Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2014 г. N 13АП-7759/14

г. Санкт-Петербург

29 мая 2014 г.

Дело N А56-76371/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: представитель Мащенко А.А. (по доверенности от 09.01.2014)

от ответчика: представитель не явился, уведомлен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7759/2014) Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2014 по делу N А56-76371/2013 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области

к ИП Федоровой Наталье Петровне

о взыскании,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области (188544, Ленинградская обл., Сосновый Бор г., Ленинградская ул., 46, ОГРН 1024701763382) (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Федоровой Наталье Петровне (ОГРН 310471410200023) (далее - Предприниматель, Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 235 890 руб. 60 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 19 956 руб. 59 коп.

Решением арбитражного суда от 12.02.2014 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с Предпринимателя задолженность по арендной плате в размере 173 139 руб. 97 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 14 647 руб. 82 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе Комитет просит названное решение изменить, удовлетворив исковые требования полностью. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что в связи со сменой собственника арендованного имущества Комитет перестал быть стороной по договору аренды с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю - с 15.01.2013, в связи с чем Ответчик обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до указанной даты. При изложенных обстоятельствах Комитет считает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований, заявленных в период с 19.12.2012 по 15.01.2013.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда изменить.

О времени и месте рассмотрения спора апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.

Предприниматель своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и заслушав мнение представителя Предпринимателя, апелляционный суд установил следующее.

Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды N 138ар/2012 от 17.08.2012, заключенного между Истцом (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) в отношении помещения площадью 241,6 кв.м., находящегося по адресу: г. Сосновый Бор, Ленинградская область, ул. Молодежная, д. 27.

Договор был заключен на срок 30 дней, впоследствии возобновлен на неопределенный срок на основании статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Порядок и сроки внесения арендной платы установлены сторонами в разделе четвертом договора аренды.

Ссылаясь на то, что Ответчик надлежащим образом обязательств по внесению арендной платы не исполнил, вследствие чего за период с 01.10.2013 по 15.01.2013 образовалась задолженность в размере 235 890 руб. 60 коп., Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании основного долга, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции о частичном удовлетворении иска, апелляционный суд полагает его подлежащим изменению в связи со следующим.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно пункту 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Судом первой инстанции было установлено, что по акту приема-передачи от 19.12.2013 помещение на первом этаже по адресу: г. Сосновый Бор, Ленинградская область, ул. Молодежная, д. 27, в составе которого находилось помещение, ранее переданное Ответчику по договору аренды, передано Комитетом Риехакайнену А.В. во исполнение договора купли-продажи от 11.12.2012.

Поскольку указанный акт не содержит сведений об обременении помещения правами аренды, суд первой инстанции посчитал недоказанным Истцом факт использования помещения арендатором после 19.12.2012, в связи с чем в удовлетворении требований, заявленных за период с 19.12.2012 по 15.01.2013 отказал, также скорректировав размер подлежащих уплате процентов за пользование чужими денежными средствами.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд полагает вывод суда первой инстанции о необоснованности требований, заявленных за период после 19.12.2012, ошибочным в связи со следующим.

В соответствии со статьями 131, 132 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации; исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Поскольку государственная регистрации договора купли-продажи состоялась 15.01.2013, следует признать, что Комитет имеет право на получение арендной платы до указанной даты.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания арендной платы после передачи помещения покупателю по акту от 19.12.2013 в связи с отсутствием доказательств фактического пользования Ответчиком, апелляционный суд полагает ошибочным.

По смыслу положений ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (статьи 615, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

По смыслу указанных правовых норм во взаимосвязи с положениями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания возврата помещения лежит на Ответчике.

В силу ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В рассматриваемом случае Ответчик доказательств возврата помещения арендодателю не представил. Имеющиеся в материалах арбитражного дела переписка Предпринимателя с Комитетом и новым собственником помещения допустимым доказательством по смыслу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Имеющийся в материалах дела акт приема-передачи от 19.12.2013 является документом, подтверждающим исполнение обязательств сторон договора купли-продажи. Допустимым доказательств возврата помещения арендатором указанный акт не является.

Кроме того, апелляционный суд полагает, что отсутствие указания в акте приема-передачи от 19.12.2013 на обременение помещения правами аренды само по себе не свидетельствует об исполнении арендатором обязанности по возврату помещения из аренды, правовых последствий в отношении судьбы договора аренды не влечет.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции следует изменить, взыскав с Ответчика в пользу Комитета 235 890 руб. 60 коп. долга, а также 19 956 руб. 59 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2014 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Федоровой Натальи Петровны (ОГРН 310471410200023) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области (188544, Ленинградская обл., Сосновый Бор г., Ленинградская ул., 46, ОГРН 1024701763382) 235 890 руб. 60 коп. долга, а также 19 956 руб. 59 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Федоровой Натальи Петровны (ОГРН 310471410200023) в доход федерального бюджета 8 116 руб. 94 коп. государственной пошлины по иску.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Федоровой Натальи Петровны (ОГРН 310471410200023) в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

И.А. Серикова И.А. Тимухина