Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2014 г. N 11АП-19833/13

гор. Самара

19 июня 2014 г.

Дело N А55-24189/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 10 июня 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 19 июня 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Гарифовым И.Ш., рассмотрев 10 июня 2014 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Ковалевой Тамары Николаевны на решение Арбитражного суда Самарской области от 26 сентября 2013 года, принятое по делу N А55-24189/2012 (судья Богданова Р.М.)

по иску Индивидуального предпринимателя Ковалевой Тамары Николаевны (ОГРНИП 311631827200028)

к Обществу с ограниченной ответственностью "СФК" (ОГРН 1036302395800),

с участием третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

о взыскании 3 615 330 руб. 00 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Сухова Н.Ю. представитель по доверенности от 25.02.2013; Дорофеева Ю.А. представитель по доверенности от 25.02.2013;

от ответчика - Фомичева О.В. представитель по доверенности от 08.05.2013;

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом.

Установил:

Истец - Индивидуальный предприниматель Ковалева Тамара Николаевна обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "СФК" о расторжении договора аренды и выселении из арендуемых помещений, взыскании 3 615 330 руб. долга.

Исковые требования заявлены новым собственником недвижимого имущества (ранее находящееся в федеральной собственности), нежилого помещения по ул. Стара- Загора, д. 151а, обремененного договором аренды от 20 мая 2003 года N 3910, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик, являясь арендатором нежилого помещения и уведомленный 29 февраля 2012 года истцом на основании пункта 3.5 договора аренды об увеличении размера арендной платы как не соответствующего рыночной его стоимости, с 01 марта 2012 года ненадлежащим образом исполнил обязательства по уплате арендной платы в установленном размере.

Истец до принятия решения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличил исковые требования до 3 615 331 руб. долга.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 ноября 2012 года, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 февраля 2013 года, суд в иске отказал.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 04 июня 2013 года отменил решение от 14 ноября 2012 года Арбитражного суда Самарской области и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 февраля 2013 года, передал дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

В судебном заседании истец уточнил исковые требования в части указания адреса здания: гор. Самара, ул. Стара-Загора, д. 151 "А". Данное уточнение принято арбитражным судом в силу ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26 сентября 2013 года суд в иске отказал. Взыскал с Индивидуального предпринимателя Ковалевой Тамары Николаевны в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 4 000 руб.

Заявитель - Индивидуальный предприниматель Ковалева Тамара Николаевна, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме, поскольку решение суда является незаконным и необоснованным, судом допущено неправильное применение норм материального права.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2013 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 26 ноября 2013 года на 09 час. 30 мин.

Определением от 29 ноября 2013 года рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 17 декабря 2013 года на 10 час. 20 мин.

Определением от 17 декабря 2013 года в соответствии со ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 14 января 2014 года на 10 час. 40 мин.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2014 года суд назначил по делу судебную экспертизу и приостановил производство по делу до 28 февраля 2014 года (получения заключения эксперта).

Определением от 04 марта 2014 года Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд возобновил производство по делу, в связи с истечением срока проведения судебной экспертизы, назначил судебное заседание на 08 апреля 2014 года на 12 час. 30 мин.

Распоряжением заместителя председателя Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда Карпова В.В. от 08 апреля 2014 года в судебном составе произведена замена судьи Терентьева Е.А. в связи с нахождением его в отпуске на судью Пышкину Н.Ю. В связи с изменением состава суда рассмотрение дела начато сначала.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2014 года суд удовлетворил ходатайство истца о продлении срока проведения экспертизы и назначил рассмотрение апелляционной жалобы на 15 мая 2014 года на 12 час. 40 мин.

Распоряжением заместителя председателя Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда Карпова В.В. от 15 мая 2014 года в судебном составе произведена замена судьи Балакиревой Е.М. в связи с нахождением ее в отпуске на судью Терентьева Е.А. В связи с изменением состава суда рассмотрение дела начато сначала.

Определением от 22 мая 2014 года Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в соответствии со ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 10 июня 2014 года на 12 час. 45 мин.

Распоряжением И.о. заместителя председателя Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда Шадриной О.Е. от 10 июня 2014 года в судебном составе произведена замена судьи Терентьева Е.А. в связи с нахождением его в отпуске на судью Балакиреву Е.М. В связи с изменением состава суда рассмотрение дела начато сначала.

Представители истца в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве и пояснениях.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От истца поступило ходатайство о возложении на ответчика судебных расходов в связи со злоупотреблением процессуальными правами.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленного ходатайства.

В соответствии с частью 2 статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе отнести все судебные расходы по делу на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами или не выполняющее своих процессуальных обязанностей, если это привело к срыву судебного заседания, затягиванию судебного процесса, воспрепятствованию рассмотрения дела и принятию законного и обоснованного судебного акта.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 16 Постановления от 20 декабря 2006 года N 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству" разъяснил, что непредставление или несвоевременное представление доказательств по неуважительным причинам, направленное на затягивание процесса, может расцениваться арбитражным судом как злоупотребление процессуальными правами. При наличии таких обстоятельств суд вправе в соответствии с ч. 2 ст. 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести все или часть судебных расходов, независимо от результатов рассмотрения дела, на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, о чем целесообразно предупредить стороны во время подготовки дела к судебному разбирательству.

Пунктом 17 Постановления Пленума ВАС РФ N 65 предусмотрено, что в случае неисполнения без уважительной причины лицом, участвующим в деле, или иными лицами требования о представлении истребуемых судом доказательств на этих лиц может быть наложен штраф, предусмотренный ч. 9 ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Наложение штрафа за непредставление лицами, участвующими в деле, дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил им представить в обоснование их собственных требований или возражений согласно ч. 2 ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не предусмотрено.

Непредставление стороной доказательства, которое ему предложено представить судом, не может рассматриваться как неуважение к суду, поскольку в силу ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на данное лицо в этом случае возлагаются неблагоприятные последствия несовершения им соответствующих процессуальных действий.

В материалах дела отсутствуют доказательства наличия указанных в данной статье оснований для отнесения расходов по государственной пошлине по иску на ответчика.

Не представление возражений ответчиком на экспертное заключение не может служить основанием для признания его лицом, действия которого привели к затягиванию судебного процесса.

Представитель ответчика ходатайствует перед судебной коллегией о приобщении к материалам дела возражений на экспертное заключение и заключения (исследования) специалиста оценщика Ардасова С.А. N 8 от 06 июня 2014 года.

Представители истца возражают против приобщения данных возражений и заключения к материалам дела.

Частью 1 ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, имеют право, в частности, представлять доказательства; участвовать в исследовании доказательств; задавать вопросы другим участникам арбитражного процесса, заявлять ходатайства, делать заявления, давать объяснения арбитражному суду, приводить свои доводы по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам; знакомиться с ходатайствами, заявленными другими лицами, возражать против ходатайств, доводов других лиц, участвующих в деле; обжаловать судебные акты; пользоваться иными процессуальными правами, предоставленными им названным Кодексом и другими федеральными законами.

Исходя из принципов диспозитивности и состязательности арбитражного процесса, представление доказательств в подтверждение своих доводов и требований является обязанностью стороны (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом вышеизложенного, указанные возражения и заключение приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела.

Также представитель ответчика ходатайствует о привлечении специалиста Ардасова Сергея Александровича или любого иного специалиста для дачи разъяснений и выяснения профессионального мнения по экспертному заключению от 12 мая 2014 года N 673/07-03 и решения вопроса о необходимости проведения повторной или дополнительной экспертизы.

Представители истца возражают против удовлетворения заявленного ходатайства.

В обоснование указанного ходатайства представитель ответчика пояснил, что не обладает специальными познаниями, позволяющими оценивать экспертное заключение от 12 мая 2014 года N 673/07-03, а специалист сможет обосновать незаконность данного заключения.

В соответствии с частью 1 статьи 55.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам.

Согласно части 1 статьи 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, арбитражный суд может привлекать специалиста. Таким образом, необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.

Следует также отметить, что согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности также разрешается судом, рассматривающим спор.

Суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства ответчика о вызове специалиста, так как необходимость привлечения к участию в деле специалиста при имеющихся в материалах дела письменных доказательствах отсутствует. Доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, достаточно для определения наличия либо отсутствия оснований для удовлетворения заявленных требований.

Рассматривая дополнительно представленное ответчиком заключение специалиста N 8 от 06 июня 2014 года, судебная коллегия находит, что данное заключение не может рассматриваться в качестве доказательства, опровергающего выводы судебной экспертизы, поскольку данное заключение получено ответчиком вне рамок судебного процесса, на основании договора, заключенного ответчиком с исполнителем услуг, без участия в этой процедуре истца и третьего лица. В тоже время проведенная в рамках дела судебная экспертиза проведена с соблюдением необходимых процессуальных норм, специалистом высокой квалификации (старший эксперт, имеющий право самостоятельного производства строительно - технической экспертизы, стаж экспертной работы в ГУ СЛСЭ с 1985 года), а поэтому суд основывает свои выводы на заключении эксперта.

Представитель ответчика повторно заявил ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительного документа - справки ООО "Территориальное агентство оценки" от 20 мая 2014 года N 344.

Представители истца возражают против удовлетворения заявленного ходатайства.

В силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном апелляционном суде", при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, апелляционный суд определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Как следует из материалов, наличие уважительных причин непредставления указанных документов в суд первой инстанции или доказательств подтверждающих невозможность представления таковых, не имеется.

Названное исключает принятие судом апелляционной инстанции указанного документа, вследствие чего данный документ подлежал возврату ответчику.

В удовлетворении ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу N А55-24189/2012 до вступления в законную силу решения суда по делу N А55-9164/2014 по иску Общества с ограниченной ответственностью "СФК" к Индивидуальному предпринимателю Ковалевой Тамаре Николаевне о взыскании стоимости неосновательного обогащения, судебная коллегия, с учетом мнения представителей истца, считает необходимым отказать.

Согласно статье 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае:

1) невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом;

2) пребывания гражданина-ответчика в действующей части Вооруженных Сил Российской Федерации или ходатайства гражданина-истца, находящегося в действующей части Вооруженных Сил Российской Федерации;

3) смерти гражданина, являющегося стороной в деле или третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, если спорное правоотношение допускает правопреемство;

4) утраты гражданином, являющимся стороной в деле, дееспособности.

Под невозможностью рассмотрения дела необходимо понимать взаимную связь таких дел, обусловленную тем, что обстоятельства, входящие в предмет доказывания по рассматриваемому делу, устанавливаются или оспариваются в рамках рассмотрения другого дела, разрешаемого в судебном порядке. К таким обстоятельствам могут относиться обстоятельства, имеющие значение для дела и положенные в основу исковых требований или возражений, легитимация лиц, участвующих в деле. Обстоятельства, устанавливаемые в рамках другого дела, как правило, имеют преюдициальное значение по вопросам о фактах, устанавливаемых судом по отношению к участникам арбитражного дела, рассмотрение которого подлежит приостановлению.

Предметом судебного разбирательства дела N А55-24189/2012 является расторжение договора аренды и взыскание задолженности по договору аренды N 3910 от 20 мая 2003 года в размере 3 615 330 руб. и выселение ответчика из арендуемых помещений.

Предметом судебного разбирательства по делу N А55-9164/2014 является взыскание стоимости произведенных улучшений в арендуемом помещении.

Поскольку основанием заявленного иска по настоящему делу является нарушение ответчиком условий договора, в частности оплаты арендной платы, отсутствуют условия для приостановления производства по делу на основании статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представителем ответчика также заявлено ходатайство о назначении дополнительной экспертизы, изложенное в письменном виде.

Представители истца возражают против проведения дополнительной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Вопрос о необходимости назначения экспертизы в силу статей 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о назначении дополнительной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Судебная экспертиза (заключение эксперта от 12 мая 2014 года N 673/07-3) проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение эксперта является ясным и полным.

В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований, предусмотренных в статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для проведения дополнительной экспертизы, в связи с чем, отказывает в удовлетворении заявленного ходатайства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора купли-продажи от 23 декабря 2011 года ИП Ковалева Т.Н. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Стара-Загора, дом 151 "А", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13 января 2012 года.

Указанное помещение на момент продажи находилось во владении и пользовании ООО "СФК" по договору аренды N 3910 от 20 мая 2003 года.

Согласно ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из материалов дела следует, что истец письменно уведомил ответчика о переходе права собственности на арендуемое помещение и смене реквизитов Арендодателя.

Истцом 29 февраля 2012 года представителю ООО "СФК" вручено уведомление и дополнительное соглашение о смене реквизитов Арендодателя по договору аренды N 3910 от 20 мая 2003 года и изменению ставки арендной платы, которая была установлена в размере 950 000 руб. в месяц.

Поскольку, несмотря на направленные претензии, ответчик продолжал оплату аренды по старой ставке, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 3.5 договора аренды установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения порядка расчета арендной платы, назначения использования помещений, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных нормативными актами Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что дополнительным соглашением N 132 от 18 декабря 2005 года к договору аренды N 3910 от 20 мая 2003 года стороны дополнили п. 3.5 условием следующего содержания: "Арендодатель" и/или "Управление" оставляют за собой право изменять ставку арендной платы, но не чаще одного раза в год. Ставка арендной платы по договору по дополнительному соглашению N 132 от 18 февраля 2005 года составляет 226 933 руб. 80 коп. в месяц.

Статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 1.2 договора аренды его срок установлен с 15 мая 2003 года по 14 мая 2008 года.

Договор аренды N 3910 от 20 мая 2003 года, а также дополнительное соглашение к нему N 132 от 18 ноября 2005 года зарегистрированы в установленном порядке.

Согласно п.1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания, сооружения.

В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Расчет арендной платы является приложением N 2 к договору, подписанным сторонами и зарегистрированным в установленном порядке вместе с соответствующим договором аренды. Дополнительное соглашение N 132 от 18 февраля 2005 года, которым стороны установили иной фиксированный размер арендной платы, также прошло государственную регистрацию.

Суд первой инстанции посчитал, что представленный истцом иной расчет арендной платы, а также составленное на его основе уведомление изменяют условия ранее зарегистрированного договора аренды относительно размера арендной платы. Указанные документы в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации должны считаться незаключенным до тех пор, пока не будут зарегистрированы в установленном порядке.

Поскольку, как указано в п. 3.5 договора, уведомление о перерасчете арендной платы составляет неотъемлемую часть договора, а сам договор прошел государственную регистрацию, новый расчет арендной платы в отсутствие государственной регистрации подписанного сторонами дополнительного соглашения, которым предусмотрен иной размер арендной платы, не порождает изменения прав и обязанностей сторон договора.

Таким образом, само по себе включение в договор условия о возможности изменения размера арендной платы в одностороннем порядке не свидетельствует о том, что размер арендной платы подлежит автоматическому изменению в случае направления арендодателем арендатору уведомления об изменении размера арендной платы.

Однако выводы суда первой инстанции судебная коллегия считает необоснованными в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи ГК РФ).

В силу статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Таким образом, заключая, договор, стороны тем самым признают обязательными к исполнениями его условия.

На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Иными словами, данными правилами устанавливается взаимосвязь между действиями, совершаемыми сторонами договора по его изменению, и действовавшими до совершения указанных действий обязательствами.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы за предоставляемое в аренду федеральное имущество регулируется распоряжениями Министерства государственного имущества Российской Федерации от 30 апреля 1998 года N 396-р "О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" и от 14 мая 1999 года N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом".

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду) проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В целях повышения эффективности использования федерального недвижимого имущества Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2003 - 2005 годы), утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 15 августа 2003 года N 1163-р, предусмотрен переход к рыночным механизмам определения размера арендной платы за использование федерального недвижимого имущества.

В соответствии с указанным распоряжением Правительства письмом от 01 февраля 2005 года N ВН-05/3131 Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, осуществляющее функции по управлению федеральным имуществом, по предоставлению в аренду недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, рекомендовало пересмотреть метод определения размера арендной платы и устанавливать размер арендной платы за предоставляемые в аренду здания, сооружения и отдельные помещения равным величине годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом установлено, что спорный договор аренды имущества, находящегося в федеральной собственности, заключен 20 мая 2003 года.

Пунктом 3.1 установлен размер арендной платы на основании расчета в соответствии с методикой (приложение N 2).

В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения порядка расчета арендной платы, назначения использования арендуемых помещений, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений.

Дополнительным соглашением от 18 ноября 2005 года N 132 к этому договору стороны изменили пункт 3.1 и установили, что согласно отчету независимого оценщика за указанные в пункте 1.1 договора нежилые помещения устанавливается арендная плата (без учета НДС) в сумме 226 933 руб. 80 коп. в месяц по срокам оплаты, установленным договором аренды.

Кроме того, стороны договора дополнили пункт 3.5 договора указанием на то, что арендодатель оставляет за собой право изменить ставку арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Тем самым сторонами договора аренды дополнительным соглашением применен иной метод определения размера арендной платы в соответствии с Законом об оценочной деятельности и распоряжением Правительства Российской Федерации и согласовано право арендодателя в одностороннем порядке изменять ставку арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Направляя дело на новое рассмотрение, Федеральный Арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 04 июня 2013 года указал, что судом не проверено соответствие размера арендной платы, установленного истцом, указанным нормам права, в материалах дела отсутствует исследование об определении рыночной арендной ставки в полном объеме.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, судом апелляционной инстанции была проведена судебная экспертиза по вопросу рыночной цены арендной платы за аренду нежилых помещений, расположенных в подвале и на первом этаже по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Стара-Загора, 151А, общей площадью 1 404,6 кв.м, сведения о которых предоставлены в техническом паспорте Самарского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 21 февраля 2011 года (инвентарный номер объекта 1-43981 (36:401:001:000589230) без учета оплаты эксплуатационных, коммунальных и хозяйственных расходов, и НДС, за период с марта 2012 года по июль 2012 года.

Согласно заключению эксперта N 673/07-3 от 12 мая 2014 года рыночная цена ежемесячной арендной платы в период с марта 2012 года по июль 2012 года нежилых помещений, расположенных в подвале и на первом этаже по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Стара-Загора, 151А, общей площадью 1 404,6 кв.м, сведения о которых предоставлены в техническом паспорте Самарского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 21 февраля 2011 года (инвентарный номер объекта 1-43981 (36:401:001:000589230) без учета оплаты эксплуатационных, коммунальных и хозяйственных расходов, и без учета НДС составит 942 178 руб.

Из материалов дела следует, что за спорный период с марта по июль 2012 года по ставке арендной платы в размере 226 933 руб. 80 коп. ответчик перед истцом задолженности не имеет.

Учитывая вышеизложенное, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с марта по июль 2012 года подлежал удовлетворению в размере 3 576 221 руб. (4 710 890 руб. (942 178 руб. х 5) - 1 134 669 руб. (226 933 руб. 80 коп. х 5)). В остальной части заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Кроме того, истцом заявлено о расторжении договора аренды N 3910 от 20 мая 2003 года.

В соответствии с пунктом 1 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон, договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 28 апреля 2012 года, в которой предложил ответчику погасить имеющуюся задолженность.

10 июля 2012 года в адрес ответчика вновь была направлена претензия о необходимости погашения долга по договору аренды и в случае непогашения задолженности в соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора аренды в связи с существенными нарушениями.

Согласно подпункту 3 абзаца 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в том случае, если арендатор более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу п. 5.2.3 договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор - выселению по требованию в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора, а именно если арендатор более двух месяцев подряд не вносит арендную плату независимо от ее последующего внесения.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В указанный срок ответчик нарушение обязательства по договору в части оплаты арендной платы не устранил, долг по арендной плате не погасил. Кроме того, согласия на расторжение договора ответчик истцу письменно не дал, и в указанной части на претензию не ответил.

На основании вышеизложенного, учитывая нарушение ответчиком существенных условий договора в части оплаты арендной платы, а также соблюдение истцом досудебного порядка спора по требованию о расторжении договора, суд апелляционной инстанции требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемых помещений считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Довод ответчика о том, что решение Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-11555/2011 имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела и значении исследованных в данном деле доказательств для разрешения настоящего дела, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается по следующим основаниям.

В рамках дела N А55-11555/2011 Арбитражный суд Самарской области рассматривал требование ОАО "Управление торговли Приволжского военного округа" к ООО "СФК" о расторжении договора аренды.

Отказ в удовлетворении иска был вызван отсутствием права на иск у ОАО "УТ ПриВО", к моменту рассмотрения спора продавшего объект истцу и утратившего материальный интерес к договору, истечением срока давности по требованию о расторжении договора в связи с проведением ответчиком самовольной реконструкции, а также тем, что такой реконструкцией вред объекту аренды причинен не был.

Таким образом, в рамках дела N А55-11555/2011 требование об изменении арендной платы не рассматривалось, требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения, в связи с несоблюдением досудебного порядка разрешения спора.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Имеющиеся в деле доказательства оцениваются судом на предмет их допустимости, достоверности каждого из них в отдельности, а также достаточности и взаимной связи с другими доказательствами.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное и на основании п. 3 ч. 1, п. п. 2, 3 ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции считает необходимым отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт. Исковые требования удовлетворить частично.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе взыскиваются со сторон пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 26 сентября 2013 года, принятое по делу N А55-24189/2012, отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды N 3910 от 20 мая 2003 года, заключенный между Департаментом управления государственным имуществом Администрации Самарской области и Обществом с ограниченной ответственностью "СФК".

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СФК" (ОГРН 1036302395800) в пользу Индивидуального предпринимателя Ковалевой Тамары Николаевны (ОГРНИП 311631827200028) 3 576 221 руб. арендной платы, 40 632 руб. 31 коп. расходов по государственной пошлины по иску, 18 556 руб. 56 коп. судебных издержек.

Выселить Общество с ограниченной ответственностью "СФК" из арендуемых помещений.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СФК" (ОГРН 1036302395800) в пользу Индивидуального предпринимателя Ковалевой Тамары Николаевны (ОГРНИП 311631827200028) 1 978 руб. 40 коп. расходов по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалоб.

Перечислить Самарской лаборатории судебных экспертиз (гор. Самара, ул. Третий проезд, 55) с депозитного счета Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда 18 556 руб. 56 коп. стоимости экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

Е.М. Балакирева Н.Ю. Пышкина