Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2014 г. N 12АП-2817/14

г. Саратов

05 июня 2014 г.

Дело N А12-30295/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "04" июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "05" июня 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой Т.С., Жаткиной С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Краевой Ю.Н.,

в отсутствие участников процесса, уведомленных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "СМУ-3" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07 февраля 2014 года по делу N А12-30295/2013 (судья Самсонов В.А.),

по иску Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области (г. Волгоград, ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299)

к обществу с ограниченной ответственностью фирма "СМУ-3" (г. Волгоград, ИНН 3446018096, ОГРН 1053460010823)

о взыскании 7 070 115,15 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Министерство по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее - истец, Министерство Волгоградской области) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью фирма "СМУ-3" (далее - ответчик, ООО "Фирма "СМУ- 3") о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору аренды N 8538 от 15.04.2009 земельного участка за период с 02.12.2008 по 31.10.2013 в размере 4 010 820,28 руб., неустойки за период с 14.09.2009 по 31.10.2013 в размере 3 059 294,87 руб., а всего 7 070 115,15 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 09 февраля 2014 года иск Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области удовлетворен частично.

С ООО "СМУ-3" (в пользу Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области взыскана задолженность по арендной плате в размере 4 010 820 руб. 28 коп., пени в размере 3 059 294 руб. 87 коп., а всего 7 070 115 руб. 15 коп.

С ООО "СМУ-3" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 58 350 руб. 57 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "СМУ-3" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение изменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца о взыскании 608 966, 83 руб. отказать, снизить размер неустойки.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции письменный отзыв, не представил.

Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 15 апреля 2009 года между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО "Фирма "СМУ-3" (Арендатор) заключён договор N 8538 аренды земельного участка N1 с кадастровым номером 34:34:060031:0209 площадью 2 231 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. 25-летия Октября, 1к, для строительства административного здания со встроенными магазином, и земельного участка N 2 с кадастровым номером 34:34:060031:0181 площадью 3 385 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. им. Чуркина, 16, для строительства подземной автостоянки, сроком с 02.12.2008 по 02.12.2010.

В соответствии с законом Волгоградской области N 33-ОД от 06.04.2012 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области, осуществляется органом исполнительной власти, определяемом Правительством Волгоградской области.

Постановлением Правительства Волгоградской области N 28-п от 17.04.2012 "Об органе исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченном на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области определено в качестве органа исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде.

На этом основании все права арендодателя по уже заключённым договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, перешли в силу закона к Мингосимуществу.

Договор аренды земельного участка N 8538 от 15.04.2009 зарегистрирован 14.09.2009 в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.07.2013.

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 2.4., 2.6., 2.10. и 4.7. договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.

Пунктом 2.11. договора установлено, что размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для её расчета, в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы, предстоящей к оплате.

На основании Федерального закона РФ N 212-ФЗ от 24.07.2007 "О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности", постановления Главы администрации Волгоградской области N 2033 от 06.12.2007, решения Волгоградской городской думы N 3/84 от 15.05.2008 годовая ставка аренды за спорный земельный участок за 2009-2010 годы составила 676 378, 83 руб., за 2011 год - 720 342, 81 руб., за 2012 год - 763 631, 02 руб., за 2013 год - 1 311 650,78 руб.

В результате ненадлежащего исполнения ООО "Фирма "СМУ-3" своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 02.12.2008 по 31.10.2013 в размере 4 010 820,28 руб.

На этом основании и руководствуясь положениями пункта 2.12. договора арендодатель начислил ответчику пени за период с 14.09.2009 по 31.10.2013 в размере 3 059 294,87 руб. Расчет пени судом первой инстанции проверен и признан верным.

Рассмотрев заявленные Мингосимуществом Волгоградской области исковые требования, исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ).

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

Ответчиком доказательств погашения задолженности по уплате арендной платы в размере 4 010 820, 28 руб. суду первой инстанции не предоставлено, в связи с чем требования истца признаны обоснованными.

Право сторон обеспечивать исполнение обязательств неустойкой предусмотрено правилами ст. 329 ГК РФ. По смыслу ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.12. договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков уплаты арендной платы в виде пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

Согласно расчетам истца, размер пени за просрочку платежей за период с 14.09.2009 по 31.10.2013 составил 3 059 294,87 руб. Расчет суммы пени проверен и принят судом первой инстанции.

Суд первой инстанции, с учетом правил ст. ст. 309, 330, 614 ГК РФ и условий заключенного между сторонами договоров аренды требования истца о взыскании пени в общей сумме 3 059 294, 87 руб. счел правомерными.

Однако, при вынесении решения судом первой инстанции не учтено следующее.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации " установлен предельный размер арендной платы за землю в зависимости от категорий земельного участка, в том числе: 2% если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке, определенном Земельным кодексом РФ.

ООО "СМУ-3" земельные участки были предоставлены в аренду для строительства административного здания с предварительным согласованием места размещения объекта, что подтверждается Постановлением администрации Волгограда N 2523 от 02.12.2008, в котором имеется ссылка на постановление администрации Волгограда от 30 августа 2005 года N 1514 "О предварительном согласовании места размещения административного здания со встроенным магазином, подземной автостоянкой и жилым домом обществу с ограниченной ответственностью "СМУ-3".

Таким образом, как обоснованно указывает заявитель апелляционной жалобы, размер общей суммы арендной платы за земельные участки, предоставленные ответчику, не может превышать в год 774 520, 69 рублей, т.е. 2% от суммы кадастровой стоимости земельных участков, которые составили с 01.01.2013 - за земельный участок с кадастровым номером 34:34:060031:181 - 23 267 948, 40 руб., за земельный участок с кадастровым номером 34:34:060031:209 - 15 458 085, 87 рублей.

Кроме того, при расчете арендной платы истцом незаконно применён коэффициент 2, предусмотренный п. 2.1.5. Постановления администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, согласно которому размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Поскольку коэффициент был введен постановлением Правительства Волгоградской обл. от 18.09.2012 N 380-п, то в силу ст. 4 ГК РФ может применяться к правоотношениям, возникшим после введения в действие соответствующего нормативного акта.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ, в соответствии с п. 2 которой, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Договор аренды земельного участка N 6726 от 19.07.2006, зарегистрированный УФРС по Волгоградской области 28.04.2007 в ЕГРП за N 34-34-01/075/2007-420, был заключен до введения нормативного акта, устанавливающего повышающий коэффициент, в действие, поэтому применяться к данным правоотношениям не может.

Постановлением Губернатора Волгоградской области N 1130 от 20.11.2012 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области" была изменена кадастровая стоимость спорных земельных участков: кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:060031:181 составила 23 267 948,40 руб., земельного участка с кадастровым номером 34:34:060031:209 - 15 458 085,87 рублей.

В соответствии с п. 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации Утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

С учетом вышеизложенного, как обоснованно указывает заявитель апелляционной жалобы, расчет арендной платы за земельные участки необходимо производить по следующей формуле: А = КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан, где;

А - годовой размер арендной платы,

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка;

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объекта;

Ккан - коэффициент категории арендатора.

А= (15 458 085,87+23 267 948,40) х 0,015 xlxl - 580 890,51 рублей за 2013 год (по 48 407, 54 рублей в месяц).

Таким образом, сумма арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.10.2013 составляет 484 075,40 руб.

С учетом изложенного размер арендной платы за исковой период составит 3 041 853,38 руб., с учетом завышения размера долга за 2013 год в сумме 608 966, 83 руб.

В связи с вышеизложенным, судебный акт в обжалуемой части подлежит изменению. В иске о взыскании 608 966, 83 руб. основного долга по арендной плате следует отказать.

Неправильное определение судом первой инстанции задолженности по арендной плате за 2013 год повлекло неправильное определением размера ответственности, рассчитанной с 11.12. 2012 по 31.10.2013.

Учитывая период просрочки исполнения обязательства с 11 декабря 2012 по 31.10.2013 (л.д. 37), необоснованное завышение общего размера долга за 2013 год в сумме 608 966, 83 руб., в результате завышения размера ежемесячного платежа равного 48 407, 54 руб., а не 109 304, 23 руб. (как указал истец в расчете), следует, что истец необоснованно предъявил к взысканию с ответчика сумму пени в размере 180 442, 03 руб. (1 052 476,08 руб. пени, предъявленный истцом к взысканию за 2013 год - 872 034, 05 руб. пени за 2013 год, подлежащий взысканию).

В связи с вышеизложенным, судебный акт в обжалуемой части подлежит изменению. В иске о взыскании 180 442, 03 руб. пени следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07 февраля 2014 года по делу N А12-30295/2013 в обжалуемой части изменить. В иске о взыскании 608 966, 83 руб. основного долга и 180 442, 03 руб. пени отказать.

В резолютивной части решения словосочетание: "7 070 115 руб. 15 коп." заменить на: "6 280 706, 29 руб.", словосочетание: " 58 350 руб. 57 коп." заменить на: "51 835, 48 руб."

Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью фирма "СМУ-3" 2000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

Т.С. Борисова С.А. Жаткина