Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2014 г. N 12АП-3041/14

г. Саратов

27 июня 2014 г.

Дело N А12-24652/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "25" июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "27" июня 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой Т.С., Жаткиной С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Краевой Ю.Н.,

при участии в судебном заседании от представителя общества с ограниченной ответственностью "Ярд" - Щичко Т.А., по доверенности от 16.06.2014,

в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ярд" (ОГРН 1023402011533, ИНН 3435700719), на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18 февраля 2014 года по делу N А12-24652/2013 (судья Буланков А. А.), по исковому заявлению Управления муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ОГРН 1023402012589, ИНН 3435110029) к обществу с ограниченной ответственностью "Ярд" (ОГРН 1023402011533, ИНН 3435700719), о взыскании 39 286 рублей 92 копеек, и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ярд" (ОГРН 1023402011533, ИНН 3435700719)

к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ОГРН 1023402012589, ИНН 3435110029),

о взыскании 855 566 рублей 70 копеек,

третьи лица: администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области (ОГРН 1023402008706, ИНН 3435110011), управление финансов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ОГРН 14093435003456, ИНН 3435111199)

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Ярд" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 34 162 руб. 54 коп., пени в размере 5 124 руб. 38 коп. по договору N 220ап от 27.08.2001 г. аренды нежилых помещений.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился и заявил встречный иск о взыскании с Управления муниципальным имуществом Администрации городского округа - г. Волжский Волгоградской области убытков в размере 767 133 руб. 12 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 88 433 руб. 58 коп. (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18 февраля 2014 года исковые требования Управления муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский удовлетворено.

С ООО "Ярд" в пользу Управления муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский задолженность по арендной плате в размере 34 162 руб. 54 коп., пени в размере 5 124 руб. 38 коп.

С ООО "Ярд" в федеральный бюджет взыскана госпошлина в размере 2 000 руб.

Производство по делу в части встречных исковых требований ООО "Ярд" за период с октября 2010 года по июль 2012 года прекращено.

В остальной части отказано.

С ООО "Ярд" в федеральный бюджет взыскана госпошлина в размере 8 561 руб. 82 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Ярд" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить в части, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать в полном объеме, а встречный иск удовлетворить.

Заявитель жалобы указывает на то что, что при вынесении решения судом первой инстанции не учтены все обстоятельства и доказательства, имеющиеся в материалах дела, также вывод суда в части прекращения встречного искового требования необоснованный.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Управлением муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский (Арендодатель) и ООО "Ярд" (Арендатор) был заключен договор N 220ап от 10.08.2001 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, д. 30, общей площадью 331,1 кв. м.

Предметом договора аренды является помещение, состоящее из первого этажа площадью 210,1 кв. м и подвала площадью 121 кв. м.

Факт приема-передачи нежилого помещения подтверждается Актом от 08.08.2001, подписанным сторонами (Приложение N 1 к договору).

Дополнительным соглашением N 2 от 26.11.2001, в связи с уточнением арендуемых площадей, в договор были внесены изменения, согласно которым нежилые помещения 1 этажа площадью 210,1 кв. м предоставлены под парикмахерскую - 164,7 кв. м; под торговлю - 45,4 кв. м; подвал - 121,0 кв. м под склад.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 3.2 договора, арендатор обязан вносить арендные платежи ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Между сторонами заключен договор купли-продажи от 26.03.2013 г. спорного недвижимого имущества.

Согласно представленного истцом расчета, с учетом поступивших платежей задолженность по арендной плате за период с 01.03.2013 по 26.03.2013 составляет 34 162 руб. 61 коп.

С таким расчетом и его обоснованием суд первой инстанции не согласился.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что в случае несвоевременной оплаты Арендатор перечисляет Арендодателю пени в размере 0,5% за каждый день просрочки от суммы, подлежащей перечислению.

Так за период по 26.03.2013 неустойка по расчету истца составила 5 124 руб. 38 коп.

Проверив расчёт истца, суд первой инстанции признал его не верным.

Производство по встречным исковым требованиям о взыскании убытков, связанных с не заключением Управлением муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский договора купли-продажи в установленный законом срок за период с октября 2010 года по 31 июля 2012 года и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.10.2010 по 31.07.2012 судом первой инстанции обоснованно прекращены на основании п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, поскольку были предметом рассмотрения по делу N А12-12888/2012.

Доводы заявителя апелляционной жалобы в части необоснованного прекращения производства по встречным исковым требованиям о взыскании убытков, связанных с не заключением Управлением муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский договора купли-продажи в установленный законом срок за период с октября 2010 года по 31 июля 2012 года и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.10.2010 по 31.07.2012, апелляционным судом отклоняются, так как предмет и основания по настоящему делу и по делу N А12-12888/2012 совпадают.

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказано на основании следующего.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения убытков.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В силу ст. 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.

Для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя, причинно - следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков.

Истец просил взыскать убытки в виде необоснованного взимания арендной платы.

В подтверждение суммы убытков, истец представил платежные поручения за спорный период, подтверждающие факт внесения указанной суммы по арендным платежам на счет ответчика.

Исходя из пункта 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 N 73 следует, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору).

Поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен 26.03.2013, ООО "Ярд", как правильно указал суд первой инстанции, обязано было вносить арендную плату до 26.03.2013.

Доводы ООО "Ярд" о необоснованном завышении в 2013 году размера арендной платы, апелляционным судом отклоняются по следующим основаниям.

Согласно пояснениям Управления муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области размер арендной платы с 26.02.2013 был произведен на основании Городского положения от 29.12.2010 N 122-ВГД "О методике определения арендной платы за пользование муниципальным имуществом, находящимся в собственности городского округа - город Волжский Волгоградской области" по формуле: А пл (арендная плата)= S (общая площадь арендуемого объекта) х Абаз (базовая ставка арендной платы)х Ктз (коэффициент территориальной зоны)х Ктп (коэффициент типа помещения) х Кко (коэффициент качества объекта) х Кфн (коэффициент функционального назначения) х Кп (коэффициент поддержки).

Использованные в исковой период Управлением муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области при расчете арендной платы указанные показатели проверены апелляционным судом и признаны верными.

Однако при вынесении решения в части отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании убытков, судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В пункте 6 указанного Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 также отмечено, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Вместе с тем руководствуясь положениями статей 15, 1069 ГК РФ и положениями Закона N 159-ФЗ, апелляционный суд признает необоснованными требования ООО "Ярд" о возврате арендных платежей за период пользования до 8 ноября 2012, так как, что между сторонами имелись разногласия относительно условий рыночной стоимости имущества.

В связи с возникшими разногласиями спор был передан на рассмотрение суду на основании статей 445, 446 ГК РФ, вступившим в законную силу 8 ноября 2012 решением Арбитражного суда Волгоградской области от 08.10.2012 по делу N А12-2225/2011 между сторонами урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендуемого помещения.

В данном конкретном случае согласование сторонами условий договора купли-продажи не может рассматриваться в качестве противоправных действий (бездействия) уполномоченного органа муниципального образования, поскольку они осуществлялись в рамках предусмотренных гражданским законодательством правил.

Вследствие данных обстоятельств внесенные обществом арендные платежи до 8 ноября 2012, то есть до даты вступления в законную силу решения, Арбитражного суда Волгоградской области от 08.10.2012 по делу N А12-2225/2011 не могут рассматриваться в качестве убытков последнего, при этом учитывая, что истец в указанный период фактически использовал нежилые помещения в рамках действующего договора аренды.

Сам факт использования спорных помещений в период с 8 ноября 2012 по 26 марта 2013 не исключает право общества требовать возмещение убытков в размере арендных платежей, поскольку 24.05.2010 общество обратилось с заявлением о приобретении арендуемого имущества в собственность, однако действия которые обязан совершать уполномоченным органом в сроки установленные в пункте 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ совершены не были, в результате чего, договор купли-продажи был заключен только 26.03.2013.

Согласно представленным платежным поручениям (т.2, л.д.41-53) за период с 09.11.2012 по 07.03.2013 ООО "Ярд" уплатило арендные платежи в сумме 115 997, 95 руб.

С учетом представленного ООО "Ярд" суду апелляционной инстанции уведомления от 10.10.2012 N 1965652 ИФНС по г. Волжскому Волгоградской области следует, что ООО "Ярд" поставлено на учет организации в качестве налогоплательщика единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности, то есть не является в исковой период плательщиком налога на имущество.

При расчете процентов за пользование чужими денежными средствами, апелляционный суд использует следующую формулу: сумма основного долга х 8, 25 % ставка рефинансирования ЦБ РФ /360 х период просрочки.

С учетом произведенной 9 ноября 2012 оплаты в общей сумме 23972, 91 руб., следует, что на указанную сумму с 10 ноября 2012 по 26.03.2013 подлежит начислению 752,65 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

С учетом произведенной в декабре 2012 оплаты в общей сумме 23972, 91 руб., следует, что на указанную сумму с 11 декабря 2012 по 26.03.2013 подлежит начислению 582,34 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

С учетом произведенной 9 января 2013 оплаты в сумме 20344,61 руб., следует, что на указанную сумму с 10 января 2013 по 26.03.2013 подлежит начислению 359 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

С учетом произведенной 23 января 2013 оплаты в сумме 3628,3 руб., следует, что на указанную сумму с 24 января 2013 по 26.03.2013 подлежит начислению 52,38 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

С учетом произведенной 8 февраля 2013 оплаты в сумме 20344,61 руб., следует, что на указанную сумму с 9 февраля 2013 по 26.03.2013 подлежит начислению 223,79 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

С учетом произведенной 14 февраля 2013 оплаты в сумме 3628,3 руб., следует, что на указанную сумму с 15 февраля 2013 по 26.03.2013 подлежит начислению 34,92 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

С учетом произведенной 7 марта 2013 оплаты в сумме 20503, 05 руб., что превышает сумму, использованную ООО "Ярд" при расчете, в размере 20106, 31 руб. (что является правом истца) с 8 марта 2013 по 26.03.2013 подлежит начислению 87,54 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

С учетом произведенной оплаты в размере 115997,95 руб. на указанную сумму с 27 марта 2013 по 15 ноября 2013 года подлежат начислению 6087,48 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Всего с Управления муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ярд" подлежит взысканию 115 997, 95 руб. убытков и 8179,1 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В результате зачета взысканию с Управления муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ярд" подлежит 84 890, 13 руб.

Решение в указанной части подлежит отмене и изменению, а иск ООО "Ярд" удовлетворению в части.

При распределении судебных расходов в суде первой инстанции, апелляционный суд учитывает, что ООО "Ярд" представив в суд первой инстанции в качестве доказательств несения расходов на представителя, договор на оказание правовых услуг от 25.10.2013, доказательств оплаты указанных расходов не представило.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18 февраля 2014 года по делу N А12-24652/2013 в обжалуемой части изменить и отменить в части.

В резолютивной части решения: в 3-м абзаце словосочетание "2000 руб." заменить на "9 891, 08 руб.".

4-й абзац дополнить следующим предложением: "Взыскать с Управления муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ярд" 115 997, 95 руб. убытков, 8 179, 1 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

6-й абзац изложить в следующей редакции: "В результате зачета взыскать с Управления муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ярд" 84 890, 13 руб.".

Взыскать с Управления муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ярд" 272, 57 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

Т.С. Борисова С.А. Жаткина