Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2014 г. N 15АП-2051/14

город Ростов-на-Дону

23 июня 2014 г.

дело N А32-4948/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ванина В.В.

судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от Администрации города Сочи: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещена;

от жилищно-строительного кооператива "СТРОЙДОМ": представитель Столяров М.Ю., удостоверение, по доверенности от 30 июля 2013 года;

от общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Кудепста": представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено;

от Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено;

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, апелляционную жалобу Администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи в части требования о расторжении договора аренды, а в остальной части по правилам главы 34 АПК РФ,

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 04.12.2013 по делу N А32-4948/2013

по иску Администрации города Сочи

ответчикам жилищно-строительному кооперативу "СТРОЙДОМ", обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Кудепста"

при участии третьих лиц Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи

о расторжении договора и взыскании задолженности,

принятое судьей Гречко О.А.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к жилищно-строительному кооперативу "СТРОЙДОМ" (далее - кооператив) о расторжении договора аренды земельного участка N 4900770187 от 27 апреля 2006 года и взыскании арендной платы за период с 7 ноября 2009 года по 30 сентября 2013 года в сумме 21 555 989 руб. 94 коп. (с учетом уточнения исковых требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - территориальное управление), Департамент имущественных отношений города Сочи (далее - департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 4 декабря 2013 исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения. В остальной части в иске отказано.

Администрация и департамент обжаловали решение суда в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просили решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции не принял во внимание, что письмом N 02-05-16/17254 от 2 ноября 2012 года департамент предлагал кооперативу устранить нарушения спорного договора в части погашения задолженности и использования земельного участка не по назначению; 10 января 2013 года в адрес кооператива была направлена претензия N 159/02-05-17 о явке в департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора. Отказав во взыскании задолженности по арендной плате, суд первой инстанции нарушил вытекающий из статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принцип платности использования земли.

В отзыве на апелляционную жалобу кооператив просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением от 17 марта 2014 года апелляционный суд перешел к рассмотрению дела в части требования о расторжении договора аренды по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, по следующим основаниям.

В предмет иска входило требование о расторжении договора аренды N 4900770187 от 27 апреля 2006 года. Данное требование оставлено судом первой инстанции без рассмотрения по основанию несоблюдения истцом предусмотренного законом досудебного порядка расторжения договора аренды.

Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.

Согласно статьям 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11 января 2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Поскольку часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, постольку к отношениям аренды применяется общее правило, закрепленное в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, письмом N 02-05-16/17254 от 2 ноября 2012 года департамент потребовал от кооператива устранить нарушения договора аренды в виде неоплаты арендной платы и нецелевого использования земельного участка в 30-дневный срок под угрозой расторжения договора в случае неисполнения указанных требований.

Претензией N 159/02-05-17 от 10 января 2013 года департамент предложил кооперативу явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении спорного договора аренды, выразив тем самым волю на расторжение спорного договора в связи с не устранением арендатором нарушений договора.

Собственником спорного земельного участка, а соответственно, арендодателем в правоотношениях из спорного договора выступает муниципальное образование город-курорт Сочи как субъект гражданских правоотношений в соответствии со статьей 125 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять гражданские права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В соответствии с пунктом 1.1 Положения о департаменте имущественных отношений администрации города Сочи, утвержденного решением Городского Собрания Сочи N 250 от 11 декабря 2007 года, департамент является функциональным органом администрации города. Согласно пункту 2.1 указанного положения в задачи департамента входит управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности; согласно пункту 3.6 указанного положения к функциям департамента отнесено расторжение от имени муниципального образования город-курорт Сочи договоров аренды земельных участков.

При таких обстоятельствах направление департаментом в адрес кооператива письма N 02-05-16/17254 от 2 ноября 2012 года, претензии N 159/02-05-17 от 10 января 2013 года совершено в пределах компетенции данного органа, а потому по своей правовой природе являлось действием по реализации гражданской правосубъектности муниципального образования город-курорт Сочи как субъекта, выступающего в качестве арендодателя в правоотношениях из спорного договора.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о несоблюдении арендодателем досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды не соответствует материалам дела. В связи с изложенным предусмотренное пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ основание оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды отсутствует.

В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 36 от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции", если при рассмотрении апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции, в котором содержатся выводы в отношении части требований, рассмотренных по существу, а другие требования оставлены без рассмотрения или по ним прекращено производство, суд апелляционной инстанции установит, что имеются основания для отмены судебного акта в части оставления заявления без рассмотрения (прекращения производства), то он переходит к рассмотрению дела в этой части по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ.

Определением апелляционного суда от 15 апреля 2014 года по ходатайству истца к участию в деле в качестве второго ответчика по требованию о расторжении договора аренды N 4900770199 от 27 апреля 2006 года, которое рассматривается апелляционным судом по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Кудепста" (ИНН 2320209100, ОГРН 1132366000249) (далее - агрофирма).

Распоряжением председателя судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений, от 19 июня 2014 года в составе суда, рассматривающего апелляционную жалобу, произведена замена судьи Чотчаева Б.Т. на судью Ковалеву Н.В. в связи с пребыванием судьи Чотчаева Б.Т. в отпуске.

В соответствии с частью 2 статьи 18 АПК РФ после замены судьи рассмотрение дела начато сначала, что отражено в протоколе судебного заседания.

В судебном заседании представитель кооператива поддержал выраженную в отзыве на апелляционную жалобу правовую позицию, просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Администрация, агрофирма, территориальное управление, департамент, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя кооператива, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27 апреля 2006 года между территориальным управлением (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Агрофирма "Кудепста" (ИНН 2317007739) (арендатор) был подписан договор N 04-24/187С о предоставлении в аренду находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 08 000:0005 общей площадью 58 766 кв.м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, участок N 4, в целях застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 27 апреля 2006 года.

6 июля 2006 года договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договором N 4 от 7 июля 2006 года права и обязанности арендатора по спорному договору переданы жилищно-строительному кооперативу "Гранит".

Договором N 4/4 от 12 марта 2007 года права и обязанности арендатора по спорному договору переданы кооперативу. Данный договор зарегистрирован 20 апреля 2007 года, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на выражающем его содержание документе.

Распоряжением управления N 966-р от 4 сентября 2009 года право собственности на спорный земельный участок было передано муниципальному образованию город-курорт Сочи. 7 ноября 2009 года данное право было зарегистрировано в ЕГРП (свидетельство 23-АЖ N 452677).

В связи со сменой собственника объекта аренды спорному договору аренды был присвоен номер 4900770187.

23 ноября 2012 года к спорному договору было заключено дополнительное соглашение между муниципальным образованием город-курорт Сочи (в лице начальника департамента имущественных отношений администрации) и кооперативом, которым зафиксирован новый субъектный состав спорного договора (арендодатель - муниципальное образование город-курорт Сочи), а также внесены изменений в условия договора о размере и порядке уплаты арендной платы.

Факт отсутствия подписанного сторонами соглашения о замене арендодателя - Российской Федерации на муниципальное образование город Сочи в связи со сменой собственника объекта аренды в период с 7 ноября 2009 года до 23 ноября 2012 года не свидетельствует о том, что последнее не являлось арендодателем в отношении спорного земельного участка в указанный период, поскольку согласно пункту 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Таким образом, с переходом права собственности на земельный участок к муниципальному образованию город-курорт Сочи к последнему перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка.

Таким образом, субъектами спорных правоотношений в период с 7 ноября 2009 года по 30 сентября 2013 года являлись муниципальное образование город Сочи (арендодатель) и кооператив (арендатор).

По своей правовой природе спорные правоотношения представляют собой, правоотношения аренды земельного участка, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Факт использования спорного земельного участка обществом в период с 7 ноября 2009 года по 30 сентября 2013 года в рамках правоотношений из спорного договора сторонами не оспаривается.

При таких обстоятельствах субъектом права требования арендной платы за использование спорного участка в рамках обязательств являлось муниципальное образование город Сочи.

При определении размера спорной задолженности по оплате арендной платы апелляционный суд установил следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.

Спорный договор аренды заключен после введения в действие ЗК РФ, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой. В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 65 ЗК РФ следует, что регулируемая цена за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления.

Постановлением главы города Сочи N 791 от 15 июня 2007 года "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в города Сочи" ставка годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, установлена в размере 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка.

Данная ставка не превышает ставку арендной платы, установленную подпунктом "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 (далее - Правила N 582), для земельных участков, предоставленных для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

Таким образом, истцом правомерно применена ставка арендной платы за спорный земельный участок в размере 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка.

При определении подлежащей применению при расчете размера арендной платы кадастровой стоимости (кадастровых стоимостей) являвшегося объектом аренды земельного участка апелляционный суд установил следующее.

Согласно ответу Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю от 15 мая 2014 года N 05535/01-12 на запрос апелляционного суда, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401008:1248 (бывший кадастровый номер 23:49:0408000:5) по состоянию на 1 января 2009 года составляла 6 553 509 099 руб. 52 коп. Данная кадастровая стоимость определена на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 29 декабря 2007 года N 1202-р (далее - распоряжение N 1202-р) и постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 5 февраля 2010 года N 58 (далее - постановление Краснодарского края N 58).

Согласно правовой позиции, определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 марта 2008 года N 9504/07, постановление органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки является нормативным правовым актом.

В силу пункта 1 статьи 46 Закона Краснодарского края от 6 июня 1995 года N 7-КЗ "О правотворчестве и нормативных правовых актах Краснодарского края" (далее - Закон N 7-КЗ), действовавшего на момент принятия распоряжения от 29 декабря 2007 года N 1202-р, официальным опубликованием нормативных правовых актов края признается первая публикация их полного текста в газете "Кубанские новости" или Информационном бюллетене Законодательного Собрания Краснодарского края.

Сообщение о подписании распоряжения N 1202-р было опубликовано в газете "Кубанские новости" от 9 февраля 2008 N 21 (4160). Текст распоряжения N 1202-р без соответствующих приложений был опубликован в газете "Кубанские новости" от 13 марта 2009 года N 37 (4400). Доказательства опубликования в полном объеме (с приложениями) распоряжения N 1202-р в газете "Кубанские новости" или Информационном бюллетене Законодательного Собрания Краснодарского края в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Закона N 7-КЗ в деле отсутствуют.

Поскольку постановление органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки является нормативным правовым актом, а в соответствии с частью 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения, постольку распоряжение N 1202-р применению не подлежит (данная правовая позиция выражена в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2013 года по делу N А32-46574/2011).

Постановление Краснодарского края от 5 февраля 2010 года N 58, содержащее аналогичные показатели кадастровой стоимости земельных участков, опубликовано в полном объеме (с приложениями) 8 февраля 2010 года в газете "Кубанские новости" (N 21) и с учетом пункта 6 указанного постановления вступило в силу с 18 февраля 2010 года в течение 10 дней после официального опубликования.

Данный нормативный акт в части кадастровой стоимости спорного земельного участка на основании статьи 13 ГК РФ по правилам главы 23 АПК РФ, а равно в ином судебном порядке обжалован и признан недействительным не был.

Довод о неприменении данного нормативного акта при рассмотрении настоящего дела на основании абзаца двенадцатого статьи 12 ГК РФ как противоречащего закону (по причине не соответствия принципам и ориентирам установления арендной платы, установленным Постановлением Правительства N 582) при рассмотрении дела в суде первой инстанции, а равно при рассмотрении дела апелляционным судом, заявлен не был.

В соответствии с пунктом 9 Правил N 582, подлежащих применению к спорным правоотношениям по смыслу правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 года N 15837/11, при изменении кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость земельного участка в размере 6 553 509 099 руб. 52 коп. подлежит применению при определении размера арендной платы с 1 января 2011 года.

Из дополнительного соглашения N 04-26/19С к спорному договору следует, что по состоянию на 20 декабря 2006 года кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла 9 380 228 руб. 92 коп. Ответчики данную кадастровую стоимость не оспаривают. Истцом доказательства изменения данной кадастровой стоимости нормативным актом, официально опубликованным в период до 1 января 2011 года, не представлены.

При таких обстоятельствах при определении размера арендной платы в период с 7 ноября 2009 года по 31 декабря 2010 года подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка в размере 9 380 228 руб. 92 коп.

Согласно ответу Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю от 15 мая 2014 года N 05535/01-12 на запрос апелляционного суда, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401008:1248 (бывший кадастровый номер 23:49:0408000:5) по состоянию на 1 января 2012 года составляла 1 095 508 720 руб. 08 коп. на основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края N 1756 от 22 ноября 2011 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края" (далее - приказ N 1756).

Приказ N 1756 в полном объеме был опубликован 24 ноября 2011 года в газете "Кубанские новости" (N 205), являющейся источником официального опубликования нормативных правовых актов Краснодарского края в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Закона N 7-КЗ.

Тот факт, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30 октября 2013 года по делу N А32-37545/2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2014 года, кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере его рыночной стоимости в сумме 139 224 291 руб., не влияет на подлежащую применению к спорному периоду ставку арендной платы, поскольку в силу выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июня 2013 года N 10761/11 правовой позиции определение даты, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость земельного участка для целей определения кадастровой стоимости, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости. Правовые последствия установления судом рыночной стоимости земельного участка и внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости наступают с момента вступления в силу соответствующего судебного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 июня 2011 года N 913/11, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22 ноября 2013 года по делу N А53-6680/2013).

В соответствии с частью 1 статьи 180 АПК РФ решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 октября 2013 года по делу N А32-37545/2012 вступило в законную силу с 21 января 2014 года (оставлено без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2014 года).

При таких обстоятельствах размер арендной платы за спорный земельный участок подлежит определению по установленной Постановлением главы города Сочи N 791 от 15 июня 2007 года "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в города Сочи" ставке (0,15%) от кадастровой стоимости земельного участка, составлявшей в период с 7 ноября 2009 года по 31 декабря 2010 года 9 380 228 руб. 92 коп., в период с 1 января 2011 года по 31 декабря 2011 года - 6 553 509 099 руб. 52 коп., с 1 января 2012 года по 30 сентября 2013 года - 1 095 508 720 руб. 08 коп.

Исходя из изложенного общая сумма арендной платы, которая причитается за спорный период муниципальному образованию город-курорт Сочи как арендодателю в рамках спорных правоотношений, составляет 12 718 788 руб.

При оценке довода кооператива о том, что в период с 2009 года по 2012 года им уплачивалась арендная плата в пользу управления апелляционным судом дана следующая правовая оценка.

Из материалов дела следует, что за спорный период (с ноября 2009 года по ноябрь 2012 года) кооперативом в пользу управления были совершены следующие платежи: на сумму 3 546 руб. 49 коп. платежным поручением N 4 от 9 ноября 2009 года (за IV квартал 2009 года); на сумму 3 469 руб. 40 коп. платежным поручением N 3 от 1 апреля 2010 года (за I квартал 2010 года); на сумму 3 517 руб. 58 коп. платежным поручением N 1 от 21 июня 2010 года (за II квартал 2010 года); на сумму 3 517 руб. 58 коп. платежным поручением N 6 от 10 сентября 2010 года (за III квартал 2009 года); на сумму 3 565 руб. 77 коп. платежным поручением N 7 от 3 ноября 2010 года (за 2010 год); на сумму 28 руб. 91 коп. платежным поручением N 8 от 28 января 2011 года (за 2010 год); на сумму 3 469 руб. 39 коп. платежным поручением N 1 от 15 марта 2011 года (за I квартал 2011 года); на сумму 3 507 руб. 95 коп. платежным поручением N 3 от 9 июня 2011 года (за II квартал 2011 года); на сумму 3 546 руб. 50 коп. платежным поручением N 5 от 5 октября 2011 года (за III квартал 2011 года); на сумму 3 546 руб. 49 коп. платежным поручением N 6 от 17 ноября 2011 года (за 2011 год); на сумму 3 498 руб. 36 коп. платежным поручением N 2 от 12 марта 2012 года (за I квартал 2012 года); на сумму 3 498 руб. 36 коп. платежным поручением N 3 от 6 июля 2012 года (за II квартал 2012 года); на сумму 3 536 руб. 81 коп. платежным поручением N 4 от 21 ноября 2012 года (за III квартал 2012 года); на сумму 3 536 руб. 81 коп. платежным поручением N 5 от 21 ноября 2012 года (за IV квартал 2012 года).

Поскольку права арендодателя спорного земельного участка перешли к муниципальному образованию город-курорт Сочи в результате сингулярного правопреемства на основании закона в результате перехода спорного земельного участка в муниципальную собственность города-курорта Сочи, постольку субъектом права требования арендных платежей за него в период с 7 ноября 2009 года по 31 декабря 2012 года являлось муниципальное образование город-курорт Сочи. Соответственно, управление, в пользу которого производились указанные выше платежи, не являлось надлежащим кредитором по спорным обязательствам.

Между тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Материалы дела позволяют достоверно установить факт уведомления кооператива о переходе спорных прав к муниципальному образованию город-курорт Сочи по состоянию на 13 ноября 2012 года, что подтверждается распиской Н.А. Половникова, являвшегося на указанную дату председателем кооператива, в получении дополнительного соглашения от 23 июня 2010 года к спорному договору.

Таким образом, произведенные кооперативом платежи в пользу управления в период до 13 ноября 2012 года признаются исполнением надлежащему кредитору. Сумма данных платежей составляет 38 712 руб. 80 коп. (3 546 руб. 49 коп. по платежному поручению N 4 от 9 ноября 2009 года, 3 469 руб. 40 коп. по платежному поручению N 3 от 1 апреля 2010 года, 3 517 руб. 58 коп. по платежному поручению N 1 от 21 июня 2010 года, 3 517 руб. 58 коп. по платежному поручению N 6 от 10 сентября 2010 года, 3 565 руб. 77 коп. по платежному поручению N 7 от 3 ноября 2010 года, 28 руб. 91 коп. по платежному поручению N 8 от 28 января 2011 года, 3 469 руб. 39 коп. по платежному поручению N 1 от 15 марта 2011 года, 3 507 руб. 95 коп. по платежному поручению N 3 от 9 июня 2011 года, 3 546 руб. 50 коп. по платежному поручению N 5 от 5 октября 2011 года, 3 546 руб. 49 коп. по платежному поручению N 6 от 17 ноября 2011 года, 3 498 руб. 36 коп. по платежному поручению N 2 от 12 марта 2012 года, 3 498 руб. 36 коп. по платежному поручению N 3 от 6 июля 2012 года.

Кроме того, за аренду земельного участка за I-II кварталы 2013 года кооператив уплатил в пользу муниципального образования город-курорт Сочи сумму в размере 106 543 руб. 84 коп., что подтверждается платежными поручениями N 5 от 21 марта 2013 года (52 977 руб. 60 коп.), N 8 от 6 июня 2013 года (53 566 руб. 24 коп.).

Таким образом, сумма задолженности кооператива по уплате арендной платы за спорный земельный участок за период с 7 ноября 2009 года по 30 сентября 2013 года на день принятия решения суда составляла 12 573 531 руб. 36 коп. (12 718 788 руб. - 38 712 руб. 80 коп. - 106 543 руб. 84 коп.).

При определении субъекта спорного долга на день принятия решения суда апелляционный суд установил следующее.

Из представленной администрацией апелляционному суду выписки из ЕГРП от 01 апреля 2014 года следует, что в период рассмотрения спора судом первой инстанции кооперативом права и обязанности арендатора по спорному договору аренды были переданы агрофирме на основании договора о передаче прав и обязанностей от 1 ноября 2013 года, зарегистрированного 21 ноября 2013 года.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендодателя, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты арендных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ. Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип закреплен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами. Следовательно, гарантии, предоставленные арендатору пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов. При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Несмотря на то, что ЗК РФ не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.

Между тем, из материалов дела не следует, что муниципальным образованием города-курорта Сочи в лице уполномоченного органа (администрации или департамента) было выражено согласие на перевод на агрофирму долга по уплате арендной платы за период с 7 ноября 2009 года по 30 сентября 2013 года.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 1 октября 2013 года N 3914/13, в случае, если перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Из акта обследования земельного участка от 30 октября 2012 года следует, что на спорном земельному участке расположены два растворобетонных узла (минизаводы по изготовлению растворобетонной смеси), состоящие из сборно-разборных металлоконструкций, цех по изготовлению блоков, склад строительных материалов, стоянка для спецтехники, хозяйственные бытовки.

Определением апелляционного суда от 15 апреля 2014 года кооперативу и агрофирме было предложено представить договор о передаче прав и обязанностей по спорному договору аренды; документально обоснованные пояснения о принадлежности расположенных на спорном земельном участке объектов; доказательства освоения спорного земельного участка по целевому назначению, установленному договором аренды.

Данные доказательства апелляционному суду представлены не были. Из устных пояснения представителя кооператива, данных в судебном заседании апелляционного суда, следует, что на спорном земельном участке размещено принадлежащее кооперативу оборудование, предназначенное для изготовления растворобетонной смеси, которые необходимы для осуществления деятельности по жилой застройке земельного участка; объекты недвижимости на земельном участке отсутствуют.

Из имеющихся в деле доказательств не следует, что передача кооперативом агрофирме прав и обязанностей арендатора по спорному договору обусловлена переходом к последнему прав на расположенные на спорном земельном участке объекты. Как указано выше, передача прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды кооперативом агрофирме имела место в период рассмотрения спора судом первой инстанции иска по настоящему делу.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание факт отсутствия согласия арендодателя на перевод на агрофирму долга по уплате арендной платы за период с 7 ноября 2009 года по 30 сентября 2013 года, а также с учетом выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 1 октября 2013 года N 3914/13 правовой позиции, апелляционный суд приходит к выводу о том, что на день принятия решения суда первой инстанции кооператив являлся должником муниципального образования города-курорта Сочи по требованию о взыскании арендной платы за указанный период.

Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что администрация не является субъектом спорного права требования, поскольку с переходом к департаменту права собственности на земельный участок к последнему перешли права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды.

Между тем, суд первой инстанции не принял во внимание следующее.

Собственником спорного земельного участка, а соответственно, арендодателем в спорных правоотношениях, выступает не департамент, а муниципальное образование город-курорт Сочи как субъект гражданских правоотношений в соответствии со статьей 125 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять гражданские права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Как администрация, так и департамент являются органами местного самоуправления муниципального образования город-курорт Сочи, которые в рамках определенных нормативными правовыми актами компетенций данных органов реализуют гражданскую правосубъектность указанного муниципального образования.

В соответствии с частью 1 статьи 38 Устава муниципального образования город-курорт Сочи, утв. решением Городского Собрания Сочи от 29 июля 2010 года N 92, администрация представляет собой исполнительно-распорядительный орган города Сочи, наделенный полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных федеральными законами и законами Краснодарского края. Статьей 40 Устава администрация наделена полномочиями в сфере регулирования земельных отношений, в том числе полномочием по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Таким образом, администрация является органом местного самоуправления, уполномоченным выступать от имени муниципального образования город-курорт Сочи в спорных правоотношениях, в силу чего основания полагать администрацию ненадлежащим истцом отсутствуют.

При таких обстоятельствах, поскольку кооперативом не представлены доказательства уплаты спорного долга в пользу муниципального образования город-курорт Сочи, а равно его прекращения иным предусмотренным законом способом, постольку с кооператива в пользу муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 12 573 531 руб. 36 коп.

В остальной части в удовлетворении требования о взыскании долга по арендной плате надлежит отказать.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о взыскании долга по арендной плате подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права.

При разрешении по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, требования о расторжении договора аренды N 4900770199 от 27 апреля 2006 года, апелляционный суд установил следующее.

Требование о расторжении спорного договора мотивировано истцом двумя основаниями: нецелевым использованием земельного участка и просрочкой оплаты арендной платы.

При оценке обоснованности данного требования по указанным основаниям апелляционный суд установил следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением: застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса.

В соответствии с пунктом 5.1.1 договора арендодатель вправе требовать его (договора) досрочного расторжения в случае использования земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора.

Как установлено актом обследования от 30 октября 2012 года, на спорном земельному участке расположены два растворобетонных узла (минизаводы по изготовлению растворобетонной смеси), состоящие из сборно-разборных металлоконструкций, цех по изготовлению блоков, склад строительных материалов, стоянка для спецтехники, хозяйственные бытовки.

Между тем, данные объекты не свидетельствуют об использовании арендатором (кооперативом, агрофирмой, их правопредшественниками) спорного земельного участка по определенному договором целевому назначению - застройка микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя договор в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По состоянию на 30 октября 2012 года со дня заключения спорного договора истекло 6 лет и 4 месяца.

По состоянию на день разрешения по существу требования о расторжении спорного договора со дня его заключения истекло 7 лет и 10 месяцев.

В деле отсутствуют доказательства того, что в течение указанного периода кооперативом, агрофирмой, а равно их правопреемниками были совершения действия по выполнению изыскательских и проектных работ, действия по получению разрешений на строительства, а равно самого строительства в целях застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса.

Определением апелляционного суда от 15 апреля 2014 года кооперативу и агрофирме было предложено представить доказательства освоения спорного земельного участка по целевому назначению, установленному договором аренды.

Доказательства того, что по состоянию на день проверки (30 октября 2012 года), а равно на день разрешения по существу требования о расторжении спорного договора кооперативом, агрофирмой либо их правопредшественниками в спорных правоотношениях осуществлены действия по целевому использованию спорного земельного участка в соответствии с пунктом 1.1 договора, в дело не представлены.

Доказательства существования стихийных бедствий, исключавших освоение спорного земельного участка путем застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса в период со дня заключения договора до дня разрешения спора по настоящему делу ответчиками по требованию о расторжении договора не представлены.

Из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Установленное подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ в редакции, действовавшей в спорный период основание расторжения договора аренды земельного участка в виде неосвоения последнего направлено на защиту, в первую очередь, публичных интересов при использовании находящихся в публичной собственности земель (обеспечение эффективности такого использования), в силу чего характер нарушения права арендодателя-публичного собственника подлежит оценке с точки зрения публичных интересов.

Поскольку муниципальное образование город-курорт Сочи, передав спорный земельный участок в аренду в апреле 2006 году для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса, было вправе рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению жилищных прав граждан, постольку неиспользование земельного участка по данному назначению по состоянию на 2014 год свидетельствует о том, что арендодатель (муниципальное образование город-курорт Сочи) в значительной степени был лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды. Данное обстоятельство позволяет оценить спорное нарушение права арендодателя в качестве существенного.

Таким образом, материалами дела подтверждается существование основания расторжения спорного договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, вытекающего из системной взаимосвязи пункта 5.1.5 договора, пункта 1 статьи 619 ГК РФ, подпунктов 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ и пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Данное основание расторжения спорного договора предусмотрено также в пункте 5.1.5 договора.

Пунктом 4.6 договора предусмотрено ежеквартальное внесение арендной платы - до 10-го числа последнего месяца квартала, за IV квартал - до 10-го ноября текущего года.

Как следует из материалов дела, кооператив не вносил арендную плату в полном объеме в течение периода с ноября 2009 года по сентябрь 2013 года, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязанности по уплате арендной платы более чем за два расчетных периода.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Сумма просроченной задолженности кооператива на день принятия судебного акта составляет 12 573 531 руб. 36 коп., что свидетельствует о существенности нарушения обязанности по уплате арендной платы с точки зрения критериев, определенных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Таким образом, материалами дела подтверждается существование основания расторжения спорного договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, вытекающего из системной взаимосвязи пункта 5.1.5 договора, пункта 3 статьи 619 ГК РФ, пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11 января 2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением о расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как указано выше, письмом N 02-05-16/17254 от 2 ноября 2012 года арендодатель в лице департамента потребовал от кооператива устранить нарушения договора аренды в виде неоплаты арендной платы и нецелевого использования земельного участка в 30-дневный срок под угрозой расторжения договора в случае неисполнения указанных требований.

Факт направления данного письма в адрес кооператива подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения в почтовое отправление. Довод о неполучении данного письма кооперативом при рассмотрении дела в суде первой инстанции, а равно в апелляционном суде не приводился.

Претензией N 159/02-05-17 от 10 января 2013 года арендодатель в лице департамента предложил кооперативу явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении спорного договора аренды по причине неустранения нарушения по уплате арендной платы, выразив тем самым волю на расторжение спорного договора по указанному основанию.

Таким образом, материалами дела подтверждается выполнение арендодателем требований статей 619 и 452 ГК РФ о досудебном порядке урегулировании спора по требованию о расторжении спорного договора аренды.

При таких обстоятельствах материалами дела подтверждается как существование предусмотренных действующим законодательством оснований расторжения в судебном порядке спорного договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, так и соблюдение последним досудебного порядка урегулирования спора как предпосылки расторжения спорного договора в судебном порядке.

Тот факт, что согласно выписке из ЕГРП от 01 апреля 2014 года на день разрешения апелляционным судом по правилам, установленным АПК РФ для производства в суде первой инстанции, требования о расторжении спорного договора аренды права и обязанности арендатора по этому договору были переданы кооперативом агрофирме на основании договора о передаче прав и обязанностей от 1 ноября 2013 года, зарегистрированного 21 ноября 2013 года, не исключает применение санкции в виде расторжения спорного договора, поскольку в соответствии с выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 1 октября 2013 года N 3914/13 правовой позицией арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты арендных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет, что соответствует статье 384 ГК РФ.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требование администрации о расторжении спорного договора аренды подлежит удовлетворению.

Поскольку на день разрешения апелляционным судом по правилам, установленным АПК РФ для производства в суде первой инстанции, требования о расторжении спорного договора аренды арендатором в спорном договоре является агрофирма, постольку иск в части данного требования удовлетворяется против агрофирмы. В иске в части данного требования к кооперативу, не являющемуся стороной в спорном договоре, надлежит отказать.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части оставления без рассмотрения требования о расторжении спорного договора аренды подлежит отмене как принятое при нарушении норм процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Администрация в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку кооператив и агрофирма не являются субъектами, освобожденными от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, постольку каждый из ответчиком является субъектом обязанности по уплате государственной пошлины по иску в федеральный бюджет по правилам части 3 статьи 110 АПК РФ.

В предмет иска по настоящему делу входят требование о расторжении договора и имущественное требование, сумма которого в результате реализации истцом предусмотренного статьей 49 АПК РФ была определена в размере 21 555 989 руб. 94 коп.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ при подаче исковых заявлений, содержащих одновременно требования как имущественного, так и неимущественного характера, одновременно уплачиваются государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, и государственная пошлина, установленная для исковых заявлений неимущественного характера.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ подлежащая уплате в федеральный бюджет сумма государственной пошлины по иску имущественного характера при цене иска в размере 21 555 989 руб. 94 коп. составляет 130 779 руб. 94 коп.

Поскольку входящее в предмет иска имущественное требование удовлетворено против кооператива в части, составляющей 58,33% от суммы заявленного требования, постольку на основании части 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 2 пункта 1 статьи 333.17 НК с кооператива в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 76 283 руб. 47 коп.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ подлежащая уплате в федеральный бюджет сумма государственной пошлины по требованию о расторжении договора составляет 4 000 руб.

Поскольку входящее в предмет иска требование о расторжении договора удовлетворено против агрофирмы, постольку на основании части 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 2 пункта 1 статьи 333.17 НК с агрофирмы в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 4 000 руб.

Поскольку заявители апелляционной жалобы - администрация и департамент - в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, постольку в силу того, что в результате рассмотрения апелляционной жалобы имущественное требование удовлетворено против кооператива в части, соответствующей 58,33% от суммы заявленного требования, а требование о расторжении договора - против агрофирмы, постольку в силу части 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 2 пункта 1 статьи 333.17 НК с кооператива в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 583 руб. 30 коп., с агрофирмы в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 1 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 4 декабря 2013 года по делу N А32-4948/2013 отменить. Принять новый судебный акт.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива "СТРОЙДОМ" (ИНН 2317046270, ОГРН 1072317000403) в пользу муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) задолженность в сумме 12 573 531 руб. 36 коп.

Расторгнуть договор аренды N 4900770187 (предыдущий номер - N 04-24/187С) от 27 апреля 2006 года между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Кудепста" (ИНН 2320209100, ОГРН 1132366000249).

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива "СТРОЙДОМ" (ИНН 2317046270, ОГРН 1072317000403) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 76 283 руб. 47 коп., государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 583 руб. 30 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Кудепста" (ИНН 2320209100, ОГРН 1132366000249) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 4 000 руб., государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

О.А. Еремина Н.В. Ковалева