Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2014 г. N 13АП-8951/14

г. Санкт-Петербург

03 июня 2014 г.

Дело N А56-68937/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колокольцевой О.С.

при участии:

от истца: Сосункевич Д.С. доверенность от 01.04.2014 г.

от ответчика: Поленова М.Г. доверенность от 29.04.2014 г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8951/2014) Закрытого акционерного общества "ОЛЬВЕН СПб" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2014 г. по делу N А56-68937/2013 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску Закрытого акционерного общества "ОЛЬВЕН СПб"

к Обществу с ограниченной ответственностью "ТАЛЕР"

о расторжении договора, выселении,

установил:

Закрытое акционерное общество "ОЛЬВЕН СПб", место нахождения: 194356, Санкт-Петербург, Шоссе Выборгское, 13, лит. А, ОГРН: 1027807590634 (далее - ЗАО "ОЛЬВЕН СПб") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ТАЛЕР", место нахождения: Россия 198099, Санкт-Петербург, ул. Промышленная, д. 14, лит. А, пом. 7-Н, ОГРН: 1037828001012 (далее - ООО "ТАЛЕР") о расторжении договора аренды N 207 от 01.04.2011 г. и обязании ООО "ТАЛЕР" освободить помещения 59Н и 60Н общей площадью 312,1 кв.м, являющиеся частью нежилого помещения общей площадью 475,3 кв.м, состоящего из помещений 59Н, 60Н, 61Н, расположенного на 1 этаже торгово-выставочного комплекса "Космополис" по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, дом 13, лит. А.

Решением суда от 27.02.2014 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение от 27.02.2014 г. отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ЗАО "ОЛЬВЕН СПб".

По мнению подателя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не оценена вся совокупность представленных документов (договор аренды, кадастровый паспорт помещения, акт приема-передачи), свидетельствующих о проведенной ответчиком самовольной перепланировке арендуемого помещения. Податель жалобы указывает, что просрочка внесения арендных платежей свидетельствуют о неоднократности нарушений ответчиком условий договора, что также является основанием для его расторжения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

По мнению присутствовавшего в судебном заседании представителя ответчика, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 207 от 01.04.2011 г. помещений 59Н и 60Н общей площадью 312,1 кв.м, являющихся частью нежилого помещения с кадастровым номером 78:5510:3003:7:33 общей площадью 475,3 кв.м, состоящего из помещений 59Н, 60Н, 61Н, расположенного на 1 этаже торгово-выставочного комплекса "Космополис" по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, дом 13, лит. А. Договор заключен на срок 5 лет.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 28.09.2011 г., рег. N 78-78-39/035/2011-343.

Согласно пункту 3.3. договора арендатор принял на себя обязательства производить оплату арендной платы ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В соответствии с пунктом 5.6. договора арендатор обязался не производить перепланировку, переоборудование, реконструкцию помещения и других ремонтных работ без письменного разрешения арендодателя. Улучшения арендуемого помещения, не отделимые без вреда для имущества, производить только с письменного согласия арендодателя; согласно пункту 5.7. договора арендатор обязан предоставить арендодателю на согласование проект реконструкции арендуемого помещения в течение 1 (одного) месяца с даты подписания договора. Согласовывать изменение проекта в части оборудования и планировки помещения с арендодателем, затем во всех инстанциях согласно установленному законодательством порядку.

При самовольном переоборудовании помещения, установке дополнительного инженерного оборудования, демонтаже имеющегося в помещении инженерного оборудования без соответствующего письменного разрешения арендодателя арендатор устраняет допущенные нарушения за свой счет в сроки, указанные арендодателем (пункт 6.1.3. договора).

Согласно пункту 7.4. договора договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в одностороннем судебном порядке в случае, если арендатор не вносит арендную плату в течение 60 календарных дней со дня оплаты, установленного в пункте 3.3. договора, а также в случае если арендатор в течение более двух месяцев подряд уклоняется от выполнения требования арендодателя привести помещение в соответствие с согласованным сторонами проектом реконструкции помещения при его самовольной перепланировке или переоборудовании, а также в случае, если арендатор существенно ухудшает техническое состояние помещения.

Истцом проведена проверка состояния помещения, по результатам которой комиссией с участием сотрудников истца и представителя ответчика составлен акт от 16.08.2013 г., в котором указано, что в соответствии с кадастровый паспортом Помещения между частями помещения 59Н и 60Н находится перегородка без каких-либо проемов, в частях помещения 59Н и 60Н отсутствуют внутренние перегородки, фактическое состояние помещения не соответствует данным кадастрового паспорта помещения, а именно: в перегородке между частями помещения 59Н и 60Н прорезан проем ориентировочными размерами 3-м х 2-м, в части помещения 59Н отгорожена перегородками часть от части помещения 59Н, в части помещения 60Н отгорожены перегородками части от части помещения 60Н.

Истец направил ответчику письмо от 19.08.2013 г. с требованием в срок до 30.08.2013 г. представить согласованные истцом и уполномоченными органами власти проекты перепланировок, зафиксированных в указанном Акте, или иное законное основание для проведения соответствующих перепланировок в арендуемом помещении, а затем письмо от 16.09.2013 г. с требованием в срок до 30.09.2013 г. привести арендуемое помещение в первоначальное состояние в соответствии с данными кадастрового учета.

Поскольку в установленный срок документы, подтверждающие законные основания для перепланировок представлены не были, то письмом от 25.10.2013 г. истец предложил ответчику подписать соглашение о расторжении договора в течение 10 дней с даты отправки письма и освободить арендуемое помещение в трехдневный срок со дня подписания соглашения о расторжении договора.

Ссылаясь на то, что ответчик не представил документов, подтверждающих предусмотренное законом и договором основание для проведения перепланировок, действий, направленных на устранение выявленных нарушений, не произвел, соглашение о расторжении договора не подписал, арендуемое помещение не освободил, ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" обратилось в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что судом первой инстанции в удовлетворении иска отказано правомерно.

Как установлено пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон только в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Истец обратился с требованием о расторжении договора, ссылаясь на основания, предусмотренные пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (неоднократные нарушения договора аренды, выразившиеся в несвоевременном внесении арендной платы), а также на основания, предусмотренные пунктом 7.4. договора (уклонение в течение двух месяцев от приведения помещения в первоначальное состояние после самовольной перепланировки).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив в порядке, предусмотренном статьями 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендодателем не доказан факт осуществления арендатором самовольной перепланировки.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Согласно пункту 1.1. договора в аренду ответчику были переданы помещения 59Н и 60Н общей площадью 312,1 кв.м, являющиеся частью нежилого помещения общей площадью 475,3 кв.м, состоящего из помещений 59Н, 60Н, 61Н, расположенного на 1 этаже торгово-выставочного комплекса "Космополис" по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, дом 13, лит. А.

Согласно акту приема-передачи от 01.04.2011 г. к договору аренды технические характеристики передаваемых помещений отражены следующим образом: помещение 59-Н: стены и перегородки выполнены из ГКЛ и окрашены в сочетаниях коричневый, желтый и серый цвет, часть перегородок оклеена обоями; помещение 60-Н: стены и перегородки выполнены из ГКЛ и окрашены в сочетаниях серый, темно-серый и желтый цвет, часть перегородок оклеена декоративным камнем; сплошная перегородка между помещениям 59-Н и 60-Н частично демонтирована.

Из изложенного выше следует, что фактическое состояние помещений на момент их передачи в аренду не соответствовало данным кадастровых паспортов помещений, планировка помещений в момент их передачи арендатору соответствовала состоянию помещений, приведенному в акте от 16.08.2013 г.

Судом первой инстанции была дана надлежащая оценка кадастровым паспортам помещений 59-Н и 60-Н от 02.02.2006 г. и от 15.12.2012 г., которые не признаны судом доказательствами состояния помещений на момент передачи их в аренду, поскольку не являлись приложением к договору аренды. При этом судом первой инстанции принято во внимание, что согласно справок ПИБ Выборгского района СПбГУП "ГУИОН" от 04.02.2104 г. и от 05.02.2104 г. кадастровый паспорт на 15.12.2012 г. объекта недвижимости в составе помещений 59-Н,60-Н,61-Н, общей площадью 475,3 кв.м, кадастровый номер 78:5510:3003:7:33 изготовлен по архивным данным по состоянию на 02.02.2006 г.. Сведениями о состоянии объекта на дату заключения договора аренды и в настоящее время ПИБ Выборгского района СПбГУП "ГУИОН" не располагает.

Таким образом, представленные арендодателем доказательства не свидетельствуют безусловно об осуществлении самовольной перепланировки помещения именно ответчиком после заключения договора аренды.

Довод подателя жалобы о том, что, несмотря на погашение задолженности по оплате арендной платы, указанное обстоятельство должно быть оценено судом в качестве доказательства неоднократного нарушения арендатором условий договора аренды и основанием для его расторжения, не принимается апелляционным судом. Исходя из положений пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Материалами дела подтверждается, что после направления истцом в адрес ответчика претензии от 01.08.2013 г. N 252 нарушений сроков по внесению арендной платы ответчиком не допускалось.

С учетом изложенного апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27 февраля 2014 года по делу N А56-68937/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина