Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2014 г. N 06АП-2259/14

г. Хабаровск

28 мая 2014 г.

Дело N А16-118/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Козловой Т.Д.

судей Головниной Е.Н., Михайловой А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.

при участии в заседании:

от ООО "ЖКХ "Тунгусское": Баженова А.А., директор;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Тунгусское"

на решение от 03.03.2014

по делу N А16-118/2014

Арбитражного суда Еврейской автономной области

принятое судьей Шишкиным Н.Н.

по иску Администрации муниципального образования "Николаевское городское поселение" Смидовичского района Еврейской автономной области

к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Тунгусское"

о расторжении договоров аренды имущества, взыскании 1 624 683 руб. 09 коп.

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Тунгусское"

к Администрации муниципального образования "Николаевское городское поселение" Смидовичского района Еврейской автономной области

о зачете арендной платы в размере 1 029 318 руб., взыскании 2 463 288 руб. 15 коп.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Николаевское городское поселение" Смидовичского района Еврейской автономной области (ОГРН 1057900134170 ИНН 7903503833, далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Тунгусское" (ОГРН 1047900120817 ИНН 7903503833, далее - ООО "ЖКХ "Тунгусское") о расторжении договоров аренды от 01.11.2010 N 01-10, от 01.11.2010 N 02-10; взыскании задолженности по арендной плате по договору N 01-10 за период с 01.01.2013 по 01.01.2014 в размере 555 897 руб. 94 коп., пени в размере 46 182 руб. 29 коп., взыскании задолженности по арендной плате по договору N 02-10 за период с 01.01.2013 по 01.01.2014 в размере 942 957 руб. 60 коп., пени в размере 79 645 руб. 26 коп. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Со встречными требованиями к Администрации обратилось ООО "ЖКХ "Тунгусское", в которых просит произвести зачет арендной платы в сумме 1 029 318 руб. за 2013 год, 1 квартал 2014 года; взыскать затраченные на восстановление коммунальных инфраструктур после паводка денежные средства в размере 1 042 332 руб. 85 коп.; убытки, понесенных во время устранения аварийной ситуации в январе 2014 года в размере 420 955 руб. 30 коп.; упущенную выгоду в размере 1 000 000 руб.

Решением суда от 03.03.2014 производство по первоначальным требованиям о расторжении договоров аренды прекращено, с ООО "ЖКХ "Тунгусское" взыскана задолженность за пользование арендованным имуществом в размере 1 498 855 руб. 54 коп., неустойка в размере 37 672 руб. 92 коп., в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано; в удовлетворении встречного иска отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе ООО "ЖКХ "Тунгусское" просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что положениями пункта 3.4 договоров аренды была предусмотрена обязанность ООО "ЖКХ "Тунгусское" согласовывать с Администрацией переоборудование и перепланировку имущества, что и было сделано Обществом. Указывает, что с момента заключения договоров, Администрация капитальный ремонт принадлежащего ей имущества не проводила. Полагает, что проведенные Обществом работы являются необходимыми, поскольку их непроведение могло привести к срыву отопительного сезона и нарушению работы систем водоснабжения и водоотведения. Указывает, что со стороны Администрации возражений по поводу проведенных работ и установленного оборудования не поступало.

Сообщает, что в январе 2014 года произошла аварийная ситуация на котельных "Больница" и "Школа", в связи с установкой устаревшего оборудования. Полагает, что в случившейся аварийной ситуации имеется вина Администрации, которая была предупреждена о возможности ее возникновения.

Выражает несогласие с выводом суда, что договоры аренды являются расторгнутыми в одностороннем порядке.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация выразила несогласие с доводами апелляционной жалобы, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ходатайствовала о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "ЖКХ "Тунгусское" поддержал доводы жалобы, дав по ним пояснения.

Изучив материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, поступивших на нее возражений, заслушав в судебном заседании представителя ООО "ЖКХ "Тунгусское", Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ООО "ЖКХ "Тунгусское" (арендатор) заключен договор аренды на объекты коммунальной инфраструктуры для использования в целях теплоснабжения (котельная N 1, котельная N 6, котельная N 8) от 01.11.2010 N 01-10. По условиям договора арендатор принял в аренду объекты коммунальной инфраструктуры, в том числе, недвижимое имущество: котельная N 1, котельная N 6, котельная N 8, линии теплотрассы.

Срок аренды установлен в пункте 1.2 - с 01.11.2010 по 31.10.2020.

Арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно не позднее 15 числа месяца следующего за расчетным периодом в твердой денежной сумме, согласно приложению N 1 (пункт 4.2 договора).

Также между Администрацией (арендодатель) и ООО "ЖКХ "Тунгусское" (арендатор) заключен договор аренды на объекты коммунальной инфраструктуры для использования в целях водоснабжения и водоотведения от 01.11.2010 N 02-10. По условиям договора в аренду ООО "ЖКХ "Тунгусское" передано соответствующее недвижимое имущество необходимое для оказания услуг водоснабжения и водоотведения.

Договор заключен на аналогичных с договором N 01-10 условиях.

В связи невнесением арендной платы по указанным договорам аренды, в адрес ООО "ЖКХ "Тунгусское" направлено требование о досрочном расторжении договора.

В ответ на требование о расторжении договора от 30.10.2013, ООО "ЖКХ "Тунгусское" сообщило, что в период с 2010 года по 2012 год на основании соответствующих распоряжений Администрацией произведен зачет арендной платы. За 2013 год Общество пояснило, что произвело капитальный ремонт на сумму 809 318 руб., в связи с чем, направило в адрес Администрации письмо о произведении взаимозачета. В отношении требований о расторжении договоров выразило возражения.

Наличие у ООО "ЖКХ "Тунгусское" перед Администрацией задолженности по договорам от 01.11.2010 N 01-10, N 02-10, послужило основанием для обращения Администрации с первоначальными исковыми требованиями.

Обращаясь со встречным иском ООО "ЖКХ "Тунгусское" указало на проведенный им капитальный ремонт арендуемых объектов за счет собственных средств, а также сослалось на устранение последствий паводка и аварии собственными средствами, в связи с чем просило произвести зачет произведенных работ в счет арендной платы, а также взыскать с Администрации понесенные им убытки, связанные с ликвидацией последствий аварийной ситуации в январе 2014 года. В связи с принятием судом первой инстанции обеспечительных мер, вследствие которых арендованное имущество передано третьим лицам на хранение, Общество лишилось возможности получать денежные средства, просило взыскать с Администрации упущенную выгоду.

Прекращая производство в части требований по первоначальному иску о расторжении договоров аренды, суд первой инстанции сходил из следующего.

Согласно положениям статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Из условий заключенных между сторонами договоров аренды следует, что расторжение договора допускается по соглашению сторон (пункт 6.1 договоров), а также по волеизъявлению одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством (пункт 6.2 договоров).

В данном случае требование о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы было направлено в адрес ООО "ЖКХ "Тунгусское" 16.10.2013. Администрация предложила в добровольном порядке расторгнуть договор и в срок до 01.11.2013 погасить образовавшуюся задолженность.

Поскольку договоры аренды предусматривали условия одностороннего отказа от исполнения договора, то суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что договор в силу положений пункта 3 статьи 450 ГК РФ является расторгнутым и прекратил производство в указанной части.

В отношении требований Администрации о взыскании задолженности по арендной плате апелляционной инстанцией установлено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы определен Администрацией согласно приложениям N 1 к договорам аренды из расчета 42 761 руб. 38 коп. по договору N 01-10 (513 136 руб.60 коп./12) и 72 535 руб. 20 коп. по договору N 02-10 (870 422 руб. 40 коп./12) в месяц.

Наличие задолженности и ее размер ответчиком в апелляционной жалобе не оспаривается.

Между тем, обращаясь со встречным иском ООО "ЖКХ "Тунгусское" просило произвести зачет арендной платы в сумме 1 029 318 руб. за 2013 год, 1 квартал 2014 года, указав, что на указанную сумму истцом по встречному иску произведен капитальный ремонт объектов аренды.

В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно пунктам 1.4 договоров аренды, неотделимые и отделимые улучшения арендуемого имущества производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя. Стоимость отделимых и неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.

Так в материалы дела представлено соответствующие заявление ООО "ЖКХ "Тунгусское" с отметкой о его согласовании Главой Николаевского городского поселения.

Кроме того, из материалов дела следует, что 03.10.2013 ООО "ЖКХ "Тунгусское" направило в адрес Администрации локальные сметные расчеты, просило произвести взаиморасчеты за аренду имущества за 2013 год.

Согласно справкам о стоимости выполненных работ и затрат ООО "ЖКХ "Тунгусское" произвело ремонт котельной N 8, замену дымовой трубы на котельной "Школа N 7", ремонт котельной N 6, замену насосов на КНС "Больница", ул.Дорошенко, ул.Кирова.

По факту произведенных Обществом работ, Администрацией проведено обследование объектов, в ходе которого выявлено несоответствие указанных в актах выполненных работ фактически произведенным. Кроме того, Администрацией составлены альтернативные локальные сметные расчеты, согласно которым произведенные Администрацией расчеты затрат на ремонт значительно ниже размера приведенного ООО "ЖКХ "Тунгусское".

Кроме того, Постановлением Администрации Николаевского городского поселения утверждены Положения о порядке возмещения стоимости затрат неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда от 29.03.2010 N 20, согласно которому для проведения зачета стоимости затрат в счет арендной платы в Администрацию предоставляются акты выполненных работ подписанные балансодержателем, а также платежные поручения, подтверждающие оплату затрат на выполнение работ.

Представленные в материалы дела ни локальные сметные расчеты, ни акты выполненных работ представителем Администрации не подписаны. Платежные документы, подтверждающие понесенные Обществом расходы не представлены.

В связи с чем, суд первой инстанции правомерно отказал ООО "ЖКХ "Тунгусское" в производстве зачета арендной платы и удовлетворил требования Администрации по взысканию задолженности.

Довод жалобы о том, что с момента заключения договоров Администрация не проводила капитального ремонта, принадлежащего ей имущества, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, поскольку за период с 2010 по 2012 год включительно истцом произведен зачет по арендной плате в связи с выполнением ответчиком ремонтных работ на общую сумму 2 764 809 руб. Таким образом, ответчик фактически арендную плату не оплачивал.

Удовлетворяя требования истца о взыскании нестойки, суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ответственность за ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей стороны согласовали в пункте 5.2 договоров, согласно которому размер неустойки составляет 0,3 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Поскольку ненадлежащее исполнение обязательств по договорам аренды установлено, требование о взыскании неустойки правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

При этом при взыскании с ООО "ЖКХ "Тунгусское" неустойки судом первой инстанции применены положения статьи 333 ГК РФ.

Размер подлежащей взысканию неустойки уменьшен судом до двукратной учетной ставки рефинансирования ЦБ РФ - 37 672 руб. 92 коп.

Возражений в части снижения неустойки истцом не заявлено.

Отказывая ООО "ЖКХ "Тунгусское" во взыскании расходов, понесенных на восстановление коммунальных инфраструктур после паводка, убытков возникших вследствие устранения аварийной ситуации в январе 2014 года, а также упущенной выгоды, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих требования Общества.

Пунктом 3.3 договоров аренды предусмотрено, что арендатор отдельно оплачивает специализированным предприятиям расходы, связанные с текущей эксплуатацией и аварийные работы арендуемого имущества (помещений) включая электроэнергию, тепло, водоснабжение, канализацию, уборку мусора и т. д. если иное не предусмотрено отдельным соглашением.

В данном случае, доказательств, что между сторонами заключено отдельное соглашение, по которому в случае возникновения аварийной работы расходы подлежат возмещению за счет арендодателя, ООО "ЖКХ "Тунгусское" не представлено.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что Администрация была предупреждена о возможной аварийной ситуации. В связи с чем, заявитель полагает, что в случившейся аварийной ситуации имеется вина Администрации.

Согласно статье 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые этого лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков необходимо наличие следующих условий: наступление вреда, противоправность действий причинителя вреда и причинная связь между этими двумя элементами, вина причинителя вреда.

Так материалами дела подтверждается направление в адрес Администрации письма от 12.12.2013 о нахождении котлов в котельных N 6 и N 8 в аварийном состоянии.

В связи с выходом котлов из строя, постановлением Администрации Николаевского городского поселения от 09.01.2014 N 2 на территории муниципального образования введен режим чрезвычайной ситуации.

Для выполнения ремонтных работ ООО "ЖКХ "Тунгусское" заключило с гражданами договоры подряда от 31.12.2013, от 10.01.2014.

Также в качестве доказательств понесенных убытков представило в материалы дела товарные чеки.

В соответствии с условиями договоров подряда результаты работы оформляются актами сдачи-приемки выполненных работ. Указанные акты в материалах дела отсутствуют. А из товарных чеков не следует, что приобретенные по ним товары использовались во исполнение договоров подряда.

Таким образом, доказательств понесенных Обществом расходов на ремонт котлов ООО "ЖКХ "Тунгусское" не представлено, в связи с чем, в удовлетворении требований Общества правомерно отказано судом первой инстанции.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно, со ссылкой на определение суда о принятии обеспечительных мер, в связи с передачей имущества на хранение третьим лицам, отказал в удовлетворении требований Общества о взыскании упущенной выгоды.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит оснований для отмены или изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе, в уплате которой заявителю предоставлялась отсрочка, подлежит взысканию с ООО "ЖКХ "Тунгусское".

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 03 марта 2014 года по делу N А16-118/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Тунгусское" (ИНН 7903503833 ОГРН 1047900120817) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Т.Д. Козлова

Судьи

Е.Н. Головнина А.И. Михайлова