Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2014 г. N 08АП-4499/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 августа 2014 г. N Ф04-8908/14 настоящее постановление оставлено без изменения

город Омск

27 июня 2014 г.

Дело N А81-4328/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,

судей Семёновой Т.П., Шаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Фрис Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4499/2014) Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21.03.2014 по делу N А81-4328/2013 (судья Полторацкая Э.Ю.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Маклер" (ОГРН 1088905002020, ИНН 8905044048) к Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска (ОГРН 1028900704392, ИНН 8905017830), третье лицо: Администрация города Ноябрьска (ОГРН 1028900710563, ИНН 8905001855), о взыскании 1 031 482 руб.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Маклер" (далее - ООО "Маклер", истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к Администрации города Ноябрьска (далее - Администрация) о взыскании убытков в размере 1 031 482 руб.

Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13.01.2014 по ходатайству истца произведена замена ответчика - Администрация города Ноябрьска заменена на Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьск (далее - Департамент, ответчик).

Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.02.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21.03.2014 по делу N А81-4328/2013 исковые требования ООО "Маклер" удовлетворены, в его пользу с Департамента взысканы убытки в размере 1 031 482 руб. расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 314 руб. 82 коп. Этим же решением ООО "Маклер" из федерального бюджета возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в размере 315 руб. 18 коп.

Не согласившись с решением суда, ответчик в апелляционной жалобе просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент указал, что вывод суда первой инстанции о том, что срок исковой давности не пропущен, не обоснован. Уплаченная истцом арендная плата не является убытками. Обстоятельства, указанные судом в качестве недостатков арендованного имуществ, не являются недостатками объекта аренды. Проектируемые красные линии в соответствии с новой планировкой земельного участка не могли являться препятствием для использования земельного участка с тем вариантом размещения объекта, который установлен в акте выбора. Нарушение прав арендатора (наличие недостатков) по действующему договору аренды и отказ в заключении договора на новый срок имеют различное правовое значение. Имеется несколько оснований для отказа истцу в заключении договора на новый срок. Департамент является ненадлежащим ответчиком по делу. Объектом аренды являлся не муниципальный земельный участок, а участок, относящийся к участкам, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем, уплаченная арендная плата поступала в местный и окружной бюджеты.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. Ответчиком заявлено о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя. Ходатайство судом апелляционной инстанции удовлетворено. На основании части 1 статьи 266, частей 2, 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

В порядке статьи 163, части 1 статьи 266 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 14 час. 30 мин. 20.06.2014, информация о котором размещена на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.

Рассмотрев материалы дела и апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.10.2006 Администрацией комиссионно на основании заявления ООО "Ноябрьск-Моторс" произведен выбор земельного участка для строительства автосалона, утвержден акт о выборе земельного участка, а также схема расположения земельного участка.

Согласно указанной в акте о выборе земельного участка информации, выбираемый земельный участок ограничен с юго-запада - проспектом Мира, с юго-востока улицей Магистральной, с северо-востока - инженерными коммуникациями, с северо-запада - инженерными коммуникациями.

Обследовав данный земельный участок на местности и изучив схему расположения земельного участка, комиссия пришла к выводу о пригодности выбираемого земельного участка для его использования под размещение автосалона.

Распоряжением Администрации от 15.12.2006 N Р-1260 утверждена схема расположения земельного участка для строительства и предварительно согласовано место размещения автосалона.

Указанным распоряжением ООО "Ноябрьск-Моторс" предписано обеспечить проведение кадастровых работ в отношении земельного участка, поставить земельный участок на государственный кадастровый учет.

18.07.2007 выбранный земельный участок постановлен на государственный кадастровый учет, с присвоением кадастрового номера 89:12:11 07 01:0032, разрешенное использование: для размещения гаражей и автостоянок.

На основании решения Администрации от 24.08.2007 N П-1234 о предоставлении ООО "Ноябрьск-Моторс" в аренду сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером 89:12:11 07 01:0032, площадью 6 685 кв.м, расположенного по адресу: ЯНАО, г. Ноябрьск, в районе мкр. 3 по пр. Мира для строительства автосалона между Департаментом (арендодатель) и ООО "Ноябрьск-Моторс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 10.10.2007 N 493-07.

В соответствии с условиями данного договора указанный земельный участок с целевым использованием для строительства автосалона в границах указанных в кадастровом плане земельного участка передан ООО "Ноябрьск-Моторс" по акту приема-передачи от 10.10.2007.

Срок аренды земельного участка установлен до 24.08.2010.

Департамент, ООО "Ноябрьск-Моторс" и ООО "Маклер" 08.05.2009 заключили соглашение N 2 о перемене лиц в обязательстве, по условиями которого к ООО "Маклер" с 30.04.2009 перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 10.10.2007 N 493-07.

15.06.2009 ООО "Маклер" получило разрешение N RU89305000-331 на строительство объекта капитального строительства: "Открытая автостоянка для легковых автомобилей" здание КПП: площадь земельного участка 6 685 кв.м, сроком действия до 15.06.2010.

01.09.2009 стороны подписано дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земельного участка N 493-07, где указали, что арендодатель предоставляет арендатору земельный участок с кадастровым номером 89:12:110701:32 для строительства открытой автостоянки для легковых автомобилей.

21.09.2009 за ООО "Маклер" на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительства с площадью застройки 4,4 кв.м и степенью готовности 3%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 89:12:11 07 01:0032.

До истечения срока договора аренды земельного участка от 10.10.2007 N 493-07 (18.05.2010) истец обратился в Департамент с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду сроком на 3 года.

Постановлением главы Администрации от 28.06.2010 N П-1241 земельный участок предоставлен истцу в аренду с 24.08.2010.

31.08.2010 общество обратилось в Департамент с заявлением, в котором просило заключить договор аренды на основании вышеназванного постановления.

Письмом N 5665/2630 от 09.09.2010 Департамент ответил отказом в заключении договора аренды, а также просил возвратить земельный участок.

Мотивируя свой отказ, Департамент указал, что постановлением Главы города Ноябрьск от 13.08.2008 N П-1307 утвержден проект планировки коммунальной зоны по ул. Магистральная и проект межевания застроенных территорий в пределах красных линий коммунальной зоны по ул. Магистральная, в связи с принятием указанного постановления границы, предоставленного ООО "Маклер" земельного участка на праве аренды, изменились. Кроме того, Департамент со ссылкой на подпункт 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указал, что общество не приступило к строительству в границах земельного участка, утвержденного проектом планировки и межевания.

Постановлением Администрации города Ноябрьск от 15.09.2010 N П-1722 со ссылкой на данное постановление отменено Постановление главы Администрации города Ноябрьск от 28.06.2010 N П-1241 о предоставлении ООО "Маклер" спорного земельного участка в аренду.

Письмом N 6029/2720 от 23.09.2010 Администрация в лице Департамента отказала обществу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 89:12:11 07 01:0032 в собственность.

Письмом от 13.07.2010 Администрация города Ноябрьск отказала ООО "Маклер" в продлении выданного ему разрешения на строительство.

ООО "Маклер" 02.11.2010 и 09.08.2013 повторно обратилось в Департамент с заявлениями о предоставлении земельного участка в аренду, в ответ на которые в качестве причин отказа указано на неиспользование участка в целях его предоставления в течении трех лет, необходимость проведения торгов для заключения договора.

ООО "Маклер", указывая, что земельный участок, который оно приняло в аренду на основании соглашения о перемене лиц в обязательстве от 08.05.2009, не мог быть использован в соответствии с испрашиваемыми целями ввиду наличия красных линий и изменения границ участка, о чём сообщил Департамент в первом отказе в продлении договора аренды, ссылаясь на нарушение тем самым арендодателем его обязанности по передаче имущества, обратилось с иском о взыскании убытков в виде неосновательно полученных арендных платежей в общем размере 1 031 482 руб.

Удовлетворяя требования иска, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу части 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1). Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2).

Из содержания указанных правовых норм следует, что под недостатками понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

В соответствии со статьёй 393 ГК РФ должник обязан возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются по правилам, установленным статьей 15 ГК РФ, согласно которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками согласно пункту 2 названной статьи понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности. Поэтому ее применение возможно лишь при наличии совокупности следующих условий: наличия убытков, противоправного поведения ответчика (вины ответчика, неисполнение им своих обязательств), причинно-следственной связи между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств и непосредственно размера убытков

Как следует из материалов дела, основанием обращения с настоящим требованием послужило предоставление спорного земельного участка с нарушением градостроительных норм и норм земельного законодательства, так как часть земельного участка находилась за пределами красных линий, что препятствует в период аренды возведению каких-либо строений на части участка, в том числе автостоянки, на строительство которой обществу выдано разрешение.

В силу пункта 1 статьи 31 ЗК РФ каждый гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства объекта нежилого назначения, вправе обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в соответствующий орган местного самоуправления, который обязан обеспечить такой выбор.

Согласно пункту 2 названной статьи орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Пункт 5 статьи 31 ЗК РФ устанавливает, что результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.

В соответствии с пунктом 6 статьи 31 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 данного Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

По правилам пунктов 1 и 2 статьи 32 ЗК РФ решение о предоставлении земельного участка для строительства могло быть принято только после установления границ на местности и его государственного кадастрового учета.

По смыслу пункта 2 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Грк РФ) при осуществлении градостроительной деятельности должен быть обеспечен сбалансированный учет экологических, экономических, социальных и иных факторов.

Из приведенных норм следует, что развитие территорий, строительство представляют собой упорядоченные процессы, выбор земельного участка для таких целей должен соответствовать градостроительным, санитарным, экологическим нормам, учитывать мнение общественности, интересы населения.

Пункты 11, 12 статьи 1 Грк РФ определяют, что красные линии обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), территории общего пользования определено как территорий, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Основные требования к порядку проектирования и установления красных линий в поселениях Российской Федерации определяются Инструкцией о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации (РДС 30-201-98), утвержденной постановлением Госстроя России от 06.04.1998 N 18-30.

В соответствии с пунктом 3.8 данной Инструкции красные и другие линии градостроительного регулирования подлежат обязательному отражению и учету, в том числе в генеральных планах, совмещенных с проектами детальной планировки, проектах детальной планировки, проектах застройки, проектах планировки магистралей, улиц и площадей, а также при установлении границ землепользований.

Согласно пункту 1 статьи 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Как указал суд первой инстанции, анализ положений пункта 1 статьи 262 ГК РФ в совокупности с правилами пунктов 11 и 12 статьи 1 Грк РФ, пункта 12 статьи 85 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что расположение земельного участка на территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду, поскольку передача такого объекта во временное владение и пользование исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке.

Из представленных в материалы дела документов усматривается, что общество по соглашению о перемене лиц приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 89:12:11 07 01:0032 под капитальное строительство - строительство автосалона (с 01.09.2009 - для строительства автостоянки) и впоследствии планировало оформить земельный участок в собственность, однако, как верно указал суд первой инстанции, в силу пункта 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Материалами дела подтверждается и не опровергнуто ответчиком, что на момент предоставления земельного участка непосредственно ООО "Маклер" часть участка находилась за пределами красных линий, установленных в 2008 году.

Относительно того, что согласно письму N 5665/2630 от 09.09.2010 общество не использовало полученный земельный участок в течение 3-х лет, суд апелляционной инстанции отмечает, что обществу 15.06.2009 выдано разрешение на строительство, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 21.09.2009 за обществом на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, следовательно, ООО Маклер" вело достаточную и активную деятельность по строительству и его подготовке именно в период действия договора аренды N 493-07.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что отсутствуют основания утверждать о том, что арендатор мог построить автосалон с момента заключения договора аренды N 493-07 земельного участка, по которому к истцу перешло право пользования спорным земельным участком (10.10.2007) и до утверждения проекта планировки коммунальной зоны по ул. Магистральная и проекта межевания застроенных территорий в пределах красных линий коммунальной зоны по ул. Магистральная (публичные слушания проводились 16.06.2008, утвержден 13.08.2008), то есть менее чем год с момента предоставления Департаментом участка в аренду.

Невозможность использования участка под капитальное строительство после 13.08.2008 подтверждается отказом Департамента в заключении с обществом договора аренды.

То, что препятствия для строительства не чинились, вовсе не свидетельствует о возможности после утверждения 13.08.2008 проекта планировки, проекта межевания коммунальной зоны по улице Магистральная города Ноябрьска ввода объекта недвижимости в эксплуатацию ввиду завершения его возведения.

Доказательств того, что на момент заключения 08.05.2009 соглашения о перемене лиц в обязательстве Департамент, являющийся стороной договора аренды земельного участка от 10.10.2007 N 493-07 и соглашения, безусловно зная о невозможности использования земельного участка в соответствии с целями аренды (строительство), известил общество о частичном расположении земельного участка на территории общего пользования, не представлено.

Также не представлено доказательств принятия Департаментом, который не мог не знать о наличии красных линий на части земельного участка, переданного в аренду и невозможности в связи с этим осуществлять капитальное строительство, мер к прекращению договора аренды и взиманию арендной платы

Поскольку на момент предоставления истцу земельного участка ответчик был осведомлен о целях использования истцом земельного участка (для строительства автостоянки), в связи с чем истцу должен был быть предоставлен земельный участок, пригодный для строительства сначала автосалона затем автостоянки.

Поэтому непредоставление на срок действия договора аренды N 493-07 земельного участка, отвечающего указанным требованиям, расценивается в качестве ненадлежащего исполнения ответчиком принятого на себя обязательства.

Факт оплаты истцом ответчику арендной платы за имущество, переданное в аренду, в размере 1 031 482 руб. подтвержден материалами дела.

Принимая во внимание установленный факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды в части передачи земельного участка ненадлежащего качества, а именно: отсутствия возможности осуществления на нем строительства автосалона (автостоянки), является доказанным факт причинения истцу убытков и наличием причинной связи между противоправностью действий Департамента и причиненными убытками, размер которых составляет 1 031 482 руб.

Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении спора судом первой инстанции, ответчиком заявлено о пропуске исковой давности по требованию ООО "Маклер".

В соответствии со статьёй 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).

Согласно входящему штампу канцелярии Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа с настоящим иском общество обратилось в суд 16.09.2013.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Департамент не доказал, что об утверждении проекта планировки коммунальной зоны по ул. Магистральная и проект межевания застроенных территорий в пределах красных линий коммунальной зоны по ул. Магистральная, ответчик узнал ранее 16.09.2010.

В связи с этим, срок исковой давности по настоящему требованию нельзя признать пропущенным.

Как верно указал суд первой инстанции, отклоняя доводы Департамента о том, что он является ненадлежащим ответчиком по делу, по правилам статей 124, 125 ГК РФ муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами, от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно пункту 2 Положения о Ноябрьском городском департаменте по имуществу Администрации города Ноябрьска Департамент является органом, который в пределах своей компетенции от имени муниципального образования город Ноябрьск осуществляет права собственника в отношении муниципального имущества, в том числе земельных участков города Ноябрьска, выступает в суде и иных органах от имени муниципального образования город Ноябрьск по вопросам, отнесенным к компетенции Департамента.

Департамент является стороной договора аренды земельного участка N 493-07 (арендодателем), в связи с ненадлежащим исполнением которого у истца возникли убытки.

Поэтому исковые требования правомерно предъявлены к Департаменту.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем данные доводы признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как Департамент в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21.03.2014 по делу N А81-4328/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.М. Солодкевич

Судьи

Т.П. Семёнова Н.А. Шарова