Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2014 г. N 13АП-8543/14

г. Санкт-Петербург

29 мая 2014 г.

Дело N А26-4326/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Сериковой И.А.

судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: Гришаева К.Ю. по доверенности от 01.04.2013 г.,

от ответчика: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8543/2014) Администрации МО "Беломорский муниципальный район" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 14.02.2014 г. по делу N А26-4326/2013 (судья Авксентьева Н.В.), принятое

по иску ООО "БЕЛСТАР"

к Администрации МО "Беломорский муниципальный район"

об урегулировании разногласий по договору

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "БЕЛСТАР" (местонахождение: Карелия Республика, г.Беломорск, Ленинская ул., д.9, ОГРН 1021000977876, далее - истец, ООО "БЕЛСТАР") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации муниципального образования "Беломорский муниципальный район" (местонахождение: Карелия Республика, г.Беломорск, ул.Порт-Шоссе, д.26, ОГРН 1021000977810, далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Беломорск, ул. Портовое шоссе, д. 17, просило суд пункты договора изложить в следующей редакции: п. 2.1 договора "Цена продажи недвижимого имущества: нежилых помещений общей площадью 138.4кв.м., расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Беломорск, ул. Портовое шоссе, д. 17 составляет 3282000 (три миллиона двести восемьдесят две тысячи) рублей без учета НДС"; п 2.5 договора исключить из договора; Приложение N 2 к договору "График ежемесячных платежей по оплате нежилых помещений" изложить в предложенной истцом редакции (с учетом заявленных уточнений исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятых судом).

Решением суда от 14.02.2014 г. исковые требования удовлетворены. Пункт 2.1 договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г.Беломорск, ул. Портовое шоссе, д. 17 изложен в следующей редакции: "Цена продажи недвижимого имущества: нежилых помещений общей площадью 138.4кв.м., расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Беломорск, ул. Портовое шоссе, д. 17 составляет 3282000 (три миллиона двести восемьдесят две тысячи) рублей без учета НДС"; п 2.5 договора исключить; Приложение N 2 к договору изложено в следующей редакции:

5. График ежемесячных платежей по оплате нежилых помещений, общей площадью 138.4кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1-5, расположенные по адресу: РК, Беломорский район, г., ул. Портовое шоссе, д.17, условный номер 10-10-02/002/2012 - 292)

Дифференцированный платеж

Номер платежа	Месяц, год	Всего	В погашение долга	В погашение процентов	Остаток долга после платежа
Всего:		3 970 194,45	3 282 000,00	688 194,45
1	1-й год 1-й месяц	77 263,75	54 700,00	22 563,75	3 227 300,00
2	1-й год 2-й месяц	76 887,69	54 700,00	22 187,69	3 172 600,00
3	1-й год 3-й месяц	76 511,63	54 700,00	21 811,63	3 117 900,00
4	1-й год 4-й месяц	76 135,56	54 700,00	21 435,56	3 063 200,00
5	1-й год 5-й месяц	75 759,50	54 700,00	21 059,50	3 008 500,00
6	1-й год 6-й месяц	75 383,44	54 700,00	20 683,44	2 953 800,00
7	1-й год 7-й месяц	75 007,38	54 700,00	20 307,38	2 899 100,00
8	1-й год 8-й месяц	74 631,31	54 700,00	19 931,31	2 844 400,00
9	1-й год 9-й месяц	74 255,25	54 700,00	19 555,25	2 789 700,00
10	1-й год 10-й месяц	73 879,19	54 700,00	19 179,19	2 735 000,00
11	1-й год 11-й месяц	73 503,13	54 700,00	18 803,13	2 680 300,00
12	1-й год 12-й месяц	73 127,06	54 700,00	18 427,06	2 625 600,00
13	2-й год 1-й месяц	72 751,00	54 700,00	18 051,00	2 570 900,00
14	2-й год 2-й месяц	72 374,94	54 700,00	17 674,94	2 516 200,00
15	2-й год 3-й месяц	71 998,88	54 700,00	17 298,88	2 461 500,00
16	2-й год 4-й месяц	71 622,81	54 700,00	16 922,81	2 406 800,00
17	2-й год 5-й месяц	71 246,75	54 700,00	16 546,75	2 352 100,00
18	2-й год 6-й месяц	70 870,69	54 700,00	16 170,69	2 297 400,00
19	2-й год 7-й месяц	70 494,63	54 700,00	15 794,63	2 242 700,00
20	2-й год 8-й месяц	70 118,56	54 700,00	15 418,56	2 188 000,00
21	2-й год 9-й месяц	69 742,50	54 700,00	15 042,50	2 133 300,00
22	2-й год 10-й месяц	69 366,44	54 700,00	14 666,44	2 078 600,00
23	2-й год 11-й месяц	68 990,38	54 700,00	14 290,38	2 023 900,00
24	2-й год 12-й месяц	68 614,31	54 700,00	13 914,31	1 969 200,00
25	3-й год 1-й месяц	68 238,25	54 700,00	13 538,25	1 914 500,00
26	3-й год 2-й месяц	67 862,19	54 700,00	13 162,19	1 859 800,00
27	3-й год 3-й месяц	67 486,13	54 700,00	12 786.13	1 805 100,00
28	3-й год 4-й месяц	67 110,06	54 700,00	12 410,06	1 750 400,00
29	3-й год 5-й месяц	66 734,00	54 700,00	12 034,00	1 695 700,00
30	3-й год 6-й месяц	66 357,94	54 700,00	11 657,94	1 641 000,00
31	3-й год 7-й месяц	65 981,88	54 700,00	11 281,88	1 586 300,00
32	3-й год 8-й месяц	65 605,81	54 700,00	10 905,81	1 531600,00
33	3-й год 9-й месяц	65 229,75	54 700,00	10 529,75	1476 900,00
34	3-й год 10-й месяц	64 853,69	54 700,00	10 153,69	1422 200,00
35	3-й год 11-й месяц	64 477,63	54 700,00	9 777,63	1 367 500,00
36	3-й год 12-й месяц	64 101,56	54 700,00	9 401,56	1 312 800,00
37	4-й год 1-й месяц	63 725,50	54 700.00	9 025,50	1 258 100,00
38	4-й год 2-й месяц	63 349,44	54 700,00	8 649,44	1 203 400,00
39	4-й год 3-й месяц	62 973,38	54 700,00	8 273,38	1148 700,00
40	4-й год 4-й месяц	62 597,31	54 700,00	7 897,31	1094 000,00
41	4-й год 5-й месяц	62 221,25	54 700,00	7 521,25	1039 300,00
42	4-й год 6-й месяц	61 845,19	54 700,00	7 145,19	984 600,00
43	4-й год 7-й месяц	61469,13	54 700,00	6 769,13	929 900,00
44	4-й год 8-й месяц	61 093,06	54 700,00	6 393,06	875 200,00
45	4-й год 9-й месяц	60 717,00	54 700,00	6 017,00	820 500,00
46	4-й год 10-й месяц	60 340,94	54 700,00	5 640,94	765 800,00
47	4-й год 11-й месяц	59 964,88	54 700,00	5 264,88	711100,00
48	4-й год 12-й месяц	59 588,81	54 700,00	4 888,81	656 400,00
49	5-й год 1-й месяц	59 212,75	54 700,00	4 512,75	601 700,00
50	5-й год 2-й месяц	58 836,69	54 700,00	4 136,69	547 000,00
51	5-й год 3-й месяц	58 460,63	54 700,00	3 760,63	492 300,00
52	5-й год 4-й месяц	58 084,56	54 700,00	3 384,56	437 600,00
53	5-й год 5-й месяц	57 708,50	54 700,00	3 008,50	382 900,00
54	5-й год 6-й месяц	57 332,44	54 700,00	2 632,44	328 200,00
55	5-й год 7-й месяц	56 956,38	54 700,00	2 256,38	273 500,00
56	5-й год 8-й месяц	56 580,31	54 700,00	1 880,31	218 800.00
57	5-й год 9-й месяц	56 204,25	54 700,00	1 504,25	164 100,00
58	5-й год 10-й месяц	55 828,19	54 700,00	1128,19	109 400,00
59	5-й год 11-й месяц	55 452,13	54 700,00	752,13	54 700,00
60	5-й год 12-й месяц	55 076,06	54 700,00	376,06	0,00

С Администрации Муниципального образования "Беломорский муниципальный район" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "БЕЛСТАР" взыскано 4000 руб. госпошлины.

Администрация МО "Беломорский муниципальный район" обратилась с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить. Администрация полагает, что у суда отсутствовали основания для удовлетворения иска, поскольку условиями приватизации нежилых помещений, утвержденных Решением XXXVIII сессии XXVI созыва Совета МО "Беломорский муниципальный район", являющимися нормативно-правовым актом МО, предусмотрен размер первоначального платежа в размере 80% цены продажи.

Представитель ООО "БЕЛСТАР" в судебном заседании возражал против ее удовлетворения.

Согласно пункту 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В отсутствие возражений сторон законность и обоснованность решения проверены апелляционным судом только в обжалуемой части.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу абзаца 1 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

По смыслу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

ООО "Белстар" обратилось к Администрации с заявлением о выкупе в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ арендуемого им недвижимого имущества: нежилых помещений общей площадью 138.4кв.м., расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Беломорск, ул. Портовое шоссе, д. 17.

Администрация направила в адрес Общества проект договора купли-продажи муниципального имущества. В подготовленном Администрацией проекте договора стоимость выкупаемого помещения была установлена в размере 3523000 руб. без НДС. В п.2.5 договора речь идет о том, что оплата налога на добавленную стоимость по ставке, утвержденной налоговым законодательством на дату срока уплаты, осуществляется покупателем самостоятельно в соответствии с главой 21 НК РФ. В приложении 2 к договору указан график оплаты выкупаемого объекта исходя из его стоимости с размером первого платежа 80% от выкупной цены.

Не согласившись с условиями договора, Общество обратилось с настоящим иском в суд.

Судом первой инстанции назначена судебно-оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Экспертно-консультационный центр" Минаевой А.П., по результатам которой было получено заключение N 16-12-13-1/13 о том, что рыночная стоимость выкупаемого объекта составила 3282000 руб.

Оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 67, 68, 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, с учетом примененных стандартов оценочной деятельности, проведенного анализа исследования объекта, ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, обоснования использования доходного подхода к оценке, описания процесса оценки объекта оценки, использованной в нем информации и ее анализа, обоснование использования аналогов объекта оценки, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о том, что заключение Минаевой А.П. соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, а определенная им рыночная стоимость является наиболее достоверной.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого решения) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Администрация указывает на то, что нормы Закона N 159-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.07.2013 г., не содержали положений, наделяющих субъекта малого или среднего предпринимательства исключительным правом устанавливать периодичность и размер подлежащих внесению платежей, в связи с чем он определялся органами местного самоуправления.

Решением XXXVIII сессии XXVI созыва Совета МО "Беломорский муниципальный район" предусмотрен размер первоначального платежа в размере 80% цены продажи.

Между тем, при применении Закона N 159-ФЗ необходимо иметь в виду, что он принят в целях создания благоприятных условий для развития и поддержки малого и среднего предпринимательства. Однако эти цели не могут достигаться за счет нарушения баланса публичных и частных интересов, которые для муниципального образования заключаются в пополнении казны за счет денежных средств, поступающих от приватизации муниципального имущества. На обеспечение такого баланса может быть направлено предоставление одной стороне права выбора срока рассрочки, а другой - разумного размера первого взноса.

В Определении от 08.02.2011 г. N 130-О-О Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении конкретного спора по урегулированию разногласий, возникших при заключении договоров о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства муниципального имущества, арбитражный суд, давая оценку предложению о размере первоначального платежа по договору купли-продажи, на основе имеющихся в деле доказательств может разрешить вопрос о соблюдении сторонами общего запрета злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ), в частности, исходя из того, что государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм, - установить, позволяют ли предложенные муниципальным образованием условия субъекту малого или среднего предпринимательства воспользоваться правом на рассрочку оплаты приобретаемого им имущества и тем самым реализовать свое право на приватизацию.

Установленный в Решении XXXVIII сессии XXVI созыва Совета МО "Беломорский муниципальный район" порядок оплаты не обеспечивает благоприятные условия для развития субъекта малого и среднего предпринимательства и не способствует развитию малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации, поскольку не предоставляет возможность предпринимателю равномерно распределить расходы при выкупе недвижимого имущества, и наиболее правильно обеспечит баланс публичных и частных интересов.

Оценив условия реализации выкупа арендуемого имущества суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возможности утверждения представленного Обществом графика внесения платежей выкупаемого имущества.

Таким образом, материалам дела дана всесторонняя и надлежащая оценка, решение в обжалуемой части принято при правильном применении норм материального и процессуального права и отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь п.5 ст. 268, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 14.02.2014 г. по делу N А26-4326/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Серикова

Судьи

Я.В. Барканова Е.В. Жиляева