Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 августа 2014 г. N 13АП-12285/14

г. Санкт-Петербург

05 августа 2014 г.

Дело N А56-6676/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 августа 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Евстегнеевой Е.В.

при участии:

от истца: Назарчук О.Н. (доверенность от 11.11.2013)

от ответчика: Белова Л.Ю. (доверенность от 20.04.2014)

от 3-го лица: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12285/2014) Отдела по управлению имуществом МО "Светогорское городское поселение" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2014 по делу N А56-6676/2013(судья Чуватина Е.В.), принятое

по иску ИП Мираковой Людмилы Ивановны

к Отделу по управлению имуществом МО "Светогорское городское поселение"

3-и лица: 1. ООО "Индеко", 2. ООО "ВыборгСтройПроект"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

установил:

Индивидуальный предприниматель Миракова Людмила Ивановна (далее - истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Отделу по управлению имуществом МО "Светогорское городское поселение" (далее - ответчик, Отдел) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения общей площадью 29,7 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, г. Светогорск, ул. Лесная, д. 9, принятии пункта 2.1 договора в следующей редакции: "имущество продается по цене 3 78840 руб. за вычетом ставки НДС согласно подпункту 12 пункта 2 ст. 146 НК РФ на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 1-01-12, сделанного ООО "ВыборгСтройПроект", далее именуемая "сумма по договору".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "ИНДЕКО", ООО "ВыборгСтройПроект".

Впоследствии истец уточнил требование, просил принять пункт 2.1 договора в следующей редакции: "имущество продается по цене 312 000 руб. без учета НДС на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 1216/01/13 от 10.01.2013, сделанного ООО "Взлет", далее именуемая "сумма по договору".

Для установления рыночной цены спорного помещения определениями от 31.05.2013 и от 24.12.2013 назначены судебная оценочная экспертиза и повторная судебная экспертиза соответственно.

В порядке ст. 49 АПК РФ истец заявил об изменении предмета исковых требований, просил урегулировать разногласия по договору купли-продажи спорного помещения между Предпринимателем и Отделом и определить пункт 2.1. договора в следующей редакции: "2.1. Имущество продается по цене 373 000 руб. за вычетом ставки НДС согласно подп.12 п.2 ст. 146 Налогового кодекса РФ, на основании Заключения повторной судебной экспертизы от 08.02.2014 N 029с/02, выполненного ООО "Центр Экспертиз и Оценки", далее именуемая "сумма по договору"".

Решением от 01.04.2014 урегулированы разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, г.Светогорск, ул.Лесная, д.9, общей площадью 29,7 кв.м., между индивидуальным предпринимателем Мираковой Людмилой Ивановной и Отделом по управлению имуществом муниципального образования "Светогорское городское поселение" и определен пункт 2.1. договора в следующей редакции: "2.1. Имущество продается по цене 424 000 руб. на основании отчета N 29/02с от 08.02.2014, выполненного экспертом-оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр Экспертиз и Оценки" Дроновым И.В., далее именуемая "сумма по договору"".

В апелляционной жалобе Отдел, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, полагая, что судом при вынесении решения сразу нарушен принцип состязательности сторон. По мнению подателя жалобы, экспертные заключения ООО "Индеко" и Егоренковой И.С. достоверны и обоснованы и подлежат применению при урегулирования разногласий по договору купли - продажи спорного имущества, основания для проведения повторной экспертизы отсутствовали, экспертное заключение, выполненное экспертом ООО "Центр Экспертиз и Оценки" Дроновым И.В., не может быть положено в основу объективного решения суда.

Общество возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Отделом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор от 08.12.2011 N 96/12 аренды нежилого помещения общей площадью 29,7 кв.м по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, г. Светогорск, ул. Лесная, д. 9, (далее - Объект).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.07.2012 по делу N А56-24268/2012 признан незаконным отказ Отдела в приватизации Предпринимателем арендуемого помещения в порядке Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательства Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ). Суд обязал Отдел принять решение об условиях приватизации помещения и направить Предпринимателю проект договора купли-продажи помещения.

Постановлением Администрации муниципального образования "Светогорское городское поселение" Выборгского района Ленинградской области от 05.12.2012 N 402 принято решение о предоставлении Предпринимателю преимущественного права на приобретение помещения в собственность, цена помещения определена в размере 685000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости помещения, выполненного ООО "Индеко", от 22.12.2012N 36/11-12.

Письмом от 20.12.2012 N 432 Отдел направил в адрес Предпринимателя проект договора купли-продажи муниципального имущества, согласно пункту 2.1 которого цена договора установлена в размере 685 000 руб.

В связи с возникшими разногласиями относительно стоимости выкупаемого имущества Предприниматель направила в Отдел подписанный проект договора купли-продажи Объекта с протоколом разногласий, в котором предложила изложить пункт 2.1 проекта договора в следующей редакции: "имущество продается по цене 378 840 руб. за вычетом ставки НДС согласно подп.12 п.2 ст. 146 Налогового кодекса РФ на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 1-01-12 от 10.01.2013, сделанного ООО "ВыборгСтройПроект", далее именуемая "сумма по договору"".

Ссылаясь на уклонение ответчика от рассмотрения протокола и урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи имущества, Предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, обжалуемое решение, которым цена выкупаемого помещения установлена на основании отчета об оценке выполненного по результатам проведенной повторной судебной экспертизы, не подлежит отмене.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в материалы дела Отделом и Предпринимателем представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, суд первой инстанции по ходатайству истца определением от 31.05.2013 обоснованно назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту Ленинградской областной торгово-промышленной палаты Егоренковой Инге Сергеевне, поставив перед экспертом вопрос, какова рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 22.11.2012 (на дату оценки помещения Отделом) и на настоящий момент.

Поскольку экспертное заключение экспертом Егоренковой И.С. проведено без проведения осмотра объекта оценки, определением от 24.12.2013 по ходатайству истца судом назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр Экспертиз и Оценки" Дронову Игорю Владимировичу с постановкой тех же вопросов.

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение эксперта от 08.02.2014 N 029с/02 соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 424 000 руб., определенной в названном заключении.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как необоснованные.

Определение от 24.12.2013 о приостановлении производства по делу в связи назначением повторной экспертизы Отделом не обжаловалось. Необходимость проведения повторной экспертизы судом надлежащим образом мотивирована.

Доказательств несоответствия заключения от 08.02.2014 N 029с/02, составленного по результатам судебной экспертизы, требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, наличия существенных нарушений либо замечаний при его составлении, которые могли повлиять на итоговую стоимость объекта недвижимости, Отделом не доказано.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, обстоятельства, установленные статьей 270 АПК РФ в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2014 по делу N А56-6676/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова Е.В. Жиляева