Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2014 г. N 04АП-3307/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9 октября 2014 г. N Ф02-4521/14 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Чита

6 августа 2014 г.

Дело N А19-18336/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 6 августа 2014 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,

судей: Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жалсановым Б.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Вахрушева Виктора Васильевича на решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 мая 2014 года по делу N А19-18336/2013 по иску индивидуального предпринимателя Вахрушева Виктора Васильевича (ОГРНИП 304381932000067, ИНН 381900249633, г. Усолье-Сибирское) к Администрации муниципального образования города Усолье-Сибирское (ОГРН 1023802142616, ИНН 3819005092, место нахождения: 665452, Иркутская область, г.Усолье-Сибирское, ул.Ватутина,10) заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН 1043801066760, ИНН 3808114653, место нахождения: 664011, г. Иркутск, ул. Желябова,6), о признании незаконным расторжения договора аренды в одностороннем порядке (суд первой инстанции - Дягилева И.П.),

при участии в судебном заседании:

от предпринимателя - Шаманской Н.М., представителя по доверенности от 05.06.2014;

в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле,

установил:

Индивидуальный предприниматель Вахрушев Виктор Васильевич (далее - истец, ИП Вахрушев В.В., Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Усолье-Сибирское (далее - Ответчик, Администрация) о признании незаконным, нарушающим права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности расторжение Администрацией города Усолье-Сибирское в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 15.10.2008 N 61-08.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 29 мая 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку материалами дела и установленными обстоятельствами подтверждается факт неиспользования (неосвоения) земельного участка в соответствии с назначением, указанным в договоре, Администрация была вправе, руководствуясь условиями договора, в одностороннем порядке совершить действия по расторжению договора N 61-08 аренды земельного участка от 15.10.2008.

В материалах дела имеются доказательства направления ответчиком ИП Вахрушеву В.В. уведомления о расторжении договора аренды земельного участка по основаниям, указанным в договоре аренды (уведомление исх. N 1409 от 03.09.3013). получение которого он не оспаривает.

С учетом изложенного, принимая во внимание положения статьей 450, 452, 453 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований предпринимателя.

Предприниматель, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требование - удовлетворить.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что вывод суда первой инстанции о том, что Соглашение N 37-11 от 19.07.2011 о внесении изменений в договор N 61-08 от 15.10.2008 аренды земельного участка, на регистрацию в УФРС по Иркутской области не передавалось, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, так как указанное соглашение было передано Разуваевым М.И., действующим на основании доверенности от имени Вахрушева В.В., на регистрацию в УФРС по Иркутской области 17.10.2013, что подтверждается уведомлением Усольского отдела УФРС по Иркутской области, а 31.10.2013 этим же лицом в Усольский отдел УФРС по Иркутской области было подано заявление о прекращении государственной регистрации соглашения. Заявление о прекращении государственной регистрации было подано без ведома Вахрушева В.В. Следует учесть, что ИП Вахрушев В.В. при этом в полном объеме исполнил свои обязанности, возложенные на него договором аренды земельного участка, в том числе по уплате арендных платежей.

Предприниматель полагает доказанным факт выполнения им в полном объеме принятых на себя обязательств по договору N 61-08 от 15.10.2008 аренды земельного участка, в том числе по освоению предоставленного в аренду земельного участка.

По мнению предпринимателя, ответчик, представляя суду материалы проверки (фото), также доказало факт освоения земельного участка истцом, поскольку на данных фото четко и однозначно видно, что истцом на земельном участке производились работы.

Предприниматель обращает внимание суда, что 03.09.2013 Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Усолье-Сибирское в адрес истца направляется Уведомление расторжении договора в одностороннем порядке, в связи с тем, что ИП Вахрушев В.В. не выполнил обязательств по освоению земельного участка и только 04.09.2013 проводят фотографирование арендованного земельного участка, а акт проверки соблюдения земельного законодательства составляют только 06.09.2014 (л.д. 105-109).

От администрации в материалы дела поступили возражения на апелляционную жалобу, согласно которым она просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От управления в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором оно полагает необоснованным привлечение Управления Росреестра по иркутской области в качестве заинтересованного лица.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционным жалобам размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 04.07.2014.

Администрация и Управление своих представителей для участия в судебное заседание не направили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Представитель предпринимателя в судебном заседании дала пояснения согласно доводам апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель комитета дал пояснения согласно позиции в суде первой инстанции. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения ходатайства предпринимателя о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (копии акта от 20.08.2013, уведомления о прекращении государственной регистрации от 31.10.2013 N 12/022/2013-478), руководствуясь частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для его удовлетворения не установил. Заявителем апелляционной жалобы не подтверждено наличие уважительных причин невозможности представления указанных доказательств в суд первой инстанции.

Рассмотрев дело по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзывах на неё, заслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив правильность соблюдения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Постановления главы администрации города Усолье-Сибирское N 1145 от 21.08.2008 ИП Вахрушеву В.В. предоставлен в аренду сроком на 3 (три) года из земель населенных пунктов земельный участок площадью 1700 кв.м, расположенный: Иркутская область, г.Усолье-Сибирское, в районе ул.Бабушкина (кадастровый номер 38:31:000049:316) для строительства торгового павильона по реализации строительных материалов.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Во исполнение вышеназванного постановления 15.10.2008 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское (арендодатель) и ИП Вахрушевым В.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 61-08 (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1700 кв.м., с кадастровым номером 38:31:000049:316, расположенный по адресу: Иркутская область, г.Усолье-Сибирское, в районе ул.Бабушкина, для строительства торгового павильона по реализации строительных материалов.

Настоящий договор в соответствии с Постановлением главы администрации города Усолье-Сибирское N 1145 от 21.08.2008 действует с 21.08.2008 по 21.08.2011.

15.10.2008 по акту приема-передачи вышеуказанный земельный участок передан ИП Вахрушеву В.В.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 25.11.2008 согласно отметке на договоре за N 38-38-12/016/2008-623.

03.12.2008 главой администрации муниципального образования города Усолье-Сибирское ИП Вахрушеву В.В. выдано разрешение на строительство N 38308000-136, сроком действия до 21.08.2011.

Как следует из искового заявления, к строительству торгового павильона предприниматель приступил после получения последним разрешения на строительство, однако окончить строительство не успел, по причине финансовых трудностей, в связи с чем обратился в Администрацию города Усолье-Сибирское с заявлением о продлении срока действия аренды земельного участка.

На основании заявления ИП Вахрушева В.В. 04.07.2011 главой Администрации города Усолье-Сибирское постановлением N 1410 внесены изменения в постановление главы администрации города от 21.08.2008 N 1145, в пункт 1 постановления слова "3 (три) года" заменены словами "6 (шесть) лет". Во исполнении указанного постановления 19.07.2011 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское и ИП Вахрушевым В.В. заключено соглашение N 37-11 о внесении изменений в договор N 61-08 от 15.10.2008 аренды земельного участка, в том числе: в пункте 2.1. договора слова "действует с 21.08.2008 по 21.08.2011 года" заменены словами "действует до 21.08.2014 года".

Между тем, соглашение N 37-11 от 19.07.2011 о внесении изменений в договор N 61-08 от 15.10.2008 аренды земельного участка в порядке, установленным действующим законодательством не зарегистрировано.

Подпунктом 7.5.4. пункта 7.5. договора аренды стороны предусмотрели, что настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем в случае неосвоения участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией.

Руководствуясь указанным условием договора, Администрация направила предпринимателю уведомление от 03.09.2013 N 1409 о расторжении договора в одностороннем порядке, из которого следует, что в соответствии с подпунктом 7.5.4. пункта 7.5. договора арендатор должен был освоить земельный участок в течение срока, установленного градостроительной документацией и использовать арендуемый земельный участок по назначению, однако данных требований арендатор не исполнил.

Полагая, что односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды путем направления соответствующего уведомления нарушает права и законные интересы арендатора, истец оспорил его в судебном порядке.

По мнению суда апелляционной инстанции, выводы суда первой инстанции, об отказе в удовлетворении требований предпринимателя, являются правильными, основанными на имеющихся в материалах дела доказательствах.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенные условия договора аренды об объекте аренды, арендной плате сторонами согласованы. Между сторонами возникли правоотношения по договору аренды земельного участка на условиях договора N 61-08 от 15.10.2008, которые регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно договору N 61-08 от 15.10.2008 ИП Вахрушеву В.В. предоставлен в аренду земельный участок площадью 1700 кв.м. с кадастровым номером 38:31:000049:316.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды устанавливается с 21.08.2008 по 21.08.2011.

03.12.2008 ИП Вахрушеву В.В. выдано разрешение на строительство N 38308000-136 сроком до 21.08.2011.

Не закончив строительство в указанный срок, арендатор 04.07.2011 обратился к арендодателю с заявлением о продлении срока аренды земельного участка, по результатам рассмотрения которого издано постановление Администрации города Усолье-Сибирское N 1410 "О внесении изменений в постановление главы администрации города от 21.08.2008 N 1145", которым срок аренды земельного участка продлен до 21.08.2014.

Как указано выше, 19.07.2011 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское и ИП Вахрушевым В.В. заключено соглашение N 37-11 о внесении изменений в договор N 61-08 от 15.10.2008 аренды земельного участка, которое выдано ИП Вахрушеву В.В. для прохождения государственной регистрации изменений.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Таким образом, в силу приведенных норм права соглашение об изменении условий договора аренды земельного участка, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации.

Из материалов дела следует и истцом не оспаривается, что соглашение N 37-11 от 19.07.2011 о внесении изменений в договор N 61-08 от 15.10.2008 аренды земельного участка в порядке, установленным действующим законодательством, предпринимателем не зарегистрировано. Однако сторонами не оспаривается и тот факт, что арендатор продолжал пользоваться земельным участком, а арендодатель не заявил о своих возражениях.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор возобновлен на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 7.5 договора аренды N 61-08 от 15.10.2008 установлено, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке Арендодателем в случаях:

- неиспользование по назначению арендуемого земельного участка более одного года;

-неосвоения участка в течении сроков, установленных градостроительной документацией;

- невнесения арендной платы более чем за два срока (два квартала);

- нарушения Арендатором сроков государственной регистрации Договора и всех следующих изменений к нему, установленных пунктом 5.2.2. Договора;

- нарушения Арендатором законодательства в сфере торговли и услуг, связанных с продажей товаров (оказанием услуг), свободная реализация которых ограничена или запрещена, а также с отсутствием либо неисправностью контрольного водоизмерительного оборудования и несоответствием торговых мест утвержденной схеме.

Указанные обязательства по договору истец не исполнил, в связи с чем, 03.09.2013 в адрес предпринимателя направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, а также акт приема-возврата земельного участка по договору аренды N 61-08 от 15.10.2008.

16.10.2013 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Усолье-Сибирское обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением о прекращении права аренды, о чем в регистрирующем органе имеется соответствующая запись.

Кроме того, в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 15.10.2008 N 61-08, а также в связи с прекращением записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.10.2013, постановлением главы Администрации города Усолье-Сибирское от 03.04.2014 N 662 отменены постановления от 21.08.2008 N 1145 "О предоставлении в аренду земельного участка индивидуальному предпринимателю Вахрушеву В.В. в районе ул.Бабушкина для строительства торгового павильона по реализации строительных материалов", от 04.07.2011 N 1410 "О внесении изменений в постановление главы администрации города от 21.08.2008 N 1145".

Предприниматель указывает, что после получения 03.12.2008 разрешения на строительство N 38308000-136, сроком действия до 21.08.2011, он приступил к строительству объекта, однако в ходе проведенной 05.09.2013 специалистами по земельному контролю отдела земельных отношений и земельного контроля КУМИ администрации г.Усолье-Сибирское выездной проверки установлено, что земельный участок истцом не освоен. По границе земельного участка проводятся земляные работы для подготовки по установке опалубки, местами по границе опалубка установлена, уложена в один слой сетка арматуры, левый передний угол заливается фундаментом. Отсутствует санитарный разрыв от проезжей части дороги. Разрешение на строительство прекратило свое действие в 2011 году. Результаты указанной проверки оформлены соответствующим актом от 06.09.2013 и подтверждается фотоматериалами (том 1 л.д.105-108, том 2 л.д. 106-109).

Таким образом, предприниматель приступил к строительству объекта не в 2008 году, а в сентябре 2013 года, после направления КУМИ г. Усолье-Сибирское уведомления о расторжении договора.

Как правильно указал суд первой инстанции, за продлением разрешения на строительство истец обратился к главе администрации муниципального образования города Усолье-Сибирское - 02.09.2013, то есть по истечению двухлетнего срока после окончания срока действия, на что получил отказ, поскольку срок действия разрешения на строительство в соответствии с частью 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации может быть продлён органом местного самоуправления по заявлению, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. При этом, срок действия разрешения на строительство, как указывалось выше, истек 21.08.2011.

В соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительством является создание зданий, строений, сооружений.

Понятие освоение земельного участка можно определить как первоначальные подготовительные действия, связанные с выполнением работ на земельном участке для достижения целей, указанных в вышеназванной норме права.

Как следует из представленных истцом доказательств, 17.07.2010 арендатором заключен договор с ИП Орловым В.Г. N 433 на проведение работ по размежеванию арендуемого земельного участка, 19.10.2010 - договор с ОАО "Дорожная служба Иркутской области" N 43-10П на ремонт существующих съездов, подсыпку земельного участка и ремонт водосливной системы участка, 17.07.2011 - договор с ИП Орловым В.Г. N 401 на разбивку земельного участка и вынос границ объекта на местности, 14.05.2011 - договор поставки бетона с ООО "Усольское", 15.05.2011 - договор с ИП Пащенко А.В. N 9 на изготовление фундамента, 22.05.2013 - договор с ООО "Промтэк" на поставку пиломатериала, 24.08.2013 - договор с ООО "Усольское" на поставку щебня.

Как правильно указал суд первой инстанции, оценка указанных договоров, а также приложенных к ним документов об оплате, либо доставке товара позволяет прийти к выводу, что освоение земельного участка производилось периодически в течение срока, предоставленного для строительства, однако, строительство не окончено и его этапы документально не зафиксированы, в связи с отсутствием сметы, актов приема-сдачи строительных работ.

Таким образом, совокупность представленных по делу доказательств подтверждает неосовоение ИП Вахрушевым В.В. в установленные договором сроки арендованного земельного участка, предоставленного для целей строительства торгового павильона, что свидетельствует о нарушении им условий договора.

При заключении договора аренды арендодатель земельного участка вправе был рассчитывать на его освоение и строительство объекта в сроки, установленном договором, тогда как истец не подтвердил надлежащее исполнение своих обязанностей по договору, не представил доказательств возведения на спорном земельном участке торгового павильона в сроки, предусмотренные градостроительной документацией. Более того, арендатор не подтвердил, что он был лишен возможности освоить являющийся объектом аренды земельный участок в установленный срок по основаниям, за которые в силу закона или договора он не отвечает.

Таким образом, поскольку факт неиспользования (неосвоения) земельного участка в соответствии с назначением, указанным в договоре, подтвержден, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что Администрация была вправе, руководствуясь условиями договора, в одностороннем порядке совершить действия по расторжению договора N 61-08 аренды земельного участка от 15.10.2008.

В материалах дела имеются доказательства направления ответчиком ИП Вахрушеву В.В. уведомления о расторжении договора аренды земельного участка по основаниям, указанным в договоре аренды (уведомление исх. N 1409 от 03.09.2013), получение которого он не оспаривает.

С учетом изложенного, принимая во внимания положения статей 450, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения требования предпринимателя.

Доводы апелляционной жалобы о том, что 03.09.2013 Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Усолье-Сибирское в адрес истца направляется Уведомление расторжении договора в одностороннем порядке, в связи с тем, что ИП Вахрушев В.В. не выполнил обязательств по освоению земельного участка и только 04.09.2013 проводят фотографирование арендованного земельного участка, а акт проверки соблюдения земельного законодательства составляют только 06.09.2014 подлежат отклонению как не влияющие на правильные и обоснованные выводу суда первой инстанции, так как не опровергают факт неиспользования (неосвоения) земельного участка в соответствии с назначением, в договоре аренды земельного участка.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 мая 2014 года по делу N А19-18336/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Э.В. Ткаченко

Судьи

Е.О. Никифорюк В.А. Сидоренко