г. Саратов |
|
16 июня 2014 г. |
Дело N А57-26869/09 |
Резолютивная часть постановления объявлена "11" июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "16" июня 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Пригаровой Н.Н.,
судей Агибаловой Г.И., Самохваловой А.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Киселевой Д.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Двенадцатого арбитражного апелляционного суда заявление Карязина Вячеслава Александровича о признании права собственности на жилое помещение,
в рамках дела N А57-26869/09 о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (410005, г.Саратов, ул.Пугачевская, д. 159; ИНН 6452044318, ОГРН 1026402676410),
при участии в судебном заседании Карязина Вячеслава Александровича (паспорт), представителя Карязина Вячеслава Александровича - Жуган А.П. по доверенности от 28.11.2012, представителя Пивторацкого Виктора Матвеевича - Феткуловой Е. И. по доверенности от 29.12.2013 г.
УСТАНОВИЛ:
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "Геотехника-ФИН", должник) признано несостоятельным (банкротом), введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин Алексей Сергеевич.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2012 суд перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "Геотехника-ФИН" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2012 ООО "Геотехника-ФИН" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Кручинин Алексей Сергеевич.
В рамках дела N А57-26869/09 о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Геотехника-ФИН" в Арбитражный суд Саратовской области обратился Карязин Вячеслав Александрович (далее - Карязин В.А., заявитель) с заявлением о признании за ним права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер по предварительному плану 5А, общей площадью 52,83 кв.м., на 1 этаже, в блок-секции 2Б. в жилом доме по строительному адресу: г.Саратов, Волжский район, пос.Новосоколовогорский; фактический адрес: г. Саратов, ул.Федоровская, д.8.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 29 марта 2013 года в удовлетворении заявления Карязина В.А. отказано.
Карязин В.А. не согласился с определением суда первой инстанции и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2013 года определение Арбитражного суда Саратовской области от 29 марта 2013 года по делу N А57-26869/09 отменено, за Карязиным В.А. признано право собственности на однокомнатную квартиру номер по предварительному плану 5А, общей площадью 52,83 кв.м., фактически квартира 88, площадью по техническому плану 49,5 кв.м., на 1 этаже в блок-секции 2Б, в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д.8.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 октября 2013 года постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2013 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.
Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 декабря 2013 года суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Пивторацкий Виктор Матвеевич.
От Пивторацкого Виктора Матвеевича поступило ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы, просит производство экспертизы поручить обществу с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз".
Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2014 года назначено проведение по делу N А57-26869/2009 судебной экспертизы; проведение экспертизы поручено Елданову Николаю Алексеевичу - эксперту общества с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз" (410003, г. Саратов, ул. Кутякова, 10); производство по делу N А57-26869/2009 приостановлено на срок проведения экспертизы.
26 мая 2014 года в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд поступило заключение эксперта от 22 мая 2014 N 1772, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз" - Елдановым Николаем Алексеевичем.
Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2014 производство по заявлению Карязина Вячеслава Александровича о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела N А57-26869/09 о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (410005, г.Саратов, ул.Пугачевская, д. 159; ИНН 6452044318, ОГРН 1026402676410) возобновлено.
В судебном заседании стороны поддержали свою правовую позицию по делу.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.
Законность и обоснованность принятого определения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 14.10.2004 между ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" и ООО "НВС" был заключен договор N 144 долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома со строительным адресом: г.Саратов, Волжский район, пос.Новосоколовогорский (далее - договор N 144 от 14.10.2004)
Согласно пункту 2.1. договора N 144 от 14.10.2004 по окончании строительства в I квартале 2006 года Застройщик обязался передать Дольщику под отделку его долю, с выделением ее в натуре.
В соответствии с дополнительным соглашением к договору N 144 от 14.10.2004 общая площадь квартиры составила 52,83 кв.м. Между ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" и ООО "НВС" 23.11.2005 был подписан акт приема- передачи имущественных прав, согласно которому на основании договора N 144 от 14.10.2004 долевого участия в строительстве жилого дома в общественном центре пос.Юбилейный за поставленные ТМЦ Застройщик передает, а Дольщик принимает в жилом доме в общественном центре пос.Юбилейный имущественное право на квартиру N 5А, однокомнатную, расположенную на 1 этаже 12-ти этажного кирпичного дома, б/с "2Б", общей площадью 52,83 кв.м. на общую сумму 528300 рублей. Согласно данному акту стороны претензий по взаиморасчетам друг к другу не имеют.
По договору уступки права требования на квартиру от 28.09.2005 право требования на вышеуказанную квартиру перешло Лоза Петру Ивановичу (далее - Лоза П.И.), а от него на основании договора уступки права требования (передачи имущественных прав) Карязину В.А.
Взаиморасчеты по уступкам права требования подтверждаются финансовой справкой выданной ООО "НВС" Лоза П.И. и соглашением о взаиморасчетах по ранее заключенной сделке от 10.12.2007, между Карязиным В.А. и Лоза П.И., а также актом сверки расчетов по договору между Карязиным В.А. и Лоза П.И. от 06.12.2007.
10.12.2007 Лоза П.И. уведомил ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" об уступке права требования доли, выраженной в однокомнатной квартире за N 5А (по предварительному плану), общей площадью 52,83 кв.м., расположенной на первом этаже в блок секции 2 "Б" 12-ти этажного кирпичного жилого дома в общественном центре пос.Юбилейный, - Карязину В.А.
Таким образом, оплата доли в полном объеме подтверждена документально.
Полагая, что ООО "Геотехника-ФИН" обязано передать спорную квартиру в собственность, Карязин В.А. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу статьи 32 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве установлено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
По смыслу данной нормы участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Однако для обращения участника строительства в суд с таким заявлением необходимо наличие следующих условий: 1) должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
Только при наличии перечисленных условий участник строительства вправе заявить к должнику требование о признании права собственности на жилое помещение, а суд принять соответствующее решение.
Из материалов дела следует, что должник является застройщиком многоэтажного жилого дома N 8 в г. Саратове, Волжский район, поселок Юбилейный, ул. Федоровская.
В соответствии с разрешением Администрации МО "Город Саратов N RU 64304000-131 от 29.12.2009, многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок-секция "А", "Б", "В"), расположенный по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, введен в эксплуатацию.
Распоряжением от 06.06.2011 данному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома получено до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009).
В силу пункта 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.
Пивторацкий В.М. представил в материалы дела определение Арбитражного суда Саратовской области от 10.07.2012, которым требование Пивторацкого В.М. в отношении однокомнатной квартиры, общей площадью 54,8 кв.м., на 1 этаже, в блок-секции 2Б, номер 88 в строящемся жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский стоимостью 950 000 руб., включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника. Кроме того, Пивторацкий В.М. представил в материалы дела договор N 812 от 15.12.2009, согласно которому Фонд привлекает денежные средства либо иное имущество участника к участию в строительстве жилого дома по адресу: г. Саратов, волжский район, пос. Новосоколовогорский, и обязуется по окончании строительства выделить участнику долю со следующими характеристиками: количество комнат -1, общая площадь - 54,8 кв.м., этаж - 1, секция - 2Б, номер квартиры 88; квитанцию к приходному кассовому ордеру от 23.12.2010 N 563.
По мнению Пивторацкого В.М., квартира на которую имеются правопритязания у Карязина В.М. и квартира, которая является предметом договора, заключенного между Пивторацким В.М. и ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" являются разными объектами недвижимости.
Согласно экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз" от 20.05.2014, сделанному по результатам экспертизы, которая проводилась в рамках настоящего обособленного спора, однокомнатная квартира, номер по предварительному плану 5А, общей площадью 52,83 кв.м., на 1 этаже, в блок-секции 2Б, в жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский; фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8, являющаяся предметом договора уступки права требования Б/н от 06 декабря 2007 года, заключенного между Лозой Петром Ивановичем и Карязиным Вячеславом Александровичем, и однокомнатная квартира, номер N 88, общей площадью 54,8 на 1 этаже, в блок-секции 2Б, в жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: ул. Федоровская, д. 8, являющаяся предметом договора N 812 от 15.12.2009 является одним и тем же объектом недвижимости.
Данные документы позволяют идентифицировать объект недвижимости в натуре и соотнести фактический номер заявленной дольщиком квартиры со строительным номером квартиры по договору долевого участия.
Заключив договор N 144 от 14.10.2004 о долевом участии в строительстве жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный с ООО "НВС", ООО "Геотехника-ФИН" выступило в отношениях с участником строительства в качестве продавца или застройщика и приняло на себя обязанность по передаче жилого помещения второй стороне такого договора.
В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку договор N 144 от 14.10.2004 со стороны ООО "НВС" исполнен, должник, в нарушение условий договора, не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования по существу, заявлены с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что спорное требование Карязиным В.А. фактически заявлено как требование о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренное пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участнику строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленного требования.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.
После введения спорного жилого дома в эксплуатацию должник не регистрировал за собой право собственности ни на дом в целом, ни на конкретные квартиры, в связи с чем подписание или отказ от подписания должником актов приема-передачи квартир не может служить правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру (Определение Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N ВАС-14520/12 по делу N А41-26287/2009).
Признание права собственности кредитора на спорную квартиру в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиру перечислены денежные средства в установленном размере, в связи с чем, у должника возникло встречное обязательство перед Карязиным В.А. по передаче квартиры. В таком случае фактическое исполнение застройщиком дома обязательства по передаче квартиры в собственность Карязину В.А. права должника не нарушает.
Принимая во внимание, что объект недвижимости (многоквартирный дом по адресу: г.Саратов, ул. Федоровская, 8), в состав которого входит спорное жилое помещение, строительством завершен, администрацией МО "Город Саратов" 29.12.2009 подписано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и учитывая, что за гражданами, заключившими аналогичные договоры с ООО "Геотехника - ФИН", уже признано право собственности в отношении квартир и нежилых помещений того же дома, исходя из принципов правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 7 статьи 201.8 Закона о банкротстве суд апелляционной инстанции считает требование о признании права собственности на жилое помещение за Карязиным В.А. подлежащим удовлетворению.
Пивторацкий В.М. считая, что за Карязиным В.М. невозможно признать право собственности на спорную квартиру, ссылается на определение Арбитражного суда Саратовской области от 10.07.2012, которым требование Пивторацкого В.М. в отношении однокомнатной квартиры, общей площадью 54,8 кв.м., на 1 этаже, в блок-секции 2Б, номер 88 в строящемся жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский стоимостью 950 000 руб., включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника. Кроме того, Пивторацкий В.М. представил в материалы дела договор N 812 от 15.12.2009, согласно которому Фонд привлекает денежные средства либо иное имущество участника к участию в строительстве жилого дома по адресу: г. Саратов, волжский район, пос. Новосоколовогорский, и обязуется по окончании строительства выделить участнику долю со следующими характеристиками: количество комнат -1, общая площадь - 54,8 кв.м., этаж - 1, секция - 2Б, номер квартиры 88; квитанцию к приходному кассовому ордеру от 23.12.2010 N 563.
Между тем, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 15510/12 от 12.03.2013 указал, что при возникновении споров об исполнении незарегистрированных договоров вне процедур банкротства следует исходить из того, что если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько договоров, предусматривающих ее передачу разным лицам, то требовать передачи квартиры можно только по договору, зарегистрированному согласно требованиям Закона 214-ФЗ. Лица, имеющие требования о передаче квартир по незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков применительно к абзацу второму статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В случае конкуренции требований по нескольким незарегистрированным договорам в отношении одного и того же жилого помещения в отсутствие правоотношения банкротства вопросы исполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи разрешаются в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Из материалов дела следует, что договор N 144 от 14.10.2004 о долевом участии в строительстве жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный заключен ООО "НВС" с ООО "Геотехника - ФИН" 14.10.2004 (право требования по которому передано впоследствии Карязину В.М.), а договор N 812 заключен Пивторацким Виктором Матвеевичем с ООО "Геотехника - ФИН" - 15.12.2009, следовательно, преимущество по признанию права собственности на спорную квартиру принадлежит Карязину В.А., поскольку его обязательство возникло ранее.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
определение Арбитражного суда Саратовской области от 29 марта 2013 года по делу N А57-26869/09 - отменить.
Заявление Карязина Вячеслава Александровича удовлетворить.
Признать за Карязиным Вячеславом Александровичем право собственности на однокомнатную квартиру номер по предварительному плану 5А, общей площадью 52,83 кв.м., фактически квартира 88, площадью по техническому плану 49,5 кв.м., на 1 этаже в блок-секции 2Б, в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д.8.
Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда с депозитного счета Двенадцатого арбитражного апелляционного суда перечислить обществу с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз" денежные средства в сумме 13 946, 00 рублей по счету N 1707 акт N 2009 от 22.05.2014 (реквизиты: ИНН 6450924211 КПП 645001001 р/с 40702810200000004807 к/с 30101810100000000751) на оплату экспертизы по делу N А57-26869/09).
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья |
Н.Н. Пригарова |
Судьи |
Г.И. Агибалова |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.