Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2014 г. N 13АП-9248/14

Требование: о признании незаконным отказа в регистрации по договору аренды в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: в удовлетворении требования отказано, решение суда первой инстанции отменено

г. Санкт-Петербург

01 августа 2014 г.

Дело N А56-67041/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Тимухиной И.А., Баркановой Я.В.

при ведении протокола судебного заседания: Бернат К.А.

при участии:

от заявителя: Орешкина О.А., доверенность от 09.01.2013,

от заинтересованного лица: Сергеева Н.М., доверенность от 26.12.2013,

от 3-го лица: Васильева С.А., доверенность от 26.03.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9248/2014) ООО "Нева-Пресс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2014 по делу N А56-67041/2013 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по заявлению Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу

3-е лицо: ООО "Нева-Пресс"

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН: 1027809244561; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12; ОГРН: 1047833068931; далее - Управление Росреестра) от 01.08.2013 N 37/029/2013-052 в государственной регистрации прекращения договора аренды от 31.12.2010 N 04-ЗК03088, а также об обязании Росреестра произвести государственную регистрацию прекращения названного договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Нева-Пресс" (далее - Общество).

Решением суда от 26.02.2014 признан незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 01.08.2013 N 37/029/2013-052 в государственной регистрации прекращения договора аренды от 31.12.2010 N 04-ЗК03088. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию прекращения договора аренды от 31.12.2010 N04-ЗК03088.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просите решение суда отменить.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Общества поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель Комитета возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представитель Управления Росреестра оставила на усмотрение суда разрешение апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, по результатам открытого аукциона, проведенного 29.12.2010, между Комитетом и Обществом 31.12.2010 был заключен договор N 04-ЗК03088(Т) (далее - Договор) аренды земельного участка площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский пр., участок 1 (юго-восточнее дома 26, литера А по Гражданскому проспекту) (далее - Участок).

В силу п. 1.2 договора земельный участок предоставляется для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, разработки проектной документации. При условии разработки документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство истец имеет право возводить на земельном участке объекты недвижимости.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 15.02.2011 за номером 78-78-37/032/2011-047.Согласно п. 6.3 Договора арендатор обязан в шестимесячный срок с момента подписания Договора за счет собственных средств решить вопросы, связанные с освобождением Участка от третьих лиц и их имущества, незаконно расположенного на Участке, путем совершения любых не противоречащих закону, иным правовым актам действий.

Пунктом 6.3. Договора предусмотрена обязанность арендатора в шестимесячный срок с момента подписания Договора за счёт собственных средств решить вопросы, связанные с освобождением участка от третьих лиц и их имущества, незаконно расположенного на участке, путем совершения любых не противоречащих закону, иным правовым актам действий.

Согласно пункту 6.6 Договора арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от Договора в случае невыполнения арендатором условий, установленных пунктом 6.3 Договора, без компенсации расходов.

В связи с неисполнением Обществом предусмотренной п. 6.3. Договора обязанности Комитет уведомлением от 21.02.2012 N 688 сообщил Обществу об отказе от Договора на основании п. 6.6.

Для регистрации прекращения Договора Комитет направил в Управление Росреестра документы, в том числе уведомление от 21.02.2012 N 688.

01.08.2013 по результатам проведения правовой экспертизы документов Управлением Росреестра было принято решение об отказе в проведении государственной регистрации, изложенное в сообщении об отказе N 37/029/2013-052.

Основанием для отказа в государственной регистрации прекращения Договора послужили сомнения государственного регистратора в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в достоверности указанных в представленных документах сведений в соответствии с абз.1 п. 1 ст. 19 Закона о регистрации.

Полагая отказ в регистрации незаконным, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, заявитель должен доказать совокупность двух условий, а именно: оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на заявителя какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из этапов государственной регистрации является правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

При проверке оснований для регистрации прекращения договора аренды, Управлением Росреестра установлено, что уведомлением от 21.02.2012 Комитет отказался от договора аренды в связи с нарушением Обществом пункта 6.3 Договора, согласно которому Общество обязалось в шестимесячный срок с момента подписания Договора за счет собственных средств решить вопросы, связанные с освобождением Участка от третьих лиц и их имущества, незаконно расположенного на Участке, путем совершения любых не противоречащих закону, иным правовым актам действий.

Как указывает Управление Росреестра, сведения о расположении на Участке иных объектов, недвижимости, в том числе незаконно возведенных, кроме указанных в пункте 1.3 договора отсутствуют, при этом нахождение на спорном земельном участке линейно-кабельного сооружения связи (кад. N 78:0:0078:0:130), принадлежащего на праве собственности ОАО "Северо-Западный Телеком" может быть признано незаконном только в судебном порядке.

Также Управление Росреестра указало, что договором аренды не определен перечень объектов, незаконно расположенных на земельном участке, а решение вопроса о незаконности расположения павильона-кафе "Лакомка", предположительно находящегося на земельном участке, не входит в компетенцию Управления Росреестра.

Не установив предусмотренных пунктом 6.6 Договора аренды оснований для отказа от договора аренды, Управление Росреестра отказало в государственной регистрации прекращения аренды.

Апелляционный суд полагает оспариваемый отказ соответствующим закону и не нарушающим прав Комитета ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При обращении в суд с настоящим заявлением, а также в судебном заседании апелляционной инстанции, Комитет указывает, что нарушение Обществом пункта 6.3 договора выразилось в неосвобождении земельного участка от павильона-кафе ПК "Лакомка".

Вместе с тем, объекты, имеющиеся на передаваемом в аренду земельном участке, указаны в пункте 1.3 договора. Поименованы следующие объекты:

телефонная сеть Калининского района (часть), литера Б (кад. N 78:0:0078:0:130);

охранная зона канализационных тоннельных коллекторов - 131 кв.м.;

охранная зона тепловых сетей - 161 кв.м.;

охранная зона сетей и сооружений связи - 217 кв.м.

Пунктом 1.4 Договора установлено, что сведения об участке, изложенные в договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования участка в соответствии с целями, указанными в договоре.

В договоре аренды не содержится сведений о расположении на земельном участке павильона-кафе ПК "Лакомка".

Пунктом 6.3, предусматривающим обязанность арендатора за счёт собственных средств решить вопросы, связанные с освобождением участка от третьих лиц и их имущества, незаконно расположенного на участке, путем совершения любых не противоречащих закону, иным правовым актам действий, также не определено, какое имущество является незаконно расположенным и не содержится сведений относительно расположения на земельном участке павильона кафе ПК "Лакомка".

Таким образом, договором аренды однозначно не определено, что на Общество возлагается обязанность по освобождению земельного участка от павильона-кафе ПК "Лакомка"

Доводы Комитета о том, что аукционной документацией предусмотрена обязанность арендатора освободить земельный участок от павильона-кафе ПК "Лакомка" отклоняются апелляционным судом ввиду следующего.

В материалы дела представлены копии Вестника Фонда имущества за ноябрь 2010 года, в котором опубликована информация об аукционе на право заключения договоров аренды. В публикации в отношении спорного участка указано, что согласно акту от 28.09.2010 проверки функционального использования, на земельном участке расположен павильон-кафе ПК "Лакомка" без оформления договорных отношений, с оплатой по фактическому использованию.

Вместе с тем, до даты проведения аукциона, в рамках дела А56-15950/2010 по иску Комитета к ПК "Лакомка" принято решение суда от 15.07.2010, согласно которому ПК "Лакомка" выселен со спорного земельного участка.

Порядок исполнения вступившего в силу решения суда установлен разделом VII Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Материалами дела подтверждается, что Комитетом до заключения с обществом договора аренды был получен исполнительный лист по делу А56-15950/2010.

Следовательно, процесс освобождения спорного земельного участка от павильона-кафе ПК "Лакомка" был начат самим Комитетом, и в рамках дела А56-15950/2010 Комитет не был заменен на Общество.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что освобождение спорного земельного участка от павильона-кафе ПК "Лакомка" зависело от волеизъявления самого Комитета.

Апелляционный суд, принимает во внимание, что полученный Комитетом в октябре 2010 года исполнительный лист, был предъявлен в службу судебных приставов для исполнения только в июле 2013 года.

Актом приема-передачи от 17.09.2013, подписанным СПбГБУ "Центр повышения эффективности использования государственного имущества" и Комитетом, подтверждается освобождение земельного участка от павильона-кафе ПК "Лакомка".

При этом 26.09.2013 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об окончании исполнительного производства, в связи с тем, что земельный участок должником (ПК "Лакомка") освобожден.

Через месяц после вынесения судебным приставом-исполнителем постановления об окончании исполнительного производства Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на неисполнение Обществом в установленный договором шестимесячный срок обязанности по освобождению арендуемого имущества от павильона-кафе ПК "Лакомка".

Вместе с тем, обращаясь в суд с настоящим иском, Комитет, по сути, возлагает на Общество ответственность за несвоевременное освобождение Производственным Кооперативом "Лакомка" земельного участка, которое явилось следствием позднего предъявления самим Комитетом исполнительного листа в службу судебных приставов.

Кроме того, в соответствии с приказом Комитета по управлению городским имуществом от 14.07.2011 N 83-п1 проведение мероприятий, связанных с осуществлением действий по освобождению земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а также земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, и государственная собственность на которые не разграничена, от третьих лиц и их имущества, незаконно находящегося на указанных земельных участках, включено в утвержденный приказом ведомственный перечень работ, выполняемых СПбГБУ "Центр повышения эффективности использования государственного имущества".

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обеспечивает равную судебную защиту прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле.

Пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена презумпция добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Разрешая данный спор, апелляционный суд руководствуется, в том числе изложенным в части 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принципом о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

При таких обстоятельствах, Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации прекращения аренды, в отсутствие предусмотренных пунктом 6.6 Договора аренды оснований для отказа от договора аренды.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2014 отменить.

В удовлетворении заявления Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - отказать.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в пользу ООО "Нева-Пресс" 1000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

И.А. Тимухина Я.В. Барканова