Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2014 г. N 08АП-4110/14

город Омск

16 июля 2014 г.

Дело N А46-15287/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июля 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кливера Е.П.,

судей Киричёк Ю.Н., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4110/2014) Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска (далее - Департамент, заинтересованное лицо) на решение Арбитражного суда Омской области от 11.03.2014 по делу N А46-15287/2013 (судья Пермяков В.В.), принятое

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест", ИНН 5503206712, ОГРН 1085543028780 (далее - ООО "Партнер-Инвест", Общество, заявитель)

к Департаменту

о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка N ДГУ-Ц-34-1617 и об обязании продлить договор аренды земельного участка N ДГУ-Ц-34-1617,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента - Глазкова Е.В. по доверенности N Исх-ДИО/23275 от 05.12.2013 сроком действия 1 год (удостоверение);

от ООО "Партнер-Инвест" - Кожевникова В.В. по доверенности от 15.04.2014 сроком действия 2 года (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка под строительство офисного здания N ДГУ-Ц-34-1617 (зарегистрирован 08.12.2010), изложенного в уведомлении от 07.11.2013 N Исх-ДИО/21714. Кроме того, Общество также просило обязать Департамент продлить договор аренды земельного участка N ДГУ-Ц-34-1617 под строительство офисного здания N ДГУ-Ц-34-1617, зарегистрированный 08.12.2010, на срок 3 года.

Решением Арбитражного суда Омской области от 11.03.2014 требования Общества удовлетворены, отказ Департамента в продлении договора аренды земельного участка под строительство офисного здания N ДГУ-Ц-34-1617, зарегистрированного 08.12.2010, изложенный в уведомлении от 07.11.2013 N Исх-ДИО/21714, признан незаконным, на Департамент возложена обязанность продлить договор аренды земельного участка N ДГУ-Ц-34-1617 под строительство офисного здания, зарегистрированный 08.12.2010, на срок 3 года.

В обоснование принятого решения суд первой инстанции сослался на то, что само по себе незавершение строительства в течение первоначального срока аренды земельного участка не является основанием для отказа в продлении договора аренды на новый срок, а решение вопроса о продлении договора должно зависеть от факта надлежащего использования участка, добросовестности действий арендатора и их направленности на достижение первоначальной цели договора. При этом суд отметил, что Обществом осуществлялись и осуществляются действия, направленные на освоение арендуемого земельного участка, в том числе, действия по разработке проектной документации, получению экспертного заключения, действия, направленные на получение разрешения на строительство с целью его использования в соответствии с назначением, определенным договором аренды N ДГУ-Ц-34-1617.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 11.03.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт.

При этом податель апелляционной жалобы указывает на то, что отказ от договора аренды является правом Департамента, в то время как норм закона, возлагающих на заинтересованное лицо обязанность по предоставлению заявителю испрашиваемого участка в аренду на новый срок, Обществом не приведено. Департамент отметил, что передача в будущем спорного земельного участка в аренду не предполагается, поэтому в рассматриваемом случае правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не подлежит применению и не имеет правового значения для разрешения спора, а также то, что цель, в соответствии с которой Обществу предоставлен в аренду земельный участок, в течение срока аренды не достигнута и основания для продления такого договора отсутствуют.

ООО "Партнер-Инвест" в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с доводами жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании, открытом 23.06.2014, разбирательство по настоящему делу в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокольным определением суда апелляционной инстанции было отложено на 11.07.2014 в связи с необходимостью предоставления заявителем дополнительных документов и письменных пояснений по делу.

В судебном заседании, открытом 11.07.2014, судом апелляционной инстанции установлен факт надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы, а также объявлено о замене судей Рыжикова О.Ю. и Шиндлер Н.А. на судей Киричёк Ю.Н. и Сидоренко О.А. (в связи с нахождением в ежегодном оплачиваемом отпуске судей Рыжикова О.Ю. и Шиндлер Н.А.). В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы произведено с начала.

Обществом во исполнение протокольного определения суда апелляционной инстанции в материалы дела представлен отзыв, в котором изложены пояснения по существу требования, рассматриваемого в рамках настоящего дела, а также дополнительные документы в подтверждение соответствующих пояснений. Указанные пояснения и дополнительные документы, обозначенные в приложении к письменному отзыву, с учетом мнения представителя Департамента приобщены к материалам дела.

Представитель Департамента в устном выступлении в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал требования и доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель ООО "Партнер-Инвест" в устном выступлении поддержал позицию, изложенную в письменных отзывах на апелляционную жалобу, не согласился с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на неё, заслушав представителей Департамента и Общества, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

17.09.2009 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (Арендодатель) и ООО "Партнер-Инвест" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ДГУ-Ц-34-1617 (далее - Договор), в соответствии с которым Арендодатель представляет Арендатору в аренду сроком на 3 года находящийся в государственной собственности, расположенный в городе Омске и относящийся к категории земель населенных пунктов земельный участок площадью 5498 кв.м., с кадастровым номером 55:36:040104:526, местоположение установлено в 45 м юго-западнее относительно 4-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, город Омск, Центральный административный округ, Набережная Тухачевского, д. 14, с целевым назначением аренды: для строительства офисного здания (пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 Договора - т.1 л.д.11-16).

В соответствии с письмом ГУЗР по Омской области от 29.03.2012 N 0201/2973 срок действия указанного договора истекает 08.12.2013 (т.1 л.д.21).

В связи с вступлением в силу Закона Омской области от 06.12.2012 N 1496-ОЗ "О внесении изменений в Закон Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области" (в соответствии с которым распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством, осуществляют органы местного самоуправления), а также в связи с утратой Главным управлением по земельным ресурсам Омской области соответствующих распорядительных полномочий и возложением названных полномочий на департамент имущественных отношений Администрации города Омска права и обязанности арендодателя по договору N ДГУ-Ц-34-1617 перешли к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска.

19.06.2013 департаментом имущественных отношений Администрации города Омска в адрес ООО "Партнер-Инвест" направлено уведомление N Исх-ДИО/12642 об отказе от договора N ДГУ-Ц-34-1617 (т.1 л.д.22).

Решением Арбитражного суда Омской области от 19.09.2013 по делу А46-8785/2013 действия департамента имущественных отношений Администрации города Омска, выразившиеся в одностороннем отказе от договора аренды N ДГУ-Ц-34-1617 земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526, предоставленного ООО "Партнер-Инвест" под строительство офисов коммерческих организаций, изложенном в уведомлении от 19.06.2013 N Исх-ДИО/12642, признаны незаконными.

07.11.2013 Департаментом в адрес ООО "Партнер-Инвест" направлено уведомление N Исх-ДИО/21714 о непродлении срока действия договора после окончания срока его действия (т.1 л.д.29).

Полагая, что в рассматриваемом случае имеются основания для продления договора аренды земельного участка N ДГУ-Ц-34-1617, а отказ Департамента в продлении такого договора не соответствует нормам действующего гражданского законодательства, ООО "Партнер-Инвест" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном названным кодексом.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в рассматриваемом случае Общество обратилось с заявлением о признании незаконным отказа Департамента в продлении договора аренды земельного участка N ДГУ-Ц-34-1617, зарегистрированного 08.12.2010, и об обязании Департамента продлить указанный договор.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Проанализировав договор аренды земельного участка N ДГУ-Ц-34-1617, суд апелляционной инстанции считает, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда), а также Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу положений части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. При этом по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

При этом в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 указано, что согласно положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции правильно отметил, что обоснованность отказа в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, устанавливается в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Как усматривается из уведомления Департамента от 07.11.2013 об отказе в продлении договора аренды земельного участка N ДГУ-Ц-34-1617, направленного в адрес ООО "Партнер-Инвест", основанием для одностороннего отказа заинтересованного лица от продления действия указанного договора явилось неиспользование Обществом земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом (т.1 л.д.22).

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, учитывая нормы действующего законодательства и изложенную выше правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные лицами, участвующими в деле, доказательства в их совокупности и взаимосвязи, поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае решение об одностороннем отказе в продлении договора аренды земельного участка N ДГУ-Ц-34-1617 необоснованно принято Департаментом без учета фактических обстоятельств, характеризующих поведение Общества с точки зрения добросовестности, направленности и достаточности его действий по целевому использованию спорного участка в качестве его арендатора.

Так, подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что время, необходимое для освоения земельного участка не включается в максимальный период времени использования земельного участка в целях строительства.

При этом частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что право застройщика на осуществление строительства, реконструкции объектов капитального строительства подтверждается разрешением на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов).

Частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Как усматривается из материалов дела, распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска от 21.08.2009 N 767-р по заявлению Общества утвержден градостроительный план земельного участка N RU 55301000-0000000000002662, на основании которого заявитель приступил к проектированию здания, планируемого к застройке на спорном участке (т.1 л.д.28).

Материалами дела также подтверждается, что проект офисного здания (после окончания его разработки) передавался заявителем на негосударственную экспертизу в порядке статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (см. договор подряда N 3П от 04.04.2011), и 19.12.2012 Обществом было получено положительное заключение соответствующей экспертизы N 2-1-1-0275-12 (т.1 л.д.79-99).

Кроме того, из представленных Обществом суду апелляционной инстанции документов также усматривается, что ООО "Партнер-Инвест" в течение 2009-2013 годов осуществлялись работы по освоению спорного земельного участка, для чего у уполномоченных органов государственной власти и органов местного самоуправления запрашивались и были получены копии документов (технические условия на присоединение к сетям коммуникаций, санитарно-эпидемиологическое заключение на отвод земельного участка - т.2 л.д.27-30), осуществлялись исследования земельного участка по вопросу возможности размещения на нем нежилого издания определенного профиля.

Более того, материалами дела подтверждается, что ООО "Партнер-Инвест" также неоднократно обращалось в Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска с заявлениями (и соответствующими документами) о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства "Офисное здание коммерческих организаций по набережной Тухачевского в Центральном административном округе города Омска" (т.1 л.д.39, 44-45, 48), в выдаче которого заявителю было отказано (в том числе, после устранения причин, послуживших первоначальным основанием для отказа), и, как впоследствии установлено Арбитражным судом Омской области в решении от 18.12.2013 по делу А46-4250/2013, вступившим в законную силу 18.03.2014, незаконно.

Названным решением суд, в частности, обязал Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска выдать разрешение на строительство объекта капитального строительства "Офисное здание коммерческих организаций по Набережной Тухачевского в Центральном административном округе города Омска (1 очередь)" по заявлению ООО "Партнер-Инвест" N 13 от 28.03.2013 в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Указанное обстоятельство, в частности, послужило основанием для направления заявителем в адрес Департамента письма с просьбой о продления действия договора аренды земельного участка N ДГУ-Ц-34-1617 на новый срок (т.1 л.д.34).

Таким образом, учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Обществом в течение срока действия договора аренды земельного участка N ДГУ-Ц-34-1617, установленного пунктом 1.1 Договора, предпринимались необходимые меры по освоению предоставленного ООО "Партнер-Инвест" земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526 и выполнялись действия, зависящие от заявителя и возможные с учетом упоминавшихся выше распорядительных решений и волеизъявлений органов государственной власти и местного самоуправления, по обеспечению целевого использования предоставленного участка.

По мнению суда апелляционной инстанции, ООО "Партнер-Инвест" не имело объективной возможности использовать соответствующий земельный участок для цели, непосредственно определенной договором аренды земельного участка N ДГУ-Ц-34-1617 (то есть для осуществления строительных работ в буквальном смысле), и обеспечить достижение этой цели, в том числе, в связи с препятствиями в получении разрешения на строительство, неправомерно (как установлено решением от 18.12.2013 по делу А46-4250/2013) созданными уполномоченным органом местного самоуправления.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что незавершение Обществом строительства в течение первоначального срока аренды земельного участка, исходя из изложенных выше обстоятельств и с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, а также предпринятых ООО "Партнер-Инвест" действий в течение срока действия договора, вопреки доводам подателя жалобы, не является достаточным основанием для одностороннего отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка N ДГУ-Ц-34-1617.

При этом суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что исполнение решения Арбитражного суда Омской области от 18.12.2013 по делу N А46-4250/2013 об обязании Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска выдать разрешение на строительство, невозможно без продления срока действия договора аренды земельного участка, планируемого к застройке, то есть без продления срока действия правоустанавливающего документа на соответствующий участок.

Таким образом, суд первой инстанции заключил правильный вывод о наличии в настоящем случае оснований для продления договора аренды земельного участка N ДГУ-Ц-34-1617 и о необходимости удовлетворения соответствующего требования ООО "Партнер-Инвест".

В целом, доводы апелляционной жалобы Департамента основаны на неправильном толковании норм права, не соответствуют смыслу, придаваемому таким нормам сложившейся правоприменительной практикой, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

При вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены доводы заявителя и все представленные участвующими в деле лицами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба заинтересованного лица удовлетворению не подлежит.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как при ее подаче Департамент не уплачивал государственную пошлину.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 11.03.2014 по делу N А46-15287/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.П. Кливер

Судьи

Ю.Н. Киричёк О.А. Сидоренко