Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2014 г. N 08АП-6712/13

город Омск

20 мая 2014 г.

Дело N А70-2016/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семёновой Т.П.

судей Зориной О.В., Смольниковой М.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарём судебного заседания Самовичем А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6712/2013) общества с ограниченной ответственностью "Аркона" на определение Арбитражного суда Тюменской области от 10.06.2013 по делу N А70-2016/2012 (судья Ли Э.Г.), вынесенное по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью Агрофирма "Сургутская" Пудовкина Андрея Юрьевича к обществу с ограниченной ответственностью "Ясень-Агро" (ОГРН 1037200587380, ИНН 7203132238) о признании недействительным договора купли-продажи N 1/-7/2012 от 12.07.2012 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью Агрофирма "Сургутская" (ОГРН 1027201238404, ИНН 7217003970),

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО "Аркона", конкурсного управляющего ООО Агрофирма "Сургутская" Пудовкина А.Ю., ООО "Ясень-Агро", ООО "Гранит", представителя участников ООО "Агрофирма "Сургутская" Матросова В.В., ОАО "Россельхозбанк", ОАО "МДМ Банк" - не явились, извещены

установил:

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 29.03.2012 по делу N А70-2016/2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью Агрофирма "Сургутская" (далее - ООО Агрофирма "Сургутская", должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждён Пудовкин Андрей Юрьевич (далее - Пудовкин А.Ю.).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 27.08.2012 в отношении ООО Агрофирма "Сургутская" открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждён Пудовкин А.Ю.

В рамках дела о банкротстве конкурсный управляющий Пудовкин А.Ю. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 12.07.2012 N 1-7/2012, заключённого между должником и обществом с ограниченной ответственностью "Ясень-Агро" (далее - ООО "Ясень-Агро"), предметом которого является отчуждение имущества должника в виде объекта недвижимости, имеющего наименование: объект незавершенного строительства, общая площадь 9100 кв.м, площадь застройки отсутствует, степень готовности 95%, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская область, Тюменский район, Созоновское муниципальное образование, 52 км федеральной трассы Тюмень - Ханты-Мансийск (т. 35 (38) л.д. 3-6).

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 13.05.2013 по ходатайству конкурсного управляющего назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости недвижимого имущества. Проведение экспертизы поручено экспертам ЗАО "Агентство оценки "Эксперт" - Беломоиной Е.В., Арбабаеву М.Ж., Арискиной Е.В.

29 мая 2013 года в материалы дела поступило экспертное заключение N 01/05 от 27.05.2013 (т. 35 (38) л.д. 81-200).

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 10.06.2013 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано.

Не согласившись с вынесенным определением суда, кредитор должника - общество с ограниченной ответственностью "Аркона" (далее - ООО "Аркона", кредитор) подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, заявление конкурсного управляющего удовлетворить, признать недействительным оспариваемый договор.

В обоснование своей жалобы кредитор приводит следующие доводы:

- судом первой инстанции при вынесении определения были нарушены нормы процессуального права, что привело к принятию неправильного судебного акта, а именно: нарушено право ООО "Аркона" на возможность подробно ознакомиться с заключением экспертизы, представить суду свои доказательства нарушения закона об оценке;

- указывает, что 05.06.2013 в судебном заседании представителем ООО "Аркона" было заявлено ходатайство об отложении судебного заседания для ознакомления с заключением об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества и представления ООО "Аркона" дополнительных доказательств по делу, в том числе ООО "Аркона" намерено было представить суду акт экспертного анализа ранее выполненного заключения об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, который подтвердил бы факт несоответствия выводов представленного в материалы дела экспертного заключения, положенного в основу оспариваемого определения;

- кроме этого, считает, что было бы подтверждено, что заключение эксперта, представленное в материалы дела, не соответствует утверждённым методикам оценки. Отложение судебного заседания по делу необходимо было также ООО "Аркона" для представления другого доказательства - заключения оценщика о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которое бы подтвердило факт совершения сделки при неравноценном встречном предоставлении, то есть по явно заниженной цене. Ознакомиться ранее до судебного заседания с заключением эксперта ООО "Аркона" не имело реальной возможности, так как экспертное заключение было представлено в суд только 29.05.2013, всего за 4 рабочих дня до даты судебного заседания, а ООО "Аркона" находится за пределами г. Тюмени, в Республике Башкортостан. Для ознакомления с экспертным заключением, составленным на 113 страницах, у ООО "Аркона" было всего 2 рабочих дня, так как остальные дни объявленного судом перерыва являются выходными днями;

- представленное в дело доказательство - отчёт ЗАО "Агентство оценки "Эксперт" об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям закона. Суд не исследовал данное доказательство, а также вопрос о том, соответствует ли данное заключение требованиям законодательства об оценке или нет;

- суд указал в определении, что ООО "Аркона" не представило доказательств недействительности экспертного заключения об оценке и не заявило ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, однако ООО "Аркона" не имело возможности представить в суд данные документы;

- сумма взаимосвязанных сделок, совершенных должником, составляет 118 230 971 руб. 86 коп., что существенно превышает 5% от балансовой стоимости активов (39 947 200 руб.), не считая, что сама рыночная стоимость проданного по сделке имущества существенно превышает как сумму представленной оценки, так и 5%.

В дополнении к апелляционной жалобе ООО "Аркона" изложены доводы относительно отчёта об оценке N 7 от 27.05.2013 оценщика Беломоина Е.В., требование о признании данного отчёта не соответствующим требованиям закона и заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

К дополнению приложен отчёт оценки ООО "Оценочная компания "VALUE GROUP" N 1309 от 13.09.2013.

От конкурсного управляющего Пудовкина А.Ю., ООО "Ясень-Агро", ОАО "МДМ Банк", Тюменского филиала ОАО "Россельхозбанк" поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых они просят оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

От конкурсного управляющего поступили дополнения к отзыву.

От УФНС России по Тюменской области поступил отзыв на жалобу, в котором оно просит отменить определение суда и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

От ООО "МДМ-Банк" поступили письменные пояснения.

От ООО "Аркона" поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы для определения рыночной стоимости недвижимого имущества. Проведение экспертизы просит поручить эксперту ЗАО "Гранд-оценка" (адрес: 620072, г. Екатеринбург, ул. 40 лет Комсомола, 38, офис 410) - Колупаеву Г.С.

От ООО "Ясень-Агро" поступили возражения на ходатайство ООО "Аркона" о назначении экспертизы с дополнительными документами.

От ООО "Аркона" поступили в дело письменные пояснения на возражения других конкурсных кредиторов, в которых оно просит признать отчёт N 7 от 27.05.2013 (оценщик Беломоина Е.В.) не соответствующим требованиям закона и назначить повторную судебную экспертизу.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2013 назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ЗАО "Гранд-оценка" Колупаеву Г.С.

На разрешение эксперта поставлен судом следующий вопрос: определение рыночной стоимости недвижимого имущества на 12.07.2012 в отношении объекта незавершённого строительства, общая площадь 9100 кв.м, площадь застройки отсутствует, степень готовности 95%, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская область, Тюменский район, Созоновское муниципальное образование, 52 км федеральной трассы Тюмень - Ханты-Мансийск.

20 января 2014 года в материалы дела поступило от ЗАО "Гранд-Оценка" заключение экспертов N 73/2013 от 15.01.2014,

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2014 ООО "Ясень-Агро" указано о необходимости представить письменные доводы по экспертному заключению и доказательства их направления сторонам.

От ООО "Ясень-Агро" во исполнение определения суда поступили письменные пояснения.

От ООО "Аркона" поступило ходатайство о вызове в суд эксперта Колупаева Г.С. для дачи пояснений о проведённой по делу экспертизе.

В судебном заседании 12.03.2014 суд отказал в удовлетворении данного ходатайства на данной стадии арбитражного процесса.

От ООО "Аркона" поступил отзыв на письменные доводы ООО "Ясень-Агро".

В судебном заседании 08.04.2014 представитель ООО "Аркона" поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители лиц, участвующих в деле, извещённых о судебном заседании 05.05.2014 надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 07.05.2014, затем до 13.05.2014.

После перерыва рассмотрение апелляционной жалобы завершено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы с дополнениями, отзывов на жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, на стадии наблюдения в отношении должника 12.07.2012 между должником (продавец) и ООО "Ясень-Агро" (покупатель) был заключён договор купли-продажи имущества N 1/-7/2012 (далее - договор купли-продажи) (т. 35 л.д. 23), по условиям которого покупатель приобрёл у должника объект незавершённого строительства - молочный комплекс на 1200 голов со шлейфом, примерной степенью готовности 95%, площадью 9100 кв.м, расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Созоновское муниципальное образование, 52 км федеральной трассы Тюмень-Ханты-Мансийск (далее - недвижимое имущество) стоимостью 28 000 000 руб.

По платёжному поручению N 1089 от 07.08.2012 ООО "Ясень-Агро" произвело оплату стоимости имущества в размере 28 000 000 руб. (т. 35 л.д. 24).

18.12.2012 на стадии конкурсного производства произведена государственная регистрация права собственности на это недвижимое имущество за должником (свидетельство о государственной регистрации права от 18.12.2012, т. 35 л.д. 25).

Конкурсный управляющий должника обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, считая недействительным договор купли-продажи на основании пункта 2 статьи 64, пункта 1 статьи 61.2. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) ввиду того, что временный управляющий не давал своего согласия на заключение оспариваемого договора, а также в связи с тем, что недвижимое имущество отчуждено по нерыночной стоимости.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьёй 71 АПК РФ, пришёл к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Конкурсный управляющий должника не обжалует вынесенное судом первой инстанции определение.

Возражения против вынесенного судом первой инстанции определения заявлены конкурсным кредитором должника ООО "Аркона".

Повторно рассмотрев настоящий обособленный спор в деле о банкротстве, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания возражений ООО "Аркона" обоснованными и отмены обжалуемого им определения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве сделка, совершённая должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учётом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63) судам следует иметь в виду, что предусмотренные статьями 61.2. и 61.3. Закона о банкротстве основания недействительности сделок влекут оспоримость, а не ничтожность соответствующих сделок. В связи с этим в силу статьи 166 ГК РФ такие сделки по указанным основаниям могут быть признаны недействительными только в порядке, определённом главой III.1 Закона о банкротстве.

Для признания оспоримой сделки недействительной заявителю необходимо доказать наличие состава недействительности (наличия квалифицирующих признаков) сделки, то есть наличие тех условий, при которых закон допускает признание её недействительной судом.

Для признания сделки недействительной по пункту 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве конкурсному управляющему необходимо доказать одновременное наличие следующих обстоятельств: 1. сделка совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления; 2. условия сделки о встречном исполнении обязательств другой стороной сделки неравноценны предоставлению должника по сделке, при этом неравноценность имеет место в пользу другой стороны и в нарушение интересов должника.

Только при наличии совокупности обоих признаков оспариваемая сделка может рассматриваться как подозрительная.

Из пункта 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 следует, что пункт 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

На основании пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.

Судам необходимо учитывать, что по правилам упомянутой нормы могут оспариваться только сделки, в принципе или обычно предусматривающие встречное исполнение; сделки же, в предмет которых в принципе не входит встречное исполнение (например, договор дарения) или обычно его не предусматривающие (например, договор поручительства или залога), не могут оспариваться на основании пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве, но могут оспариваться на основании пункта 2 этой статьи.

Следовательно, на основании пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве для признания сделки недействительной необходимо установление того обстоятельства, что оспариваемая сделка в момент её совершения предполагала встречное исполнение обязательств, но такое встречное исполнение неравноценно, поскольку цена сделки на момент её совершения существенно в худшую для должника сторону отличается от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При этом не имеет значения, была оспариваемая сделка исполнена одной из сторон сделки или обеими сторонами или нет.

Таким образом, по правилам пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве неравноценность сделки определяется исходя из условий этой сделки, а не исходя из последствий её исполнения или неисполнения.

В рассматриваемом случае со стороны покупателя ООО "Ясень-Агро" оспариваемая сделка исполнена, им произведена оплата стоимости приобретённого недвижимого имущества (28 000 000 руб.).

В целях установления признака неравноценности совершённой сделки конкурсный управляющий обязан в силу статьи 65 АПК РФ доказать наличие такого признака соответствующими надлежащими доказательствами.

В оспариваемом договоре установлена продажная цена в размере 28 000 000 руб.

Надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что определённая сторонами в оспариваемом договоре продажная стоимость недвижимого имущества в сумме 28 000 000 руб. является недостоверной (заниженной) по сравнению с действительной стоимостью недвижимого имущества на дату совершения сделки 12.07.2012, а именно: иных договоров купли-продажи, предметом которых являлось бы подобное имущество, проданное должником ООО "Ясень-Агро", для целей сравнения, в материалы дела не представлено.

В целях установления действительной рыночной стоимости спорного имущества в ходе рассмотрения настоящего спора судами первой и апелляционной инстанций были назначены судебные экспертизы для определения рыночной стоимости этого имущества на основании ходатайств конкурсного управляющего (в суде первой инстанции) и ООО "Аркона" (в суде апелляционной инстанции).

Однако полученный результат обоих экспертиз не может быть учтён судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 1 статьи 66 АПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

На основании представленных в дело доказательств арбитражный суд в соответствии с положениями части 1 статьи 64 АПК РФ устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами, что согласуется с положениями части 4 статьи 71 АПК РФ, согласно которой каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При этом в силу части 5 статьи 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с частью 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признаётся арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности.

Не имея специальных познаний в области установления рыночной стоимости имущества, суд не может установить, является ли действительной стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Именно в силу необходимости специальных познаний в области установления действительной рыночной стоимости спорного имущества и отсутствия у суда таких познаний в этой области судами первой и апелляционной инстанций были назначены судебные экспертизы.

В предмет доказывания по настоящему спору входит установление судом действительной рыночной стоимости реализованного должником недвижимого имущества по цене 28 000 000 руб.

Согласно экспертному заключению N 01/05 от 27.05.2013, подготовленному экспертами Беломоиной Е.В. и Арбабаевым М.Ж., рыночная стоимость недвижимого имущества на дату оценки 12.07.2012 в реализации прав собственника составляет 24 320 449 руб. (т.35 л.д. 82-148).

Согласно заключению экспертов ЗАО "Гранд-Оценка" N 73/2013 от 15.01.2014 рыночная стоимость недвижимого имущества на 12.07.2012 составляет 139 944 700 руб.

Таким образом, в результате проведения двух судебных экспертиз в деле имеются два противоречащих друг другу заключения экспертов относительно рыночной стоимости недвижимого имущества на дату сделки 12.07.2012, при чём разница в стоимости объекта оценки составляет более чем 5 раз.

Суд апелляционной инстанции оценивает данные заключения в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ как простые письменные доказательства в порядке статьи 64 АПК РФ.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Порядок проведения оценки и фиксации ее результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Согласно пункту 5 Порядка при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО N 1).

Согласно пункту 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО N 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В результате анализа представленных в дело доказательств (как в суд первой инстанции, так и в апелляционный суд) с учётом имеющихся в деле двух противоречивых по своим выводам о рыночной стоимости спорного имущества заключениям экспертов суд апелляционной инстанции установил следующее.

Суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что оба заключения экспертов не могут служить достаточными и достоверными доказательствами определения рыночной стоимости спорного имущества.

Относительно экспертного заключения N 01/05 от 27.05.2013.

Объект оценки (объект незавершённого строительства) состоит из 6 частей (коровник на 260 голов (2 шт.), коровник на 200 голов (2 шт.), переходная галерея, молочно-доильный блок (раздел 2).

Из таблиц 2.2., 2.3., 2.4., 2.5. в разделе 2 отчёта следует, что о балансовой и остаточной стоимости коровников, переходной галереи и молочно-доильного блока информации не представлено.

Из отчёта об оценке усматривается, что оценка проведена только посредством использования затратного подхода. Оценщик не занимался измерениями физических параметров объектов оценки и его частей/элементов (все размеры и объёмы, содержащиеся в документах, представленных заказчиком и участниками дела, рассматривались как истинные) и не несёт ответственности за вопросы соответствующего характера. Оценщик не имел возможности осмотра объектов-аналогов и ознакомления с их технической документацией. В данном случае использовались характеристики, приводимые в открытых источниках информации, а также полученные в результате интервью лиц, занимающихся реализацией объектов-аналогов на рынке. Оценка является вероятностной (неопределённой) величиной и не может рассматриваться как точное значение рыночной стоимости. Соответственно, отчёт об оценке не является гарантией того, что оцениваемый объект будет реализован по цене, равной полученному значению стоимости (пункты 1.1., 1.4.).

Как следует из отчёта (пункт 3.3.), поиск сравнимых аналогов (информация, по которым отвечает требованиям достоверности и достаточности) на рынке купли-продажи и рынке аренды Тюменской области результатов не дал. Учитывая неразвитость рынка по местоположению объектов оценки, а также специфику объекта оценки, оценщик посчитал, что состав имеющейся информации для применения сравнительного и доходного подхода не отвечает требованиям достаточности и достоверности.

Таким образом, экспертами был использован только затратный подход.

Между тем, по смыслу пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве для установления неравноценности продажной стоимости необходимо сравнение этой стоимости с другими объектами недвижимости.

Согласно пункту 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Тем самым, экспертами не сравнивалась продажная цена подобных проданному ООО "Ясень-Агро" объекту недвижимого имущества.

Согласно пункту 23 ФСО N 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Из чего следует, что при оценке объекта допускается возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Из пункта 1.10, раздела 2 отчёта следует, что в качестве документов, относящихся к объектам оценки и подтверждающих их правовой статус, количественные параметры и иные, влияющие на стоимость, характеристики, оценщик использовал следующие документы, представленные заказчиком и участниками дела (в копиях): письмо ООО "Ясень-Агро" N 87 от 22.05.2013, договор аренды ЗУ N 17/20/102 от 30.03.2011, проектную документацию "Молочный комплекс на 1200 голов со шлейфом с Созоново Тюменский район", письмо ООО "Агрофирма "Сургутская" б/н от 24.05.2013, уведомление об отсутствии сведений в ЕГРП N 01/014/2012-437 от 30.06.2012 (т. 35 л.д. 162-200).

В частности, из письма от 22.05.2013 N 87 ООО "Ясень-Агро" в адрес ЗАО "Агентство оценки "Эксперт" следует, что наряду с отсутствием информации о балансовой стоимости объекта оценки на дату оценки у ООО "Ясень-Агро" последним указана величина физического износа объекта оценки на дату заключения договора купли-продажи в размере 25%, которая применена экспертами при расчёте стоимости улучшений.

Кроме этого, в этом же письме ООО "Ясень-Агро" указало о том, что после заключения договора купли-продажи объект был отремонтирован, реконструирован, достроен, на что были потрачены значительные средства.

Из чего следует, что на момент фактической оценки объекта оценки спорное имущество уже не находилось в том физическом состоянии, в котором его приобрело ООО "Ясень-Агро".

Из приложения N 2 к отчёту (фотокопий) усматривается, что данные фотокопии представляют собой результаты фотофиксации объекта оценки: по состоянию на дату оценки и представлены ООО "Ясень-Агро", а также на дату проведения работ по оценке и сделаны экспертом-оценщиком (т. 35 л.д. 155-158).

В вводной части экспертного заключения указано, что время проведения судебной экспертизы 13.05.2013 - 27.05.2013.

Таким образом, рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на дату сделки 12.07.2012 определялась экспертами исходя из фотоматериалов.

Согласно пункту 6.4. отчёта рыночная стоимость недвижимого имущества затратным подходом в сумме 24 320 449 руб. определялась по следующей схеме: стоимость улучшения по затратному подходу по каждому объекту, входящему в состав объекта незавершённого строительства, отдельно с учётом стоимости права на земельный участок.

В свою очередь, расчёт стоимости улучшений приведён в таблице 6.7. отчёта, из которого следует,что при расчёте использовались такие показатели, как величина затрат, необходимых для воспроизводства улучшений в руб.; физический износ (25%); функциональное устаревание (0%); внешний (экономический) износ (46,9%); совокупный износ в % (71,9%); совокупный износ в руб.

Физический износ в 25% определён экспертом исходя из того, что он не мог осмотреть объект на дату оценки, поэтому величина физического износа объектов оценки была принята на основании предоставленных фотоматериалов и оценки величины физического износа участниками дела N А70-2016/2012 ООО "Агрофирма "Сургутская" и ООО "Ясень-Агро" (пункт 6.2. отчёта).

Функциональное устаревание экспертом определено как 0%, поскольку факторы, влияющие на возникновение функционального устаревания у оцениваемого объекта недвижимости, отсутствуют: оцениваемый объект, по мнению экспертов, соответствует современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу объектов.

Исходя из вышеизложенного, рыночная стоимость спорного имущества в размере 24 320 449 руб. определена экспертами не в результате сравнительного подхода, применение которого важно в рассматриваемом споре, поскольку оспаривается сделка купли-продажи по признаку подозрительности, а в результате затратного подхода, который основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдётся воспроизводство соответствующего имущества. Затратный подход показывает оценку затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земельного участка при условии предоставления полной и достоверной документации, которая позволит идентифицировать и охарактеризовать земельный участок для его оценки (раздел 6 отчёта).

То есть затратный подход по существу не направлен на получение именно продавцом как можно наиболее высокой цены за продаваемое имущество.

Сравнительный подход, применение которого действительно могло определить реальную (действительную) продажную стоимость спорного имущества в связи с её оспариванием по причине занижения, не был применён экспертами, тогда как такой подход основан на рыночных ценах сделок (предложений к ним) с объектами-аналогами, сходными с оцениваемым объектом по характеристикам, существенно влияющим на оцениваемую величину ((пункт 5.1. отчёта).

Между тем, применение сравнительного подхода безусловно могло повлиять на итоговый результат расчёта рыночной стоимости спорного имущества.

Даже исходя из применения экспертами затратного подхода, то и в этом случае оценка объекта на основе лишь части фотоматериалов и к тому же в отсутствие сведений о балансовой и остаточной стоимости спорного имущества не может свидетельствовать о действительном физическом состоянии объекта именно на дату сделки, тогда как физический износ, указанный при чём самим покупателем - 25%, влияет на общий итог рыночной стоимости, входит в состав совокупного износа (71,9%).

Вследствие чего суд апелляционной инстанции не может воспринимать экспертное заключение о рыночной стоимости спорного имущества в сумме 24 320 449 руб. как заключение о действительной (достоверной) рыночной стоимости на дату сделки 12.07.2012.

Относительно заключения экспертов N 73/2013 от 15.01.2014.

Из заключения следует, что эксперт произвёл осмотр объектов недвижимости животноводческого комплекса и земельного участка 09.12.2013, провёл анализ данных, представленных арбитражным судом, на основании чего составил мнение о количественных и качественных параметрах, а также о состоянии объектов.

То есть в данном случае экспертом производился осмотр объектов оценки.

Однако предметом объекта оценки, не считая земельный участок, выступали 9 объектов: 2 коровника на 260 голов, 2 коровника на 200 голов, переходная галерея, молочно-доильный блок, ограждения выгульных площадок, навес, стойла (под навесами), при том, что предыдущей экспертизой оценивалось всего 6 частей объекта оценки.

То есть ранее в объект оценки не входили ограждения выгульных площадок, навес и стойла.

Кроме этого, предметом купли-продажи по сделке является молочный комплекс на 1200 голов со шлейфом с. Созоново Тюменский район.

Из проектной документации "Молочный комплекс на 1200 голов со шлейфом с. Созоново Тюменский район" (т. 35 л.д. 181-199), выдержки из которой представлены на первоначальную экспертизу ООО "Ясень-Агро" письмом от 22.05.2013 N 87, следует, что проектом предусмотрено строительство следующих объектов: коровник на 260 голов - 2 шт., коровник на 200 голов - 2 шт., переходная галерея, доильно-молочный комплекс.

Из чего следует, что в составе молочного комплекса не предусмотрено таких объектов, как ограждения выгульных площадок, навес и стойла, которые оценивались экспертами при повторной экспертизе.

Таким образом, эксперты оценивали при повторной экспертизе больше объектов, чем представлял собой на момент продажи объект незавершённого строительства 12.07.2012, и в том состоянии, в котором они находились не на момент этой продажи, а по состоянию на 09.12.2013, что само по себе указывает о несоответствии объектов оценки тому состоянию, в котором они фактически находились ранее.

Как следует из заключения, эксперты посчитали нецелесообразным применение сравнительного подхода в данном случае (страница 72 заключения).

Рыночная стоимость объекта незавершённого строительства определена путём применения также только затратного подхода.

Экспертами не выявлено факторов внешнего и функционального износа, тогда в вышеуказанном отчёте экспертов установлен внешний (экономический) износ в 46,9%, который отразился на итоговой величине рыночной стоимости имущества.

Размер физического износа экспертами определён в пределах 3% и 5% относительно конструктивных элементом объектов оценки.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке объектов при проведении первоначальной экспертизы основными конструктивными элементами были указаны только фундамент, наружные стены и отделка, крыша и полы.

Единственным исключением при перечислении основных конструктивных элементов молочно-доильного блока дополнительно указаны перегородки.

Из таблиц 12, 14, 16 заключения эксперта N 73/2013 следует, что в технических характеристиках объектов коровника на 260 голов и молочного блока, коровника на 200 голов, переходной галереи значатся также кровля, проёмы оконные, проёмы дверные, отделочные работы внутренние, электроосвещение, канализация и сантехника, водопровод, отопление, вентиляция, горячее водоснабжение.

Данное обстоятельство, по мнению суда, указывает о том, что оценка проводилась с учётом того состояния, в котором находились объекты оценки на дату осмотра 09.12.2013, к которой покупатель уже совершил определённые действия по улучшению предмета купли-продажи.

Оценка предмета спора исходя из его фактического состояния на дату осмотра не может свидетельствовать о том, что данный предмет спора находился в таком же состоянии на дату совершения сделки 12.07.2012.

Соответственно, рыночная стоимость предмета спора, которая определена экспертами в условиях его оценки по состоянию на дату осмотра 09.12.2013, не может быть учтена при разрешении настоящего спора.

Более того, повторная судебная экспертиза проведена, в том числе экспертом, которому не было поручено её проведение - Бараненко А.В.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2013 назначена по арбитражному делу N А70-2016/2012 повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено только эксперту ЗАО "Гранд-оценка" Колупаеву Г.С., в отношении кандидатуры которого не было заявлено отводов лицами, участвующими в деле.

Вопрос о проведении экспертизы Бараненко А.В. при назначении экспертизы судом не разрешался.

Между тем, в силу части 3 статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе заявлять отвод эксперту.

Вследствие чего в отношении кандидатуры эксперта, прежде чем поручить ему проведение экспертизы, может быть заявлен отвод кем-либо из лиц, участвующих в деле.

Лицами, участвующими в деле, такое право не было реализовано ввиду отсутствия обсуждения кандидатуры Бараненко А.В.

Кроме этого, согласно части 4 статьи 82 АПК РФ в определении также указывается на предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Бараненко А.В. не была предупреждена апелляционным судом определением от 02.12.2013 об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьёй 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Поэтому участие Бараненко А.В. в качестве оценщика при проведении повторной экспертизы, назначенной апелляционным судом определением от 02.12.2013, незаконно и безусловно нарушает права лиц, участвующих в деле о банкротстве.

Наличие подписи Бараненко А.В. в заключении эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации указывает лишь о соответствии заключения требованиям пункта 4 части 2 статьи 86 АПК РФ, в соответствии с которым в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Исходя из сказанного суд апелляционной инстанции не воспринимает результаты повторной судебной экспертизы при проверке обоснованности апелляционной жалобы ООО "Аркона".

Как указывалось выше, в соответствии со статьёй 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства в совокупности и во взаимосвязи друг с другом.

Поэтому суд апелляционной инстанции считает, что заключения обоих экспертиз не могут считаться доказательствами, опровергающими установленную в оспариваемом договоре купли-продажи рыночную стоимость спорного имущества.

Представленный подателем жалобы ООО "Аркона" отчёт оценки ООО "Оценочная компания "VALUE GROUP" N 1309 от 13.09.2013, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом оспариваемой сделки составляет 92 718 673 руб., суд апелляционный суд не принимает во внимание, поскольку именно ввиду значительного расхождения рыночной стоимости предмета спора, у суда апелляционной инстанции вызвала сомнения обоснованность экспертного заключения первоначальной экспертизы и была назначена по делу повторная судебная экспертиза.

Заказчиком отчёта оценки ООО "Оценочная компания "VALUE GROUP" является податель жалобы, заинтересованный в разрешении спора в его пользу (удовлетворении поданной им апелляционной жалобы), и к тому же не является стороной сделки, которая располагает необходимой информацией об объекте сделки.

Судебные экспертизы были назначены по делу на основе тех доказательств, которые были представлены лицами, участвующими в деле, в целях установления действительных обстоятельств дела (рыночной стоимости спорного имущества) экспертами, которые не являются заинтересованными лицами по отношению кому-либо из сторон спора.

Доказательств, которые бы безусловно подтверждали тот факт, что согласованная сторонами в договоре купли-продажи рыночная стоимость имущества, является заниженной по сравнению с той, которая действительно имела место на момент продажи 12.07.2012, в дело не представлено.

Следовательно, конкурсный управляющий не доказал обоснованности своих требований, а податель жалобы - необоснованности обжалуемого определения суда первой инстанции.

Исходя из вышеизложенного суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что у суда отсутствуют предусмотренные пунктом 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве основания для признания сделки недействительной, как совершённой при неравноценном исполнении встречного обязательства покупателем.

Кроме этого, конкурсный управляющий основывает свои требования на пункте 2 статьи 64 Закона о банкротстве, в соответствии с которым органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных настоящим Законом, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более пяти процентов балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения.

Согласно бухгалтерскому балансу на дату введения процедуры наблюдения (за 2011 год) балансовые активы общества составляли 798 944 000 руб. (т. 35 л.д. 22).

Сумма сделки, которую ООО Агрофирма "Сургутская" вправе было совершить, без согласия временного управляющего, составляет 39 947 200 руб. (798 944 000 * 5%).

Цена сделки меньше указанной суммы.

Поэтому у суда отсутствуют основания для признания сделки недействительной и по пункту 2 статьи 64 Закона о банкротстве.

Доводы апелляционной жалобы ООО "Аркона" при повторном рассмотрении настоящего спора судом апелляционной инстанции проверены и отклоняются по вышеизложенным мотивам.

С учётом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба ООО "Аркона" удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в её удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Тюменской области от 10.06.2013 по делу N А70-2016/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

О.В. Зорина М.В. Смольникова