Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2014 г. N 15АП-5322/14

город Ростов-на-Дону

18 июня 2014 г.

дело N А53-25255/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимченко О.Х.

судей Н.Н. Мисник, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания секретарем Даниловым Е.С.,

при участии:

от истца: явка представителя не обеспечена, извещен надлежащим образом,

от ответчика: Цокур Ольга Эдуардовна по доверенности от 28.03.2014

от третьих лиц: явка представителя не обеспечена, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройэлектросевкавмонтаж",

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2014 по делу N А53-25255/2013

по иску Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью

"Стройэлектросевкавмонтаж"

при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Корпорация акционерной компании "Электросевкавмонтаж"

о взыскании задолженности по арендной плате.

принятое в составе судьи Жигало Н.А.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее - истец, арендодатель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройэлектросевкавмонтаж" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной в консолидированный бюджет Ростовской области 241798,59 руб. из них: задолженность по арендной плате в сумме 225 984,29 руб. за период за с 01.07.2012 по 17.07.2013 и пени за просрочку платежей в сумме 15 814,30 руб. за период с 21.01.2011 по 30.09.2013. (уточненные исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ)

Определением суда от 17.12.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Корпорация Акционерной Компании "Электросевкавмонтаж".

Решением суда Арбитражного суда Ростовской области от 27 февраля 2014 г. с ООО "Стройэлектросевкавмонтаж" в пользу КУИ г. Волгодонска взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.07.2012 по 17.07.2013 г.по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040210:57 от 17 марта 2011 г. в размере 225 984 руб. 29 коп., неустойка за период с 21.01.2011 по 30.09.2013 г. в размере 11225 руб.18 коп.

ООО "Стройэлектросевкавмонтаж" обратилось с апелляционной жалобой, указав следующие доводы.Срок договора аренды от 17 марта 2011 г. земельного участка, расположенного по адресу: г.Волгодонск,ул.К.Маркса,60,60а,60а для строительства трех жилых домов определен до 17 03.2013 г.. На обращение общества о расторжении договора аренды, в письме от 30.04.2013 г. N 1751-1/7.1-36 Администрация г.Волгодонска известила ответчика о прекращении арендных отношений с 17.03.2013 г.

По актам приема-передачи от 31.03.2013 г. все построенные жилые дома, введенные в эксплуатацию, переданы дольщику- ООО "Корпорация акционерной компании "Электросевкавмонтаж" вместе с земельным участком кадастровый номер 61:48:0040210:57.

ООО "Стройэлектросевкавмонтаж" оплатило арендную плату по 17.03.2013 г., взыскание арендной платы по дату регистрации (18.07.2013 г.) третьим лицом права собственности на первую квартиру, неправомерно. В подтверждение доводов общество сослалось на арбитражную практику. Заявитель жалобы просит решение отменить, в иске комитету отказать.

В судебное заседание 11 июня 2014 г. представитель доводы жалобы поддержал, представил расчет задолженности, который по мнению общества подлежит взысканию: по состоянию на 31.03.2013 г.(дата передачи объектов недвижимости и земельного участка) составляет 103 486 руб. 06 коп., пени 5 930 руб. 85 коп., после прекращения действия договора общество считает, что с 18.03.2013 г. обязано уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 463 руб. 78 коп.

Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска в отзыве на апелляционную жалобу просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В составе суда произведена замена судьи Ильиной М.В. на судью Мисник Н.Н., в связи с отпуском судьи.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 17.03.2011 г. на основании постановления Администрации города Волгодонска от 25.02.2011 N 411 "О предоставлении в аренду ООО "Стройэлектросевкавмонтаж" земельного участка по улице К.Маркса,60, 60а, 60б для строительства трех пятиэтажных односекционных жилых домов" между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска и ООО "Стройэлектросевкавмонтаж" был заключен договор аренды земельного участка N 169 (далее - договор), согласно которому ответчику, по акту приема-передачи, был передан в аренду земельный участок кадастровый номер 61:48:0040210:57 из земель поселений, расположенный в городе Волгодонске по ул. К.Маркса, 60, 60а, 606, площадью 8626 м2.

Срок аренды с 17.03.2011 по 17.03.2013, целевое использование участка - строительство трех пятиэтажных односекционных жилых дома.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 155470 рублей 32 копейки. Размер арендной платы за период с 17.03.2011 по 31.12.2011 составляет 123524 рубля 36 копеек.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в размере 1/12 годового размера арендной платы, не позднее 20 числа отчетного месяца, путем перечисления в бюджет города по указанным в договоре реквизитам (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 3.4 договора, размер годовой арендной платы за использование земельного участка может быть изменен в одностороннем порядке по требованию арендодателя: путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период; в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении): ставок арендной платы; нового размера прогнозируемого уровня инфляции; значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы; результатов государственной кадастровой оценки земель.

В связи с принятым решением органов государственной власти Ростовской области по порядку определения размера арендной платы.

Размер арендной платы изменяется путем направления арендатору соответствующего уведомления. При изменении в течение финансового года коэффициента инфляции арендная плата индексируется с момента вступления в силу федерального закона, дополнительное уведомление при этом арендатору не направляется.

За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки в соответствии с пунктом 5.2 договора.

Согласно пункту 6.3 договора, в случае если до окончания срока действия договора стороны не перезаключили договор на новый срок, он считается прекращенным с момента окончания срока действия.

КУИ г. Волгодонска, ссылаясь на наличие у общества задолженности по оплате ареной платы за пользование земельным участком в период с 01.07.2012 по 17.07.2013 в размере 225984 рубля 29 копеек (в соответствии с уточненными исковыми требованиями), обратилось в суд с настоящим иском.

Общество, ссылаясь на пункт 6.3 договора аренды от 17.03.2011 г., которым предусмотрено, что если до окончания срока действия договора стороны не перезаключили его на новый срок, он считает прекращенным с момента окончания срока действия. Поскольку договор аренды заключен сроком до 17 марта 2013 г.(пункт 2.1 договора),на новый срок договор заключен не был, арендные отношения между сторонами прекращены, оснований для взыскания арендной платы не имеется.

Между тем, согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ при условии, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), указанное положение носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон.

Общество не отрицало, что после истечения срока договора аренды продолжало пользоваться земельным участком, так как осуществляло строительство объектов недвижимости для третьего лица, следовательно, правоотношения по договору аренды от 17.03.2011 г. не прекратились, указанный договор возобновил свое действие на неопределенный срок на тех же условиях в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Следующим доводом ответчика является ссылка на передачу 31.03.2013 г. завершенных строительством объектов (трех жилых домов) для дальнейшей эксплуатации единственному дольщику -ООО "Корпорация АК "Электросевкавмонтаж" и прекращение в связи с этим, обязательств по оплате арендных платежей. В качестве подтверждения своего доводы общество сослалось на Постановление ФАС СКО от 25.03.2011 г. по делу N А32-7779/2010, Постановление ФАС СКО от 22.01.2014 г. по делу N А53-7209/2013.

Однако, общество не учитывает разъяснения, изложенные в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Так, в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 разъяснено, что согласно ч. 1 ст. 16 Закона N 189-ФЗ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, с момента оформления права собственности на квартиру в жилом доме ее собственник получает право долевой собственности и на земельный участок, который находится под жилым домом и необходим для его эксплуатации, то есть происходит совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений в отношении спорного участка.

Аналогичный правовой подход сформулирован в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

Материалами дела подтверждается, что право собственности третьего лица-ООО "Корпорация Акционерной Компании "Электросевкавмонтаж" на квартиру в спорных жилых домах зарегистрировано -18.07.2013.

Учитывая изложенное, КУИ г. Волгодонска правомерно начислило обществу арендную плату за период с 01.07.2012 по 17.07.2013 в размере 225984 рубля 29 копеек. Указанная сумма по мотиву неверного расчета ответчиком не оспорена.

Суд апелляционной инстанции отклоняет ссылку ответчика на Постановление ФАС СКО от 25.03.2011 г. по делу N А32-7779/2010, Постановление ФАС СКО от 22.01.2014 г. по делу N А53-7209/2013, поскольку первое дело рассмотрено до формирования ВАС РФ правовой позиции по спорному вопросу, второе дело направлено на новое рассмотрение, в связи с необходимостью дополнительного исследования фактических обстоятельств по делу.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки в соответствии с пунктом 5.2 договора.

КУИ г. Волгодонска заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 21.01.2011 по 30.09.2013 в размере 15814 рублей 30 копеек.

Поскольку арендные отношения прекратились на дату регистрации права собственности на первую квартиру в жилых домах, пеня подлежит начислению до указанной даты.

Суд первой инстанции правомерно произвел перерасчет подлежащей взысканию пени, согласно расчету суда пеня составляет 11225 руб. 18 коп. Расчет апелляционной инстанцией проверен и признан выполненным верно.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения Арбитражного суда Ростовской области от 27 февраля 2014 г.

При подаче апелляционной жалобы общество оплатило государственную пошлину в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2014 по делу N А53-25255/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов