручения ответчика на общую сумму 645 768 руб. 75 коп.: от 25 сентября 2012 года N 02364 на сумму 100 000 руб., от 02 октября 2012 года N 02378 на сумму 100 000 руб., от 09 января 2013 года N 02662 на сумму 129 153 руб. 75 коп., от 24 декабря 2012 года N 02622 на сумму 129 153 руб. 75 коп., от 15 октября 2012 года N 02434 на сумму 187 461 руб. 25 коп. с назначением платежа "оплата возмещения стоимости кондиционирования".

Факт оплаты ответчиком системы кондиционирования в сумме 645 768 руб. 75 коп. подтвержден материалами дела и не оспаривается истцом.

Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору.

Обжалуя решение, заявитель единственным доводом жалобы указывает на необходимость снижения арендной платы в размере за часть арендованной торговой площади, которой арендатор не мог пользоваться в мае - июне 2013 года.

При этом заявитель ссылается на пункты 6.2, 6.2.9 и 8.3 договора субаренды и на нормы статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

Позиция ответчика основана на неверном толковании положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит условиям договора от 12 марта 2012 года.

Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи 19 июля 2012 года и принят им без возражений.

Согласно представленному акту обстоятельства, препятствующие использованию объекта аренды, возникли 30 апреля 2013 года.

В статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1). В случае если недостатки сданного в аренду имущества были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, на арендодателя ответственность за указанные недостатки не возлагается (пункт 2).

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками, в данном случае, понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества.

Однако пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми.

Условиями договора субаренды от 12 марта 2012 года предусмотрены аналогичные положения - истец отвечает за недостатки помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, о которых ответчик не был осведомлен при заключении договора. Только в этом случае ответчик освобождается от арендной платы полностью или частично в соответствии с площадью, которой невозможно пользоваться, до момента исправления недостатков (пункт 8.3 договора).

При этом стороны в договоре от 12 марта 2012 года предусмотрели случай возникновения событий, препятствующих нормальной эксплуатации помещения, и специальные правовые последствия для этого случая - если в результате указанных событий имуществу ответчика нанесен ущерб по вине истца, то истец возмещает сумму документального подтвержденного ущерба в течение 10 дней с момента представления документов.

Из материалов дела видно, что имущество, переданное по договору аренды, принято ответчиком по акту приема-передачи в исправном состоянии, годном к эксплуатации состоянии, без претензий к качеству.

Доказательств невозможности использования арендуемого имущества ответчиком не представлено.

Арендатор при рассмотрении спора не представил доказательства прекращения в конкретный период фактического использования имущества, полученного по договору аренды. Доказательств возврата имущества в материалах дела не имеется.

Поскольку истец передал арендатору нежилое помещение в удовлетворительном состоянии, соответствующем условиям договора аренды и пригодном для использования по целевому назначению, каких-либо претензий относительно технического состояния помещения либо невозможности использования по назначению арендатор не предъявлял, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что факт оседания цементной пыли само по себе не свидетельствует о невозможности использования помещения.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что исковые требования о взыскании постоянной части арендной платы подлежат удовлетворению в сумме 1 077 341 руб. 75 коп.

В свою очередь ответчик не лишен возможности решить в самостоятельном порядке вопрос о возмещении понесенных им расходов.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Пензенской области от 14 января 2014 года, принятого по делу N А49-6523/2013 и для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 14 января 2014 года, принятое по делу N А49-6523/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "КМ Сура" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев