Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2014 г. N 19АП-2766/14

город Воронеж

16 июня 2014 г.

Дело N А35-11221/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 5 июня 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 июня 2014 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,

судей Семенюта Е.А.,

Донцова П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поповой Е.В.

при участии:

от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от закрытого акционерного общества Агрофирма "Южная": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ОАО "Сбербанк России" в лице отделения 8596: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 21.03.2014 по делу N А35-11221/2013 (судья Суходольская Н.Е.) по заявлению закрытого акционерного общества Агрофирма "Южная" (ОГРН 1034624000443) к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконными действий, третье лицо: открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице отделения 8596,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество Агрофирма "Южная" (далее - ЗАО Агрофирма "Южная", Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра, Управление. регистрирующий орган), выразившихся в сообщениях: от 15.11.2013 N 11/007/2013-790 об отказе в государственной регистрации договора ипотеки от 31.01.2013 N 625511064/И-2 и от 14.11.2013 N 11/007/2013-791 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 14.06.2013 N 1 к договору ипотеки от 31.01.2013 N 625511064/И-2;

об обязании произвести государственную регистрацию договора ипотеки от 31.01.2013 N 625511064/И-2 и дополнительного соглашения от 14.06.2013 N 1 к договору ипотеки от 31.01.2013 N 625511064/И-2.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 21.03.2014 заявленные требования удовлетворены. Принимая указанное решение, суд исходил из наличия оснований, предусмотренных статьями 198, 201 АПК РФ.

Не согласившись с решением суда, Управление Росреестра обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт.

При этом заявитель апелляционной жалобы полагает, что право аренды ЗАО "Агрофирма "Южная" недействительно с момента государственной регистрации перехода права к ЗАО "Агрофирма "Южная" нескольких земельных долей.

Ссылается на то, что документ, подтверждающий направление ЗАО АФ "Южная" арендодателям уведомлений о передаче права аренды в залог на государственную регистрацию представлено не было, также, как и согласие (несогласие) арендодателей на государственную регистрацию договора ипотеки.

Указывает на то, что договор, к которому заключается дополнительное соглашение, должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке, однако запись о регистрации договора ипотеки в ЕГРПН от 31.01.2013 отсутствует.

Считает, что в связи с отсутствием предмета ипотеки у государственного регистратора отсутствовали основания для проведения государственной регистрации дополнительного соглашения.

Доводы отзыва ОАО "Сбербанк России" на апелляционную жалобу сводятся к тому, что решение суда является законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Между ЗАО Агрофирма "Южная" (залогодатель) и ОАО "Сбербанк России" (залогодержатель) 31.01.2013 заключен договор ипотеки N 625511064/И-2, предметом которого является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащих залогодателю прав аренды земельного участка площадью 17 339 000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использование: для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 46:10:13 00 00:5, находящегося по адресу: Курская область, Кореневский район, муниципальное образование "Викторовский сельсовет".

Право аренды указанного земельного участка ЗАО Агрофирма "Южная" подтверждается договором аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей от 28.09.2007, заключенным на срок с 28.09.2007 по 27.09.2022, зарегистрированным Управлением Росреестра 22.10.2007 N 46-46-11/002/2007-428.

Между ЗАО Агрофирма "Южная" и ОАО "Сбербанк России" 14.06.2013 заключено дополнительное соглашение N 1 к указанному договору ипотеки от 31.01.2013 N 625511064/И-2.

ЗАО Агрофирма "Южная" и ОАО "Сбербанк России" 26.09.2013 обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации.

Управление Росреестра уведомлениями от 15.10.2013 N 11/007/2013-790 и N 11/007/2013-791 сообщило о приостановлении государственной регистрации договора ипотеки и дополнительного соглашения к договору.

После этого Управлением Росреестра были вынесены сообщения от 15.11.2013 N 11/007/2013-790 и от 14.11.2013 N 11/007/2013-791 об отказе в государственной регистрации договора ипотеки и дополнительного соглашения к договору ипотеки.

В обоснование отказа в государственной регистрации договора ипотеки от 31.01.2013 N 625511064/И-2 (сообщение об отказе от 15.11.2013 N 11/007/2013-790) Управлением Росреестра указано следующее:

заявляемое право аренды, возникшее на основании заключенного договора аренды N 4 со множественностью лиц на стороне арендодателей, не может являться предметом указанного договора ипотеки по причине его утраты в связи с выкупом арендатором - ЗАО Агрофирма "Южная" - долей в праве общей долевой собственности на земельный участок (статья 617 ГК РФ);

в ЕГРП отсутствует запись о государственной регистрации права аренды на земельный участок, образованный в связи с выделением в счет принадлежащих арендатору ЗАО Агрофирма "Южная" долей в праве общей долевой собственности на земельный участок;

не предоставлены документы, подтверждающие направление Обществом арендодателям уведомлений о передаче права аренды в залог на государственную регистрацию, а также согласие (несогласие) арендодателей на государственную регистрацию договора ипотеки.

В обоснование отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 к договору ипотеки от 31.01.2013 N 625511064/И-2 (сообщение об отказе от 14.11.2013 N 11/007/2013-79) указано на отсутствие в ЕГРП записи о государственной регистрации договора ипотеки.

Полагая, что указанные решения Управления Росреестра не соответствуют требованиям законодательства и нарушают его права и законные интересы, ЗАО Агрофирма "Южная" обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав мнение представителя Управления и Предпринимателя, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон о государственной регистрации) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Статьей 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Из пунктов 32, 33 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, следует, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

Рекомендуется проводить правовую экспертизу документов в следующей последовательности:

проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества;

проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки;

проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;

проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;

принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.

Статья 20 Закона о государственной регистрации содержит основания для отказа в государственной регистрации, в том числе: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

Из материалов дела усматривается, что заявитель представил для регистрации все необходимые документы, предусмотренные статьями 17, 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Полномочиями на проверку иных обстоятельств, в том числе, связанных с порядком принятия постановления о предоставлении земельного участка в аренду, регистрирующий орган в данном случае не наделен.

На основании части 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ (далее - Закон N 101-ФЗ) к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных указанной статьей, а также статьями 13 и 14 названного Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе, в том числе, продать свою земельную долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности.

На основании части 1 статьи 13 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным ЗК РФ и данным Законом.

Таким образом, выделение земельного участка в счет земельной доли является правом, а не обязанностью участника долевой собственности. Как следует из пояснений представителя заявителя, Обществом не совершались действия по выделению земельного участка в счет земельных долей, что не противоречит вышеуказанной норме закона.

Общество, купив земельные доли, стало участником долевой собственности на земельный участок, в результате чего изменился состав участников долевой собственности.

Вместе с тем, предмет договора аренды от 28.11.2007 N 4 в связи с этим не изменился, поскольку предметом данного договора является земельный участок (площадью 17 339 000 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 46:10:13 00 00:5, находящийся по адресу: Курская область, Кореневский район, муниципальное образование "Викторовский сельсовет"), а не земельные доли.

В оспариваемом сообщении об отказе от 15.11.2013 N 11/007/2013-790 указано на нарушение заявителем статьи 617 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Часть 2 данной статьи регулирует вопросы сохранения договора аренды в силе при изменении сторон, связанные с наследованием.

На основании статьи 29 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация ипотеки проводится после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество, или права, являющегося предметом ипотеки.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Арбитражный суд правомерно посчитал несостоятельной ссылку Управления Росреестра на непредоставление документов, подтверждающих направление Обществом арендодателям уведомлений о передаче права аренды в залог на государственную регистрацию, а также согласие (несогласие) арендодателей на государственную регистрацию договора ипотеки по следующим основаниям.

На основании части 5 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В соответствии с частью 8 статьи 9 Закона N 101-ФЗ в пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Решение Управления Росреестра по Курской области об отказе в государственной регистрации договора ипотеки от 31.01.2013 N 625511064/И-2 и дополнительного соглашения N1 к указанному договору нарушает права и законные интересы ЗАО Агрофирма "Южная" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, так как лишает Общество возможности свободно распоряжаться принадлежащим ему правом аренды земельного участка.

В связи с изложенным, усматривается совокупность оснований, предусмотренных статьями 198, 201 АПК РФ для удовлетворения заявленных требований.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционная жалобы.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относится на заявителя апелляционной жалобы. Поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственные органы при подаче апелляционной жалобы освобождены от уплаты государственной пошлины, вопрос о взыскании или возврате государственной пошлины судом не решается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями пунктом 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 21.03.2014 по делу N А35-11221/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.

Председательствующий судья

Н.Д. Миронцева

Судьи

Е.А. Семенюта П.В. Донцов