Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2014 г. N 17АП-5310/14

г. Пермь

30 мая 2014 г.

Дело N А60-46537/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 мая 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гладких Е. О.

судей Голубцовой Ю.А., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шималиной Т.В.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

ООО "Северный берег",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 03 марта 2014 года

по делу N А60-46537/2013,

принятое судьей Бирюковой Л.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Северный берег" (ОГРН 1026604946466, ИНН 6670002847)

к администрации города Екатеринбурга (ОГРН 1046603983800, ИНН 6661004661), обществу с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс" (ОГРН 1046604381691, ИНН 6672160662),

третье лицо: Департамент по управлению муниципальным имуществом,

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Северный берег" обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Екатеринбурга, Департаменту по управлению муниципальным имуществом об урегулировании разногласий по п. 2.1.2 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда от 19.09.2013 N 1110, просит изложить данный пункт в следующей редакции: "2.1.2 рыночная стоимость права собственности на земельный участок составляет 11142000 рублей без учета НДС".

В результате последнего уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ, истец просит:

1. признать недостоверным отчет об оценке N 436 от 28.06.2013, выполненный ООО "Трансэнергоресурс".

2. урегулировать разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа N 1110 от 19.09.2013 и обязать администрацию города Екатеринбурга заключить договор купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа N 1110 от 19.09.2013 (далее - договор) на следующих условиях:

- рыночную стоимость права собственности на земельный участок, расположенный по адресу г.Екатеринбург, ул.Проезжая, д.172, площадью 3482 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 66:41:0711044:3, указанную в подпункте 2.1.2 договора, определить в ходе судебного заседания по делу N А60-46537/2013;

- внести изменения в пункт 2.1 договора относительно цены объекта путем сложения рыночной стоимости здания, указанной в пункте 2.1.1 договора, и рыночной стоимости права собственности на земельный участок, указанной в пункте 2.1.2 договора и определенной в ходе судебного заседания по делу N А60-46537/2013;

- в 1 абзаце подпункта 2.2.1 договора заменить слова "плата за здание" на слова "оплата за Объект";

- в подпункте 2.2.2 договора исключить слова "единовременно в течение 20 календарных дней с момента подписания сторонами настоящего договора";

- во 2 абзаце пункта 2.3 договора заменить слова "за здание" на слова "за Объект";

- в пункте 2.5 договора заменить слова "в счет оплаты здания" на слова "в счет оплаты Объекта";

- пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: "Продавец передает Покупателю Объект по акту передачи (приложение N 1 к настоящему

договору) в течение 7 рабочих дней после внесения первого платежа за Объект в порядке, предусмотренном подпунктом 2.2.1 договора";

- в 1 абзаце пункта 3.2 договора слово "здание" заменить на слово "Объект";

- пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции: "Залог Объекта подлежит государственной регистрации";

- пункт 3.4 договора изложить в следующей редакции "Последующий залог Объекта не допускается";

- пункт 5.1 договора изложить в следующей редакции: "Продавец обязуется передать Покупателю Объект по акту приема передачи в течение 7 (семи) рабочих дней после внесения первого платежа за Объект в порядке, предусмотренном подпунктом 2.2.1 договора";

- в подпунктах 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3 договора слово "здание" заменить на слово "Объект";

- в пункте 5.3.3 договора слова "платы за земельный участок и в соответствии с подпунктом 2.2.2 настоящего договора" заменить на слова "платы за Объект и в соответствии с подпунктами 2.2.1, 2.2.2 настоящего договора";

- подпункт 5.4.1 договора изложить в следующей редакции: "не совершать действий, влекущих прекращение залога или уменьшение стоимости Объекта, за исключением уменьшения стоимости здания, входящего в состав Объекта, в результате амортизации";

- подпункт 5.4.5 договора изложить в следующей редакции "принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности Объекта, в т.ч. для защиты от посягательств и требований со стороны третьих лиц, а также производить текущий и капитальный ремонт здания, входящего в состав Объекта";

- в подпунктах 5.4.2, 5.4.3, 5.4.6 договора слово "здание" заменить на слово "Объект";

- в подпунктах 5.5.1, 5.5 договора слово "здание" заменить на слово "Объект";

- в пункте 6.1 договора исключить слово "и (или) платы за земельный участок";

- подпункт 6.2.5 договора исключить.

Истец также заявил отказ от требования к Департаменту.

Отказ судом принят, производство по делу в отношении ответчика - Департамента по управлению муниципальным имуществом прекращено, Департамент привлечен третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора (ст.51 АПК РФ).

Истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по вопросам соответствия отчета об оценке ООО "Трансэнергоресурс" N 436 от 28.06.2013 законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки; определению рыночной стоимости по состоянию на 24.06.2013 объекта недвижимости - магазина, площадью 656,8кв.м, расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул. Проезжая, 172, и земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Проезжая, 172, кадастровый номер 66:41:0711044:3.

Ходатайство судом первой инстанции рассмотрено и, в связи с тем, что в отчете N 436 цена приватизируемого имущества определена с учетом земельного участка, на котором расположено здание, при этом, в отчете N515-13/3, представленном истцом, проведена оценка только земельного участка, что не соответствует положениям ст.28 Законов N178-ФЗ и N135-ФЗ, отклонено.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03 марта 2014 года производство по делу к ответчику - Департаменту по управлению муниципальным имуществом - прекращено. Исковые требования в части изменения п. 2,5, п.3.1, абз. 1 п. 3.2, п. 3.3, п. 3.4, п. 5.1, п. 5.2.1, п. 5.2.2, п. 5.2.3, п. 5.3.3, п. 5.4.1, п. 5.4.2, п. 5.4.3, п.5.4.5, п.5.4.6, п. 5.5.1, п.5.5, п. 6.1, исключения п.6.2.5 договора N 1110 от 11.11.2013 оставлены без рассмотрения. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Пункты 2.1.2, 2.2.1, 2.2.2, 2.3 утверждены в редакции, изложенной в тексте договора N 1110 от 11.11.2013 (с протоколом согласования разногласий):

"2.1.2. Рыночная стоимость права собственности на земельный участок составляет 13670000 (тринадцать миллионов шестьсот семьдесят тысяч) рублей без учета НДС.

2.2.1. Плата за здание (далее - основной долг) производится покупателем в рассрочку: ежемесячно равными долями начиная с 1 числа месяца, следующего за месяцем заключения договора, не позднее 10 числа месяца следующего за платежным месяцем.

В настоящем договоре под платежным месяцем понимается период с первого по последнее число календарного месяца, за который Покупатель осуществляет платежи по договору, процентам в соответствии с условиями договора; первый платежный месяц - период с даты заключения договора по последнее число календарного месяца, в котором заключен договор.

Покупатель перечисляет ежемесячные платежи на единый счет Управления Федерального казначейства по Свердловской области (ДУМИ) в ГРКЦ ГУ Банка России по Свердловской области ИНН 6608004472, КПП 667101001, БИК 046577001, счет N 40101810500000010010, код бюджетной классификации 90211402043040001410, ОКАТО территории 65401000000.

2.2.2. Плата за земельный участок производится покупателем единовременно в течение 20 календарных дней с момента подписания сторонами настоящего договора путем внесения денежных средств на единый счет Управления Федерального казначейства по Свердловской области (ДУМИ) в ГРКЦ ГУ Банка России по Свердловской области ИНН 6608004472, КПП 667101001, БИК 046577001, счет N 40101810500000010010, код бюджетной классификации 90211406024040000430, ОКАТО территории 65401000000.

2.3. Срок рассрочки основного долга составляет 84 (восемьдесят четыре) месяца. Окончательный срок оплаты за здание - 10 ноября 2020 года".

Истец с решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит решение отменить, дело направить на новое рассмотрение. Полагает, что цена объекта недвижимого имущества, указанная в отчете N 436 от 28.06.2013, выполненного ООО "Трансэнергоресурс" по заказу Департамента по управлению муниципальным имуществом, является недостоверной. Считает, что отказ в удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной экспертизы является необоснованным и не законным.

Ответчики, администрация города Екатеринбурга, ООО "Трансэнергоресурс" представили письменные отзывы, в которых отклонили доводы апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, что в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором отдельно-стоящего здания, литера А,А1, этажность: 1. Подземная этажность:0; общей площадью 656,8кв.м, расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул. Проезжая, 172".

На основании Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ответчик направил истцу проект договора купли-продажи муниципального имущества.

Истцом составлен протокол разногласий к договору, согласно которому просит изменить п. 2.1.2, 2.2.1, 2.2.2, 2.3.

В адрес истца направлен протокол согласования разногласий от 11.11.2013, в котором в п.1 указано, что дату договора установить 11.11.2013; в пунктах 2,3, 4 указано, что пункты 2.1.2, 2.2.1, п.2.2.2 остаются в редакции Департамента; в п.5 указано, что принять п. 2.3 договора принять в следующей редакции: "Срок рассрочки основного долга составляет 84 (восемьдесят четыре) месяца. Окончательный срок оплаты за задание - 10 ноября 2020 года". В сопроводительном письме от 13.11.2013 Департамент указал причины несогласия с истцом по спорным пунктам.

В письме от 26.11.2013 в ответ на Протокол согласования разногласий истец указал, что принимает условия п.1,3,4,5 данного протокола, условие п.2 (относительно п.2.1.2 договора) не принято.

Недостижение соглашения между сторонами явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Арбитражный суд Свердловской области, руководствуясь статьей 445 ГК РФ, 148 АПК РФ, исходя из представленных в материалы дела договора и протокола разногласий к договору, составленного истцом, учитывая, что разногласия по пунктам п. 2,5, п.3.1, абз. 1 п. 3.2, п. 3.3, п. 3.4, п. 5.1, п. 5.2.1, п. 5.2.2, п. 5.2.3, п. 5.3.3, п. 5.4.1, п. 5.4.2, п. 5.4.3, п.5.4.5, п.5.4.6, п. 5.5.1, п.5.5, п. 6.1 договора, а также об исключении п.6.2.5 договора N 1110, у сторон до обращения в суд отсутствовали, какие-либо требования по этим пунктам договора истцом до обращения в суд в адрес стороны по договору не направлялись, оставил требования истца в части урегулирования разногласий по пунктам: п. 2,5, п.3.1, абз. 1 п. 3.2, п. 3.3, п. 3.4, п. 5.1, п. 5.2.1, п. 5.2.2, п. 5.2.3, п. 5.3.3, п. 5.4.1, п. 5.4.2, п. 5.4.3, п.5.4.5, п.5.4.6, п. 5.5.1, п.5.5, п. 6.1, а также об исключении п.6.2.5 договора N 1110, без рассмотрения.

При этом, Арбитражный суд Свердловской области, руководствуясь статьей 217 ГК РФ, положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", исходя из представленного Департаментом отчета N436, в котором указана стоимость объекта 21920000 рублей без учета НДС; при этом, в данную цену включены стоимость здания (8250000 рублей) и стоимость права на земельный участок (13670000 рублей), учитывая экспертное заключение НП "СВОД", согласно которому представленный отчет N436 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в удовлетворении исковых требований в части признания недостоверным отчета об оценке N436 от 28.06.2013 отказал.

Вместе с этим, руководствуясь положениями Закона N 178-ФЗ, Законом N 159-ФЗ, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в отношении пунктов 2.1.2, 2.2.1, 2.2.2, 2.3.

Суд апелляционной инстанции данные выводы суда первой инстанции считает правильными и отклоняет доводы апелляционной жалобы о недостоверности цены объекта недвижимого имущества, указанной в отчете N 436 от 28.06.2013, выполненном ООО "Трансэнергоресурс" по заказу Департамента по управлению муниципальным имуществом, в связи со следующим.

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Из анализа положений Закона N 159-ФЗ, информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует, что установленная в акте органа местного самоуправления выкупная цена недвижимого имущества должна быть признана судом достоверной либо недостоверной.

Изменение выкупной цены имущества, определенной независимым оценщиком, возможно в случае признания данной оценки недостоверной.

Лишь признание отчета недостоверным с участием оценщика может служить основанием для обязания органов государственной власти и местного самоуправления произвести отчуждение имущества по иной цене.

Оценщик - ООО "Трансэнергоресурс" был привлечен к участию в деле.

Исходя из совокупности представленных в дело доказательств, в том числе представленного в материалы дела экспертного заключения НП "СВОД", согласно которому представленный отчет N 436 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что судом первой инстанции исследована достоверность рыночной стоимости объекта.

Так, из отчета N 436 и экспертного заключения следует, что стоимость объекта определена в размере 21920000 рублей без учета НДС; в данную цену включены стоимость здания (8250000 рублей) и стоимость права на земельный участок (13670000 рублей).

Согласно экспертному заключению НП "СВОД" отчет N 436 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В отсутствие иных доказательств суд первой инстанции обоснованно признал достоверным отчет об оценке N 436 от 28.06.2013, в удовлетворении исковых требований в части признания недостоверным указанного отчета отказал правомерно (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), при этом, правомерно приняв цену объекта, указанную в отчете N 436, в связи с чем довод жалобы о недостоверности цены объекта, указанной в отчете N 436 является необоснованным.

Довод заявителя жалобы о неправомерности отказа в назначении судебной экспертизы, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Согласно п. 1 ст. 82 Арбитражного процессуально кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В соответствии со ст.28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В отчете N 436 цена приватизируемого имущества определена с учетом земельного участка, на котором расположено здание.

Как указано выше, соответствие отчета N 436 требованиям законодательства Российской Федерации подтверждается экспертным заключением НП "СВОД".

Вместе с тем, доказательств, опровергающих выводы указанного заключения, доказательств завышения рыночной стоимости объекта оценки, включающего в себя стоимость здания и стоимость права на земельный участок, истцом не представлено, поскольку в отчете N 515-13/3, представленном истцом, проведена оценка только земельного участка, что не соответствует положениям ст. 28 Законов N 178-ФЗ и N 135-ФЗ.

Учитывая изложенное, в отсутствие иных доводов о необходимости проведения экспертизы, у суда первой инстанции отсутствовали основания для назначения судебной экспертизы (ст. 159 Арбитражного процессуально кодекса Российской Федерации).

Представленные ответчиками доказательства являлись для суда первой инстанции достаточными для признания отчета N 436 достоверным и принятии цены объекта, указанного в нем.

Иных убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и свидетельствующих о неправомерности обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений или неправильного применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены (изменения) судебного акта (ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение суда отмене (изменению) не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 марта 2014 года по делу N А60-46537/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Е.О. Гладких

Судьи

Ю.А. Голубцова Т.Л. Зеленина