Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2014 г. N 07АП-3112/14

г. Томск

20 мая 2014 г.

Дело N А45-20298/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сухотиной В.М.

судей: Стасюк Т.Е., Ярцева Д.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скороходовой И.В.

при участии:

от истца: Гарварт К.В. по доверенности от 16 октября 2013 года, паспорт

от ответчика: не явился, извещен

от третьего лица: Гарварт К.В. по доверенности от 16 октября 2014 года, паспорт

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Мэрии города Новосибирска (рег. N 07АП-3112/2014)

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 февраля 2014 года по делу N А45-20298/2013 (судья Попова И.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью Городская сервисная служба фирма "ТРИ-В" (ОГРН 1025401486021)

к Мэрии города Новосибирска

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Городская сервисная служба" (ОГРН 1025402457794)

о признании договора возобновленным

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Городская сервисная служба фирма "ТРИ-В" (далее - ООО Городская сервисная служба фирма "ТРИ-В", истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области к Мэрии города Новосибирска (далее - Мэрия, ответчик) с исковым заявлением, уточненном в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании договора аренды от 20.11.2006 N 54775 возобновленным на неопределенный срок.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Городская сервисная служба" (далее - ООО "Городская сервисная служба").

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 14 февраля 2014 года по делу N А45-20298/2013 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу решением, Мэрия обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значения для дела.

В обоснование к отмене судебного акта Мэрия указывает, что в адрес ответчика в установленном законом порядке истец о продлении договора аренды обратился с письменным заявлением от 08.07.2013 N 30, только 09.07.2013, о чем имеется штамп, входящий документации от 09.07.2013 за N 31/10890 департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, то есть после прекращения срока его действия. Иных обращений от истца, за период срока действия договора аренды о его пролонгации в соответствии с подпунктом 3 пункта 4.1 договора аренды и Федеральным законом от 02.05.2006 N 59-ФЗ, от истца в адрес ответчика не поступало. Письмо от 09.10.2012, составленное третьим лицом по делу, о пролонгации договора аренды является недопустимым доказательством, так как оно не поступало в адрес ответчика в соответствии Федеральным законом от 02.05.2006 N 59-ФЗ. Таким образом, срок спорного договора истек 19.11.2012.

В отзыве ООО Городская сервисная служба фирма "ТРИ-В" отклонило доводы апелляционной жалобы, как необоснованные, просило обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не обеспечил явку представителя в судебное заседание, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца и третьего лица поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, 20.11.2006 между ООО "Городская сервисная служба "ТРИ-В" (арендатор) и Мэрией г.Новосибирска (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 54775 (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 28.01.2009), по условиям которого арендодатель передает, арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 54:35:061490:0183, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 1808 кв.м.

В силу пунктов 1.3, 1.4 договора разрешенное использование земельного участка: для строительства административно-офисного здания. Земельный участок предоставляется арендатору для строительства административно-офисного здания по ул. Станционной.

Срок действия договора с 20.11.2006 по 20.11.2012 (пункт 1.5 договора, пункт 2 дополнительного соглашения N 1 от 28.10.2009).

Указанный договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.

Объект незавершенного строительства находящийся на земельном участке (административно - офисное здание общей площадью застройки 747, 8 кв. м, степень готовности 18 %) зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 18.12.2009, правообладателем является истец.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 03.07.2012 на основании договора купли-продажи от 16.02.2012, соглашения N 1 от 16.02.2012 к договору купли-продажи, объект незавершенного строительства продан ООО "Городская сервисная служба" (л.д. 18).

04.07.2012 ООО "Городская сервисная служба" обратилось с заявлением исх. N 52 о предоставлении в аренду спорного земельного участка (л.д. 50-51).

В ответ исх. N 31-21449 от 23.08.2012 Мэрия сообщила, что поскольку право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано после 01.01.2012 правовые основания предоставления в аренду земельных участков законодательство не содержит. В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", вступившего в силу 14.12.2011 собственник объекта недвижимости право собственности, на который зарегистрировано до 01.01.2012 имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельный участок собственниками зданий.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 03 апреля 2013 по делу N А45-1397/2013 утверждено мировое соглашение о расторжении договора купли-продажи от 16.02.2012, заключенном между истцом и третьим лицом.

02.09.2013 истцом получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (л.д. 19).

ООО Городская сервисная служба фирма "ТРИ-В" 08.07.2013 обратилось к Мэрии с заявлением о продлении договора аренды земельного участка N 54775 от 20.11.2006 (л.д. 22).

В судебном заседании представитель истца пояснил, что с заявлениями о пролонгации обращался неоднократно, и в том числе по заявлению от 09.10.2012.

Представитель Мэрии в судебном заседании пояснила, что заявление от 09.10.2012 не было получено Мэрией, что следует из книги входящей корреспонденции.

Представитель заявителя указывает, что с аналогичной отметкой о получении было сдано заявление от 08.07.2013 г. (л.д. 22) получение которого ответчик не оспаривает.

Указывая на то, что Общество неоднократно обращалось о пролонгации договора аренды, и, считая, что договор в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на неопределенный срок, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичное правило предусмотрено пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Право собственности покупателя на объект недвижимости в силу статей 223 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что с момента государственной регистрации права собственности ООО "Городская сервисная служба" на объект недвижимости - здание (03.07.2012), ранее принадлежавшие ООО Городская сервисная служба фирма "ТРИ-В", договор аренды N 54775 от 20.11.2006 продолжал регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости, учитывая, что договор аренды земельного участка N 54775 от 20.11.2006 (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 28.10.2009) заключен на срок до 20.11.2012, каких-либо уведомлений о прекращении договора, а также отказа от договора от Мэрии в адрес Обществ не направлялось, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о признании договора аренды земельного участка N 54775 от 26.06.2006 возобновленным на неопределенный срок.

При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Указанный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08.

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В рассматриваемом случае земельный участок предоставлен истцу в аренду для строительства административно-офисного здания.

В связи с этим предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для целей строительства, и к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доказательств использования истцом земельного участка не в соответствии с его целевым назначением материалы дела не содержат.

Право на отказ в одностороннем порядке от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, у Мэрии отсутствует в силу статей 35, 36, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации по причине нахождения на земельном участке объекта строительства.

Оснований для иных выводов у суда апелляционной жалобы не имеется.

Ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 февраля 2013 года по делу N А45-20298/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

В.М. Сухотина

Судьи

Т.Е. Стасюк Д.Г. Ярцев