Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2014 г. N 10АП-3474/14

г. Москва

28 мая 2014 г.

Дело N А41-45983/13

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Диаковской Н.В.,

судей Ивановой Л.Н., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Бегма А.С.,

при участии в заседании:

от Федерального государственного бюджетного учреждения науки Институт мировой литературы им. А.М. Горького Российской академии наук (ИНН:7704067847, ОГРН:1037739214270): Шмелёв Е.А. по доверенности от 12.03.2014

от некоммерческого партнёрства "Объединение строительных организаций "СоюзСтрой" (ИНН:7709442918, ОГРН:1097799012068): представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческого партнёрства "Объединение строительных организаций "СоюзСтрой" (ИНН:7709442918, ОГРН:1097799012068) на решение Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2014 года А41-45983/13, принятое судьёй Копыловым В.А., по иску Федерального государственного бюджетного учреждения науки Институт мировой литературы им. А.М. Горького Российской академии наук к некоммерческому партнёрству "Объединение строительных организаций "СоюзСтрой" о расторжении договора и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное учреждение науки Институт мировой литературы им. А.М. Горького Российской академии наук (далее - ФГБУ науки ИМЛИ РАН) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском (с учётом принятых судом уточнений) к некоммерческому партнёрству "Объединение строительных организаций "СоюзСтрой" (далее - НП "Объединение строительных организаций "СоюзСтрой") о расторжении договора аренды от 13.02.2012 N 4 и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 16 129 571 руб. 45 коп., задолженности по коммунальным платежам в сумме 244 634 руб. 72 коп. (т. 1 л.д. 3-6, 115-116).

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.02.2014 по делу N А41-45983/13 исковые требования удовлетворены (т. 1 л.д. 139-140).

Не согласившись с данным судебным актом, НП "Объединение строительных организаций "СоюзСтрой" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ФГБУ науки ИМЛИ РАН возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение подлежит отмене в части удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды от 13.02.2012 N 4.

Как следует из материалов дела, 13.02.2012 между ФГБУ науки ИМЛИ РАН (арендодатель) и НП "Объединение строительных организаций "СоюзСтрой" (арендатор) был заключен договор аренды N 4, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование сроком на пять лет нежилое здание общей площадью 1 082,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 27 (т. 1л.д. 8-15).

Согласно пункту 5.1 договора арендная плата составляет 13 687 руб. за 1 кв.м. в год.

В пункте 5.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 15-го числа текущего месяца.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что арендатор оплачивает коммунальные и эксплуатационные услуги по отдельному соглашению с арендодателем.

В соответствии с пунктом 7.1 по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- использует здание с существенным нарушением условий договора или не по целевому назначению либо с неоднократными нарушениями;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- осуществляет переоборудование или перепланировку здания либо его части без согласования с арендодателем и соответствующих государственных органов;

- при не обеспечении арендатором в течение двух рабочих дней беспрепятственного доступа представителей арендодателя и (или) ТУ Росимущества по г. Москве к арендуемому зданию для его осмотра и проверки соблюдения условий договора;

- в случае, если арендатор не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт здания в установленные договором сроки.

По акту приёма-передачи от 14.02.2012 объект аренды был передан арендатору (т. 1 л.д.34).

В претензии от 18.04.2013 N 14402/135 ФГБУ науки ИМЛИ РАН потребовало от НП "Объединение строительных организаций "СоюзСтрой" в срок до 01.05.2013 погасить задолженность по арендной плате в сумме 9 958 391 руб. 24 коп., а также задолженность по коммунальным платежам (т. 1 л.д. 41-43).

Указанная претензия ответчиком оставлена без ответа.

Ссылаясь на нарушение НП "Объединение строительных организаций "СоюзСтрой" по внесению арендной платы и коммунальных платежей, ФГБУ науки ИМЛИ РАН обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции об удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды от 13.02.2012 N 4 в связи со следующим.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В качестве доказательства соблюдения претензионного порядка урегулирования спора ФГБУ науки ИМЛИ РАН представило суду претензию от 18.04.2013 N 14402/135 с требованием о погашении в срок до 01.05.2013 задолженности по арендной плате и по коммунальным платежам (т. 1 л.д. 41-43).

Указанная претензия была получена ответчиком 18.04.2013, о чём имеется отметка.

Вместе с тем, вышеназванная претензия требования о досрочном расторжении договора аренды от 13.02.2012 N 4 не содержит.

Доказательств направления, либо вручения ответчику требования о досрочном расторжении указанного выше договора аренды истец суду не представил.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды ФГБУ науки ИМЛИ РАН не соблюдён.

В соответствии с частью 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия его к производству установит, что истцом не соблюдён претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

При таких обстоятельствах требование ФГБУ науки ИМЛИ РАН о расторжении договора аренды от 13.02.2012 N 4 подлежит оставлению без рассмотрения.

Вместе с тем, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в связи со следующим.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с положениями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

ФГБУ науки ИМЛИ РАН надлежащим образом исполнило принятые на себя обязательства по договору аренды от 13.02.2012 N 4, передав НП "Объединение строительных организаций "СоюзСтрой" объект аренды по акту приёма-передачи от 14.02.2012 (т. 1 л.д. 34).

Доказательств своевременного внесения арендной платы за периоды с 14.02.2012 по 30.09.2012 и с 01.02.2013 по 30.09.2013 в общей сумме 16 129 571 руб. 45 коп. ответчик суду не представил, равно, как и не представил суду и доказательств своевременной оплаты коммунальных услуг на сумму 244 634 руб. 72 коп.

При таких обстоятельствах исковые требования ФГБУ науки ИМЛИ РАН о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам судом первой инстанции удовлетворены обоснованно.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что фактически объект аренды был предан ответчику только 15.05.2012, арбитражным апелляционным судом отклоняется, поскольку документально не подтверждён.

Учитывая изложенное выше и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2014 года по делу N А41-45983/13 отменить в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды от 13.02.2012 N 4 между Федеральным государственным бюджетным учреждением науки Институт мировой литературы им. А.М. Горького Российской академии наук и некоммерческим партнёрством "Объединение строительных организаций "СоюзСтрой", а также в части взыскания с некоммерческого партнёрства "Объединение строительных организаций "СоюзСтрой" в пользу Федерального государственного бюджетного учреждения науки Институт мировой литературы им. А.М. Горького Российской академии наук госпошлины в сумме 4 000 руб.

Требование о расторжении договора аренды от 13.02.2012 N 4 оставить без рассмотрения.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Выдать Федеральному государственному бюджетному учреждению науки Институт мировой литературы им. А.М. Горького Российской академии наук справку на возврат из федерального бюджета госпошлины в сумме 4 000 руб.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

Л.Н. Иванова С.К. Ханашевич