Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2014 г. N 12АП-2562/14

г. Саратов

16 мая 2014 г.

Дело N А06-4225/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 15 мая 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 16 мая 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С. А.,

судей Дубровиной О. А., Шалкина В. Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лабунским А. В.,

при участии в судебном заседании: от управления муниципального имущества администрации г. Астрахани - Апарин С. С. по доверенности от 04.02.2014

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью МФ "Лада"

на решение Арбитражного суда Астраханской области от "09" января 2014 года по делу N А06-4225/2013, принятое судьей Павловой В. Б.,

по иску общества с ограниченной ответственностью МФ "Лада" (г. Астрахань ул. К. Краснова,13 кв. 37, ИНН 301803137468, ОГРН 1023000827409),

к Управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани (г. Астрахань 414000, ул. Ленина, 14),

третье лицо:

Жирнов Владимир Николаевич

об урегулировании условий договора купли-продажи N 346/п от 24.04.2013 г.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью МФ "Лада" (далее - ООО МФ "Лада", истец) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани (далее - Управление, ответчик), где указало, что является арендатором помещений литер "Р" и "С" по адресу г. Астрахань ул. Водников, 2 с 1989 года. В соответствии с положениями Федерального закона от 22 июля 2008 г. N N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 159) имеет преимущественное право на приобретение данного имущества в собственность. При заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия в пунктах 2.1, 2.2, 2.3, 3.4, 4.2, 4.4.1, 4.5 которые истец просил принять в его редакции.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 9 января 2014 года по настоящему делу исковые требования удовлетворены частично:

определены условия договора N 346/п от 24 апреля 2013 г. купли-продажи нежилых строений, находящихся по адресу г. Астрахань ул. Водников, 2 литер Р общей площадью 105,3 кв. м, литер С общей площадью 23.9 кв. м. в следующей редакции:

Пункт 2.1. Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего Договора, составляет 706 670 руб., без НДС.

Пункт 2.2. Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на три года не позднее 24 числа месяца, следующим за месяцем, в котором вступило в законную силу решение арбитражного суда по настоящему делу.

Пункт 3.4.- исключить.

Пункт 4.2- исключить.

Пункт 4.4.1 В случае невыполнения Покупателем обязанностей, изложенных в настоящем Договоре, продавец имеет право: Потребовать оплаты стоимости объекта недвижимости"

Пункт 4.5- исключить.

В графике платежей, являющегося неотъемлемой частью договора N 346/П от 24.04.2013 графу "дата платежа" привести в соответствие с пунктом 2.2. установленной судом редакции.

Не согласившись с решением суда первой инстанции в части установления в пункте 2.1. стоимости объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего Договора, 706 670 руб., без НДС, истец обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции в указанной части отменить, принять по делу новый судебный акт об установлении стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом настоящего договора, в сумме 279 661 руб.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что установленная ответчиком и судом в обжалуемом судебном акте цена предмета договора купли - продажи в сумме 706 670 руб. является существенно завышенной (в два с половиной раза). Отчет оценщика Жирнова В. Н. истец находит неправомерным, поскольку он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, проведен на основании устаревшего технического паспорта на спорный объект, эксперт непосредственно сам объект не исследовал. В отчете Жирновым В. Н. допущены арифметические и методологические ошибки.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 16.04.2014 истцом было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела технических заключений о состоянии технических конструкций и объемного планировочного решения здания мастерских (лит. Р, С), расположенное по адресу: ул. Водников N 2 в Трусовском районе г. Астрахани, проведенных Астраханским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".

Судом апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства истца о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств отказано на основании следующего.

Суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам (статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)). В силу части 2 данной статьи при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств суд должен определить, была ли у лица, представившего доказательство, возможность их представления в суд первой инстанции, или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам. К числу уважительности, в частности, относится необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства о назначении экспертизы.

Поэтому признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде апелляционной инстанции").

Суд апелляционной инстанции не усматривает уважительность непредставления документов при рассмотрении дела в суде первой инстанции. С ходатайством об отложении судебного заседания в связи с намерением предоставить доказательства по делу, наличием препятствий для этого ввиду отсутствия документов у истца, последний к суду первой инстанции не обращался. Ходатайство об истребовании документов в порядке статьи 66 АПК РФ также не было заявлено.

Фактически ответчиком совершены действия по сбору дополнительных доказательств после вынесения решения, поэтому их приобщение не соответствует требованиям части 2 статьи 268 АПК РФ.

Кроме того, истец не представил суду апелляционной инстанции надлежащего обоснования того, что состояние строительных конструкций, установленное в представленных технических заключениях, каким - либо образом может повлиять на цену спорного предмета договора купли - продажи N 346/п от 24 апреля 2013 г., установленную в обжалуемом судебном акте.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения доводов апелляционной жалобы, находит судебный акт в обжалуемой части законным и обоснованным.

Иные участники процесса явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в порядке статьи 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 АПК РФ, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ в отсутствие возражений сторон.

Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, проверив законность вынесенного судебного акта, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и отмене не подлежит.

Как следует из материалов дела, 24 апреля 2013 г. Управление предложило ООО МФ "Лада" заключить договор купли-продажи, предметом которого является имущество, находящееся в собственности муниципального образования "Город Астрахань", право приобретения которого "Покупатель" приобрел в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159 ФЗ (п. 1.1.) (т. 1 л.д. 13-14)

В соответствии с пунктом 1.2. Продавец продает, а Покупатель приобретает нежилые строения по адресу г. Астрахань ул. Водников, литера Р общей площадью 105, кв. м, литер С общей площадью 23.9 кв. м.

Стоимость объекта недвижимости оценивается в 706 670 руб. (п. 2.1.)

Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на три года с 24.04.2013 по 24.04.2016 (п. 2.2.).

Денежные средства, по уплате которых предоставляется рассрочка, перечисляются Покупателем ежемесячно, не позднее 24 числа, равными взносами согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора. (п. 2.3).

В течении месяца со дня подписания настоящего Договора заключить договор страхования недвижимости, договор страхования неисполнения договорных обязательств, а так же договор страхования гражданской ответственности Покупателя за причинение вреда (имущественного ущерба) третьим лицам, установленном действующим законодательством порядке на объекты недвижимости, находящиеся в залоге и предоставить Продавцу их копии не позднее 10 дней с даты заключения договор страхования (п. 3.4.).

В случае просрочки платежей Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки, от суммы просроченного платежа и процентов. (п. 4.2).

В случае невыполнения Покупателем обязанностей, изложенных в настоящем Договоре, продавец имеет право:

Потребовать оплаты стоимости объекта недвижимости и суммы штрафных санкций (п. 4.4.1).

В случае расторжения настоящего Договора с Покупателя взыскивается штраф в размере арендной платы за время владения объектом недвижимости с даты регистрации настоящего договора. (п. 4.5.).

Истец, получив проект договора, направил ответчику протокол разногласий, где не согласился с редакцией вышеизложенных пунктов, предложил свою редакцию, которая не была принята ответчиком.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с заявленными исковыми требованиями об урегулировании разногласий по договору купли - продажи.

Определяя пункт 2.1. в следующей редакции "Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего Договора, составляет 706 670 руб., без НДС" (обжалуемая истцом часть принятого по настоящему делу судебного акта), суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу положений ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса, либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 173 АПК РФ установлено, что по спору, возникшему при заключении или изменении договора в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор - условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Указанное право может быть предоставлено при одновременном соблюдении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства".

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Между тем, проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения их в сделку и если эти объекты принадлежат полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям (ч. 1 ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности").

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ), (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92).

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия, в том числе и по поводу определения рыночной стоимости нежилого помещения. При этом каждая из спорящих сторон представила свои отчеты оценщиков, в которых стоимость объектов отличается.

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ обязывает оценщиков соблюдать стандарты оценки под контролем саморегулируемой организации (статьи 15, 20, 22, 24.3, 24.4), гарантирует их независимость (статья 16), имущественную ответственность (статья 24.6) и позволяет оспорить отчет об оценке (статья 13).

По ходатайству истца была назначена и проведена судебная экспертиза, которая определила стоимость спорного имущества в 279 661 руб.

Так, ООО "Агентство "Партнер-Эксперт" в заключении N 2-231-13 от 29.10.2013 определило стоимость помещения литер "Р" в 250 847 рубль без НДС, стоимость помещения литер "С" - в 28 814 рублей без НДС. (т. 2 л.д. 47).

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе отчеты, выполненные оценщиком Жирновым В.Н. и ООО "Управляющая компания "Спектр", а также результаты проведенной в рамках рассматриваемого спора экспертизы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение судебной экспертизы не отвечает принципу достоверности и могло сформировать недостоверную рыночную стоимость оцениваемых объектов недвижимости, составлено с нарушением утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), а именно пунктов 19, 22. К тому же экспертом были допущены арифметические ошибки. Так при сравнении помещения по ул. Ужгородская и по ул. Рыбинская была допущена ошибка при расчете цены 1 кв. м помещения по ул. Рыбинская: вместо "7 333 руб." было указано "3 2000 руб.", что привело к неверному расчету показателя корректировки: вместо "0,2290846" было указано "0,100000", что в свою очередь привело к неверному определению среднему значению указанной корректировки: вместо "0,2727" указано "0.2325". Указанная ошибка привела к необоснованному уменьшению стоимости оцениваемого объекта.

Допрошенные в судебном заседании суда первой инстанции эксперты Костин П. Н. и Шатерник А. В. также не устранили имеющиеся в судебном экспертном заключении противоречия. Судебные эксперты суду пояснили, что аналоги, приведенные в отчете ими не осматривались, появление арифметической ошибки при определении коэффициента корректировки пояснить никак не смогли.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о неправомерности оценки спорного имущества, произведенного оценщиками ООО УК "Спектр", поскольку из представленного отчета невозможно определить, действительно ли налоговые объекты существуют. Кроме того, данный отчет не позволяет сделать вывод о недостоверности отчета, сделанного оценщиком Жирновым В. Н.

В основу обжалуемого решения от 9 января 2014 года Арбитражным судом Астраханской области правомерно положен отчет, выполненный оценщиком Жирновым В. Н., представленный ответчиком в материалы дела.

Как верно указано арбитражным судом, выраженное истцом сомнение в обоснованности выводов оценщика Жирнова В. Н. само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Истцу судом первой инстанции было предложено провести судебную экспертизу для определения достоверности отчета оценщика Жирнова В. Н. в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности" а именно в СРО "НП "СМАОс". Однако истец не согласился в связи со значительной для него стоимостью данной экспертизы.

Судом апелляционной инстанции в определении об отложении судебного разбирательства по апелляционной жалобе от 16 апреля 2014 года сторонам также было разъяснено право на проведение судебной экспертизы отчетов об оценке спорного имущества, являющегося предметом договора купли - продажи.

Однако, истец и в процессе рассмотрения апелляционной жалобы с ходатайством о проведении экспертизы отчета Жирнова В. Н. не обратился и более того выразил позицию об отсутствии и необходимости проверки оспариваемого им отчета Жирнова В. Н. действующему законодательству.

Доводы Заявителя о том, что арбитражный суд первой инстанции необоснованно отказал в определении продажной цены предмета договора купли - продажи в соответствии с указанной в Отчете истца, проведенного в ООО УК "Спектр", оценкой, не могут быть приняты во внимание с учетом имеющихся недостатков, которые указаны арбитражным судом первой инстанции в его решении, Отчет не может быть признан надлежащим и достоверным доказательством стоимости Имущества, как и судебное экспертное заключение проведенное в рамках дела N А06-4225/2013.

При этом ООО МФ "ЛАДА" не заявило ходатайство о проведении экспертизы отчета, в связи с чем в силу статьи 9 АПК РФ несет риск несовершения им соответствующих процессуальных действий.

Поэтому арбитражный суд первой инстанции обоснованно определил цену Предмета договора купли - продажи, исходя из указанной в отчете, составленном Жирновым В. Н.

Таким образом, пункт 2.1. договора N 346/ПП от 24.04.2013 правомерно оставлен судом первой инстанции в редакции ответчика "стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора составляет 796 670 руб. без НДС".

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции как не основанные на материалах дела и нормах права.

Суд апелляционной инстанции выводы суда о применении норм права при рассмотрении настоящего спора находит не противоречащими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

При рассмотрении дела и принятии судебного акта в обжалуемой части суд всесторонне и полно исследовал доказательства по делу, дал им надлежащую правовую оценку. Выводы, изложенные в обжалуемой части решения суда первой инстанции, основаны на установленных судом фактических обстоятельствах и представленных доказательствах. При этом суд правильно применил соответствующие нормы материального права.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Астраханской области от 9 января 2014 года по делу N А06-4225/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

С. А. Жаткина

Судьи

О. А. Дубровина В. Б. Шалкин