Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2014 г. N 13АП-9507/14

г. Санкт-Петербург

29 мая 2014 г.

Дело N А56-51436/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: представитель Гаврилова С.А. (по доверенности от 21.04.2014)

от ответчика: представитель Якубовский Д.Я. (по доверенности от 07.10.2013), Барилова Д.И. (по доверенности от 21.04.2014)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9507/2014) ООО "МАТРИКС" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.02.2014 по делу N А56-51436/2013 (судья Филиппов А.Е.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ООО "Матрикс"

о взыскании штрафа, расторжении договора аренды и выселении,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН: 1027809244561) (далее - Комитет, Истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Матрикс" (Россия 191119, Санкт-Петербург, ул. Боровая, д. 32, лит.А, пом. 20Н ОГРН: 1037851037619) (далее - Общество, Ответчик) о взыскании 2 243 938 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2013 по 30.06.2013 и 291 150 руб. 95 коп. пеней за просрочку платежа по договору аренды от 26.01.2004 N 00/ЗК-02035(10).

При рассмотрении спора судом первой инстанции Истец представил уточненный расчет исковых требований, в котором указал, что сумма задолженности за 2 и 3 кварталы 2013 года составляет 645 380 руб. 90 коп., сумма неустойки - 83 738 руб. 15 коп.

Решением арбитражного суда от 24.02.2014 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с Общества в пользу Комитета 322 690 руб. 37 коп. задолженности по арендной плате за 3 квартал 2013 года и 19 845 руб. 46 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с названным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, в удовлетворении иска отказать полностью. По мнению подателя жалобы, при вынесении оспариваемого решения арбитражный суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что основанием для взыскания арендной даты за 3 квартал 2013 года является действующий договор аренды на инвестиционных условиях от 26.01.2004 N 00/ЗК-02035(10). В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что после перехода права собственности на часть помещений в здании, расположенном на земельном участке, право пользования данным участком возникло у новых собственников с момента государственной регистрации перехода права. Между тем, податель жалобы считает, что сам по себе переход права собственности на часть объекта недвижимости не влечет изменение договора аренды от 26.01.2004 N 00/ЗК-02035(10) на договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку данное регулирование правоотношений возможно, по мнению Общества, при надлежащем оформлении арендных отношений. В этой связи Общество полагает, что договор аренды от 26.01.2004 N 00/ЗК-02035(10) был прекращен с 30.06.2013 в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании одностороннего отказа Общества от продолжения арендных отношений. При указанных обстоятельствах Общества считает, что его обязательства по внесению арендной платы прекратились 30.06.2013, в связи с чем взыскание задолженности за 3 квартал 2013 года является неправомерным. Кроме того, Ответчик полагает предъявленную ко взысканию неустойку несоразмерной последствиям нарушения обязательства, полагает, что суд первой инстанции должен был снизить размер неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды на инвестиционных условиях от 26.01.2004 N 00/ЗК-02035(10) (далее - договор аренды), заключенного между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:1706:3001 площадью 2 112 кв.м., расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Боровая, д. 32/19 (северо-восточнее пересечения в ул. Печатника Григорьева), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству бизнес-центра и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта.

К договору аренды подписано дополнительное соглашение от 18.03.2005 N 1.

Срок действия договора аренды был установлен до 05.09.2005 (пункт 3.1. договора), впоследствии договор был возобновлен на неопределенный срок в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Порядок и сроки внесения арендной платы установлены сторонами в разделе третьем договора аренды.

Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы установлена пунктом 9.3 договора аренды в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

19.06.2007 Обществу выдано разрешение N 78-1218в-2007 на ввод в эксплуатацию объекта инвестирования - здания бизнес-центра общей площадью 9 552,4 кв.м. 18.09.2008 между Комитетом и Обществом подписан протокол исполнения обязательств по договору аренды.

Согласно имеющимся в материалах дела свидетельствам о государственной регистрации права Общество продало часть помещений в указанном выше здании третьим лицам, в результате чего в его собственности остались помещения 2Н-6Н, 8Н-14Н, 16Н, 20Н, 45Н, 47Н, 48Н, 50Н-53Н, 56Н, 59Н общей площадью 2 939,8 кв.м.

Ссылаясь на то, что обязательства по внесению арендной платы Обществом надлежащим образом не исполнены, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с Общества долга по арендной плате пропорционально части принадлежащих ему на праве собственности помещений, а также начисленных на сумму задолженности процентов за пользование чужими денежными средствами.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В таком случае согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, 28.03.2013 Общество направило в адрес Комитета уведомление об отказе от договора аренды.

Вместе с тем, в соответствии с п. 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока действия договора не прекращает обязательства сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

При этом согласно п. 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В рассматриваемом случае из материалов дела следует, что Общество обязательства по возврату земельного участка не исполнило, в связи с чем на отношения сторон до возврата имущества арендодателю распространяются условия договора аренды.

В то же время из взаимосвязи положений статей 552, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что Общество сохранило право пользования частью земельного участка пропорционально площади принадлежащих Обществу помещений, в связи с чем обязанность по оплате соответствующего пользования правомерно была отнесена Комитетом на Общество пропорционально его доле, что по расчету Истца составило 322 690 руб. 37 коп. за 3 квартал 2013 года. Возражений по расчету задолженности Обществом не заявлено.

Апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды трансформировался в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 36 названного Кодекса в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Поскольку земельный участок, расположенный по указанному выше адресу, является неделимым, а помещения в расположенном на нем здании принадлежат разным лицам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Поскольку Комитет такой договор с собственниками помещений в здании не заключал, отношения сторон регулируются договором аренды от 26.01.2004 N 00/ЗК-02035(10).

Вместе с тем, указанное обстоятельство не повлияло на результат рассмотрения дела.

Факт полного погашения Ответчиком долга за весь 2 квартал 2013 года сторонами в апелляционном суде не оспаривался.

Требования об оплате пеней соответствует статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 9.3 договора аренды, в связи с чем подлежат удовлетворению в размере 19 845 руб. 46 коп.

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Вместе с тем, соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

В соответствии с разъяснениями Высшего арбитражного суда РФ, изложенными в постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", ответчик должен обосновать явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество не доказало несоразмерности неустойки в размере 19 845 руб. 46 коп. последствиям нарушения обязательства.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.02.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

И.А. Серикова И.А. Тимухина