Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2014 г. N 12АП-3611/14

г. Саратов

16 мая 2014 г.

Дело N А12-30624/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Дубровиной О.А., Жаткиной С.А

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Богатырёвой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общественной организации инвалидов с детства г. Волгограда (400029, г. Волгоград, ул. Удмуртская, д. 7, ОГРН 1103400001319, ИНН 3448049406)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03 марта 2014 года по делу N А12-30624/2013 (судья Буланков А. А.)

по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (400131, г. Волгоград, ул. Волгодонская, д. 16, ОГРН 1023403446362, ИНН 3444074200)

к общественной организации инвалидов с детства г. Волгограда (400029, г. Волгоград, ул. Удмуртская, д. 7, ОГРН 1103400001319, ИНН 3448049406)

третьи лица: муниципальное бюджетное учреждение "Жилищно-коммунальное хозяйство" Дзержинского района (400075, г. Волгоград, ул. Историческая, д. 122, ОГРН 1023402981656, ИНН 3443906199)

о взыскании 2 153 рублей 67 копеек, расторжении договора аренды и выселении,

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее - ДМИ администрации Волгограда, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковыми требованиями к общественной организации инвалидов с детства г. Волгограда (далее - организация инвалидов с детства г. Волгограда, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 119 руб. 75 коп., пени в размере 33 руб. 92 коп. по договору N 4/2576 от 02.06.2011 аренды недвижимого имущества, расторжении договора и выселении из занимаемого помещения, взыскании судебных расходов в размере 121 руб. 80 коп.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 03 марта 2014 года исковые требования удовлетворены. Суд взыскал с организации инвалидов с детства г. Волгограда задолженность в размере 2 119 руб. 75 коп., пени в размере 33 руб. 92 коп., расторгнул договор аренды N 4/2576 от 02.06.2011, заключенный между ДМИ администрации Волгограда и организацией инвалидов с детства г. Волгограда, обязал выселить организацию инвалидов с детства г. Волгограда из нежилого помещения, общей площадью 417,00 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Ангарская, 118.

Не согласившись с принятым решением, организация инвалидов с детства г. Волгограда обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. По мнению подателя жалобы, удовлетворяя требования истца о растяжении спорного договора и выселении из арендуемого помещения, суд первой инстанции не установил существенные обстоятельства, которые в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации являются основанием для расторжения договора. Кроме того, податель жалобы считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя, установленный статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, что влечет за собой оставление иска в части требований о расторжении договора без рассмотрения.

ДМИ администрации Волгограда, муниципальное бюджетное учреждение "Жилищно-коммунальное хозяйство" Дзержинского района в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседание извещены надлежащим образом в соответствии с пунктом 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 15.04.2014, что подтверждается отчетом о публикации судебного акта на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц. участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 02.06.2011 между ДМИ администрации Волгограда (Арендодатель) и организацией инвалидов с детства г. Волгограда (Арендатор) заключен договор N 4/2576 аренды недвижимого имущества нежилого муниципального фонда, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Ангарская, 118, общей площадью 417 кв.м (далее - Договор).

По акту приёма-передачи от 02.06.2011 Арендодатель передал, а Арендатор принял вышеназванное нежилое помещение (л.д. 12).

В соответствии с пунктом 8.1 Договор заключен сроком с 02.06.2011 по 31.05.2016. По истечении указанного срока действие настоящего Договора прекращается.

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что объективно подтверждается соответствующим штампом регистрирующего органа о государственной регистрации от 28.09.2011 (т. 1, л.д. 24 оборотная сторона).

В пунктах 4.1-4.2 Договора (в редакции изменений и дополнений N 2 от 23.03.2012 к Договору) стороны согласовали, что размер арендной платы является определяемым.

Размер арендной платы изменяется Арендодателем без согласования с Арендатором в случае принятия органами местного самоуправления Волгограда муниципальных правовых актов об увеличении (уменьшении) величин показателей, используемых для ее расчета и (или) порядка определения размера арендной платы. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении, направляемом Арендатору заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре в качестве адреса Арендатора (или вручаемом представителю Арендатора под расписку).

Внесение арендных платежей производится Арендатором ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, следующего за текущим 100%.

Согласно уведомлению N 2/4 от 23.03.2012 размер арендной платы по Договору с 01.01.2013 установлен в сумме 2119 руб. 75 коп. в месяц и НДС в сумме 381,56 руб.

В пункте 5.2 Договора стороны предусмотрели, что в случае невнесения платежей в сроки, установленные настоящим Договором. Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Ответчиком обязанность по оплате арендной платы с февраля по сентябрь не исполнялась.

За период с февраля по август 2013 года задолженность по арендной плате и пени с ответчика взыскана в судебном порядке в Арбитражном суде Волгоградской области (дела N А12-20390/2013 и N А12-24237/2013).

В рамках настоящего дела с организации инвалидов с детства г. Волгограда заявлена ко взысканию задолженность за сентябрь 2013 года в сумме 2 119 руб. 75 коп.

За просрочку платежей ответчику начислены пени за период с 02.10.2013 по 17.10.2013 в размере 33 руб. 92 коп.

В соответствии с пунктом 6.1.3 Договора в случае невнесения Арендатором арендной платы более 2-х раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа настоящий Договор может быть расторгнут.

Истец письмом N 13685/4 от 27.08.2013 уведомил ответчика о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени, в случае непогашения задолженности, подтвердить свое согласие на расторжение Договора и освободить занимаемое помещение до 10.10.2013, передав его по акту приёма-передачи (л.д. 36).

Ответчик задолженность не погасил, пени не уплатил, имущество не возвратил, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку.

Как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела и не опровергнуто ответчиком, организация инвалидов с детства г. Волгограда в нарушение условий заключенного с ДМИ администрации Волгограда договора аренды своевременно не вносило арендную плату за пользование арендуемым имуществом, в связи с чем, за сентябрь 2013 года образовалась задолженность по оплате арендной платы в сумме 2 119 руб. 75 коп.

За просрочку платежей ответчику начислены пени за период с 02.10.2013 по 17.10.2013 в размере 33 руб. 92 коп.

Расчёт заявленных ко взысканию сумм арендной платы и пени проверен судом первой инстанции и признан верным.

Контррасчёт ответчиком не представлен.

Доказательства оплаты суду первой инстанции и суду апелляционной инстанции ответчиком не представлены.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика задолженность по арендной плате и пени в заявленном истцом размере.

Апелляционная жалоба доводов о несогласии с решением суда первой инстанции в указанной части не содержит.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела и не опровергнуто ответчиком, организация инвалидов с детства г. Волгограда обязанность по оплате арендной платы не исполнялась с февраля по сентябрь 2013 года.

Ответчиком не опровергнут факт того, что за период с февраля по август 2013 года задолженность по арендной плате и пени с ответчика взыскана в судебном порядке в Арбитражном суде Волгоградской области (дела N А12-20390/2013 и N А12-24237/2013).

Спор по настоящему делу возник по причине наличия у организации инвалидов с детства г. Волгограда задолженности за сентябрь 2013 года в сумме 2 119 руб. 75 коп.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В рассматриваемом случае Арендатором арендная плата фактически не вносилась более 7 раз подряд.

Исходя из изложенного, доводы апелляционной жалобы об отсутствии существенных обстоятельств, которые в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации являются основанием для расторжения договора, подлежат отклонению.

Доводы апелляционной жалобы о не соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя, предусмотренного статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, со ссылкой на не поступление в адрес ответчика письма N 13685/4 от 27.08.2013, в котором, по мнению апеллянта, не содержится предложение о расторжении спорного Договора, что влечет за собой оставление иска в части требований о расторжении договора без рассмотрения, отклоняются судом апелляционной инстанции, исходя из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов:

- направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок;

- предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);

- требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Изучением материалов дела, судом апелляционной инстанции установлено, что уведомление о расторжении спорного Договора письмом N 13685/4 от 27.08.2013 было направлено в адрес ответчика письмом с уведомлением. Согласно уведомлению данное почтовое отправление вручено председателю организации инвалидов с детства г. Волгограда Кудряшовой (л.д. 38).

Подателем жалобы данное обстоятельство не опровергнуто.

Из буквального содержания уведомления о расторжении спорного Договора следует, что в случае непогашения ответчиком задолженности по оплате арендной платы и пени в срок до 30.09.2013, ДМИ администрации Волгограда предлагает ему подтвердить согласие на расторжение Договора и освободить занимаемое помещение до 10.10.2013.

Таким образом, в вышеназванном уведомлении истцом ставился вопрос не только о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени, но и конкретное предложение расторгнуть Договор в случае неисполнения этой обязанности и освободить занимаемое помещение в установленный срок, передав его по акту приема-передачи.

Данное действие (волевой акт) Арендодателя направлено на расторжение Договора с установлением срока контрагенту для соответствующего ответа (акцепт), что свидетельствует о наличии выраженной Арендодателем воли и является предложением Арендатору расторгнуть Договор.

Указанные обстоятельства свидетельствуют об исполнении истцом обязанности по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренной пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В установленный в уведомлении срок Арендатор обязанность по погашению ответчиком задолженности по оплате арендной платы и пени в срок до 30.09.2013 не исполнил, согласие на расторжение Договора не подтвердил, занимаемое помещение в установленный срок (до 10.10.2013) не освободил и не передал его по акту приема-передачи, в связи с этим Арендодатель правомерно обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении Договора в судебном порядке.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о расторжении спорного Договора.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку занимаемое помещение до 10.10.2013 Арендатор не освободил, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о выселении ответчика из арендуемого помещения.

Суд апелляционной инстанции считает, что разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, направлены исключительно на переоценку установленных по делу обстоятельств и не могут являться основанием к отмене обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу организации инвалидов с детства г. Волгограда следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 3 марта 2014 года по делу N А12-30624/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общественной организации инвалидов с детства г. Волгограда - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

О.А. Дубровина С.А. Жаткина