Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2014 г. N 16АП-1207/14

г. Ессентуки

21 мая 2014 г.

Дело N А63-9614/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Джамбулатова С.И.,

судей: Годило Н.Н., Жукова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Днепровским А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Боровинской Ларисы Дмитриевны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.02.2014 по делу N А63-9614/2013 по иску индивидуального предпринимателя Боровинской Ларисы Дмитриевны, г. Лермонтов, ОГРН 304264705400079, ИНН 262900180963, к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737, ИНН 2634063830, об установлении кадастровой стоимости земельного участка, площадью 2185 кв.м, кадастровый номер 26:32:010103:22, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Лермонтов, улица Промышленная, 15/7, в размере 1 524 000 рублей, об обязании Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю внести стоимость указанного земельного участка в размере 1 524 000 рублей в качестве новой кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2012 в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта по настоящему делу, о взыскании 4000 рублей расходов на уплату государственной пошлины и 50 000 рублей расходов на оплату услуг представителя (судья Капункин Ю.Б.), при участии в судебном заседании: от индивидуального предпринимателя Боровинской Ларисы Дмитриевны - Осадчего О.А. доверенность от 11.08.2012; в отсутствии других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Боровинская Лариса Дмитриевна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра по СК", кадастровая палата), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра по СК) об установлении кадастровой стоимости земельного участка, площадью 2185 кв.м, кадастровый номер 26:32:010103:22, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Лермонтов, улица Промышленная, 15/7, в размере 1 524 000 рублей; обязании ФГБУ "ФКП Росреестра по СК" внести стоимость указанного земельного участка в размере 1 524 000 рублей в качестве новой кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2012 в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта по настоящему делу; взыскании с Министерства имущественных отношений СК 4000 рублей расходов на уплату государственной пошлины, 35 000 рублей расходов истца за проведение оценки земельного участка и 50 000 рублей расходов на оплату услуг представителя.

Определением суда от 03.12.2013 произведена замена ненадлежащего ответчика Управления Росреестра по СК на надлежащего - Министерство имущественных отношений СК, с исключением его из числа третьих лиц; Управление Росреестра по СК привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, и просил установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 2185 кв.м, кадастровый номер 26:32:010103:22, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Лермонтов, улица Промышленная, 15/7, в размере 1 524 000 рублей и взыскать с министерства имущественных отношений 4000 рублей расходов на уплату государственной пошлины, 10 000 рублей расходов истца за проведение экспертизы отчета оценщика и 50 000 рублей расходов на оплату услуг представителя. В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.

Решением суда от 25.02.2014 исковые требования предпринимателя оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым решением, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Заявитель указывает, что согласно отчету оценщика от 16.09.2013 N ОН-51/09.2013, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2012 составила 1 524 000 рублей. По мнению истца, исковые требования направлены на защиту его прав как плательщика земельного налога и связаны с изменением внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.

Министерство направило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель предпринимателя просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

От представителя предпринимателя поступило ходатайство о назначении финансово-экономической экспертизы с целью установления стоимости земельного участка.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Заявляя ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы, предсавителем предпринимателя не были представлены круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, сведения о сроке ее проведения, размере вознаграждения эксперту (экспертному учреждению, организации), который определяется судом по согласованию с участвующими в деле лицами и по соглашению с экспертом (экспертным учреждением, организацией), сведения об экспертной организации.

В связи с чем суд рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционная инстанция не находит оснований для его удовлетворения, при этом суд отмечает, что истец не лишен права на самостоятельное определение рыночной стоимости и обращение в дальнейшем в суд с иском.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителя предпринимателя и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что предприниматель является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:32:010103:22, площадью 2 185 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, ул. Промышленная, 15/7, категории "земли населенных пунктов", с разрешенным использованием "для осуществления предпринимательской деятельности", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.05.2009 26-АЕ N 784332.

На земельном участке имеется нежилое здание - пилорама (литера А) площадью 1 201,20 кв.м (свидетельство о регистрации права от 27.02.2002 26 АВ N 279554).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2012.

Согласно результатам государственной кадастровой оценки земель, утвержденным и размещенным в сети Интернет, исполнителем работ при проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ставропольского края указанный земельный участок был отнесен к группе видов разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания" (пункт 1.2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39), кадастровая стоимость земельного участка составила 5 665 552 рубля 05 копеек. 21.02.2013 кадастровая стоимость внесена в ГКН.

По заказу предпринимателя в сентябре 2013 года ООО "Научно-производственная группа "Независимый эксперт" выполнило оценочные работы по определению рыночной стоимости указанного земельного участка, по результатам которых подготовлен отчет от 16.09.2013 N ОН-51/09.2013, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:32:010103:22 по состоянию на 01.01.2012 определена в размере 1 524 000 рублей.

Согласно экспертному заключению от 25.10.2013 N 661/10-13, отчет от 16.09.2013 N ОН-51/09.2013 об определении рыночной стоимости земельного участка кадастровый номер 26:32:010103:22, площадью 2 185 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Ставропольский край, г. Лермонтов, ул. Промышленная, 15/7, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности в Российской Федерации, требованиям федеральный стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Из кадастровой выписки о земельном участке от 13.11.2013 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:32:010103:22 составляет 3 981 397 рублей 75 копеек; разрешенное использование земельного участка -"для производственных, административных зданий, строений, сооружений промышленности".

Полагая, что названным отчетом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:32:010103:22, предприниматель обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с настоящим иском.

Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами (далее - комиссия) в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - заявители) (часть 1); в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (часть 2); для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости) с приложением необходимых документов, в том числе отчета в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (части 7, 11); основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (часть 8); в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, за исключением случаев, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (часть 18).

В силу части 5 статьи 24.19 Закона N 135-ФЗ решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде.

Как видно из материалов дела, основанием для обращения явилось несогласие истца с установленной кадастровой стоимостью спорного земельного участка. При этом предприниматель сослался на существенное расхождение рыночной стоимости земельных участком с установленной кадастровой стоимостью, представив отчет от 16.09.2013 N ОН-51/09.2013 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:32:010103:22, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.12.2012 составила 1 524 000 рублей. Истцом также представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков НП "Межрегиональный союз оценщиков" от 25.10.2013 N 61/10-13 в отношении указанного отчета оценщика.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Пункт 2 названной нормы определяет, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (в редакции Закона N 167-ФЗ).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Закона N 167-ФЗ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.19 Закона N 135-ФЗ предусматривает, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В статье 12 Закона N 135-ФЗ закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, одним из допустимых доказательств по данным спорам является отчет независимого оценщика (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), который подлежит оценке на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и правилам федеральных стандартов оценки (далее - ФСО).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности.

В силу статьи 15 того же Закона оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования указанного Закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Это означает, что несоблюдение стандартов оценки является нарушением требований федерального закона и влечет вывод о несоответствии отчета императивно установленным критериям.

Наличие экспертного заключения саморегулируемой организацией оценщиков НП "Межрегиональный союз оценщиков" от 25.10.2013 N 661/10-13 о соответствии отчета от 16.09.2013 N ОН-51/09.2013 требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки не лишает суд права оценить отчет как одно из доказательств по делу.

Оценив представленный истцом отчет оценщика по правилам статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

В силу пункта 4 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиям к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 ФСО N 1).

В разделе 8 отчета (страница 22) о применимости подходов к оценке земельных участков оценщик указал на невозможность применения при определении рыночной стоимости земельного участка затратного и доходного подходов, однако далее по тексту оценщик указывает, что для целей оценки он применил методы сравнительного и доходного подходов, а именно метод сравнения продаж и метод остатка для земли. При этом расчет стоимости земельного участка доходным подходом приведен на станицах 28 - 35 отчета. Оценщиком нарушен принцип однозначности, закрепленный в пункте 4 ФСО N 3 (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком выбран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Согласно пункту 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен, в частности, выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения (пункт 22 ФСО N 1).

В качестве объектов-аналогов оценщиком были выбраны 3 земельных участка, расположенных в г. Лермонтове. При этом выбор конкретных объектов сравнения, равно как и отказ от других объектов, оценщиком в отчете не обоснован.

На страницах 22, 23 отчета в обоснование источников информации об объектах аналогах оценщиком указано, что она получена по результатам интервью с агентами: Натальей, АН "Дорога к дому", АН "Дом КМВ" с указанием их контактных телефонов.

В таблице 15 (страница 22 отчета) указаны характеристики объектов-аналогов, а в таблице 16 (страница 23 отчета) проведена корректировка объектов-аналогов к объекту оценки с использованием корректирующих коэффициентов, указанных в ценообразующих факторах.

Согласно пункту 10 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В силу пункта 4 ФСО N 3 информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.

Отчет не позволяет проверить достоверность изложенной в нем информации в отношении качественных и количественных характеристик объектов-аналогов, чем нарушен принцип обоснованности.

Согласно положениям ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При использовании метода сравнения продаж оценщик был некорректен в выборе аналогов. Площадь объекта оценки 2 185 кв.м. Площади объектов-аналогов 150 000 кв.м (в 67 раз больше), 37 000 кв.м (в 17 раз больше) и 50 000 кв.м (в 23 раза больше). Оценщиком была проведена корректировка на площадь по первому объекту-аналогу на 55%, по второму объекту-аналогу на 37% и по третьему объекту-аналогу на 41%. Однако обоснование применения корректировки в указанных размерах не приведено, чем нарушены принципы обоснованности и проверяемости отчета.

Пунктом 19 ФСО N 1 определено, что оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

На странице 23 отчета оценщиком указаны даты предложения по объектам-аналогам - август 2013 года, тогда как оценка проводилась на дату - 01.01.2012. Оценщик применил корректировку (поправку) на изменение цен во времени, но не обосновал невозможность использования цен предложений и информации о сделках, более близких к дате оценки.

Таким образом, объекты-аналоги не соответствуют объекту оценки, а информация о них, использованная в отчете, не отвечает критериям достоверности, достаточности и доступности.

Также в отчете проведение взвешивания и присвоения весов аналогам при определении итогового результата при применении метода сравнения продаж не соответствует требованиям обоснованности. Процедура присвоения весов не раскрыта.

Названные недостатки влияют на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Кроме того, судом учтено, что спорные земельные участки расположены в границах округа горно-санитарной охраны вышеуказанного курорта, что подтверждается кадастровыми паспортами земельных участков.

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" в состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод входят в Ставропольском крае - города Георгиевск, Минеральные Воды, Железноводск, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск, Лермонтов, а также районы Минераловодский, Георгиевский и Предгорный.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов, ограничиваются в обороте, и согласно абзацу 2 части 2 указанной статьи не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Следовательно, спорный земельный участок не может быть отчужден в частную собственность и являться объектом сделки купли-продажи. В таких условиях применение метода сравнения продаж (сравнительного подхода) невозможно.

При расчете ставки арендной платы для производственных зданий в разделе 9.3 расчета стоимости земельного участка доходным подходом при определении рыночной арендной ставки оценщиком отобрано 3 объекта-аналога.

В обоснование принятых для сравнения объектов оценки их характеристик и выбора единиц сравнения к отчету приложены распечатанные интернет-страницы с сайтов www.avito.ru и kavminvody.irr.ru.

В таблице 28 "расчет ставки арендной платы для производственных зданий" (страница 30 отчета) указаны характеристики объектов-аналогов и проведена корректировка объектов-аналогов к объекту оценки с использованием корректирующих коэффициентов, отмеченных в ценообразующих факторах.

Сравнив информацию, указанную оценщиком в отчете (таблица 28, страница 30 отчета), с текстом приложенных объявлений о сдаче в аренду производственных помещений (страницы 49-50 отчета), суд установил несоответствие сведений, указанных в отчете, сведениям, изложенным в публикациях. Так, по аналогу 1 в объявлении указано: склад, г. Лермонтов, ул. Промышленная, площадь 450 кв.м, территория заасфальтирована, 200 рублей. Объявление размещено 10 сентября, при этом сведения о годе отсутствуют; указание на транспортную доступность, доступность общественного транспорта, физический износ также отсутствуют. По 2 аналогу в объявлении указан цех по ремонту бензотехники и электроинструмента с оборудованием, г. Лермонтов. Объявление размещено 22 августа 2013 года; сведения о детальном местоположении, транспортной доступности, доступности общественного транспорта, физическом износе, размер арендной платы отсутствуют. По аналогу 3 объявление размещено 31 августа без указания года. Предлагался в аренду за 200 рублей в месяц цех, расположенный в районе промзоны г. Лермонтова, все коммуникации, имеется кран, бетонная площадка. Сведения о детальном местоположении, транспортной доступности, доступности общественного транспорта, физическом износе отсутствовали.

В сравнительной таблице оценщиком приведены корректировки по параметрам, информация о которых отсутствует в публикациях: доступность общественного транспорта и транспортная доступность, физический износ. При этом характеристики объекта оценки по параметрам "доступность общественного транспорта" и транспортная доступность" в разделе 9.1 расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом (таблица 16, страница 23) указаны оценщиком как "удовлетворительные", а в разделе 9.3 расчета стоимости земельного участка доходным подходом характеристики при определении ставки арендной платы для производственных зданий (таблица 28, страница 30) те же параметры объекта оценки указаны как "хорошие", что свидетельствует о нарушении принципов однозначности и обоснованности.

На страницах 28-29 отчета при определении стоимости замещения здания оценщиком не раскрыты показатели, примененные в формуле для установления размера восстановительной стоимости (стоимости замещения), чем нарушены принципы обоснованности и проверяемости.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 3 в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Информация, приведенная оценщиком в отчете, не позволяет составить однозначное мнение о рыночной арендной ставке 1 кв.м, что влияет на определение размера рыночной стоимости улучшений и, соответственно, выводы оценщика о рыночной стоимости при оценке объекта методом остатка в рамках доходного подхода.

Таким образом, представленный отчет от 16.09.2013 N ОН-51/09.2013 не может быть признан надлежащим, а определенная им рыночная стоимость земельного участка достоверной для целей установления кадастровой стоимости земельных участков.

Поскольку указанный отчет представлен в качестве единственного доказательства по делу, иных доказательств, позволяющих определить действительную рыночную стоимость земельного участка, истец не предъявил, следует признать, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации он не доказал надлежащим образом, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:32:010103:22 на 01.01.2012 составляет 1 524 000 рублей.

Отказ в удовлетворении исковых требований по настоящему делу не лишает истца права обратиться в суд с аналогичным иском в отношении этого же земельного участка при наличии иных оснований (определение рыночной стоимости земельного участка в соответствии с Законом об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины правомерно отнесены на предпринимателя.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство о назначении финансово-экономической экспертизы с целью установления стоимости земельного участка, заявленное представителем индивидуального предпринимателя Боровинской Ларисы Дмитриевны оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.02.2014 по делу N А63-9614/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.И. Джамбулатов

Судьи

Н.Н. Годило Е.В. Жуков