Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2014 г. N 12АП-5692/14

г. Саратов

21 июля 2014 г.

Дело N А57-6884/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июля 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Жаткиной С.А., Жевак И.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Спиридоновой Е.В.,

при участии в судебном заседании представителей:

правления товарищества собственников жилья "Гармония" - Погорилого В.Н., действующего на основании приказа от 27 марта 2014 года N 0000001;

товарищества собственников жилья "Гармония" - Горячева А.В., действующего на основании доверенности от 03 октября 2013 года, Алышевой А.С., действующей на основании доверенности от 15 апреля 2013 года,

Маркелова Владимира Семёновича - Тощева А.А., действующего на основании доверенности от 17 мая 2013 года,

ФГБУ "ФКП Росреестра" - Алхимова Р.В., действующего на основании доверенности от 28 января 2013 года N 64/2013-01,

администрации муниципального образования "Город Саратов" - Степанова А.А., действующего на основании доверенности от 22 января 2014 года N 01-03/20,

рассмотрев апелляционные жалобы Маркелова Владимира Семёновича, администрации муниципального образования "Город Саратов" и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии"

на решение арбитражного суда Саратовской области от 13 мая 2014 года

по делу N А57-6884/2013, принятое судьёй Альковой В.А., по иску товарищества собственников жилья "Гармония", г. Саратов к администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, обществу с ограниченной ответственностью "Закрытый двор", г. Саратов, Адиулину Руслану Хабибуллаевичу, г. Саратов, Гришко Андрею Борисовичу, г. Саратов, Маркелову Владимиру Семёновичу, г. Саратов третьи лица: гаражно-строительный кооператив "Волга", г. Саратов, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии", г. Москва, о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Саратовской области обратилось товарищество собственников жилья "Гармония" (далее по тексту - истец, товарищество, ТСЖ "Гармония") к: администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее по тексту - администрация), комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Саратов", обществу с ограниченной ответственностью "Закрытый двор", Адиулину Руслану Хабибуллаевичу, Гришко Андрею Борисовичу, Маркелову Владимиру Семёновичу (далее по тексту - Маркелов В.С.), с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) о:

- признании ничтожным договора аренды земельного участка от 28.02.2013 N А-1386 Ф-4, заключённого между комитетом по управлению имуществом города Саратова, и Маркеловым Владимиром Семеновичем;

- применении последствия недействительной сделки и прекращении зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения (обременения) права аренды Маркелова Владимира Семеновича на земельный участок кадастровый номер 64:48:040818:49 площадью 1657 кв.м., расположенный по адресу: Саратовская область, г.Саратов, ул.Лунная, в Песчаном карьере, в Ленинском районе;

- признании недействительным договора замены стороны в обязательстве от 16.03.2013, заключённого между Маркеловым Владимиром Семеновичем и Гришко Андреем Борисовичем;

- прекращении зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения (обременения) права аренды Гришко Андрея Борисовича на _ часть земельного участка с кадастровым номером 64:48:040818:49 площадью 1657 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Лунная, в Песчаном карьере, в Ленинском районе.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 13 мая 2014 года заявленные требования были удовлетворены в части признания ничтожным договора аренды земельного участка от 28.02.2013 N А-1386 Ф-4, заключённого между комитетом по управлению имуществом города Саратова, и Маркеловым Владимиром Семеновичем. В остальной части заявленных требований было отказано, в удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования "Город Саратов", обществу с ограниченной ответственностью "Закрытый двор", Адиулину Руслану Хабибуллаевичу, Гришко Андрею Борисовичу, также было отказано.

Маркелов В.С., с учётом уточнений требований апелляционной жалобы, администрация, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" (далее по тексту - учреждение), не согласившись с постановленным судебным актом в обжалуемой части, обратились за его обжалованием в апелляционном порядке. В апелляционных жалобах и пояснении в порядке статьи 81 АПК РФ, их податели просили апелляционную инстанцию решение суда в указанной части отменить, и принять по ней новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Истец представил отзывы на жалобы, согласно доводам которых, просил апелляционную инстанцию оставить обжалуемое в части решение суда без изменения, жалобы, без удовлетворения, по основаниям, изложенным в них.

Маркелов В.С. в своей жалобе указывает на: то, что вывод суда о несоответствии закону действий органа кадастрового учёта об уточнении границ земельного участка не основан на материалах дела, выход суда за рамки заявленных исковых требований, неправильное применение норм права.

Учреждение в своей жалобе также указывает на: неправильное применение норм права судом, что повлекло принятие неправосудного судебного акта, неправильную трактовку судебного акта по делу N А57-6088/13 в порядке статьи 69 АПК РФ.

Администрация в жалобе указывает на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, на неприменение норм права, подлежащих применению, на нарушение принципа состязательности сторон.

Представители подателей апелляционных жалоб, истца, в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали, соответственно, доводы жалоб и отзывов на них в полном объёме.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не прибыли, о его месте, дате и времени извещены надлежащим образом, что подтверждено уведомлениями, имеющимися в материалах дела.

Рассмотрев доводы апелляционных жалоб, отзывы на неё, заслушав представителей лиц, обеспечивших явку в судебное заседание, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции считает жалобы подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В арбитражный суд первой инстанции с настоящим исковым заявлением обратилось ТСЖ "Гармония", обосновывая свои требования нарушением прав товарищества при предоставлении в аренду спорного земельного участка ответчикам, и нарушением законодательства, регулирующим вопросы распоряжения землёй.

Удовлетворяя заявленные требования, суд пришёл к выводу об их обоснованности, исходя при этом, в том числе, из фактов, установленных решением арбитражного суда Саратовской области от 16.09.2013 года по делу N А57-6088/13, согласно которому, по мнению суда, имеются нарушения, связанные с порядком кадастрового учёта земельного участка с кадастровым номером 64:48: 040818:49 (спорного земельного участка).

Апелляционная инстанция считает ссылку на постановленный судебный акт по делу N А57-6088/13 не состоятельной.

Согласно положениям статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вместе с тем, как следует из решения суда по названному делу, предметом иска по нему являлось признание недействительным постановления муниципального образования "Город Саратов" от 27.02.2013 N 323 "О предоставлении земельного участка в Ленинском районе для целей, не связанных со строительством". Отказывая в иске ТСЖ "Гармония", суд указал, что истец обратился с ненадлежащим иском и обстоятельств, связанных с установлением законности постановки на кадастровый учёт спорного земельного участка с кадастровым номером 64:48: 040818:49, не выяснял (листы дела 151-156 тома 1).

Следовательно, вывод арбитражного суда первой инстанции в данной части, не соответствует принципам статьи 69 АПК РФ, поскольку отсутствуют установленные обстоятельства, не требующие доказывания в настоящем деле.

Апелляционный суд не принимает и вывод суда о незаконности действий кадастрового органа при постановке на кадастровый учёт земельного участка с кадастровым номером 64:48: 040818:49. При этом суд обосновывает данный вывод тем, что спорный земельный участок неоднократно преобразовывался, в результате чего юридически прекратил существование как объект недвижимости.

Арбитражный суд также пришёл к выводу о несоответствии закону действий органа кадастрового учёта об уточнении границ спорного земельного участка на основании заявления Маркелова В.С.

В данном случае суд пришёл к выводу о том, что произошли уточнения границ спорного земельного участка с изменением его площади более чем на 10% от площади земельного участка, в результате чего, изменились протяженность границ земельного участка, его площадь и конфигурация, что, по мнению суда, не соответствует положениям пункта 1 части 5 статьи 27 и статьи 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221- ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", поскольку отсутствует согласование со смежными землепользователями.

Далее суд указал на нарушение принципов публичности и открытости при предоставлении спорного земельного участка Маркелову В.С., не приняв в качестве доказательства информирования населения соответствующую публикацию в газете "Саратовская панорама" (специальный выпуск) от 29 октября 2012 года. Суд также посчитал, что при наличии двух заявлений на данный земельный участок, право аренды на него должно было быть выставлено на торги в соответствии с положениями пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ).

Также судом был сделан вывод о необходимости отказа в предоставлении муниципальной услуги Маркелову В.С. ввиду обнаружения на спорном земельном участке асфальтового покрытия, частичного ограждения забором из железобетонных плит, и из сетки "рабица" и расположения на нём сооружения - навеса из профнастила, основанный на акте проверки специалистом муниципального земельного контроля от 19.10.2012.

Рассмотрев названные доводы, апелляционная инстанция считает их не соответствующими материалам дела и постановленными без применения норм права, подлежащих применению.

Согласно положениям статьи 34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:

- принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;

- уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;

- обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. В указанном в пункте 2 настоящей статьи заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

Информирование заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении права аренды на спорный земельный участок, было произведено через газету "Саратовская панорама" (специальный выпуск) 29 октября 2012 года N 121 (924), что соответствовало требованиям названной нормы права и постановлению администрации муниципального образования "Город Саратов" от 24.02.2012 N 210 об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги "Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для целей, не связанных со строительством".

При этом в установленный данной публикацией срок, иных заявлений о предоставлении данного земельного участка в аренду, не поступило. Действующее законодательство, регулирующие вопросы предоставления земельных участков в аренду, не регламентирует вопросы и не предъявляет требования к печатным изданиям, производящим такие публикации.

Следовательно, вывод суда, основанный на ненадлежащем информировании по вопросу предоставления земельного участка в аренду Маркелову В. С., не основан на законе.

Как следует из материалов дела, Маркелов В.С. являлся арендатором земельного участка площадью 3223 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040818:110, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Лунная, территория Песчаного карьера, сформированного из двух частей: 1566 кв.м. из земельного участка 64:48:040818:59 (под многоэтажное строительство) и 1657 кв.м. из участка 64:48:040818:49 (под проектирование гаражей), на который был заключён договор аренды от 21.11.2008 года N 972.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 19 октября 2011 года по делу N 33-5576 данный договор аренды был признан недействительным (ничтожным) в части предоставления Маркелову В.С. земельного участка площадью 1566 кв.м., однако, какого-либо судебного акта в отношении части земельного участка площадью 1657 кв.м. образованного из земельного участка 64:48:040818:49 не принималось.

Учитывая данное обстоятельство и то, что прекращение права на часть земельного участка по договору аренды не установлено законом, регистрирующий орган прекратил право аренды Маркелова В.С. на весь земельный участок площадью 3223 кв.м., с кадастровым номером 64:48:040818:110.

В связи со снятием с кадастрового учёта земельного участка N 64:48:040818:110 на кадастровом учете подлежал восстановлению в прежних границах и площади земельный участок 64:48:040818:59. Ввиду приведения в первоначальное положение земельного участка N 64:48:040818:59, также восстановлению подлежал и участок 64:48:040818:49, поскольку оба участка являлись составной частью снимаемого с кадастрового учета земельного участка.

Поскольку ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не предусматривает возможности восстановления на кадастровом учёте земельных участков, то участок может быть поставлен на кадастровый учёт, снят с учёта (в определенных случаях), и в отношении него могут быть исправлены ошибки, кадастровые и технические.

Как указывалось ранее, судебных решений в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:040818:49 не принималось, и для целей его восстановления на кадастровом учёте принято решение об изменении статуса участка с "архивный" на "ранее учтённый" в связи с технической ошибкой, что не противоречило названной норме права.

Вывод суда о необходимости согласования границ земельных участков 64:48:040818:49 и 64:48:040818:59 также не соответствует законодательству в силу следующего.

Положениями статьи 39 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" определено, что:

- местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости;

- предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.

Пунктом 14.1 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утверждённых Росземкадастром 17.02.03, установлено, что определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование проводятся в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, или уполномоченных ими лиц (представителей) при наличии надлежащим образом оформленных доверенностей.

Вместе с тем, согласно пункту 14.5 названных Методических рекомендаций процедура согласования границ (границы) не проводится при наличии в государственном земельном кадастре сведений (координат поворотных точек границ), позволяющих определить их положение на местности с точностью, которая соответствует техническим условиям и требованиям, установленным Росземкадастром.

Земельные участки 64:48:040818:59, 64:48:040818:49 на момент проведения кадастровых работ состояли на кадастровом учёте, сведения о местоположении их границ имелись в государственном кадастре, в ходе проведения работ местоположение смежной границы земельных участков не уточнялось, следовательно, согласование смежных границ земельного участка 64:48:040818:59 и 64:48:040818:49 не требовалось в силу прямого указания закона.

Данная правовая позиция подтверждена судебной практикой, изложенной в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03 сентября 2013 года по делу N А46-2858/2013, постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 июня 2013 года по делу N А55-30049/2012.

Несостоятельным является и вывод суда, основанный на акте осмотра земельного участка от 19.10.2012 (лист дела 24 тома 3). Как следует из плана земельного участка, изготовленного кадастровым инженером ООО "Верньер", указанные в акте осмотра: асфальтовое покрытие, частичное ограждение забором из железобетонных плит, и из сетки "рабица" и сооружение - навес из профнастила, располагаются за границами спорного земельного участка (лист дела 12 тома 6).

Положениями пункта 4 статьи 30 ЗК РФ установлен порядок предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, либо без предварительного согласования. При этом названная норма права не регулирует порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством.

Следовательно, вывод суда, основанный на данной норме права, применительно к спорным правоотношениям, является несостоятельным, как установленной на норме права, не подлежащей применению.

Апелляционная инстанция не принимает также ссылку суда на Постановление Президиума ВАС РФ от 14 сентября 2010 года N 4224/10, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28 мая 2010 года по делу NА43-37840/2010, от 20 января 2014 года NА11-1136/2013, ввиду того, что предметом рассмотрения в данных делах являлся вопрос предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством.

В силу положений статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном АПК РФ.

Согласно положениям статьи 65 АПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, если закон не предусматривает, что такая сделка оспорима.

Исходя из статьи 166 ГК РФ требование о признании последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В связи с чем, в предмет исследования должен быть включён вопрос о наличии у истца полномочий на обращения с требованием об оспаривании договора аренды земельного участка по мотиву нарушения прав собственников помещений многоквартирного дома данной сделкой.

В силу пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Данная норма права не подлежит расширительному толкованию.

Поскольку предъявлен иск об оспаривании сделки, не связанной с реализацией товариществом полномочий в указанной статье, товарищество собственников жилья не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов собственников помещений в доме; собственники помещений в многоквартирном доме являются материальными истцами по делу, в их интересах полномочно действовать товарищество собственников жилья; правами материального истца товарищество собственников жилья не обладает, при оспаривании сделки действует не самостоятельно, а как законный представитель домовладельцев, и отсутствие в связи с этим заявлений от собственников помещений по наделению товарищества полномочиями по предъявлению настоящего иска, апелляционная инстанция считает, что требования заявленные от имени товарищества, являются необоснованными.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 N 7319/09.

С учётом вышеизложенного, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении в части удовлетворения требований ТСЖ "Гармония" о признании недействительным договора аренды земельного участка N А-1386 Ф-4 от 28 февраля 2013 года между комитетом по управлению имуществом города Саратова и Маркеловым Владимиром Семеновичем, являются не обоснованными, основанными на неправильном применении норм материального права, вследствие чего, апелляционные жалобы подлежат удовлетворению, решение суда в обжалуемой части, - отмене.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы Маркелова Владимира Семеновича подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Саратовской области от 13 мая 2014 года по делу N А57-6884/2013 в обжалуемой части отменить, апелляционные жалобы Маркелова Владимира Семёновича, администрации муниципального образования "Город Саратов" и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" - удовлетворить.

В отменённой части принять новый судебный акт.

В удовлетворении требований товарищества собственников жилья "Гармония" о признании недействительным договора аренды земельного участка N А-1386 Ф-4 от 28 февраля 2013 года между комитетом по управлению имуществом города Саратова и Маркеловым Владимиром Семеновичем - отказать.

В остальной части решение арбитражного суда Саратовской области от 13 мая 2014 года по делу N А57-6884/2013 - оставить без изменения.

Взыскать с товарищества собственников жилья "Гармония" в пользу Маркелова Владимира Семеновича 2000 рублей за рассмотрение дела в апелляционной инстанции, оплаченных по чек-ордеру от 29 мая 2014 года.

Арбитражному суду Саратовской области выдать исполнительный лист.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

С.А. Жаткина И.И. Жевак