Письмо Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 1 февраля 2005 г. N ВН-05/3131 "Об определении размера арендной платы за находящееся в федеральной собственности недвижимое имущество"

В связи с многочисленными обращениями территориальных органов Росимущества (далее - территориальных органов) направляем рекомендации по определению размера арендной платы за находящееся в федеральной собственности недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2004 г. N 200 "Вопросы федерального агентства по управлению федеральным имуществом" Росимущество (его территориальные органы) осуществляет функции по управлению федеральным имуществом, в том числе по предоставлению в аренду недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора аренды оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. При этом в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В настоящее время порядок определения размера арендной платы за предоставляемое в аренду федеральное имущество регулируется распоряжениями Минимущества России от 30 апреля 1998 г. N 396-р "О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" и от 14 мая 1999 г. N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом".

Разработанные на основании вышеуказанных распоряжений Минимущества России и применяемые в субъектах Российской Федерации методики определения размера арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, сооружениями и отдельными помещениями, как правило, используют нормативный подход к расчету годового размера арендной платы исходя из стоимости строительства 1 кв.м. площади помещения, приведенного к курсу доллара США. Указанный метод определения размера арендной платы экономически несовершенен, технически сложен, должен быть пересмотрен в соответствии с новыми рыночными условиями и законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях повышения эффективности использования федерального недвижимого имущества Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2003 - 2005 годы), утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 15 августа 2003 г. N 1163-р, предусмотрен переход к рыночным механизмам определения размера арендной платы за использование федерального недвижимого имущества.

Правовой основой для перехода к рыночным ставкам арендной платы является Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьей 8 которого установлено, что в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду) проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Распоряжениями Минимущества России от 13 мая 2002 г. N 1185-р "Об определении величины годовой арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, расположенным в городе Москве" и от 5 марта 2003 г. N 843-р "Об определении величины годовой арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, расположенным на территории Московской области", соответствующим территориальным органам Минимущества России было рекомендовано при заключении или подготовке договоров аренды федерального недвижимого имущества использовать величину годовой арендной платы, указанной оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду.

Распоряжением Минимущества России от 12 июля 2002 г. N 2013-р утверждены методические рекомендации по проведению конкурса по выбору организаций, привлекаемых для определения величины годовой арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, расположенным в г. Москве.

Реализация указанной схемы организации работ по привлечению оценщиков для определения размера арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, сооружениями и отдельными помещениями (далее - недвижимого имущества) позволяет обеспечить экономию бюджетных средств.

Таким образом, при передаче в аренду находящегося в федеральной собственности недвижимого имущества, а также учитывая доведенные до территориальных органов лимиты бюджетных обязательств на проведение оценочных работ, осуществляемых по заказам территориальных органов Росимущества, рекомендуем руководствоваться следующими положениями.

1. Устанавливать размер арендной платы за предоставляемые в аренду здания, сооружения и отдельные помещения равным величине годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

2. В первую очередь производить оценку недвижимого имущества, расположенного в крупных населенных пунктах, где представляется возможным обеспечить проведение массовой оценки недвижимости путем формирования лотов.

Формировать лоты по территориальному признаку. Объекты оценки (здания, сооружения и нежилые помещения в них), подлежащие сдаче в аренду, группировать в лоты, каждый из которых включает не менее 10-20 объектов различной площади.

3. Привлекать оценщиков для проведения работ по оценке рыночной стоимости объектов, передаваемых в аренду, на конкурсной основе в соответствии с нормами Федерального закона от 6 мая 1999 г. N 97-ФЗ "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд".

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 29 Положения об организации закупки товаров, работ и услуг для государственных нужд, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 8 апреля 1997 года N 305 "О первоочередных мерах по предотвращению коррупции и сокращению бюджетных расходов при организации закупки продукции для государственных нужд" (далее - Положение) заказчик вправе размещать заказы на закупки продукции для государственных нужд с применением способа запроса котировок при закупках имеющейся в наличии продукции, которая производится или предоставляется не по конкретным заявкам заказчика и для которой существует сложившийся рынок, при условии, что цена государственного контракта не превышает 2500 установленных законом размеров минимальной месячной оплаты труда.

Согласно Положению запрос ценовых котировок производится не менее чем у трех поставщиков. Каждый поставщик вправе представить только одну ценовую котировку, которая не может быть впоследствии изменена. Между заказчиком и поставщиком не проводится никаких переговоров в отношении ценовой котировки, представленной данным поставщиком.

Выигравшим признается поставщик, который представил самую низкую ценовую котировку, удовлетворяющую потребностям заказчика.

В целях реализации указанного пункта необходимо формировать лоты таким образом, чтобы цена лота не превышала указанную сумму, учитывая при этом, что средняя стоимость работ по оценке одного объекта не должна превышать 6000 (шесть тысяч) рублей.

4. Оплата услуг оценщика может осуществляться за счет лиц, заинтересованных в предоставлении в аренду находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости. В данном случае указанные лица могут выступать совместно с территориальными органами заказчиками работ по оценке этих объектов на основании пункта 2 статьи 1 и статьи 430 Гражданского Кодекса Российской Федерации и статьи 9 Федерального закона от 29 июля 1998 г., N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом территориальный орган в обязательном порядке подготавливает техническое задание на проведение оценки передаваемых в аренду объектов недвижимости, проводит экспертизу отчета об оценке объекта недвижимости при приеме акта выполнения оценочных работ.

5. В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора аренды допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке. При этом, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год,

В договорах аренды федерального имущества следует предусмотреть обязательное условие о пересмотре размера арендной платы с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка.

Кроме того, в договорах аренды следует указать, что основанием для изменения размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества является введение в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.

Указанный порядок определения размера арендной платы применяется до утверждения методики определения размера арендной платы за объекты недвижимого имущества (здания, строения, нежилые помещения), находящиеся в федеральной собственности.

Дополнительно сообщаем, что при определении размера арендной платы за находящиеся в федеральной собственности земельные участки следует руководствоваться рекомендациями" изложенными в инструктивном письме Минимущества России от 24 декабря 2003 г. N АА-17/23884.

В.Л. Назаров