Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2014 г. N 17АП-4613/14

г. Пермь

22 мая 2014 г.

Дело N А60-48953/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Борзенковой И.В.,

судей Полевщиковой С.Н., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Никифоровой И.А.,

при участии:

от истца ООО "СВЯЗЬ 19" (ИНН 6673084277, ОГРН 1026605629082) - Фатахудинова О.Р., доверенность от 01.01.2014, предъявлен паспорт;

от ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" по Уральскому федеральному округу (ИНН 7705395248, ОГРН 1027739550156) - Круглов А.А., доверенность от 01.01.2014,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" по Уральскому федеральному округу

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 19 февраля 2014 года

по делу N А60-48953/2013,

принятое судьей Пшеничниковой И.В.,

по иску ООО "СВЯЗЬ 19"

к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" по Уральскому федеральному округу

о признании договоров недействительными,

установил:

ООО "СВЯЗЬ 19" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ФГБУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" по Уральскому федеральному округу о признании недействительной в части односторонней сделки, совершенной арендодателем в форме направленного арендатору уведомления о повышении арендной платы.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.02.2014 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ФГБУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" по Уральскому федеральному округу обратилось с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, поскольку неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Заявитель жалобы указывает на наличие предусмотренного п. 6.4 договора основания для изменения арендодателем в одностороннем порядке условия о размере арендной платы.

ООО "СВЯЗЬ 19" в представленном письменном отзыве просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, поскольку решение суда законно и обоснованно, отсутствуют основания для отмены решения суда.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, соответственно.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 14.11.2006 между ФГБУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" по Уральскому федеральному округу (арендодатель) и ООО "Связь 19" (арендатор) заключен договор N 10-2/09-06 согласно которому, арендодатель по заданию собственника передал, а арендатор принял во временное владение и пользование помещения общей площадью 817 кв.м. в здании, являющемся объектом культурного наследия федерального значения, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, пл. 1-ой Пятилетки, литер 64.

Названные помещения на дату подачи иска находятся у истца во временном владении и пользовании; договор аренды является действующим.

27.12.2012 от ответчика в адрес истца поступило уведомление о повышении размера арендной платы с 01.01.2013.

Ответчик в уведомлении поставил истца в известность о том, что согласно отчету об оценке, выполненному оценщиком, годовая арендная плата за пользование помещением составляет 441 руб., включая НДС.

Истец, полагая неправомерным одностороннее изменение арендной платы ответчиком, влекущее ее значительное увеличение, обратился в суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности требований истца.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.

На основании п.п. 1, 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 6.4 договора предусмотрены условия повышения размера арендной платы, в соответствии с которым размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в следующих случаях:

после выполнения ремонтно-реставрационных работ по сохранению объекта;

в случае изменения рыночной стоимости объекта (конъюнктуры рынка);

в случае введения в действие нормативно правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора, приобщается к каждому экземпляру настоящего договора и является его неотъемлемой частью.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор, но не позднее двух недель со дня его отправки заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы был установлен при заключении 14.11.2006 договора аренды N 10-2/09-06 на основании отчета оценщика, то есть более года назад.

Повторно размер арендной платы определен также оценщиком.

03.10.2012 по заданию ответчика ООО "Оценочной компанией "Априори" составлен отчет N АО-04/2012-02 по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды, согласно которому рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды за 1 кв.м. в месяц, включая НДС, составляет 441 руб.

В связи с чем, ответчик принял решение об увеличении размера арендной платы, сославшись на конъюнктуру рынка.

Конъюнктура рынка есть экономическая ситуация, складывающаяся на рынке, характеризуемая уровнем спроса и предложения, рыночной активностью, ценами, объемами продаж и т.д.

Судом первой инстанции верно указано, что изначально при заключении спорного договора аренды был составлен отчет ООО "ТИТАН - ОЦЕНКА" N 01-1407н об определении размера годовой рыночной арендной ставки за пользование Объектами недвижимости, являющимися объектами исторического и культурного наследия по 19 объектам, в том числе, нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, пл. 1-й Пятилетки, лит.64, площадью 963,9 кв.м. (объект 17).

Указанный объект N 17 является помещением, часть которого передана в аренду истцу по договору аренды N 10-2/09-06 от 14.11.2006.

При этом, сторонами поясняется, что изначально планировалось заключение договора на большую площадь помещения, на которую и была произведена оценка, а в дальнейшем договор заключен на аренду помещения площадью 817 кв.м.

Ответчик ссылается на определение рыночной стоимости права пользования на условиях аренды, указанной в отчете ООО Оценочная компания "Априори" от 09.10.2012 N ОА-04/2012-02.

Между тем, согласно данному отчету рыночная стоимость права пользования на условиях аренды определена в отношении объекта недвижимости: отдельно-стоящего здания с пристроем (Литер 64), общей площадью 13 339,8кв.м., являющимся объектом культурного наследия федерального значения, расположенным по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пл. 1-ой Пятилетки.

То есть, фактически предметами оценки были различные объекты недвижимости по своим характеристикам со значительной разницей в площади и назначении. Судом первой инстанции верно указано, что объекты имеют разную рыночную стоимость, могут быть использованы по разному назначению, а также с учетом конъюнктуры рынка и их особенностей размер платы за пользование квадратным метром в каждом из этих объектом может быть различным.

При этом сравнение проводится между отчетами 2006 и 2012 гг., поскольку промежуточное увеличение арендной платы производилось соглашением сторон, то есть по другим основаниям.

При этом, отчет ООО "Титан-Оценка" проводился в отношении спорного объекта - N 17, а отчет ООО Оценочная компания "Априори" проводился в отношении всего здания в целом, а не спорного помещения.

Иного ответчиком не доказано, соответствующие доводы ответчика отклоняются.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.02.2014 по делу N А60-48953/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

И.В. Борзенкова

Судьи

С.Н. Полевщикова Н.М. Савельева