Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2014 г. N 20АП-2268/14

г. Тула

27 мая 2014 г.

Дело N А54-4836/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26.05.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 27.05.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Тучковой О.Г. и Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Толпыгиной Н.Г., при участии от истца - управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486) - представителя Морозовой Ю.В. (доверенность от 24.02.2014), от ответчика - открытого акционерного общества "Рязанский городской пищекомбинат" (г. Рязань, ОГРН 1026201263109, ИНН 6231006794) - представителя Кан Г.Н. (доверенность от 14.10.2011), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 06.03.2014 по делу N А54-4836/2013 (судья Стрельникова И.А.), установил следующее.

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Рязанский городской пищекомбинат" (далее - ответчик, общество) при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.03.2005 N 0581205; возложении обязанности освободить объект общей площадью 933,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 52, и передать его по акту приема - передачи в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу; прекращении государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 01.03.2005 N 0581205 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 06.03.2014 требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.03.2005 N 0581205 оставлены без рассмотрения. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Истец в апелляционной жалобе, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование своей позиции управление ссылалось на несостоятельность вывода суда о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора. Указывает на отсутствие со стороны суда должной правовой оценки доводам администрации о нарушении ответчиком существенных условий договора аренды, являющихся основанием для его расторжения.

От ответчика в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором последний, считая принятое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В обоснование своей позиции общество ссылалось на отсутствие с его стороны нарушения существенных условий договора аренды и, как следствие этого, правовых оснований для его расторжения. Указало на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 01.03.2005 между управлением муниципальным имуществом администрации г. Рязани (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Рязанский городской пищекомбинат" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 0581205 (т. 1, л. д. 8-12)

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владении и пользование часть здания лит. А, общей площадью 953,4 кв. м (далее объект), расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 52, для размещения магазина с кафетерием.

Нежилое помещение по акту приема-передачи от 01.03.2005 было передано ответчику (т. 1, л. д. 13).

В соответствии с пунктом 6.2.6 договора, по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор не использует объект, что установлено актом соответствующей комиссии.

Арендатор обязан не сдавать объект, как в целом, так и частично в субаренду, а так же в иное пользование третьим лицам без письменного разрешения Арендодателя, не допускать совершения каких-либо иных сделок в отношении объекта без письменного разрешения арендодателя (пункт 3.2.16 договора).

Согласно пункту 3.2.2 договора арендатор обязуется использовать объект исключительно по прямому назначению, в соответствии с условиями настоящего договора.

Пунктом 3.2.5 договора предусмотрено, что при входе на объект арендатор обязан установить вывеску с указанием своего наименования. Размещение своей рекламы на наружной части объекта согласовывать в установленном порядке.

В результате проверки выполнения условий договора аренды, комиссией управления установлено, что арендуемое обществом нежилое помещение лит. А, площадью 9 535 кв. м передано арендатором в субаренду индивидуальному предпринимателю Миловановой Я.С., также в помещении Н5 (поз. 18 на поэтажном плане 1-го этажа от 14.12.2009) имеется перепланировка, при входе на объект отсутствует вывеска с наименованием арендатора и часами работы, о чем составлен соответствующий акт от 13.08.2013 (т. 1, л. д. 20). В результате проведенной проверки также было установлено, что объект арендатором не используется.

В претензии, направленной в адрес ответчика заказным письмом от 22.08.2013 N 01-72/2250, управление предложило обществу в срок до 31.08.2013 расторгнуть договор аренды от 01.03.2005 N 0581205 и освободить занимаемое помещение (т. 1, л. д. 22-26).

Претензия была оставлена ответчиком без ответа и исполнения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Рязанской области с настоящим иском.

Оставляя требование управления о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.03.2005 N 0581205 без рассмотрения, суд первой инстанции исходил из несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

Нормами статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. В силу пункта 2 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 6.2.6 договора основанием его досрочного расторжения является, в частности, не использование арендатором объекта, что установлено актом комиссии.

Вместе с тем в силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" указано, что по смыслу абзаца 2 части 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Таким образом, процедура расторжения договора аренды по инициативе арендодателя складывается из следующих действий:

- направления арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (об исполнении договора в соответствии с его условиями);

- предложения расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);

- предъявления требования о расторжении договора в суд в случае отказа от расторжения договора или неполучения ответа в срок, названный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

В данном случае управление, не предложив арендатору устранить выявленные нарушения, сразу же обратилось к нему с требованием о расторжении договора, тем самым лишив общество возможности ликвидировать установленные нарушения в разумный срок.

Изложенное выше позволяет констатировать факт несоблюдения управлением досудебного порядка урегулирования спора, установленного законом.

Установив, что с указанным предупреждением управлением не обращалось, суд области пришел к обоснованному выводу о том, что требование истца о расторжение договора по основанию нарушения его условий в соответствии с положениями статьи 148 АПК РФ подлежит оставлению без рассмотрения.

Ссылка администрации на не устранение ответчиком выявленных нарушений даже за время рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку не освобождает истца от обязанности по соблюдению установленного действующим законодательством порядка расторжения договора на дату подачи искового заявления.

Ввиду оставления требования о расторжении договора без рассмотрения, в удовлетворении требований о возложении на ответчика обязанности освободить помещение, прекращении государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 01.03.2005 N 0581205 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судом первой инстанции отказано правомерно.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

Других аргументированных доводов, способных повлечь отмену обжалуемого судебного акта апелляционная жалоба не содержит.

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Расходы по госпошлине за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на заявителя.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 06.03.2014 по делу N А54-4836/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.А. Волкова

Судьи

О.Г. Тучкова М.В. Каструба