Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2014 г. N 15АП-11879/14

город Ростов-на-Дону

13 августа 2014 г.

дело N А32-34261/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соловьевой М.В.,

судей Ефимовой О.Ю., Смотровой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Струкачевой Н.П.,

при участии:

от ООО "Исток": Глущенко Е.Б., паспорт, по доверенности от 08.07.2014;

от Администрации города Сочи: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Департамента имущественных отношений администрации города Сочи: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2014 по делу N А32-34261/2013, принятое судьей Савиным Р.Ю. по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Исток" к заинтересованному лицу Администрации города Сочи; Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Исток" (далее - общество) обратилось с Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, в котором просит признать незаконным отказ департамента имущественных отношений администрации г. Сочи, изложенный в письме N 16-014/0205-16 от 19.08.2013 в предоставлении заявителю в аренду на новый срок земельного участка с кадастровым номером 23:49:01 17004:0014, общей площадью 360 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи Лазаревский район, п. Головинка, ул. Центральная и прилегающий к нему земельный участок площадью 100 кв.м. (уточненные требования).

Общество в суде первой инстанции уточнило заявленные требования в порядке ст. 49 АПК РФ и просило признать незаконным отказ департамента имущественных отношений администрации г. Сочи, изложенный в письме N 16-014/0205-16 от 19.08.2013 в предоставлении заявителю в аренду на новый срок земельного участка с кадастровым номером 23:49:01 17004:0014, общей площадью 360 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи Лазаревский район, п. Головинка, ул. Центральная, и прилегающий к нему земельный участок площадью 24 кв.м.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2014 заявленные требования удовлетворены, в части признания незаконным отказа департамента имущественных отношений администрации г.Сочи в предоставлении муниципальной услуги "Установление новых сроков аренды земельных участков", выраженный в письме N 16-014/0205-16 от 19.08.2013, как противоречащий положениям ст.35 Земельного кодекса РФ. Суд обязал администрацию г.Сочи в течение 15 рабочих дней с даты вступления в законную силу настоящего решения суда принять постановление об установлении нового срока (продлении срока) аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0117004:14, общей площадью 360 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи Лазаревский район, п. Головинка, ул. Центральная, в рамках арендного правоотношения на основании договора аренды от 26.07.2010 N 4900005931, заключенного между администрацией г.Сочи и ООО "Исток". Обязал администрацию г.Сочи, департамент имущественных отношений администрации г.Сочи в течение 20 рабочих дней с даты вступления в законную силу настоящего решения суда направить в адрес ООО "Исток" подписанный уполномоченным должностным лицом проект соглашения о внесении изменений в договор аренды от 26.07.2010 N 4900005931 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0117004:14, общей площадью 360 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи Лазаревский район, п. Головинка, ул. Центральная, в части установлении нового срока аренды до 07.10.2018. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Суд взыскал с департамента имущественных отношений администрации г.Сочи в пользу ООО "Исток" судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация города Сочи и Департамент имущественных отношений администрации города Сочи обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение в части удовлетворенных требований, сославшись на то, что оспариваемый отказ Департамента имущественных отношений администрации города Сочи является законным и обоснованным.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ООО "Исток" не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Администрация города Сочи, Департамент имущественных отношений администрации города Сочи представителя в судебное заседание не направили; о месте его и времени извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителя Администрации и Департамента.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений относительно проверки законности и обоснованности решения суда первой инстанции только в обжалуемой части не заявлено.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела постановлением администрации города Сочи N 998/3 от 16.11.1998 г. ООО "Исток" предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,04 га для проектирования и строительства магазина по ул. Центральной, 111 -а в Лазаревском районе.

С 1999 г. администрацией г. Сочи и обществом заключались договоры аренды земельного участка, расположенного в Лазаревском районе г. Сочи по ул. Центральная, 111. (договор N 1281 от 23.02.1999 г., N 49000003085 от 26.03.2004 г., N 49000004377 от 22.10.2007 г.).

26.07.2010 г. между муниципальным образованием г-к Сочи в лице администрации и ООО "Исток" заключен договор аренды N 4900005931 о предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 23:49:0117004:14 площадью 360 кв. м, расположенного в г. Сочи, Лазаревский район, ул. Центральная, для проектирования и строительства магазина. Срок действия договора установлен с 23 июня 2010 по 21 мая 2011 г.

Согласно кадастровой выписке от 25.01.2011 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0117004:14 поставлен на кадастровый учет 01.03.2004, вид разрешенного использования - для строительства магазина продовольственных товаров.

Выпиской из ЕГРП от 27.01.2014 подтверждается регистрация 10.02.2010 права собственности МО г. Сочи на указанный земельный участок.

В порядке ст. 51 Градостроительного кодекса РФ 19 февраля 2008 г. администрацией г. Сочи выдано разрешение N RU 23309/387 на строительство объекта капитального строительства "Магазин продовольственных товаров" площадью застройки 241 кв. м, общей площадью 362 кв. м, этажность -2 + терраса +пространство под зданием, сроком действия до 19.01.2009 г. Действие разрешения продлено до 21.03.2011 г.

Сводным экспертным заключением N С-972/2-06 Краснодарской краевой государственной вневедомственной экспертизы рабочий проект "Магазин продовольственных товаров" по ул. Центральной,111-а в п. Головинка Лазаревского района г. Сочи с показателями: этажность 2,+терраса,+пространство под зданием признан соответствующим требованиям и результатам инженерных изысканий.

Заключением Управления государственного строительного надзора Краснодарского края от 19.07.2010 объект "Магазин продовольственных товаров" по ул. Центральной,111-а в п. Головинка Лазаревского района г. Сочи с показателями: этажность 2,+терраса,+пространство под зданием, признан соответствующим требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных и правовых актов и проектной документации, разработанной ООО "Архитектурная мастерская "Архипроект".

В результате обследования земельного участка МУ "Земельная инспекция города Сочи" установлено наличие на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0117004:14 четырехэтажного капитального объекта недвижимости размером 16,6 х 13,8 м, о чем 01.09.2010 г. составлен акт.

12 октября 2010 г. Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи обществу отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта "Магазин продовольственных товаров" со ссылкой на несоответствие параметров законченного строительством объекта требованиям строительной документации и разрешения на строительство N RU 23309/387. Объект до настоящего времени в эксплуатацию не введен, что подтвердил представитель заявителя.

Администрация г. Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу об обязании снести капитальный объект недвижимости размером 16,6 х 13,8 м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0117004:14 со ссылкой на возведение ответчиком объекта самовольной постройки (дело N А32-30359/2010).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2012 по делу N А32-30359/2010, оставленным в силе постановлением кассационной инстанции от 23.04.2013 в иске администрации г. Сочи отказано ввиду того, что при наличии технической возможности приведения объекта в соответствии с проектной и разрешительной документацией, требование администрации г. Сочи о сносе всего объекта являются чрезмерными, надлежащим способом защиты, в данном случае, будет требование о приведении объекта в соответствии с разрешительной и проектной документацией.

Заявитель обратился в администрацию г. Сочи через "МАУ МФЦ города Сочи" с заявлением об установлении нового срока аренды (49 лет) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0117004:14, общей площадью 360 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи Лазаревский район, п. Головинка, ул. Центральная.

Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи по результатам рассмотрения заявления ООО "Исток" письмом N 16-014/0205-16 от 19.08.2013 сообщил директору "МАУ МФЦ города Сочи" о том, что ООО "Исток" представлена недостоверная и неактуальная информация, документы, обосновывающие разницу в представленных документах и фактическое состояние земельного участка и расположенных на нем строений, не представлены, в связи с чем, заявителю отказано в оказании муниципальной услуги.

Не согласившись с отказом Департамента, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

По правилам пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, которые предусмотрены земельным законодательством и заключаются, в частности, в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был предоставлен арендатору для проектирования и строительства магазина.

Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи отказывая

по результатам рассмотрения заявления ООО "Исток" об установлении нового срока аренды спорного земельного участка в письме N 16-014/0205-16 от 19.08.2013 сообщил директору "МАУ МФЦ города Сочи" о том, что ООО "Исток" представлена недостоверная и неактуальная информация, документы, обосновывающие разницу в представленных документах и фактическое состояние земельного участка и расположенных на нем строений, не представлены, в связи с чем, заявителю отказано в оказании муниципальной услуги.

Вместе с тем, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что все возможные действия по освоению земельного участка арендатором были приняты.

В решении Арбитражный суд Краснодарского края ссылается на статьи 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в которых говорится о том, что судом в судебном заседании осуществляется проверка оспариваемого акта, оспариваемых решений и действий (бездействия) на соответствие их закону или иному нормативному правовому акту, суд устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Между тем, как видно из материалов дела, суд не ограничился исследованием круга обстоятельств, предусмотренных статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, помимо вопросов законности вынесения оспариваемого отказа и нарушения им прав и законных интересов общества, исследовал существенные элементы гражданско-правового обязательства аренды (срок арендного правоотношения).

Таким образом, суд установил отсутствие оснований для отказа в установлении нового срока аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0117004:14.

Спорный договор аренды был срочным, по истечении срока действия был возобновлен на неопределенный срок и в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе отказаться от такого договора, известив об этом другую сторону в трехмесячный срок.

Вместе с тем в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

При этом из материалов дела видно, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2012 по делу N А32-30359/2010, оставленным в силе постановлением кассационной инстанции от 23.04.2013 в иске администрации г. Сочи к обществу об обязании снести капитальный объект недвижимости размером 16,6 х 13,8 м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0117004:14 со ссылкой на возведение ответчиком объекта самовольной постройки отказано ввиду того, что при наличии технической возможности приведения объекта в соответствии с проектной и разрешительной документацией, требование администрации г. Сочи о сносе всего объекта являются чрезмерными, надлежащим способом защиты, в данном случае, будет требование о приведении объекта в соответствии с разрешительной и проектной документацией.

С учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществляется на законных основаниях.

При исследовании вопроса о сроке, на который надлежит продлить договор аренды, суд первой инстанции обоснованно исходил из интересов как собственника земельного участка в лице администрации г. Сочи, так и собственника строений, расположенных на земельном участке.

Представление земельного участка на определенный срок создает для сторон конкретные условия поведения, правовую определенность и стабильность отношений.

В свою очередь администрация не доказывает невозможности продления договора аренды свыше одного года, в доводах администрации отсутствует указание на охраняемый публичный интерес.

Однако заключение договора аренды земельного участка на срок свыше 5 лет существенно изменяет статус арендатора.

Например, согласно п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, заключивший договор аренды на срок свыше 5 лет, имеет право в пределах срока действия договора передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

На основании изложенного, учитывая общеправовой принцип необходимости достижения баланса публичного и частного интересов, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу о том, что справедливым будет установить новый срок аренды для целей строительства 4 года 6 месяцев, то есть до 07.10.2018 (с даты принятия решения суда).

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2014 по делу N А32-34261/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном нормами Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.В. Соловьева

Судьи

О.Ю. Ефимова Н.Н. Смотрова