Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2014 г. N 11АП-6417/14

г. Самара

09 июня 2014 г.

Дело N А55-25577/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 июня 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гарифовым И.Ш.,

при участии в заседании до и после перерыва:

от истца - представитель Сафронова И.В. по доверенности от 12.11.2013,

в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 мая - 03 июня 2014 года в зале N 6 апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и открытого акционерного общества "Развитие и оптимизация систем энергетического менеджмента" на решение Арбитражного суда Самарской области от 12 марта 2014 года, принятое по делу N А55-25577/2013 (судья Рысаева С.Г.)

по иску открытого акционерного общества "Развитие и оптимизация систем энергетического менеджмента" (ОГРН 1086320024196)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ОГРН 1106315004003)

об урегулировании разногласий при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Развитие и оптимизация систем энергетического менеджмента", Самарская область, г.Тольятти обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом Территориальное управление в Самарской области г.Самара об урегулировании разногласий по договору купли - продажи земельного участка.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.03.2014 суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи и акта приема передачи находящегося в федеральной собственности земельного участка, кадастровый номер 63:09:0101182:509, площадью 13 695,00 кв.м, по адресу: Самарская область г.Тольятти, Автозаводский район ул. Маршала Жукова, д.27 между Территориальным управлением Федерального агентства управлению государственным имуществом в Самарской области и ОАО "Развитие и оптимизация систем энергетического менеджмента":

- пункт 4.1.3 договора изложен в следующей редакции: "Выдать доверенность Покупателю на право представлять интересы Продавца в Управлении Росреестра по Самарской обл. при государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на Участок после исполнения Покупателем обязанностей, указанных в п.п. 2.2-2.4, п. 4.2.2 и п. 5.3 Договора";

- пункт 4.2.1 договора исключен из текста договора;

- пункт 4.4 договора изложен в следующей редакции: покупатель приобретает право собственности на Участок, указанный в п. 1.1 настоящего Договора, после государственной регистрации перехода права собственности. Основанием для государственной регистрации является договор купли-продажи, а также акт приема-передачи земельного участка. Акт приема-передачи земельного участка подписывается Сторонами в течение 3 рабочих дней с момента оплаты Покупателем цены выкупа земельного участка и предоставления Продавцу копий платежных документов, подтверждающих оплату, а также документов, указанных в п. 4.2 Договора;

- пункт 6.3 договора изложен в следующей редакции: покупатель обязан осуществлять оплату за пользование участком до момента государственной регистрации перехода права собственности на участок от продавца к покупателю.

- пункт 6.6 договора изложен в следующей редакции: приложением к Договору является кадастровый паспорт Участка и Акт приема-передачи земельного участка;

- пункт 6.4 договора изложен в следующей редакции: подавцу неизвестно о каких-либо обстоятельствах, предусмотренных п.8 ст.28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и ст.27 Земельного кодекса РФ, а равно и о правах третьих лиц на расположенные в границах Участка здания, строения, сооружения, препятствующих приватизации Участка.

- пункт 2 акта приема-передачи земельного участка исключен.

- пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: цена выкупа участка 2 082 163 руб. 83 коп. (два миллиона восемьдесят две тысячи сто шестьдесят три рубля 83 коп) (без налога НДС) согласно п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ в редакции ст.1 Федерального закона N 109-Фз от 20.08.04г.) и перечисляется по следующим реквизитам: УФК по Самарской области, ГРКЦ г.Самара р/с 40101810200000010001, БИК 043601001, ОКАТО 36401000000, ТУ Росимущества в Самарской области, ИНН 6315856460, КПП 631501001, КБК 16711406021016000430 (выкуп, пени).

Не согласившись с принятым судебным актом, истец и ответчик обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования в редакции заявителей. В обоснование жалоб, заявители ссылаются на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании до и после перерыва представитель истца поддержал апелляционную жалобу Общества по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить. Возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, ОАО "Развитие и оптимизация систем энергетического менеджмента" на праве собственности принадлежит здание "Бизнес-Центра Русский центр с офисами и номерами для временного проживания" кадастровый номер 63609:0101182:0:1 площадью 2472,3 кв.м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АГ N 030045 от 02.12.2008 (л.д. 46).

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке кадастровый номер 63:09:0101182:509 площадью 13 695 кв.м. по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводской район, ул. Маршала Жукова,д.27 находящимся в федеральной собственности.

Ссылаясь на право выкупа земельного участка по статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, 23 ноября 2011 года ОАО "Развитие и оптимизация систем энергетического менеджмента" обратилось с заявлением в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101182:509 общей площадью 13 695 кв. м в собственность (л.д. 88).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.07.2012 по делу N А55-13367/2012 исковые требования ОАО "Развитие и оптимизация систем энергетического менеджмента" удовлетворены частично.

Судом признано незаконным бездействие Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области по непринятию решения по заявлению открытого акционерного общества "Развитие и оптимизация систем энергетического менеджмента" о выкупе земельного участка площадью 13 695 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101182:509.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области обязано по вступлении решения в законную силу принять решение в установленный законом срок в соответствии с действующим законодательством.

В остальной части заявленных требований отказано (л.д. 94-98).

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2012, оставленным без изменений постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.12.2012, решение Арбитражного суда Самарской области от 17 июля 2012 г. по делу N А55-13367/2012 изменено.

Абзац третий резолютивной части решения от 17 июля 2012 г. изложен в следующей редакции:

"Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в месячный срок принять решение о предоставлении открытому акционерному обществу "Развитие и оптимизация систем энергетического менеджмента", г. Тольятти, Самарская обл., в собственность земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101182:509, площадью 13 695 кв.м., расположенного по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, ул. М. Жукова, 27, по цене, составляющей 2,5 % кадастровой стоимости указанного земельного участка. Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении открытому акционерному обществу "Развитие и оптимизация систем энергетического менеджмента", г. Тольятти, Самарская обл., земельного участка в собственность подготовить проект договора купли-продажи земельного участка 63:09:0101182:509, площадью 13 695 кв.м., расположенного по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, ул. М. Жукова, 27, и направить его заявителю с предложением о заключении.".

В остальной части решение суда оставлено без изменения (л.д. 99-114).

Из материалов дела усматривается, что 05.08.2013 ТУ Росимущества по Самарской области было издано Распоряжение N 578-р "О предоставлении открытому акционерному обществу "Развитие и оптимизация систем энергетического менеджмента" в собственность земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, ул. М.Жукова, д.27", а также направлен проект договора купли - продажи земельного участка (л.д. 13,80-82).

ОАО "Развитие и оптимизация систем энергетического менеджмента" в адрес ответчика был направлен протокол разногласий от 10.09.2013 (л.д. 16-19).

Письмом от 11.10.2013 N 11792 Территориальное управление отклонило протокол разногласий в редакции общества.

Неурегулирование разногласий по договору купли-продажи земельного участка послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В силу пунктов 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, а также федеральными законами.

Проанализировав условия пунктов 4.1.2, 4.1.3, 4.4 договора купли-продажи, п. 2 акта приема-передачи в редакции Управления, суд установил, что они свидетельствуют о праве истца на приобретение соответствующего земельного участка в собственность в зависимости от наличия (отсутствия) задолженности за пользование земельным участком до момента перехода его в собственность покупателя.

Удовлетворяя иск в указанной части, суд исходил из несоответствия указанных пунктов земельному законодательству, которое не обуславливает оформление земельного участка в собственность юридического лица наличием или отсутствием задолженности по оплате за пользование земельным участком, внесения каких-либо платежей помимо цены выкупа земельного участка.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции, в совокупности оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 421, 445 Гражданского кодекса РФ и статьями 20, 29, 36 Земельного кодекса РФ, приходит к выводу, что включая в проект договора купли-продажи земельного участка обязательства по предоставлению документов, подтверждающих отсутствие задолженности по оплате за пользование участком, ответчик необоснованно ставит в зависимость результат правоотношений по выкупу земельного участка от наличия задолженности за пользование земельным участком.

Судом установлено, что документы, подтверждающие отсутствие задолженности за пользование земельным участком на момент выкупа земельного участка, в Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 13.09.2011 N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок" не входят.

Кроме того, как верно отметил суд первой инстанции, Территориальное управление не лишено возможности взыскания соответствующих сумм за пользование имуществом до перехода к истцу права собственности в рамках искового судопроизводства.

Условие о безусловном расторжении договора при выявлении прав третьих лиц на земельный участок не соответствует требованиям закона и может иметь разные правовые последствия, в связи с чем судом обосновано принят п. 6.4 договора в редакции истца.

Несостоятельны доводы жалобы ответчика относительно пункта 2.1 договора, поскольку, как усматривается из материалов дела, истец письмом б/н от 14.11.2013 обращался к ответчику с вопросом об урегулировании п. 2.1 договора, однако последний уклонился от разрешения данного вопроса, мотивировав наличием преддоговорного спора между сторонами относительно условий договора, пояснив, что редакция указанного пункта подлежит урегулированию на усмотрение суда в рамках спора по делу N А55-25577/2913 (ответ от 21.02.2014).

Таким образом, установив, что представленная истцом редакция спорных условий договора не нарушает прав Управления и не противоречит законодательству, учитывает интересы, как продавца, так и покупателя, арбитражный суд удовлетворил исковые требования.

Анализируя, предложенные истцом и ответчиком, редакции пункта 6.3 договора, суд первой инстанции правомерно принял указанный пункт в редакции ответчика: "Покупатель обязан осуществлять оплату за пользование участком до момента государственной регистрации перехода права собственности на участок от продавца к покупателю".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование, то в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

В связи с чем, доводы жалобы истца, отклоняются судебной коллегией, как основанные на ошибочном толковании и применении норм действующего законодательства в сфере землепользования.

Судебная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционных жалобах, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. Ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 12 марта 2014 года, принятое по делу N А55-25577/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и открытого акционерного общества "Развитие и оптимизация систем энергетического менеджмента", - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

С.Ю. Николаева С.Ш. Романенко