Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2014 г. N 02АП-5469/14

г. Киров

04 августа 2014 г.

Дело N А31-5880/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей Кобелевой О.П., Пуртовой Т.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бердниковой О.В.,

при участии в судебном заседании:

представителей истца Тороповой М.Д., действующей на основании распоряжения от 26.04.2010, Кузнецова Н.В., действующего на основании доверенности от 31.12.2013,

представителя ответчика Соболева А.Л., действующего на основании распоряжения от 03.06.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом городского округа город Буй

на определение Арбитражного суда Костромской области от 28.05.2014 по делу N А31-5880/2009, принятое судом в составе судьи Хубеева А.Ф.,

по заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом городского округа город Буй о признании незаконными торгов по продаже комнат отдыха, общей площадью 350,9 кв.м, расположенных по адресу: Костромская область, г.Буй, ул.Октябрьской революции, д.29, пом.2,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) муниципального предприятия управляющая компания "Жилкомсервис" (ИНН 4402006835, ОГРН 1064432010873),

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом городского округа город Буй, Костромская область, г.Буй (далее - Комитет, заявитель жалобы) в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) муниципального предприятия управляющая компания "Жилкомсервис" (далее - должник, МП УК "Жилкомсервис", предприятие) обратился в Арбитражный суд Костромской области с заявлением (с учетом уточнения) о:

- признании незаконными торгов в форме публичного предложения по продаже комнат отдыха, общей площадью 350,9 кв.м, расположенных по адресу: Костромская обл., г.Буй, ул.Октябрьской революции, д.29, пом.2 (лот N 1);

- признании недействительными итогов торгов в форме публичного предложения в электронной форме имущества МП УК "Жилкомсервис" г.Буй комнат отдыха, общей площадью 350,9 кв.м, расположенных по адресу: Костромская обл., г.Буй, ул.Октябрьской революции, д.29, пом.2;

- признании недействительным договора купли-продажи комнат отдыха, общей площадью 350,9 кв.м, расположенных по адресу: Костромская обл., г.Буй, ул.Октябрьской революции, д.29, пом.2, заключенного между МП УК "Жилкомсервис" г.Буй, в лице конкурсного управляющего Андрианова С.В. и Мурадовым Магомедом Мурадовичем.

Определением Арбитражного суда Костромской области от 28.05.2014 в удовлетворении требований отказано.

Комитет с принятым определением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить полностью и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя жалобы, на торгах в форме публичного предложения было продано общее имущество многоквартирного дома, собственниками которого по закону являются собственники квартир этого дома, в том числе и муниципальное образование городской округ Буй, что подтверждается выпиской из реестра собственности муниципального образования городской округ Буй. Таким образом, нарушено право владения, пользования, распоряжения общим имуществом дома, право собственника - муниципального образования городской округ Буй. Комитет указывает, что спорное нежилое помещение - лестница не может являться самостоятельным объектом права собственности, на него не может быть установлен режим индивидуальной или муниципальной собственности, оно не может быть выделено в самостоятельное помещение, не может являться отдельным предметом, а может лишь являться долей в общей собственности, как помещение в многоквартирном доме. В настоящее время собственниками спорных комнат отдыха площадью 350,9 кв.м данный объект разделен на два самостоятельных объекта недвижимости: комнату отдыха площадью 330,7 кв.м и помещение по плану N 13 - лестница, общей площадью 20,2 кв.м, указанными действиями самовольно изменяется предмет и цена проведения продажи. Вместе с тем, по условиям торгов в форме публичного предложения выставлялось помещение общей площадью 350,9 кв.м, изменение площади объекта, а также отсутствие в составе помещений объекта, объекта мест общего пользования оказало бы существенное влияние на результат торгов и этим уменьшило возможность участия в торгах потенциальных покупателей и возможность принятие участия в торгах, следовательно, повлияло и на формирование цены продажи.

Уполномоченный орган в отзыве на апелляционную жалобу не согласился, считает определение законным и обоснованным, просит отказать Комитету в удовлетворении жалобы, рассмотреть жалобу без участия представителя уполномоченного органа.

Третье лицо - Мурадов М.М. в отзыве на апелляционную жалобу указал, что считает ее необоснованной и не подлежащей удовлетворению, по его мнению, избранный истцом способ защиты права является ненадлежащим и не позволяет привести к реальному восстановлению нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска, при проведении торгов по продаже комнат отдыха организатором торгов не допущено каких-либо нарушений, касающихся порядка их проведения, и аргументы истца в обоснование заявленных не связаны с вопросами порядка их проведения.

Конкурсный управляющий муниципального предприятия управляющая компания "Жилкомсервис" Андрианов С.В. (далее - арбитражный управляющий, конкурсный управляющий) отзыва на жалобу не представил.

Представители истца в судебном заседании поддержали заявленные требования и возражения.

Представитель ответчика позиции по существу заявления не выразил.

Арбитражный управляющий, уполномоченный орган явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей арбитражного управляющего, уполномоченного органа по имеющимся материалам.

Законность определения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 27.02.2010 МП УК "Жилкомсервис" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Андрианов Сергей Вячеславович.

Согласно сообщению в газете "Коммерсант" от 19.10.2013 N 192 о проведении торгов в форме публичного предложения в электронной форме конкурсным управляющим МП УК "Жилкомсервис" г.Буй Андриановым С.В. на торги выставлено нежилое помещение - комнаты отдыха, расположенные по адресу: Костромская область, г.Буй, ул.Октябрьской революции, д.29, пом.2, общей площадью 350,9 кв.м, начальная цена продажи данного нежилого помещения - 4 914 900 руб.

Как следует из газеты "Коммерсант" от 28.12.2013 N 241 победителем торгов по лоту N 1 является Мурадов М.М., который предложил за указанное имущество 2 457 450 руб.

С победителем торгов Мурадовым М.М. заключен договор купли-продажи комнат отдыха общей площадью 350,9 кв.м, расположенных по адресу: Костромская обл., г.Буй, ул.Октябрьской Революции, д.29, пом.2.

Комитет, посчитав, что вышеуказанные торги проведены с нарушением законодательства, а именно: на торгах продано общее имущество многоквартирного дома, обратился в Арбитражный суд Костромской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, и, заслушав представителей истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения определения суда исходя из нижеследующего.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с положениями статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

По пункту 4 статьи 139 Закона о банкротстве в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 настоящего Федерального закона, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах.

Рассмотрение организатором торгов представленной заявки на участие в торгах и принятие решения о допуске заявителя к участию в торгах осуществляются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 11 статьи 110 Закона о банкротстве заявка на участие в торгах должна соответствовать требованиям, установленным в соответствии с настоящим Федеральным законом и указанным в сообщении о проведении торгов, и оформляется в форме электронного документа.

Заявка на участие в торгах составляется в произвольной форме на русском языке и должна содержать указанные в сообщении о проведении торгов следующие сведения: наименование, организационно-правовую форму, место нахождения, почтовый адрес заявителя (для юридического лица); фамилия, имя, отчество, паспортные данные, сведения о месте жительства заявителя (для физического лица); номер контактного телефона, адрес электронной почты заявителя.

К заявке на участие в торгах должны прилагаться копии следующих документов: выписка из единого государственного реестра юридических лиц (для юридического лица), выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для индивидуального предпринимателя), документы, удостоверяющие личность (для физического лица), надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица или государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с законодательством соответствующего государства (для иностранного лица); документ, подтверждающий полномочия лица на осуществление действий от имени заявителя.

Заявитель вправе изменить или отозвать заявку на участие в торгах в любое время до окончания срока представления заявок на участие в торгах.

Как следует из пункта 12 статьи 110 Закона о банкротстве решение организатора торгов о допуске заявителей к участию в торгах принимается по результатам рассмотрения представленных заявок на участие в торгах и оформляется протоколом об определении участников торгов. К участию в торгах допускаются заявители, представившие заявки на участие в торгах и прилагаемые к ним документы, которые соответствуют требованиям, установленным настоящим

Федеральным законом и указанным в сообщении о проведении торгов. Заявители, допущенные к участию в торгах, признаются участниками торгов.

Решение об отказе в допуске заявителя к участию в торгах принимается в случае, если: заявка на участие в торгах не соответствует требованиям, установленным в соответствии с настоящим Федеральным законом и указанным в сообщении о проведении торгов; представленные заявителем документы не соответствуют установленным к ним требованиям или недостоверны; поступление задатка на счета, указанные в сообщении о проведении торгов, не подтверждено на дату составления протокола об определении участников торгов.

Пунктом 4 статьи 139 Закона о банкротстве установлено, что победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения признается участник торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов. С даты определения победителя торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения прием заявок прекращается.

В силу пункта 5 Приказа Министерства экономического развития от 15.02.2010 N 54 не позднее одного часа с момента окончания представления заявок на участие в торгах оператор электронной площадки направляет организатору торгов все зарегистрированные заявки, представленные до истечения установленного срока окончания представления заявок. Решение организатора торгов о допуске заявителей к участию в открытых торгах принимается в течение пяти дней по результатам рассмотрения всех представленных заявок на участие в открытых торгах и оформляется протоколом об определении участников торгов. К участию в торгах допускаются заявители, представившие заявки на участие в торгах и прилагаемые к ним документы, которые соответствуют требованиям, установленным Законом о банкротстве и указанным в сообщении о проведении торгов. Заявители, допущенные к участию в торгах, признаются участниками торгов.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 18 Постановления от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснил, что требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности, торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В соответствии с пунктами 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

К нарушениям, влекущим признание торгов недействительными, статья 448 ГК РФ относит: нарушение срока их проведения, ненадлежащее оповещение о торгах, невнесение задатка, отсутствие протокола о результатах торгов и другие существенные нарушения, повлекшие неправильное определение победителя.

В пункте 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.12.1993 N 32 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий" разъяснено, что под грубым нарушением правил проведения торгов следует понимать необоснованное исключение из числа участников аукциона лиц, признаваемых покупателями, а также нарушения порядка проведения аукциона, которые могли привести к неправильному определению победителя.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101).

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

При этом в соответствии с пунктом 2 указанной статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Факт принадлежности спорного объекта недвижимости (общей площадью 350,9 кв.м) МП УК "Жилкомсервис" истцом не оспаривается.

В рассматриваемой ситуации Комитет не являлся ни участником, ни организатором аукциона, ни стороной договора купли-продажи, заключенного по его результатам, требования Закона о банкротстве при проведении оспариваемых торгов соблюдены; Комитет не доказал своего интереса в оспаривании торгов; признание торгов недействительными и применение последствий недействительности сделки не повлечет восстановление нарушенных прав истца; признаков недобросовестности сделки в материалы дела не представлено; при проведении торгов не допущены нарушения, которые являются существенными и повлияли на их результат.

При изложенных обстоятельствах, в силу статьи 449 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ истец не вправе оспаривать аукцион и заключенный по его итогам договор.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал истца незаинтересованным лицом при подаче иска о признании недействительными торгов.

Кроме того, суд также считает необходимым указать на следующие обстоятельства.

По пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса.

В соответствии с разъяснениями пункта 2 Постановления N 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании лестницы и лестничные площадки является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 19.08.2009 N 302083 за муниципальным образованием городской округ г.Буй Костромской области зарегистрировано право собственности на комнаты отдыха, назначение: нежилое, общая площадь 350,9 кв.м, этаж 1, адрес: Костромская область, г.Буй, ул.Октябрьской революции, д.29, пом.2. Существующих ограничений (обременений) не зарегистрировано (л.д.-19).

Данный факт также подтверждается выпиской из реестра собственности муниципального образования городской округ г.Буй (л.д.-15).

Документального подтверждения того, что спорный объект - лестница предназначена для обслуживания более одного помещения в доме, в материалы дела не представлено.

Ходатайство о назначении экспертизы об установлении факта того, что спорный объект используется для обслуживания более одного помещения в доме, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции комитетом не заявлялось.

В соответствии с пунктом 3.25 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству, жилищному и коммунальному хозяйству от 04 августа 1998 года (далее - Инструкция), на поэтажном плане, около входа в помещение, красной тушью проставляется соответственно присвоенная ему нумерация. Нумерация отдельных комнат в помещении (квартире) наносится тушью черного цвета по ходу часовой стрелки, начиная от входа - в числителе дроби, а в знаменателе этой дроби - показатели их площади. Эти характеристики должны располагаться на плане комнат посередине. Примечание. На планах небольших по площади кухонь, ванн, санузлов и др. комнат допускается проставлять их номера без указания размера площади. Коридор общего пользования, лифтовые холлы, вестибюли, лестничные клетки и т.п., а также междуквартирные помещения общего пользования нумеруются римскими цифрами черной тушью.

Согласно экспликации к поэтажному плану здания (строения) (л.д.-9, 10), спорные помещения обозначены арабскими цифрами, что в соответствии с пунктом 3.25 Инструкции исключает возможность их отнесения к помещениям общего пользования.

Само по себе то, что в объект недвижимости, реализованный публичным предложением, входила лестница, не является обстоятельством, позволяющим считать этот объект общим имуществом собственников многоквартирного дома, отвечающим критериям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, при отсутствии надлежащих доказательств того, что она предназначена для обслуживания более одного или всех помещений в многоквартирном жилом доме.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Доказательств исключения до реализации имущества должника посредством публичного предложения в установленном порядке спорного объекта - лестницы из состава помещения N 2 по адресу: Костромская область, г.Буй, ул.Октябрьской революции, д.29, выставленного на продажу площадью 350,9 кв.м, как общего имущества собственников помещений в жилом многоквартирном доме, в материалы дела истцом не представлено.

Кроме того, что уменьшение площади проданного путем публичного предложения помещения не свидетельствует о том, что данное помещение, имея меньшую площадь (330,7 кв.м (площадь комнат отдыха без площади лестницы) могло быть реализовано по более выгодной цене.

То есть признание торгов недействительными и применение последствий недействительности договора купли-продажи не повлечет возможности удовлетворения требований кредиторов должника в большем объеме.

В пунктах 3-5 Постановления N 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За отдельными изъятиями доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

При изложенных обстоятельствах смена собственника спорного имущества не препятствует собственникам помещений в многоквартирном доме в самостоятельном порядке обратиться в суд за защитой своих прав.

С учетом изложенного, правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы у суда отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Костромской области от 28.05.2014 по делу N А31-5880/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом городского округа город Буй - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

В.Г. Сандалов

Судьи

О.П. Кобелева Т.Е. Пуртова