Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2014 г. N 14АП-3069/14

г. Вологда

10 июня 2014 г.

Дело N А13-12181/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 10 июня 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Рогатенко Л.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельничук И.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТРОИТЕЛЬНАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ "XXI ВЕК" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 21 февраля 2014 года по делу N А13-12181/2013 (судья Свиридовская М.Б.),

установил:

Комитет по управлению имуществом города Череповца (ОГРН 1023501247440, далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СТРОИТЕЛЬНАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ "XXI ВЕК" (ОГРН 11035228003688) о взыскании 862 383 руб. 75 коп., в том числе задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.09.2013 (1, 2, 3 квартал 2013 года) в размере 761 356 руб. 16 коп., пеней за период с 15.05.2013 по 30.06.2013 в размере 101 026 руб. 59 коп. (с учетом уточнения исковых требований).

Решением суда от 21 февраля 2014 года исковые требования удовлетворены частично. С Общества в пользу Комитета взыскано 587 657 руб. 18 коп., в том числе задолженность в сумме 531 616 руб. 00 коп., пени в сумме 56 041 руб. 18 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано. С Общества в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в сумме 13 797 руб. 45 коп.

Общество с ограниченной ответственностью "СТРОИТЕЛЬНАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ "XXI ВЕК" с решением суда не согласилось, и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, просит его отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. При вынесении решения судом не полностью выяснены имеющие значение для дела обстоятельства. Так, довод общества с ограниченной ответственностью "СТРОИТЕЛЬНАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ "XXI ВЕК" о не согласии с вновь установленной кадастровой стоимостью земельного участка не исследован судом, ему не дана надлежащая правовая оценка. Допущенное нарушение привело к принятию неправильного решения.

Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, Комитет заявил ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя. Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании постановлений мэра (мэрии) города Череповца от 13.02.2006 N 497, 05.10.2011 Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Строительная ипотечная компания "XXI век" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 13510.

Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501009:236, расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, ул. Луковецкая, площадью 13 372 кв.м, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажные жилые дома (строительство жилого дома N 3 (по генплану), секции 4,5) в редакции соглашений от 14.12.2011, от 13.08.2012.

Указанный земельный участок был передан ответчику по акту приема - передачи от 05.10.2011.

Стороны распространили действие договора на правоотношения, возникшие с 05.10.2011 по 03.10.2013. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.03.2012.

Размер и условия внесения арендной платы по договору определены в разделе 3 договора.

31.08.2012 зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью "СТРОИТЕЛЬНАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ "XXI ВЕК" на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Череповец, жилой дом N 3 корпус 5 в микрорайоне 5.4.

Далее, Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью "Строительная ипотечная компания "XXI век" заключено соглашение от 13.08.2012 к договору от 05.10.2011 N 13510, в соответствии с которым обществом с ограниченной ответственностью "Строительная ипотечная компания "XXI век" (ИНН 3528081035), в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства, передает свои права и обязанности по договору обществу с ограниченной ответственностью "СТРОИТЕЛЬНАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ "XXI ВЕК" (ИНН 3528166024) (л.д.22).

Указанное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.08.2013 за N 31-35-12/112/2012-251.

Комитет, в соответствии с положением о Комитете, утвержденным решением Череповецкой городской Думы от 25.12.2012 N 259, наделен полномочиями выступать арендодателем земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Комитет начислил арендные платежи за пользование земельным участком с кадастровым N 35:21:0501009:236 за период с 01.01.2013 по 30.09.2013 в сумме 761 356 руб. 16 коп.

Ссылаясь на ненадлежащее выполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании долга и пеней.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными по праву и размеру частично.

Апелляционная коллегия считает решение законным и не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пункт 3 приведенной статьи предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела видно, что между сторонами фактически сложись правоотношения по аренде земельного участка, регулируемые договором и соглашением.

Соответственно обязательства сторон по предоставлению в аренду земельного участка и внесению платежей за его пользование возникают в силу закона и заключенных ими возмездного договора и соглашения.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (статья 424 ГК РФ).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что общество весь земельный участок не использовало в связи с введением в эксплуатацию корпусов жилого дома N 4, 5, 7 и регистрацией права собственности дольщиками. В данном случае в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501009:236 площадью 13 372 кв.м для строительства жилого дома, 4, 5, 7 корпусов.

Из письма Управления Архитектуры и градостроительства мэрии г.Череповца от 16.01.2014 следует, что площади земельных участков под данными корпусами составляют соответственно 1175,39 кв.м, 3820,29 кв.м и 3328,66 кв.м.

На арендованном земельном участке построены 4, 5, 7 корпуса жилого дома.

Корпус N 4 введен в эксплуатацию 15.06.2012, корпус N 5 введен в эксплуатацию 07.12.2012, корпус N 7 введен в эксплуатацию 28.06.2013, что подтверждается представленными в материалы дела разрешениями на ввод в эксплуатацию, и не опровергаются истцом.

Исходя из пункта 2 статьи 36 ЗК РФ, статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац 4, пункта 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22).

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что если земельный участок не сформирован, и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Таким образом, с момента ввода в эксплуатацию первой очереди строительства и регистрации за жильцами дома права собственности на квартиры у истца не имеется правовых оснований для взимания арендной платы за ту часть земельного участка, на которой расположены данные помещения. Арендные обязательства в отношении этой части земельного участка прекращены в силу закона, поскольку она вошла в состав общего имущества и принадлежит на праве общей долевой собственности владельцам квартир.

Судом первой инстанции установлено, что регистрация первого права собственности на квартиру N 140 участником долевого строительства 4 корпуса данного жилого дома зарегистрировано 15.01.2013, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.01.2014. Следовательно, с 16.01.2013 исчисление размера арендной платы необходимо производить из площади земельного участка 12 197 кв.м (13 372 кв.м (общая площадь) - 1175, 39 (площадь участка, необходимого для эксплуатации 4 корпуса).

Право собственности на квартиру N 186 участником долевого строительства 5 корпуса жилого дома зарегистрировано 30.05.2013, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.01.2014. Следовательно, начиная с 31.05.2013 исчисление размера арендной платы следует производить из площади земельного участка, составляющей 8377 кв.м (13 372 кв.м (общая площадь) - 1175, 39 (площадь участка, необходимого для эксплуатации 4 корпуса) - 3820,29 (площадь участка, необходимого для эксплуатации 5 корпуса).

С учетом указанных обстоятельств, расчетов истца и контррасчета ответчика, судом первой инстанции установлено, что задолженность составляет 531 616 руб. 00 коп.

Арифметическую правильность контррасчета ответчика за взыскиваемый период, с учетом регистрации права собственников на квартиры в корпусах 4 и 5 жилого дома, истец подтвердил.

Довод общества с ограниченной ответственностью "СТРОИТЕЛЬНАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ "XXI ВЕК", изложенный им также в апелляционной жалобе, о несогласии с расчетом истца в части применения с 18.01.2013 новой кадастровой стоимости земельного участка в виду отсутствия дополнительного соглашения между сторонами, обоснованно отклонен судом первой инстанции на основании следующего.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

При заключении договора аренды от 05.10.2011 сторонами был подписан расчет арендной платы, согласно данному расчету в формулу расчета входит кадастровая стоимость земельного участка.

Приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области от 27.12.2012 N 206 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Вологодской области", вступившим в силу 18.01.2013, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501009:236 в размере 147 868 779 руб. 48 коп. Письмом от 26.03.20913 арендодатель сообщил арендатору указанные сведения, и направил соответствующий расчет арендной платы с 18.01.2013.

Не подписание ответчиком расчета арендной платы с 18.01.2013 не освобождает от уплаты соответствующий арендных платежей, исчисленных с учетом установленной с 18.01.2013 кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку задолженность в сумме 531 616 руб. 00 коп. ответчиком не погашена, правовых оснований для отказа в иске в этой части у суда первой инстанции не имелось.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец предъявил к взысканию неустойку в размере 101 026 руб. 59 коп. за период с 15.05.2013 по 30.06.2013.

На основании статьи 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (статья 330 Кодекса).

Согласно пункту 6.2 спорного договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Комитетом на основании пункта 5.2 договора начислены пени за период с 15.05.2013 по 30.06.2013 в размере 101 026 руб. 59 коп.

Вместе с тем, исходя из размера задолженности 531 616 руб. 00 коп., размер пеней за указанный период с 15.05.2013 по 30.06.2013 (данный период в ходе рассмотрения дела истцом не увеличивался) составляет 88 392 руб. 92 коп.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки.

Пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки. Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 названного Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

При заключении договора стороны предусмотрели ответственность за нарушение договорных обязательств и определили размер неустойки, который арендатором при подписании договора был принят.

Из материалов дела видно, что ответчик заявил в суде первой инстанции об уменьшении размера договорной неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ.

Рассмотрев данное ходатайство, суд первой инстанции счел возможным уменьшить сумму договорной неустойки до 56 041 руб. 18 коп. Нарушений норм материального права в данном случае не усматривается.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 21 февраля 2014 года по делу N А13-12181/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТРОИТЕЛЬНАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ "XXI ВЕК" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева Л.Н. Рогатенко