Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2014 г. N 13АП-5178/14

г. Санкт-Петербург

30 июня 2014 г.

Дело N А56-58268/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колокольцевой О.С.

при участии:

от истца: представителя Ивановой А.Г. по доверенности от 15.04.2013

от ответчика: не явился, извещен

от третьего лица: представителя Аристарховой М.В. по доверенности от 08.04.2013

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5178/2014) ЗАО "Трест Севзапкурортстрой" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.01.2014 по делу N А56-58268/2013 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску Закрытого акционерного общества "Трест Севзапкурортстрой"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

3-е лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное производственно-торговое предприятие "Медтехника"

об обязании заключить соглашение о присоединении договору

установил:

Закрытое акционерное общество "Трест Севзапкурортстрой" (далее - ЗАО "Трест Севзапкурортстрой", Трест, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет, ответчик) об обязании заключить с ЗАО "Трест Севзапкурортстрой" соглашение о присоединении к договору аренды от 17.11.1998 N 11/3Д-01012 на предложенных ЗАО "Трест Севзапкурортстрой" условиях.

К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное производственно-торговое предприятие "Медтехника" (далее - СПб ГУПТП "Медтехника", Предприятие).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.01.2014 в иске отказано.

ЗАО "Трест Севзапкурортстрой" подало апелляционную жалобу, в которой просило решение отменить, исковые требования удовлетворить. По мнению подателя жалобы, при вынесении решения судом первой инстанции не были учтены нормы действующего законодательства, регулирующие право собственника на оформление своих прав на земельный участок, государственную регистрацию прав на земельный участок, принцип платности пользования земельным участком.

Комитет, СПб ГУПТП "Медтехника" в отзывах на жалобу просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Треста доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять судебный акт об обязании Комитета заключить соглашение о присоединении к договору аренды от 17.11.1998 N 11/ЗД-01012 в уточненной редакции, содержащей величину арендной платы, определенной в акте от 30.04.2014, представитель СПб ГУПТП "Медтехника" против удовлетворения апелляционной жалобы возразил по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Комитет, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в его отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Полагая свои права нарушенными и подлежащими судебной защите, Трест мотивировал обращение в арбитражный суд и предъявление исковых требований следующими обстоятельствами.

ЗАО "Трест Севзапкурортстрой" на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 870,6 кв.м с кадастровым номером 78:1688:3:22, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Рузовская, дом 18, литер Г (свидетельство о государственной регистрации права от 29.07.2010 78-АЕ 013140). Указанное здание приобретено истцом у СПб ГУПТП "Медтехника" по договору мены объектов недвижимого имущества от 28.06.2010 (л.д. 6 - 13).

Земельный участок, на котором расположено данное нежилое здание, площадью 9682 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001688:3 (ранее 78:1688:3) по адресу: Санкт-Петербург, ул. Рузовская, дом 18, литер А, находится в аренде согласно договору от 17.11.1998 N 11/ЗД-01012 аренды земельного участка. Договор аренды заключен между арендодателем Комитетом и арендатором правопредшественником СПб ГУПТП "Медтехника" на срок по 04.06.2046 (л.д. 14).

ЗАО "Трест Севзапкурортстрой" обратилось в Комитет с заявлением от 29.05.2013 N 2-05/13 о заключении соглашения о присоединении к указанному договору аренды (л.д. 23).

Комитет в письме от 01.07.2013 N 3128 отказал в удовлетворении обращения Треста о заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка от 17.11.1998 N 11/ЗД-01012, изложив причину отказа ссылкой на отсутствие подтверждения уполномоченного органа исполнительной власти о невозможности раздела земельного участка, являющегося предметом договора аренды, и того, что данный земельный участок в соответствии Земельным кодексом Российской Федерации является неделимым, в силу чего отсутствуют основания для заключения договора с множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 24).

Полагая, что в силу пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации вправе приобрести земельный участок, занятый принадлежащими нескольким лицам зданиями, в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, соответственно, считая незаконным отказ Комитета, общество "Трест Севзапкурортстрой" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями. Обращение за судебной защитой мотивировано, в том числе невозможностью на протяжении нескольких лет согласовать с предприятием "Медтехника" раздел (выдел) земельного участка.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, сославшись на отсутствие предусмотренной законом обязанности Комитета заключить соглашение о присоединении к договору аренды в случае, если земельный участок является делимым.

Оценив доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзывах на апелляционную жалобу, апелляционная инстанция считает, что решение об отказе в удовлетворении исковых требований подлежит отмене по следующим основаниям.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, при продаже недвижимости Трест как покупатель приобрел право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости Предприятие (часть 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, перемена лиц в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка (лицом, уполномоченным распоряжаться земельным участком) с прежним собственником недвижимости.

Не признав требования Треста обоснованными, суд первой инстанции указал, что отсутствие оформленного договора аренды путем подписания соглашения о присоединении между истцом и Комитетом не препятствует истцу пользоваться соответствующей частью земельного участка с кадастровым номером 78:1688:3:22.

Вместе с тем отказ Комитета в заключении соглашения о присоединении к договору аренды от 17.11.1998 N 11/ЗД-01012 противоречит принципу юридического равенства, предусмотренному частью 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку создает преимущественные условия для Предприятия как арендатора, но при этом являющегося одним из собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке. Отсутствие правовой определенности в использовании собственниками находящихся на спорном земельном участке объектов недвижимости не обеспечивает баланс интересов сторон спорных правоотношений, влечет возникновение споров по уплате арендных платежей и платы за фактическое использование земельного участка, подтверждением чему являются имеющиеся дела в производстве арбитражных судов различных инстанций.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Трест воспользовался правом, предоставленным статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, на получение в аренду земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом.

Дополнительным основанием для отказа в удовлетворении требований Треста явилась ссылка суда первой инстанции на часть 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Вместе с тем в пункте 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации оговорено, что если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из материалов дела, доказательства, свидетельствующие о необходимости раздела, в том числе перераспределения или изменения границ земельного участка, находящегося под принадлежащим истцу зданием, Комитетом не представлены.

Приобретя статус собственника нежилого здания, расположенного на спорном земельном участке, Трест в силу закона стал арендатором указанного земельного участка, на котором данное здание расположено, на тех же условиях, что и предыдущий собственник, на условиях заключенного Комитетом и Предприятием договора аренды от 17.11.1998 N 11 /3Д-01012.

Таким образом, при наличии договора аренды от 17.11.1998 N 11 /3Д-01012 между Комитетом и Предприятием со сроком его действия по 04 июня 2046 года и законодательно установленной возможности возникновения отношений аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, Трест обладает правом требования присоединения к указанному договору путем подписания с Комитетом соответствующего соглашения.

Правомерность такого подхода подтверждается, в том числе правовой позицией, изложенной в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Переход к новому собственнику права на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Закрытое акционерное общество "Трест Севзапкурортстрой" обратилось в арбитражный суд с требованием обязать Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга заключить соглашение о присоединении к договору аренды от 17.11.1998 N 11/3Д-01012 (с учетом корректировки истцом в ходе рассмотрения дела в апелляционной инстанции коэффициента динамики рынка и в связи с этим изменения размера арендной платы) на следующих условиях.

Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды совместно с Санкт-Петербургским государственным унитарным производственно-торговое предприятием "Медтехника" земельный участок площадью 9682 кв.м, с кадастровым номером 78:32:0001688:3 (ранее 78:1688:3) по адресу: Санкт-Петербург, ул. Рузовская, д. 18, литер А (далее - земельный участок).

1. Условиями пользования указанного в пункте 1 настоящего соглашения земельного участка арендатором стороны признают условия договора аренды земельного участка, заключенного между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и СПб ГУПТП "Медтехника" от 17 ноября 1998 года N 11/ЗД-01012 (далее - договор), за исключением пункта 3.4 договора, который является неотъемлемой частью настоящего соглашения.

2. Земельный участок предоставляется для размещения здания производственно-административного назначения площадью 870,6 кв.м с кадастровым номером 78:1688:3:22, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Рузовская, дом 18, литер Г, площадь застройки 507 кв.м, и принадлежащего арендатору на праве собственности.

3. Величина арендной платы Агод за пользование земельным участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, ежегодно устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1,00, составляет 117 513 (сто семнадцать тысяч пятьсот тринадцать рублей) 37 копеек.

Плата за аренду земельного участка в квартал АКварт при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1,00 составляет 44 378 (сорок четыре тысячи триста семьдесят восемь) руб. 34 коп.

В 2013 году величина Кд составляет 1,15.

4. Настоящее соглашение действует по 04 июня 2046 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

5. Условия настоящего соглашения распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 26 июля 2010 года.

6. Соглашение составлено на двух листах и подписано в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, находящихся:

- Комитет по управлению городским имуществом - 1 экз.;

- ЗАО "Трест Севзапкурортстрой" - 1 экз.;

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - 1 экз.

8. Неотъемлемой частью настоящего соглашения является копия договора аренды земельного участка от 17 ноября 1998 года N 11/ЗД-01012.

9. Адреса и реквизиты сторон.

В ходе судебного разбирательства Комитет возражения относительно данного расчета и условий соглашения в дело не представил, равно как свои предложения либо свой вариант расчета арендной платы ответчик не изложил.

Удовлетворяя апелляционную жалобу общества "Трест Севзапкурортстрой", суд апелляционной инстанции руководствуется изложенным в части 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принципом о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (часть 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Отказ заявителю в реализации права на заключение соглашения о присоединении к договору аренды от 17.11.1998 N 11/3Д-01012 при отсутствии к тому мотивированных оснований поставит в более привилегированное положение Предприятие по отношению к Тресту, фактически повлечет усугубление конфликтной ситуации между участвующими в данном деле лицами, экономические потери, при разрешении спора относительно которых возникнет вопрос о порядке использования земельного участка, соответственно, экономическую нестабильность.

Исходя из этого, апелляционный суд, руководствуясь общими принципами судопроизводства в арбитражных судах и определенными процессуальным законодательством задачами, усматривает основания для удовлетворения требований ЗАО "Трест Севзапкурортстрой".

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16 января 2014 года по делу N А56-58268/2013 отменить.

Обязать Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга заключить с Закрытым акционерным обществом "Трест Севзапкурортстрой" соглашение о присоединении к договору аренды от 17.11.1998 N 11 /3Д-01012 на предложенных ЗАО "Трест Севзапкурортстрой" условиях в уточненной редакции проекта соглашения, представленного в дело, в двухнедельный срок с момента принятия постановления.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Н.С. Полубехина О.Р. Старовойтова