Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2014 г. N 04АП-3116/14

г. Чита

12 августа 2014 г.

Дело N А19-16915/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2014 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.В. Гречаниченко,

судей Е.Н. Скажутиной, А.В. Макарцева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хайбрахмановой Е.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Версия" и Министерства имущественных отношений Иркутской области на решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 мая 2014 года по делу N А19-16915/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью "ТриО и К" к министерству имущественных отношений Иркутской области и обществу с ограниченной ответственностью "Версия" о признании недействительным отчета об оценке и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора (суд первой инстанции: судья Е.Н. Кулик),

при участии в судебном заседании:

от истца ООО "ТриО и К" (ОГРН 1033801004159; 643, ИРКУТСКАЯ ОБЛ, ИРКУТСК Г, КАРЛА МАРКСА УЛ,15): Захарова Ж.В., представитель по доверенности от 25.12.2013;

от ответчиков Министерства имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 1083808003564; 643,664007,Иркутская обл, Иркутск г, Карла Либкнехта ул,47): Ермаков А.Л., представитель по доверенности от 30.08.2013;

ООО "Версия" (ОГРН 1023801014126; 643,664025,Иркутская обл, Иркутск г, Степана Разина ул,42): не явился, извещен;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ТриО и К" (далее - истец, ООО "ТриО и К") обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к министерству имущественных отношений Иркутской области (далее - ответчик-1, Министерство) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества с Министерством имущественных отношений Иркутской области: Помещения назначение: нежилое этаж Подвал N 1, Этаж N 1, антресоль N 1, Этаж N 2, номера на поэтажном плане 1-17, 2, 8-32, 13а, 136, 17а, 176, 33-35, 10-24, 27-32, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса,15, общей площадью 2600,2 кв. м., кадастровый номер 38:36:000034:15937, в соответствии с ценой, определенной в заключение эксперта ООО "Десоф - Консалтинг" Филипповой Е.И. в следующей редакции:

-п. 2.1. Стоимость имущества составляет 129 600 000 (сто двадцать девять миллионов шестьсот тысяч) рублей без учёта НДС;

-п. 2.2. Сумма продажной цены имущества в размере 129 600 000 (сто двадцать девять миллионов шестьсот тысяч) рублей без учёта НДС уплачивается Покупателем в рассрочку на три года ежемесячно равными долями;

-приложение N 1 к договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса,15: "График платежей". В соответствии с п.2.2.2. Договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса,15, стороны определили график платежей в счет оплаты стоимости имущества (с приведением графика).

Определением от 10.12.2013 к участию в деле в качестве ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Версия" (далее - ответчик-2, ООО "Версия").

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 13 мая 2014 года исковые требования удовлетворены. В пользу истца с ответчиков взыскана госпошлины по 19 000 руб. с каждого.

Ответчики, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловали его в апелляционном порядке.

Министерство в апелляционной жалобе ссылается на нарушение судом первой инстанции процессуальных норм, выразившееся в принятии уточнения иска и рассмотрения дела в отсутствие доказательств вручения такого уточнения ответчику - ООО "Версия". Заявитель жалобы считает обоснованной рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную в отчете ООО "Версия". Результаты судебной экспертизы полагает недостоверными ввиду применения экспертом при исследовании сравнительный, а не доходный метод. Кроме того, Министерство указывает на неплатежеспособность истца ввиду введения в отношении него процедуры банкротства - внешнего управления.

ООО "Версия" в апелляционной жалобе ссылается на неправомерность привлечения его к участию в деле в качестве ответчика, а не третьего лица; на нарушение судом первой инстанции процессуальных норм, выразившееся в принятии уточнения иска и рассмотрения дела в отсутствие доказательств вручения такого уточнения ООО "Версия". Заявитель жалобы считает обоснованной рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную в отчете ООО "Версия". Результаты судебной экспертизы полагает недостоверными ввиду применения экспертом при исследовании сравнительный, а не доходный метод.

Стороны о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, ООО "Версия" ходатайствовало о рассмотрении апелляционных жалоб в отсутствие своих представителей.

Представитель Министерства имущественных отношений Иркутской области в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца не согласился с доводами жалобы, поддержал доводы отзыва, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 и статьей 266 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенного ООО "Версия".

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, выслушав представителей сторон и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что распоряжением Министерства от 24.09.2013 N 22/п "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Карла Маркса 15", принято решение об условиях приватизации арендуемого истцом нежилого помещения, общей площадью 2600, 1 кв.м., кадастровый номер 38:36:000034:15937.

Письмом от 25.09.2013 N 10163-06/1п в адрес истца направлен проект договора купли-продажи указанного выше объекта.

Стоимость объекта определена на основании отчета об оценке от 10.09.2013 N 111,

выполненного по заданию министерства имущественных отношений Иркутской области

Обществом с ограниченной ответственностью "Версия", и составила 158 000 000 руб. 00 коп.

Не согласившись с выкупной ценой объекта, истец письмом от 21.10.2013 направил в Министерство протокол разногласий с предложение определить выкупную стоимость имущества в размере 85 605 000 руб., определенной на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Сибирская оценочная компания" от 18.10.2013 N 1508-13.

Предложенные истцом изменения пунктов договора Министерством не приняты, о чем сообщено в письме от 22.10.2013 N 11507-06/3п.

Поскольку стороны при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества не пришли к соглашению по выкупной цене объекта, истец обратился за разрешением спора в судебном порядке.

Суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства по делу и обоснованно к правоотношениям сторон применил нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора, а также нормы Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, является обязательным.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом первой инстанции обосновано, с учетом предмета спора, в целях проверки отчета оценщика назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, кадастровый номер 38:36:000034:15937. Кроме того, эксперт в порядке части 2 статьи 55 АПК РФ допрошен в судебном засдеании.

В результате проведенного исследования экспертом установлено, что по состоянию на 09.09.2013 рыночная стоимость названного помещения составляет 129 600 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

Заключение эксперта соответствует предъявляемым к нему требованиям, квалификация эксперта подтверждена, соответственно названное доказательство обоснованно принято судом первой инстанции в качеству допустимого.

Выводы, изложенные в заключении эксперта, ответчиком надлежащим образом не опровергнуты.

На основании изложенного, суд первой инстанции признал доказанным тот факт, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения, определенная в отчете от 10.09.2013 N 111 в размере 158 000 000 руб., не соответствует его рыночной стоимости на 09.09.2013 и урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, путем установления стоимости имущества, суммы продажной цены имущества в размере 129 600 000 руб. и соответствующей корректировке графика платежей.

Доводы апелляционных жалоб отклоняются по следующим основаниям.

Возможности применения методов доходного подхода при оценке спорного объекта недвижимости не имеется ввиду отсутствия информации о будущих доходах, на что указывалось судом первой инстанции с обоснованием такого вывода ссылкой на пункт 21 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256.

Невручение второму ответчику - ООО "Версия - уточнения исковых требований не является безусловным основанием для отмены решения. Указанное не повлекло нарушения прав и обязанностей ответчика, поскольку предмет и основания иска остались прежними, аналогичными тем, по которым ООО "Версия" представлялся отзыв. Кроме того, уточнение иска связано не с уменьшением, а с увеличением стоимости имущества в соответствии с ценой, установленной в заключении эксперта.

Довод о неплатежеспособности истца ввиду нахождения его в процедуре банкротства также отклоняется. Заявление о признании должника банкротом поступило в Арбитражный суд Иркутской области 23.04.2013 (что следует из информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"). Вместе с тем, решение Министерством о признании за истцом преимущественного права на приобретение спорного объекта принято 24.09.2013, направление ему проекта договора купли-продажи объекта недвижимости состоялось 25.09.2013. Министерство, полагая существенным обстоятельство предполагаемой неплатежеспособности ООО "ТриО и К", не лишено было возможности проверки предполагаемого контрагента в момент принятия решения о заключении договора. Доказательств несостоятельности истца не представлено. Кроме того, целью введенной в отношении истца в рамках дела N А19-5518/2013 процедуры внешнего управления является именно восстановление его платежеспособности (абзац 15 статьи 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

Поскольку ООО "Версия" не представлено доказательств уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, что было предложено заявителю в определении о принятии апелляционной жалобы к производству, сумма государственной пошлины в размере 2000 руб. подлежит взысканию с ООО "Версия" в доход федерального бюджета на основании статьи 110 АПК РФ, 333.21 НК РФ.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 мая 2014 года по делу N А19-16915/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Версия" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий судья

А.В. Гречаниченко

Судьи

А.В. Макарцев Е.Н. Скажутина